عدم جواز التنازل عن الإيجار أو إبرام إيجار من الباطن إلا بموافقة المؤجر كتابة
تنص المادة 505 من القانون المدني على أنه ” لا يجوز للمستأجر أن يتنازل عن حقيه في الإيجار أو أن يجري إيجاراً من الباطن دون موافقة المؤجر كتابياً ما لم يوجد نص قانوني يقضي بخلاف ذلك “.
يتضح من خلال استقراء هذا النص القانوني أن القاعدة في القانون المدني,هي عدم جواز أن يتنازل المستأجر عن حقه في الإيجار أو أن يبرم إيجاراً من الباطن,والإستثناء هو جواز ذلك,على أن يتم بحصول المستأجر على موافقة كتابية من المؤجر تجيز له أن يتنازل عن الإيجار أو أن يبرم إيجاراً من الباطن.
وجدير بالذكر أن المشرع بنصه على هذه القاعدة يكون قد أحال الاستثناء قاعدة والقاعدة استثناء,ذلك أن كثير من التشريعات المقارنة (المادة 593 مدني مصري,المادة558 مدني كوتي,المادة705 مدني أردني),جعلت من حق المستأجر في التنازل عن الإيجار أو إبرام إيجار من الباطن هو الأصل,ولايمنعه أو يقيده من ذك إلا اتفاق المستأجر والمؤجر على عدم جوازه,أو أن يضع المؤجر قيوداً على هذا الحق,كاشتراط موافقته على الشخص المراد التنازل له عن حق الإيجار,أو التأجير له من الباطن,رغم أنه ليست شخصيتهما محل اعتبار بحسب الأصل.
وقد يجد هذا المنع تبريره في أكثر من سبب,فقد يكون المشرع قد راعى أن المؤجر لم يكن ليتعاقد مع المستأجر إلا اعتباراً لشخصيته,كأمانته وطيب سمعته أو أن إبرام المستأجر لإيجار باطن أو تنازله عن الإيجار هو قرينة على عدم حاجتهللعين المؤجرة,لذلك نراه قد أجاز له في إيجارات خاصة بدلاً من ذلك,أن يطلب فسخ عقد الإيجار,ويفسح المجال أمام مستأجر آخر للانتفاع بالعين المؤجرة,بأن يتعاقد مع المؤجر بموجب عقد إيجار أصيل.
ورغم المنع السابق ذكره,فقد أجاز المشرع للمستأجر أن يتنازل عن حقه في الإيجار أو أن يبرم إيجاراً من الباطن,إن هو حصل على موافقة مكتوبة من المؤجر,والكتابة التي يشترط المشرع أن يفرغ فيها المؤجر قبوله,هي للإثبات وليست ركناً شكلياً في الإيجار الباطن أو في التنازل عن الإيجار وعليه يمكن إثبات موافقة المؤجر على ذلك بما يقوم مقام الكتابة كاليمين أو الإقرار,وكذلك الشأن بالنسبة إلى البينة والقرائن التي يجوز فيها ذلك استثناءاً,وعليه يعد الوصل الذي يثبت أن المالك قد تقاضى الأجرة من التنازل له أو من المستأجر من الباطن موافقة على التنازل أو التأجير من الباطن,غير أن مجرد علم صاحب العين المؤجرة بعملية التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار وسكوته على ذلك,لا يعد إذناً أو موافقةً على التصرف,لأنه لا يمكنه اعتباره قبولاً ضمنياً على حقه في المنع,وذلك لعدم وجود تلازم بين سكوته الذي هو موقف سلبي,وقبوله الذي يتطلب تعبيراً صريحاً من جانبه,لكن علم المالك وسكوته لفترة طويلة ودون اعتراض,يمكن اعتباره في هذه الحالة تنازلاً عن حقه في المنع المنصوص عليها قانوناً.
إذا أصدر المؤجر موافقة بهذه التصرفات كتابة,عليه أن يحدد نوع التصرف الذي يجوز للمستأجر إبرامه وعلى المستأجر كذلك أن يتقيد بالتصرف الذي وافق عليه المؤجر,ولا يشترط أن تصدر الموافقة من المالك فقط,وإنما تصح أيضاً إذا صدرت ممن ينوب عنه قانوناً أو قضاءاً أو اتفاقاًوكأن ينزل المالك عن حقه هذا للغير,ذلك أن حق المنع قرره القانون لمصلحة المالك,فهو لا يتعلق بالنظام العام.
وإذا وافق المؤجر على جواز أن يتنازل المستأجر عن الإيجار أو أن يبرم إيجاراً من الباطن على النحو السالف ذكره,فلا يجوز له بعد ذلك الرجوع عن هذه الموافقة,وإذا ما كان التصريح بالموافقة قد صدر من مالك للعين المؤجرة,وانتقلت ملكيتها إلى مالك جديد وكان التصريح صحيح,فإن إجازة المالك القديم تسري على المالك الجديد
….إنتهى
اترك تعليقاً