حق المؤجر في الاضافة أو التعلية رغم حظره في عقد الايجار

الطعن 1025 لسنة 53 ق جلسة 25 / 2 / 1991 مكتب فني 42 ق 94 ص 589

برئاسة السيد المستشار: محمد فؤاد بدر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد عبد الحميد سند، كمال نافع نائبي رئيس المحكمة، يحيي عارف وأحمد الحديدي.
———-
– 1 إيجار ” تشريعات ايجار الاماكن : حقوق والتزامات طرفي العلاقة الإيجارية . حق المؤجر في الاضافة او التعلية”.
حق المؤجر في الإضافة أو التعلية. م32ق 49 لسنة 1977. استثناء من حكم المادة 28ق 49 لسنة 1977. قيام هذا الحق للمؤجر رغم حظره في العقد. شرطه. أن لا تصل هذه الأعمال حد يستحيل معه على المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة في الغرض المؤجرة من أجله.
النص في المادة 558 من القانون المدني على أن “الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم” وفي المادة 28 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه “لا يجوز حرمان المستأجر من أي حق من حقوقه أو منعه من أية ميزة كان ينتفع بها” وفي المادة 35 من ذات القانون على أنه “يجوز للمؤجر زيادة عدد الوحدات السكنية في المبنى المؤجر بالإضافة أو التعلية ولو كان عقد الإيجار يمنع ذلك ولا يخل هذا بحق المستأجر في إنقاص الأجرة إن كان لذلك محل” يدل على أن المشرع استهدف بالمادة الأخيرة استثناء من المادة 28 سالفة البيان تقرير حق المؤجر في طلب زيادة عدد الوحدات السكنية في المبنى المؤجر بالإضافة أو التعلية دون أن يبلغ بذلك حداً يستحيل معه على المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة في الغرض المؤجرة من أجله بما يكون في حقيقته إنهاء لعقد الإيجار لغير الأسباب المحددة في القانون على سبيل الحصر، ذلك أن المشرع لو استهدف بنص المادة 32 سالفة الذكر غير هذا القصد لجعل الإضافة أو التعلية من أسباب إنهاء العقد ومن ثم فإن أعمال الإضافة أو التعلية في معنى المادة 32 المشار إليها يجب أن لا تصل إلى حد تعطيل ركن الانتفاع بالعين المؤجرة فيما أجرت له وهو ركن جوهري من أركان عقد الإيجار، لما كان ذلك وكانت الشركة الطاعنة قد أجرت عين النزاع من بناء وحديقة إلى مورث المطعون ضدهم بغرض استغلالها مطعماً وكازينو وتم استغلالها منذ بدء الإيجار في هذا الغرض بترخيص صادر من وزارة السياحة فتكون الحديقة عنصراً أساسياً في التعاقد على هذا النوع من الاستغلال لا يصلح العين المؤجرة بدونها للانتفاع بها فإنه لا يحق للطاعن طلب اقتطاعها من العين المؤجرة للبناء عليها استناداً إلى المادة 32 لما يترتب عليه من استحالة الانتفاع بالعين في الغرض المعتبر من الطرفين عند إبرام العقد.
– 2 نقض ” اسباب الطعن . السبب غير المنتج”.
انتهاء الحكم الى نتيجة تتفق وإعمال القانون علي وجهه الصحيح . النعي عليه فيما اتخذه من أسانيد لقضائه . أيا كان وجه الرأي فيه . غير منتج .
إذ كان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد خلص إلى نتيجة تتفق وأعمال القانون على وجهه الصحيح فإن نعى الشركة الطاعنة على الأخير فيما اتخذه من أسانيد لقضائه يكون – أياً كان وجه الرأي فيه – غير منتج.
———
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن الشركة الطاعنة أقامت الدعوى رقم 7553 سنة 1980 مدني الجيزة الابتدائية تطلب الحكم بتمكينها من البناء على الأرض الفضاء البالغ مساحتها 3800 متراً مربعاً والمبنية بعقد الإيجار المؤرخ 16/9/1952 وتسليمها إليها ومنع تعرض المطعون ضدهم لها في ذلك تأسيساً على أن مورث المطعون ضدهم يستأجر بموجب ذلك العقد فيلا تحيط بها حديقة على مساحة كلية قدرها 4260 م2 ويبلغ مساحة المباني 460 م2 وقد استصدرت الشركة الطاعنة ترخيصاً بإقامة مبان سكنية على الأرض الفضاء المحيطة بالفيلا طبقاً للمادة 32 من القانون رقم 49 لسنة 1977 إلا أن المطعون ضدهم تعرضوا لها في ذلك فأقامت الدعوى، وبجلسة 25/3/1982 حكمت المحكمة برفض الدعوى، استأنفت الشركة الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 3661 سنة 99 ق القاهرة، وبجلسة 24/2/1983 حكما المحكمة بالتأييد، طعنت الشركة على هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
———-
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن حاصل ما تنعاه الطاعنة بسببي الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتفسيره، وفي بيان ذلك تقول إن الحكم أقام قضاءه على سند من أن نص المادة 32 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا تنطبق إلا على المباني المؤجرة للسكنى أو بالأقل تلك التي بها وحدات سكنية فإن المادة 49 من ذلك القانون هي التي يسري حكمها على المباني المؤجرة كل وحداتها بغير أغراض السكنى حال أن المادة 32 سالفة الذكر تعطى المالك حق زيادة الوحدات السكنية في الأعيان المؤجرة أياً كان غرض استغلالها متى كان المبنى يتحمل تلك الزيادة وهو ما يثبت بالترخيص الذي تمنحه الجهات المختصة، فضلاً عن أن أعمال نص المادة 49 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يتحدد بدعاوى الإخلاء للهدم لإعادة البناء بشكل أوسع مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول، ذلك أنه لما كان النص في المادة 558 من القانون المدني على أن “الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم، وفي المادة 28 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه “لا يجوز حرمان المستأجر من أي حق من حقوق أو منعه من أية ميزة كان ينتفع لها” وفي المادة 32* من ذات القانون على أنه “يجوز للمؤجر زيادة عدد الوحدات السكنية في المبنى المؤجر بالإضافة أو التعلية ولو كان عقد الإيجار يمنع ذلك ولا يخل هذا بحق المستأجر في إنقاص الأجرة إن كان لذلك محل يدل على أن المشرع أستهدف بالمادة الأخيرة استثناء من المادة 28 سالفة البيان تقرير حق المؤجر في طلب زيادة عدد الوحدات السكنية في المبنى المؤجر بالإضافة أو التعلية دون أن يبلغ بذلك حداً يستحيل معه على المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة في الغرض المؤجرة من أجله بما يكون في حقيقته إنهاء لعقد الإيجار لغير الأسباب المحددة بالقانون على سبيل الحصر، ذلك أن المشرع لو استهدف بنص المادة 32 سالفة الذكر غير هذا القصد لجعل الإضافة أو التعلية من أسباب إنهاء العقد ومن ثم فإن أعمال الإضافة أو التعلية في معنى المادة 32 المشار إليها يجب ألا تصل إلى حد تعطيل ركن الانتفاع بالعين المؤجرة فيما أجرت له وهو ركن جوهري من أركان عقد الإيجار، لما كان ذلك، وكانت الشركة الطاعنة قد أجرت عين النزاع من بناء وحديقة إلى مورث المطعون ضدهم بغرض استغلالها مطعماً وكازينو وتم استغلالها منذ بدء الإيجار في هذا الغرض بترخيص صادر من وزارة السياحة فتكون الحديقة عنصراً أساسياً في التعاقد على هذا النوع من الاستغلال لا تصلح العين المؤجرة بدونها للانتفاع بها فإنه لا يحق للطاعنة طلب اقتطاعها من العين المؤجرة للبناء عليها استناداً إلى المادة 32 لما يترتب عليه من استحالة الانتفاع بالعين في الغرض المعتبر من الطرفين عند إبرام العقد، ولما كان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد خلص إلى نتيجة تتفق وإعمال القانون على وجهه الصحيح فإن نعي الشركة الطاعنة على الحكم الأخير فيما اتخذه من أسانيد لقضائه يكون – أياً كان وجه الرأي فيه – غير منتج.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .