حق المالك في الاضافة أو التعلية وفقاً لقرارات وأحكام محكمة النقض

الطعن 62 لسنة 49 ق جلسة 10 / 5 / 1984 مكتب فني 35 ج 1 ق 239 ص 1249

برياسة السيد المستشار/ أحمد ضياء عبد الرازق نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد رأفت خفاجي، فؤاد شرباش، محمد سعيد عبد القادر ود. محمد فتحي نجيب.
————–
– 1 إيجار “إيجار الأماكن”. زيادة الوحدات السكنية. التزام “استعمال الحق”.
حق المالك في الاضافة او التعلية . قصره على ما يخرج عن جوهر ما انصب عليه العقد حيزا . الفضاء الواقع امام العين المؤجرة . حق المالك في البناء عليه لا يحده الا القيود القانونية .
النص في المادة 24 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على أنه ، ” يجوز للمالك زيادة عدد الوحدات السكنية في المبنى المؤجر بالإضافة أو التعلية و لو كان عقد الإيجار يمنع ذلك و لا يخل هذا بحق المستأجر في إنقاص الأجرة إن كان لذلك محل ” . مؤداه أن المشرع استهدف بهذا الحكم إزالة أي أثر لشرط المنع من الإضافة أو التعلية إذا ورد في عقد الإيجار ليبقى عقد الإيجار فيما عدا ذلك باسطاً سلطانه على العلاقة بين المؤجر و المستأجر فتتحدد بجوهر ما انصب عليه العقد حيزاً الحدود التي لا يجوز للمالك أن يلج إليها فيما يجريه من تعلية أو إضافة أما ما خرج عن هذه الحدود فلم تشمله الإجارة أو ما لا يقوم به عقد الإيجار على استقلال لثانويته في مثل ظروف التعاقد فهو ما جعله المشرع نطاقاً يجوز للمالك أن يجرى البناء فيه بقدر ما تقتضيه عمليات التعلية أو الإضافة غير مقيد في ذلك إلا بالقيود القانونية المقررة إذ كان ذلك و كان الثابت من مدونات الحكم الابتدائي التي أخذ بها الحكم المطعون فيه و أقام عليها قضاءه أن عقد الإيجار المؤرخ 1968/11/29 و المحرر بين الطاعن و المطعون ضده لم يشمل من أعيان الدور الأرضي إلا الحجرتين الواقعتين فيه بما يكون معه الفضاء الواقع أمامها خارجاً عن نطاق هذا العقد و تكون يد المالك طليقة في البناء فيه لا تحدها إلا القيود القانونية .
– 2 إيجار “إيجار الأماكن”. زيادة الوحدات السكنية. التزام “استعمال الحق”.
الاستعمال المشروع للحق لا يرتب مسئولية ( مثال بشأن الاضافة والتعلية بالعين المؤجرة .
المادة 24 من القانون رقم 52 لسنة 1969 قد جعلت زيادة وحدات المبنى السكنية بالإضافة أو التعلية حقاً للمالك ولو كان عقد الإيجار يمنع ذلك دون أن يخل هذا بحق المستأجر في إنقاص الأجرة إن كان لذلك محل وكانت المادة الرابعة من التقنين المدني تنص على أن ” من استعمل حقه استعمالاً مشروعاً لا يكون مسئولاً عما ينشأ عن ذلك من ضرر ” كما تنص المادة الخامسة منه على أن يكون استعمال الحق غير مشروع في الأحوال الآتية ” أ ” إذا لم يقصد به سوى الإضرار بالغير ” ب ” إذا كانت المصالح التي يرمى إلى تحقيقها قليلة الأهمية بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها “حـ ” إذا كانت المصالح التي يرمى إلى تحقيقها غير مشروعة ” فإن استعمال المالك لحقه المقرر في المادة 24 من القانون 52 لسنة 1969 لا يتقيد إلا بالقيود العامة المقرر بالمادتين الرابعة والخامسة من التقنين المدني، وإذ كان الطاعن لم يدع – فضلاً عن أن يقيم الدليل أمام محكمة الموضوع على هذا الادعاء – أن المطعون ضده لم يقصد سوى الإضرار به أو أن المصلحة التي هدف إلى تحقيقها وهي فضلاً عن الجانب الشخصي منها مصلحة عامة تتمثل في زيادة عدد الوحدات السكنية لا تتناسب البتة مع ما يصيبه هو من ضرر بسببها أو أنها مصلحة غير مشروعة فإن المطعون ضده لا يكون مسئولاً عما ينشأ عن استعماله لهذا الحق من ضرر بالطاعن وإذ كان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر، فإن النعي عليه بهذا السبب يكون على غير أساس.
——-
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن المطعون ضده أقام الدعوى رقم 3331 لسنة 1976 مدني كلي الجيزة وطلب فيها الحكم بتمكينه من استكمال وإتمام أعمال التعلية وتشطيب الدور الأرضي في العقار المملوك له والذي يستأجره الطاعن وقال بيانا لذلك أنه حصل في عام 1975 على ترخيص بإجراء هذه التعلية والتشطيب وعندما شرع في أعمال البناء تعرض له الطاعن وأقام الدعوى رقم 897 لسنة 1975 مستعجل الجيزة وفيها ندبت المحكمة خبيرا انتهى إلى أحقية المطعون ضده في زيادة عدد الوحدات السكنية بالإضافة أو التعلية، وأنه تأسيسا على ذلك أقام دعواه بطلب تمكينه من إتمام أعمال البناء. وبتاريخ 25/1/1978 قضت محكمة أول درجة بتمكين المطعون ضده من استكمال المباني والتشطيبات بالعقار محل النزاع. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 1346 لسنة 95ق وبتاريخ 21/11/1978 قضت محكمة استئناف القاهرة برفض الاستئناف. طعن الطاعن على هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. عرض الطعن على هذه الدائرة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
———–
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث أن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث أن الطعن بني على سببين حاصل أولهما أن الحكم المطعون فيه أخطأ في تطبيق القانون، إذ من بين ما اشترطه القانون كي يحق للمالك زيادة الوحدات السكنية بالإضافة أن يتم البناء على جزء من الأرض الخالية الداخلة في العين المؤجرة. وأن الثابت من تقرير الخبير المقدم في الدعوى رقم 457 لسنة 1975 مستعجل الجيزة أن المساحة الواقعة أمام الحجرتين الواقعتين بالدور الأرض مسقوفة بمباني الدور الأول وتحيط بها أعمدة هذا الدور والحديقة من كل جانب وأن الطاعن كان يستغلها ومفاد ذلك أن هذه المساحة تعتبر مباني لا يجوز البناء عليها، وإذ أجاز الحكم المطعون فيه البناء عليها فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
وحيث أن هذا النعي مردود، ذلك أن النص في المادة 24 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على أنه “يجوز للمالك زيادة عدد الوحدات السكنية في المبنى المؤجر بالإضافة أو التعلية ولو كان عقد الإيجار بمنع ذلك. ولا يخل هذا بحق المستأجر في انقاص الأجرة إن كان لذلك محل”. مؤداه أن المشرع استهدف بهذا الحكم إزالة أي أثر لشرط المنع من الإضافة أو التعلية إذا ورد في عقد الإيجار، ليبقى عقد الإيجار فيما عدا ذلك باسطا سلطانه على العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فتتحدد بجوهر ما انصب عليه العقد حيزا الحدود التي لا يجوز للمالك أن يلج إليها فيما يجريه من تعلية أو إضافة، أما ما خرج عن هذه الحدود فلم تشمله الإجارة، أو ما لا يقوم به عقد الإيجار على استقلال لثانويته في مثل ظروف التعاقد. فهو ما جعله المشرع نطاقا يجوز للمالك أن يجرى البناء فيه بقدر ما تقتضيه عمليات التعلية أو الإضافة غير مقيد في ذلك إلا بالقيود القانونية المقررة، إذ كان ذلك وكان الثابت من مدونات الحكم الابتدائي التي أخذ بها الحكم المطعون فيه وأقام عليها قضاءه أن عقد الإيجار المؤرخ 29/11/1968 والمحرر بين الطاعن والمطعون ضده لم يشمل من أعيان الدور الأرضي إلا الحجرتين الواقعتين فيه، بما يكون معه القضاء الواقع أمامها خارجا عن نطاق هذا العقد وتكون يد المالك طليقة في البناء فيه ولا تحدها إلا القيود القانونية وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أصاب قانونا، ويكون النعي عليه بهذا السبب غير صحيح.
وحيث أن الطاعن ينعى في السبب الثاني على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال والخطأ في الإسناد، وفي بيان ذلك يقول أنه من ثاني الشروط اللازم قيامها كي يحق للمالك زيادة المباني بالإضافة أو التعلية هو إلا يلحق بالمستأجر ضرر جسيم من جراء ذلك، وقد أخطأ الحكم المطعون فيه عندما استند في تقدير جسامة الحظر إلى تقرير هندسي قدر الضرر بمقدار ما نقص من منفعة العين بينما الصحيح أن الضرر مسألة نسبية تراعى فيها الظروف الشخصية وإذ كان قد ابتلى بمرض أبنائه العقلي الذي يستلزم عزلهم عن الناس، فإن السبب الجوهري في اختياره ذلك المكان سكنا له هو وجود تلك المساحة من الأرض الفضاء الكائنة بالدور الأرضي والتي استخدمها لهذا الغرض في عزل أبنائه وعلى ذلك كان على الحكم المطعون فيه أن يرجع في تقدير الضرر الذي يلحق به من جراء البناء على هذه الأرض الفضاء إلى تقرير أحد الأطباء الشرعيين لا إلى تقرير هندسي.
وحيث أن هذا النعي في غير محله، ذلك أنه لما كانت المادة 24 من القانون رقم 52 لسنة 1969 قد جعلت زيادة وحدات المبنى السكنية بالإضافة أو التعلية حقا للمالك ولو كان عقد الإيجار يمنع ذلك دون أن يخل هذا بحق المستأجر في إنقاص الأجرة أن كان لذلك محل، وكانت المادة الرابعة من التقنين المدني تنص على أن “من استعمل حقه استعمالا مشروعا لا يكون مسئولا عما ينشأ عن ذلك من ضرر” كما تنص المادة الخامسة منه على أن “يكون استعمال الحق غير مشروع في الأحوال الآتية” (أ) إذا لم يقصد به سوى الأضرار بالغير (ب) إذا كانت المصالح التي يرمى إلى تحقيقها قليلة الأهمية بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها (حـ) إذا كانت المصالح التي يرمى إلى تحقيقها غير مشروعة” فإن استعمال المالك لحقه المقرر في المادة 24 من القانون 52 لسنة 1969 لا يتقيد إلا بالقيود العامة المقررة بالمادتين الرابعة والخامسة من التقنين المدني. وإذ كان الطاعن لم يدع – فضلا عن أن يقيم الدليل أمام محكمة الموضوع على هذا الادعاء – أن المطعون ضده لم يقصد سوى الإضرار به أو أن المصلحة التي هدف إلى تحقيقها وهي فضلا عن الجانب الشخصي منها مصلحة عامة تتمثل في زيادة عدد الوحدات السكنية لا تتناسب البتة مع ما يصيبه من ضرر بسببها أو أنها مصلحة غير مشروعة، فإن المطعون ضده لا يكون مسئولا عما ينشأ عن استعماله لهذا الحق من ضرر بالطاعن وإذ كان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر فإن النعي عليه بهذا السبب يكون على غير أساس. ولما تقدم فإنه يتعين رفض الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .