حق المستأجر في تغيير نشاط العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو التغيير من الاجارة الى السكني

تغيير النشاط في العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري محدد في العقد أو تغيير الغرض من الإجارة إلى “السكنى”، حق للمستأجر طالما لا يسبب ضرراً بالمبني، ولكنه يحرم ورثته من الاستفادة من ميزة الامتداد القانون لعقد إيجار مورثهم لكون شرط الامتداد هو مزاولة نفس النشاط السابق طبقاً للعقد

حق المستأجر في تغيير النشاط والأثر المترتب على التغيير، خصوصاً حالة التغيير من تجاري إلى سكني:
ذهب رأي في الفقه في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 إلى أن تغيير استعمال المكان من السكنى إلى غير أغراض السكنى تعديل لشروط العقد أجازته المادة 19 ولو بغير موافقة المؤجر (قبل القضاء بعدم دستوريتها) استثناء من القواعد العامة. ولما كان الاستثناء لا يتوسع في تفسيره ولا يقاس عليه، فإن تغيير المستأجر بعد ذلك استعمال المكان من غرض غير السكنى إلى غرض السكنى لا يجوز بغير موافقة المؤجر، لأنه تعديل لشروط العقد لا يتم بغير رضا المتعاقدين وبالتالي إذا عاد المستأجر إلى استعمال العين في غرض السكنى فليس له أن يمتنع عن دفع الزيادة في الأجرة المقررة لاستعماله العين في غير غرض السكنى ما لم يقره المؤجر على تغيير هذا الاستعمال إلى غرض السكنى وأن القول بغير ذلك يهدر القوة الملزمة للعقد بغير نص يقضي بذلك، فضلاً عن أنه يجعل التزام المستأجر بدفع زيادة الأجرة معلقاً على إرادته هو، ومن المقرر أن الالتزام يبطل إذا كان معلقاً على محض إرادة المدين.
(المصدر: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ عزمي البكري – الجزء الأول – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 429 – صـ 880).
وأنه: “إذا كانت المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادتين 7 و 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قررت للمُؤجر حق اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى إلا أنه لم يرد في قوانين إيجار الأماكن وكذلك في القواعد العامة في القانون المدني نصوص مُقابلة تخول للمُستأجر حق الرجوع للأجرة الأصلية دون زيادة إذا ما غير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى ومن ثم يتعين تطبيق شروط عقد الإيجار باعتبار أن العقد وعلى ما جرى به نص المادة 147 فقرة أولى من القانون المدني شريعة المُتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين ولا يحق للمستأجر بإرادته المنفردة إنقاص الأجرة وفقاً لتغييره هو الاستعمال إلى غرض السكنى مرة أخرى”.
(د. عبد الناصر العطار – شرح أحكام عقد الإيجار – طبعة 1982 – صـ 303 وما بعدها).
وقد أخذت محكمة النقض بهذا الرأي إذ قضت بأن:
“حق المؤجر في اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى. المادة 23 من القانون 49 لسنة 1977، والمادتان 7 و 19 من القانون 136 لسنة 1981. خلو القانون المدني وقوانين إيجار الأماكن من نصوص تخول المستأجر حق الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى. أثره. لا حق للمستأجر في إنقاص الأجرة بإرادته المنفردة. علة ذلك”.
(نقض مدني في الطعن رقم 1830 لسنة 56 قضائية – جلسة 16/1/1992.
وفي الطعن رقم 2254 لسنة 53 قضائية – جلسة 22/4/1993.
المصدر: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ عزمي البكري – الجزء الأول – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 419 – 880 و 881).
وأن: “الترخيص للمستأجر بتغيير الغرض من استعمال العين إلى غير أغراض السكنى. حق المؤجر في تقاضي أجرة إضافية ولو تقاعس المستأجر عن الانتفاع بهذه الميزة أو أعاد استعمال العين إلى الغرض الأصلي. لا حق للمستأجر في أن يتحلل من التزامه بإرادته المنفردة. علة ذلك”.
(نقض مدني في الطعن رقم 4110 لسنة 61 قضائية – جلسة 16/1/1996. المصدر: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ عزمي البكري – الجزء الأول – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 429 – صـ 881).
وأنه: “إذ كانت المادة 23 من القانون رقم 49 لسنه 1977 والمادتين7 و 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قررت للمؤجر حق اقتضاء أجرة إضافية عند تغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى إلا أنه لم يرد في قوانين أيجار الأماكن – وكذلك في القواعد العامة في القانون المدني – نصوص مقابلة تخول للمستأجر حق الرجوع إلى الأجرة الأصلية دون زيادة إذا ما غير استعمال العين المؤجرة إلى غرض السكنى، ومن ثم يتعين تطبيق شروط عقد الإيجار باعتبار أن العقد – وعلى ما جرى به نص المادة 147/1 من قانون المدني – شريعة المتعاقدين فلا يجوز تعديله إلا باتفاق طرفيه ولا يحق للمستأجر بإرادته المنفردة إنقاص الأجرة وفقا لتغييره هو الاستعمال إلى غرض السكنى مرة أخرى، وقد جرى قضاء هذه المحكمة على هدى هذه القواعد في حالة مقاربة إذ خول للمؤجر حق اقتضاء مقابل التأجير من الباطن مفروشاً المرخص به منه سواء استعمل المستأجر تلك الرخصة أو لم يستعملها”.
(نقض مدني في الطعن رقم 3018 لسمو 56 قضائية – جلسة 16/1/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 171 – فقرة 2).

عدم استفادة الورثة من ميزة الامتداد القانوني لعقد إيجار العين المؤجرة للاستغلال التجاري إلا إذا كانوا يزاولون نفس النشاط السابق طبقاً للعقد:
حيث تنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، المُعدلة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 على أنه:
“فإذا كانت العين مُؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكوراً وإناثاً، من قُصر وبُلغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم”.
ومفاد ذلك النص أنه إذا كان منصوصاً في عقد الإيجار الصادر للمستأجر الأصلي على تأجير العين ليمارس فيها نشاطاً تجارياً أو صناعياً أو مهنياً أو حرفياً تعين على الورثة – حتى يستمر عقد الإيجار لصالحهم – استعمال العين في ذات النشاط المبين بالعقد، ولا يجوز لهم استعمال العين في نشاط آخر غيره، كأن يستبدل النشاط الصناعي المنصوص عليه بالعقد بنشاط تجاري أو مهني أو حرفي أو العكس.
وإذا كان منصوصاً في العقد على استعمال العين في وجه معين لأحد الأنشطة التجارية أو الصناعية أو المهنية أو الحرفية، كما إذا نص فيه على استعمالها محلاً لبيع الأقمشة – وهو نشاط تجاري – تعين على الورثة استعمال العين في هذا الوجه من النشاط ولا يجوز لهم تغيير الاستعمال إلى وجه آخر من أوجه النشاط التجاري كبيع الأجهزة الكهربائية.
(المرجع: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – بند 41 – صـ 204 وما بعدها).
هذا، وقد نصت الفقرة الثانية من المادة السابعة من اللائحة التنفيذية الصادرة بالقرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997 على أنه:
“ويُشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أو النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقبين، أو النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها، والذي لا يلحق ضرراً بالمبنى ولا بشاغليه”.

وبين من هذا النص أن المشرع فصل عبارة: “ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد”، بثلاث صور هي:
1- النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد. (وهذه الصورة ترديد للعبارة الصريحة الواردة بنص المادة الأولى من القانون).
2- النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة – أي بعد تحرير عقد الإيجار – بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقبين. (وهذه الصورة لا مخالفة فيها لنص المادة الأولى من القانون لأن هذا الاتفاق يعد تعديلاً لاتفاق المؤجر والمستأجر الأصلي على النشاط الذي تستعمل فيه العين المؤجرة. والكتابة هنا هي الكتابة العرفية الموقع عليها من الطرفين).
3- النشاط الذي أضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها، والذي لا يلحق ضرراً بالمبنى ولا بشاغليه. (وهذه الصورة سندها حصول قوة قاهرة تحول بين ورثة المستأجر المستفيدين، وبين استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد).
(المرجع: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – بند 41 – صـ 205 وما بعدها).
ولئن كان يجوز لورثة المستأجر الأصلي (من زوجته وأقاربه حتى الدرجة الثانية) استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، سواء بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم، ذلك أنه قد لا تتوافر لديهم الدارية الكافية بنشاط مورثهم في العين، كما قد يكون الورثة جميعاً أو بعضهم قصراً. ولئن كان يجوز أن يكون النائب من باقي المستفيدين أو من غيرهم. إلا أنه يُشترط هنا أن يقوم النائب بإدارة العين لحساب الورثة، ولكن لا يجوز للورثة بحال تأجير العين لآخر وإلا حق للمؤجر طلب إنهاء عقد الإيجار.
(المرجع: “موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – بند 42 – صـ 208 وما بعدها).
لما كان ما تقدم، وكان من المُقرر في قضاء النقض أنه:
“إذ كان الحكم الناقض الصادر بتاريخ 2/4/2000 قد أقام قضاءه على ضرورة إتباع حكم المحكمة الدستورية العليا في الطعن 44 لسنة 17 قضائية “دستورية” المنشور بتاريخ 16/3/1997 وأحكام القانون 6 لسنة 1997 ثم قال ما نصه (لما كان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الأول الطاعن في الطعن الماثل بعد وفاة والدته والتي كانت تدير العين أولا في نشاط المقاولات ثم من بعد التأجير مفروش فإن كان أيا من النشاطين فإنه لم يمارس هذا النشاط أو ذاك إنما أستغل العين ورشة لإصلاح الأدوات الكهربائية ولم يبد مبررا لهذا التغيير فإنه تنحسر عنه الحماية التي تتطلبها المشرع لاستمرار انتفاعه بالعين المؤجرة) وإذ التزم الحكم المطعون فيه بالحكم الناقض وخلص من ذلك إلى انتهاء عقد إيجار عين النزاع لعدم توافر الشروط التي حددها الحكم الناقض كما قضى برفض طلب الطاعن العارض بتحرير عقد إيجار له وهو موضوع الاستئناف المرفوع منه ومن ثم فان النعي على الحكم بشقيه يكون في غير محله”.
(نقض مدني في الطعن رقم 620 لسنة 72 قضائية – جلسة 10/5/2004 المكتب الفني – المستحدث من أحكام النقض – صـ 49).
كما قضت محكمة النقض بأن:
“إيجار محل تجارى – المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو حرفي أو مهني بعد وفاة المستأجر إلى ورثته حتى الدرجة الثانية هو استعمالهم للعين في ذات النشاط سواء بأنفسهم أو بواسطة”.
(نقض مدني في الطعن رقم 6518 لسنة 65 قضائية – جلسة 27/3/2002 المكتب الفني – المستحدث من أحكام النقض – صـ 582).
لما كان ذلك، وكان المُستأجر مُلزم بأن يرد العين المُؤجرة إلى المُؤجر عند انتهاء الإيجار بالحالة التي تسلمها عليها طبقاً لنص المادة 591/1 من القانون المدني (الشريعة العامة) والتي تنص على أنه: “على المُستأجر أن يرد العين المُؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها …”.
وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية على وقائع النزاع الماثل يتضح جلياً أن المستأجر الأصلي الذي كان يستأجر العين لاستعماله مكتب تجاري طبقاً للعقد قد توفي ولا يوجد من بين ورثته الشرعيين من يزاول نشاط تجاري في العين المؤجرة بل حولوها إلى مسكن خاص مما يحق معه للطالب بصفته المطالبة بإنهاء عقد إيجار عين التداعي لوفاة المستأجر الأصلي وعدم وجود من يتوافر فيه شروط الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار، مع إخلاء المعلن إليهم من عين التداعي وإلزامهم بردها وتسليمها للطالب بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد.
هذا، والله أعلى وأعلم،،،

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .