حكم قضائي مدني مصري إنهاء عقد إيجار قديم

حكم مدني انهاء عقد ايجار قديم

باسم الشعب
محكمة الخانكة الكليه (الدائرة الثانية)
حكــــم بالجلسه المدنية والتجارية المنعقده علنا بسراى المحكمة فى يوم 14-12-2009
برئاسة السيد الاستاذ / معتز بالله احمد رئيس المحكمة
وعضوية الاستاذين/محمد عبد العزيز واحمد طاهر القاضيــــــــــــــــان
وبحضور السيد / عمرو حسن سكرتير الجلسة

صدر الحكم فى القضية رقم لسنه ايجارات كلى الخانكة ضــــد

1- السيد/
2- الاستاذ / محافظ القليوبية بصفته الادارى الاعلى لمجلس مدينتى الخانكة والخصوص. ويعلن سيادته بهيئة قضايا الدولة ببنها القلوبية. ((خصم مدخل))
المحكمـــــــــــة
بعد سماع المرافعه ومطالعه الاوراق والمداولة قانونا :
حاصل الوقائع ان المدعيان / …………… اقاما دعواها بصحيفة اودعاها قلم الكتاب فى 20-4-2008 مثل المدعى عليهم/ ورثة المرحوم / …………… والتى فى ختامها
(اولا) بقبول الدعوى شكلا لتوافر الاركان المادية والشرائط الاجرائية والقانونية تكون هذه العلاقة تخضع لاحكام القانون المدنى.
(ثانيا) انتهاء عقد الايجار سند الدعوى المؤرخ بتاريخ 20-12-1995 مع الطرد للغصب بإعتبار ان المدعى عليه اصبحت يده على العين يد غاصبه مع التسليم والاخلاء ابتداء من اول ابريل عام 2008 مع الزامه بأداء الأجرة المتأخرة عليه إبتداء من اول يونيه 2005 بواقع خمسة وسبعون جنيها قيمه الأجرة الشهرية وما يستجد من أجرة لحين الفصل فى الدعوى او التنفيذ ايهما ابعد مع الطرد للغصب والتسليم لكون المعلن اليه على العين وهى يد غاصبه لا سند لها من الواقع او القانون مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل الطليق من قيد الكفاله وإلزام المدعى عليه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماه.

على سند من القول أن موروث المدعى عليهم أستاجر من المدعيان بتاريخ 20-12-1995 للعين المكونه من غرفتان وصاله بعقارهن الكائن بشارع …………. بعزبة المعاجينى الخصوص ـ الخانكة ـ قليوبية. بقصد استعمالها سكن خاص لقاء اجره شهريه خمسة وسبعون جنيها وحيث امتنع المدعى عليهم عن سداد الاجره ابتداء من اول شهر يونيه عام 2005 وحيث انذرهم المدعيان واقاما الدعوى رقم 7 لسنه 2006 مدنى كلى الخانكة والتى قضى فيها استئنافيا ببطلان الحكم وحيث ان المدعيان انذرا المدعى عليه بتاريخ 6-3-2008 بإنهاء العقد دون جدوى وحيث ان عين النزاع تقع بعزبه المعاجينى وهى تخضع لاحكام القانون المدنى وحيث نص البند الرابع من عقد الايجار على فسخ العقد دون الحاجه الى حكم قضائى عند التأخير او دفع الاجرة وحيث تحقق هذا الشرط مما يكون معه العقد قد افسخ من تلقاء نفسه واصبحت يد المدعى عليهم يد غاصبه ومن ثم اقاما دعواهما ابتغاء القضاء لهما بطلباتهما سالفه البيان .

وحيث تداولت الدعوى بالجلسات ومثل طرفاها كل بوكيل وقدم وكيل المدعى حافظة طويت على 1ـ صورة ضوئيه من عقد الايجار المؤرخ 20-12-1995 والمبرم بين المدعيان وموروث المدعى عليهم عن العين محل التداعى والكائنه بالمعاجينى الخصوص ونص البند الاول من العقد على ان مده الايجار تبدا من 20-12-1995 مشاهرة وهذا العقد مفتوح التاريخ ونص البند الثالث على ان الاجرة المتفق عليها هى مبلغ خمسه وسبعون جنيها لاغير فى المواعيد المحدده ولو لمده قسط واحد فللمالك الحق ان يلزمه بدفع الاجرة .. وله ايضا الحق فى ان يفسخ العد بدون الحصول على حكم قضائى لهذا الفسخ وبدون اجراءات رسمية وقد قبل المستاجر بهذه الشروط 2 ـ انذار على يد محضر معلن للمدعى عليهما وبصفتها وصيه على اولادها القصر فى 6-3-2008 بالرغبه فى عدم تجديد العقد واثبات فسخه لاخلال المنذر اليه بالتزاماته بعدم سداد الاجرة طبقا للبند 4 من العقد وللتنبيه عليه قبل انتهاء النصف الاخير من شهر مارس 2008 والتنبيه عليه باثبات فسخ عقد الايجار ابتداء من ابريل عام 2008 لتوافر الشرط الصريح الفاسخ بالبند الرابع من عقد الايجار ــ 3 ــ اخطار النيابة الحسبية بوجود قصر فى الدعوى بالاعلان المعلن لها فى 31-5-2008 وعلى مدار الجلسات قدم وكيل المدعيان حافطتى مستندات من ضمن ما طويتا عليه ــ1ــ شهاده صادره من ادارة الشئون القانونيه بمجلس مدينه الخصوص يفيد ان الخصوص كانت ريه تخضع لقانون ايجار الاماكن طبقا لقرار وزير الاسكان رقم 204 لسنه 1979 دون خضوع اى عزب تابعه لها سوى عزبه النوار التى صدر لها قرار مستقل رقم 252 لسنه 1991 ثم صدر القرار رقم 263 لسنه 2006 فى 15-2-2006 بتحويل قريه الخصوص الى مدينه واصبح القانون رقم 4 لسنه 1996 هو القانون الواجب التطبيق وقدم وكيل المدعى عليهم احدى عشر حافظه من بين ما طويت عليه ـــ1ـــ شهادة صادرة من الوحدة المحليه لمدينه الخصوص تفيد ان مدينه الخصوص تحولت من قريه مدينه بموجب قرار رئيس الوزراء رقم 263 فى 15-2-2006 وتخضع لاحكام القانون رقم 49 لسنه 1977 ــ2ــ انذار عرض اجرة عن الفترة من 1-6-2005 حتى اخر ديسمبر 2008 تسلمها المدعى الاول ــ3ــ انذار عروض اجره عن الفتره من 1-2-2009 الى 1-7-2009 بواقع سته اشهر تسلمها المدعى الاول ــ4ــ انذار عرض اجره عن شهرى يناير واغسطس عام 2009 فضلا عن مائه جنيه مصاريف فعليه بإجمالى مائتى وخمسون تسلمتها المدعيه وحيث ان المدعى عليهم ادخلوا خصما جديدا وهو محافظ القليوبيه بصفته الرئيس الادارى الاعلى لمجلس مدينه الخانكه والخصوص بشأن الشهادات الصادرة منها بخصوص خضوع المعاجينى بالخصوص للقانون رقم 49 لسنه 1977 وبجلسه 22-11-2008 جحد المدعى عليه الصورة من عقد الايجار وحيث استمر تداول الدعوى بالجلسات وبجلسه 23-11-2009 قدم المدعيان مذكرة طلبا انهاء عقد الايجار سند الدعوى المؤرخ 20-12-1995 مع اثبات فسخه واخلاء المدعى عليه من العين محل التداعى والتسليم الغصب لكونه وضع يده على العين هى يد غاصبه مع التزامه بالاجره المتاخرة ابتداء من اول يونيو 2005 حتى تاريخ الحكم مع الزامه بالمصروفات والاتعاب والنفاذ فقررت المحكمه حجز الدعزى للحكم لجلسه اليوم.

وحيث انه عن جحد الصور الضوئيه من عقد الايجار المقدمه فى الدعوى فحيث نصت الماده 14 من قانون الاثبات على انه (يعتبر المحرر العرفى صادرا ممن وقعه ما لم ينكر صراحه ما هو منسوب اليه من خط او امضاء او ختم او بصمه .. ومن احتج عليه بمحرر عرفى وناقش موضوعه لا يقبل منه انكار الخط او الامضاء او الختم او بصمه الاصبع) هديا بما تقدم وحيث ان وكيل المدعى عليه وبجلسه 22-5-2008 قد طلبا تصريحا من المحكمه لاستخراج شهاده لبيان ما اذا كانت عزبه المعاجينى الواقع بها عين التداعى تخضع لقوانين ايجار الاماكن من عدمه وهو ما يعد مناقشه منه لموضوع العقد اذ ان عين التداعى تقع بتلك القريه فضلا عن قيامه فيما بعد بتقديم انذارات عرض اجره مطابقه للاجره الوارده بالعقد المجحود منه وكانت المحكمه لا تلتفت سوى للطلب الصريح الجازم ومن ثم تعتد المحكمه بالعقد المؤرخ 20-12-1995 فى اثبات العلاقه الايجاريه بين طرفى التداعى.

وحيث ان المحكمه تمهد لقضائها بالاشارة الى ان هناك مسأله أساسيه واوليه فى الدعوى وهى تحديد القانون الواجب التطبيق على عقد الايجار سند الدعوى وهل هى قواعد القانون المدنى ام القواعد الاستثنائيه المنصوص عليها فى قوانين ايجار الاماكن المتعاقبه لما لهذا التحديد من تاثير كبير على وجه الراى فى الدعوى لاختلاف مضمون قواعد القانون المدنى والتى مبناها سلطان الاراده وان العقد شريعه المتعاقدين غير قواعد ايجار الاماكن الاستثنائيه والتى تدخل المشرع واخضع العلاقه الايجاريه فى طلبها لقواعد لذا فان المحكمه تتصدى لبحث الخلاف الدائر بين طرفى التداعى حول القانون الواجب التطبيق .

وحيث ان الثابت قرار وزير التعمير رقم 204 لسنه 1979 انه نص على سريان احكام الباب الاول من القانون رقم 49 لسنه 1977 على قريه الخصوص وكانت قوانين ايجار الاماكن هى قوانين استثنائيه لا يجوز التوسع فى مد نطاق تطبيقها وحيث ان قرار مد سريان احكام القانون رقم 49 لسنه 1979 سالف البيان قد خلا من الاشارة الى العزب التابعه لها فلا يجوز تطبيق احكام القانون سالف البيان عليها اذ لا يجوز اهدار القواعد العامه واعمال مقتضى القوانين الاستثنائيه بدون نص صريح كما ان انه يتتبع قرار وزير التعمير نجد ان بعض القرارات قد اصدرها بمد السريان على العزب التابعه لبعض القرى والتى كانت تخضع اصلا لقوانين ايجار الاماكن المتعاقبه وهذا ثابت بالافاده المرفقه بالاوراق من انه عزبه المعاجينى والتى تقع فيها عين التداعى لم يشملها قرار وزير التعمير رقم 204 لسنه 1979 اما عن كون عزبه المعاجينى تقع ضمن الحدود الاداريه لمدينه الخصوص بعد قرار رئيس مجلس الوزراء بتحويلها الى مدينه فى 15-2-2006 بالقرار رقم 263 لسنه 2006 فحيث نصت الماده الاولى من القانون رقم 4 لسنه 1996 على انه (لا تسرى احكام القانونين رقمى 49 لسنه 1977 و 136 لسنه 1981 والقواعد الخاصه بإيجار الاماكن قبلها على الاماكن التى لم يسبق تاجيرها ..) ونصت الماده الثانيه على انه (تطبيق احكام القانون المدنى فى شأن تأجير الاماكن المنصوص عليها فى الماده الاولى من هذا القانون خاليه او مفروشه ..) ونصت الماده الثالثه على انه (يلغى كل نص فى قانون اخر يتعارض مع أحكام هذا القانون) وحيث نصت الماده الاولى من القانون رقم 49 لسنه 1977 على انه تسرى احكام هذا الباب على الاماكن .. وذلك فى عواصم المحافظات والبلاد المعتبره مدن ..).

هديا بما تقدم وحيث ان الاصل العام فى عقود الايجار انها تخضع للقواعد العامه فى القانون وقوامها ان العقد شريعه المتعاقدين الا ان المشرع لاعتبارات قدرها خرج عن هذا الاصل العام ضمن تشريعات ايجار الاماكن المتعاقبه والتى اخضعت العلاقه الايجاريه لنصوص القانون ونماها اراده الطرفين فى هذا الصدد وهذه التشريعات ولتلك الصبغه الاستثنائيه التى تحملها حدد المشرع اماكن سريانها فنص على انها تسرى على عواصم المحافظات والبلدان المعتبره مدنا الا ان المشرع وباصداره القانون رقم 4 لسنه 1996 والذى نص فيه على سريان احكام القانون المدنى على عقود الايجار يكون قد افصح صراحه غير مقصوده من العوده للاصل العام فى عقود الايجار وهو خضوعها لاحكام القانون المدنى ينص على سريان احكام القانون المدنى على الامكان التى يسبق تأجيرها وحيث انه عن لزوم تطبيق هذا النص فى ضوء ما نصت عليه الماده الثالثه من ذات القانون من الغاء كل حكم يتناقض مع احكامه هو ان يتسع مدلول لفظ الاماكن التى لم يسب تاجيرها طبقا لاحكام قوانين ايجار الاماكن باعتبار ان عقود ايجار تلك الاماكن تخضع بحسب الاصل للقانون المدنى قبل صدور القانون رقم 4 لسنه 1996 وبعد صدور هذا القانون الذى كشف وبجلاء عن اتجاه اراده المشرع الى الغاء سريان قوانين ايجار الاماكن على النحو الذى اوردته الماده الاولى من القانون رقم 4 لسنه 1996 يف سريان الماده الاولى من القانون رقم 4 لسنه 1979 على ما سبق وان سرى عليه من عقود بل وتخرج من نطاقه تباعا عقود الايجار التى تنتهى فلا تطب احكام قانون ايجار الاماكن بعد صدورالانون رقم 4 لسنه 1996 على اماكن جديده لم يسبق وان سرى عليها قبل تطبيق احكام هذا القانون.
هديا بماتقدم وحيث ان قرار تحويل قريه الخصوص الى مدينه شملت حدودهاالاداريه عزبه المعاجينى الواقع بها عين التداعى قد تم فى عام 2006 بصدور قرار رئيس الوزراء آنف الذكر بعد سريان القانون رقم 4 لسنه 1996 ومن ثم فلا تطبق احكام قوانين ايجارالاماكن على ما لم يسبق وان خضع لاحكامه ومنها عزبه المعاجينى ومن ثم يكون عقد الايجار محل التداعى والمبرم على عين كائنه بعزبه المعاجينى خاضع لاحكام القانون المدنى لا قوانين ايجار الاماكن لكونها تدخل فى الحدود الاداريه لمدينه الخصوص فان المحكمه تشير الى انه فى مجال اعمال القانون وتفسيره على الوجه الصحيح وتطبيقه على الوقائع المطروحه على القضاء فان القول الفصل والكلمه العليا هى لجهه القضاء وحدها دون غيرها والمحكمه غير ملزمه بتفسير الجهات الاداريه لنصوص القانون ولايقيدها ذلك عن سعيها وراء مرمى الشارع من القانون ومبتغاه منه وحيث ان المحكمه قد انتهت وكما سلف البيان الى خضوع عقد الايجار سند الدعوى لقواعد القانون المدنى فلا تلتفت لتفسير مغاير صادر من جهه اداريه.

وحيث ان المدعيان قد طلبوا انهاء عقد الايجار المؤرخ 20-12-1995 لانذار المدعى عليها بإنهاء العقد واسسا طلب الانهاء والاخلاء سند للغصب ومن ثم فهى دعوى غير مقدره القيمه وتخضع لاختصاص المحكمه وحيث نصت الماده 563 من القانون المدنى على انه (اذا عقد الايجار دون اتفاق غلى مده او عقد لمده غير معينه او تعذر اثبات المده المدعاه اعتبر الايجار منعقدا للفتره المعينه لدفع الاجره وينتهى بإنقضاء هذه الفتره بناء على طلب احد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء فى المواعيد الاتى بيانها .. (ب) فى المنازل والحوانيت .. اذا كانت الفتره المعينه لدفع الاجره اربعه اشهر او اكثر وجب التنبيه فبل انتهائها بشهرين فاذا كانت الفتره اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير. وحيث استقر قضاء النقض على ان (عقود الايجار الغير خاضعه للقوانين الاستثنائيه مؤقته عدم تحديد مدتاه او ربط انتهائها بامر مستقبل غير محقق الوقوع او استحاله معرفه تاريخ انتهائها وجوب اعتبار العقد منعقدا للفتره المحدده لدفع الاجره ) نقض 3-3-1999 طعن رقم 1247 لسنه 63 ق ..

هديا بما سبق وحيث ان عقد الايجار محل التداعى قد نص فيه على بند مده العقد انه مشاهره ومفتوح التاريخ مما تكون معه مدة العقد غير معينه ويعتبر منعقدا للمده المحدده لدفع الاجره وهى شهر حسبما هو ثابت بالبند الثالث من العقد وحيث ان المدعيان قد نبها على نجل المدعى عليها بانتهاء العقد بالانذار المعلن لها بتاريخ 6-3-2008 وان العقد قد انتهى بانقضاء النصف الاخير من شهر مارس 2008 مما يكون الانذار قد استوفى شرائطه باعلانه المدعى عليه فبل النصف الاخير من الشهر بما يترتب عليه ان العقد قد انتهى بحلول نهايه مارس عام 2008 وبعد بقاء المدعى عليها فى العين بعد ذلك التاريخ بغير سند ومن ثم تقضى المحكمه باخلاء العين المؤجرة على نحو ما سيرد بالمنطوق .وحيث انه طلب تسليم العين فان تسليم العين من مقتضيات القضاء بانهاء العلاقه الايجاريه ومن ثم تجيب المحكمه المدعيان لهذا الطلب على نحو ما سيرد بالمنطوق.

وحيث ان المحكمه انتهت الى القضاء بإنهاء العلاقه الإيجاريه وتسليم العين للمدعيان فقد تحقق للمدعيان مبتغاها من رفع الدعوى ولا جدوى بعد طلب اثبات فسخ العقد وحيث ان المستقر عليه نقضا ان العبره بالطلبات الختاميه وهى وحدها تعتبر مطروحه على المحكمه وحيث ان المدعيان بجلسه المرافعه الاخيرة بتاريخ 23-11-2009 قد طلبا فضلا عن انهاء العقد وتسليم العين الزام المدعى عليها باداء الاجرة المتاخرة عليها ابتداء من اول يونيه 2005 وحتى تاريخ الحكم فى الدعوى بواقع اجرة شهريه 7 جنيها ومن بعد هذا الطلب هو المعروض على المحكمه وتتصدى المحكمه للفصل فيه . . وحيث نصت الماده 568 فقره 1 من القانون المدنى على انه (يجب على المستاجر ان يوم بوفاء الاجر فى المواعيد المتفق عليها فاذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الاجرة فى المواعيد التى يعينها عرف الجهه). ونصت المادة 590 من ذات القانون على انه (يجب على المستاجر ان يرد العين المؤجرة عند انتهاء الايجار فاذا ابقاها تحت يده دون وجه حق كان ملزما ان يدفع للمؤجر تعويضا يراعى فى تقديره القيمه الايجاريه للعين وما اصاب المؤجر من ضرر.
وحيث ان المستقر عليه نقض (عقد الايجار الخاضع لاحكام القانون المدنى انتهاء مدته .. التزام المستاجر برد العين المؤجرة وتمكين المؤجر من حيازتها والانتفاع بها دون عائق استمرار المستاجر فى شغل العين بعد انتهاء العقد بموجب جواز التعويض عنه طبقا لأحكام المسئوليه التقصيريه وجوب مراعاة القيمه الايجاريه للعين وما أصاب المؤجر من ضرر عند تقدير التعويض م 590 فقره 2 مدنى).
هديا بماتقدم وحيث ان المحكمه انتهت سلفا للقضاء بانهاء عقد الايجار بنهايه مارس عام 2008 ومن ثم يستحق المدعيان الاجره المتاخرة عن الفترة من 1-6-2005 وحتى 31-3-2008 بقيمه ايجاريه خمسه وسبعون جنيها هو متفق عليه فى العقد.
واما عن المده اللاحقه على ما سبق وحتى تاريخ صدور حكم فى الدعوى وهى الفتلرة من 1-4-2008 وحتى ديسمبر عام 2009 وهى مده لاحقه على انتهاء عقد الايجار بتاريخ 31-4-2008 فكان ينص على المدعى عليها بصفتها المستاجرة برد العين المؤجرة عند انتهاء العقد عملا بالماده 590 مدنى آنف الذكر اما وقد ظلت متمسكه بالعين المؤجرة بعد انتهاء العقد دون وجه حق ومن ثم تكون غاصبه لها اذ لا سند لها فى شغلها وقد نتج عن هذا الضرر نتيجه مباشرة لغصب العين بما يتحقق معه اركان المسئوليه التقصيريه على نحو ما هو وارد بالماده 163 من القانون المدنى وه ما يرتب على كاهل المدعى عليها عبء التعويض وحيث ان الماده 590 من القانون المدنى قد وضعت معيارا لتقدير التعويض وحيث ان المدعيان قد طلبا الاجرة الشهريه حتى تاريخ صدور حكم فى الدعوى وكانت القيمه المحتسبه اجره شهريه للعين تعد بمثابه تعويض مناسب عن شغلها ويتفق مع المعيار الذى اورده النص سالف البيان ومن ثم يستحق المدعيان مبلغ خمسه وسبعين جنيها شهريا وتعويض عن عدم رد العين ابتداء من 1-4-2008 فى ديسمبر عام 2009 بما يكون معه اجمالى مستحق للمدعيان خمسه وسبعون جنيها شهريا اعتبارا من 1-6-2005 وحتى ديسمبر 2009 بإجمالى مبلغ 75 جنيها × 55 شهر اى 4125 جنيها اربعه الاف ومائه وعشرون جنيها وحيث ان المدعى قد تسلم مبلغ 3225 جنيها بموجب انذار العرض المؤرخ 22-12-2008 ومبلغ 450 جنيها اربعمائه وخمسون جنيها بالانذار المعلن اليه فى 5-2-2009 وتسلمت المدعيه مبلغ 250ج مائتان وخمسون جنيها بالانذار المعلن لها فى 13-5-2009 ومن ثم يكون اجمالى ما تسلمه المدعيان 3225ج+450ج+250ج=3925ج ثلاثمائه الاف وتسعمائه وخمسه وعشرون جنيها وتبقى ذمه المدعى عليها مشغوله بمبلغ 4125-3925=200ج مائتى جنيه تلتزم معها المحكمه بسدادها على نحو ما سيرد بالمنطوق .

وحيث انه عن النفاذ المعجل فلا ترى المحمكه له مقتضى وتقضى رفضه اكتفاء بإيراد ذلك القضاء بالأسباب دون النص عليه فى المنطوق .
وتشير المحكمه الى ان طلب الادخال لمحافظ القليوبيه بصفته الرئيس الادارى الاعلى لمجلس مدينه الخانكه والخصوص بشان الشهادات الصادرة منها بخصوص خضوع المعاجينى للقانون رقم 49 لسنه 1977 من عدمه.
فحيث ان الدعوى قد جاءت بها العديد من الشهادات الصادرة بخصوص هذاالموضوع وكانت تلك الافادات تحت بصر المحكمه واعلمت فيها المحكمه رقابتها واخضعتها لسلطتها فى تقدير مضمونها ومن ثم يكون طلب الادخال بغير مقتضى وتقضى المحكمه بعدم قبول الادخال اكتفاء بإيراد ذلك القضاء بالأسباب دون النص عليه بالمنطوق.
وحيث انه عن مصاريف الدعوى شامله اتعاب المحاماه فان المحمكه تلزم بها المدعى لخسرانها التداعى عملا بنص المادتين 184 فقره 1 مرافعات و 187 من قانون المحاماه 17 لسه 1983 المعدل بالقانون 10 لسنه 2002

فلهذه الأسباب
حكمت المحكمه/ بإنهاء عقد الايجار المؤرخ 20-12-1995 والمبرم بين المدعيان ومورث المدعى علها والمبين بصحيفه الدعوى واخلاء العين محله وتسليمها للمدعيان والزمت المدعى عليها بأن تؤدى للمدعيان مبلغ مائتى جنيه باقى المستحق من الأجره المتأخره والتعويض حتى تاريخ صدور الحكم والمصاريف وخمسه وسبعون جنيها أتعاب المحاماه.