حكم محكمة النقض المصرية في دعوى إخلاء و فسخ عقد إيجار

حكم نقض في دعوى إخلاء وفسخ عقد إيجار

بسم الله الرحمن الرحيم
باسم الشعب
محكمة النقض
الدائرة المدنية والتجارية الشخصية
برئاسة السيد المستشار / كمال محمد مراد نائب رئيس المحكمة
والسادة المستشارين / عبد الجواد هاشم فراج على حسين جمجوم
/ يوسف عبد الحليم الهته نواب رئيس المحكمة
و محمد زكى خميس
بحضور رئيس النيابة السيد/ كمال نبيه
وحضور أمين السر السيد / علاء الدين عبد الستار
في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة
في يوم الأحد 25 من ربيع الأول سنة 1422 هــــــ الموافق 17 من يونية سنة 2001 م
أصدر الحكم الأتي :-
في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 117 لسنة 70 ق
المرفوعة من :-
السيدة / ……………………………………….. المقيمة ………………………..
ضـــد
السيد / ………………………………. المقيم ………………………………………..

الوقائع
في يوم 15/1/2000 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف المنصورة الصادر بتاريخ 15/12/1999 في الاستئناف رقم 3920 لسنة 51 ق – وذلك بصحيفة طلبت فيها الطاعنة بقبول الطعن شكلا وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه .
وفى نفس اليوم أودعت الطاعنة مذكرة شارحة .

وفى 24/10/2000 أعلن المطعون ضده بصحيفة الطعن ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت نقض الحكم المطعون فيه .
وبجلسة 31/12/2000 عرض الطعن على المحكمة في غرفة المشورة فرأت انه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة .
وبجلسة 8/4/2001 سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صمم كل من محامى الطاعنة والنيابة على ما جاء بمذكرته والمحكمة أرجات إصدار الحكم إلى جلسة اليوم .

المحكمة
بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر / عبد الجواد هاشم فراج نائب رئيس المحكمة والمرافعة وبعد المداولة .
حيث أن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث أن الوقائع – ما بين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعنة الدعوى رقم 625 لسنة 1999 مدني المنصورة الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 23/12/1989 وإخلاء المحل المبين بالصحيفة والتسليم وقال بياناً لذلك إنها تستأجر هذا المحل بموجب ذلك العقد باجرة شهرية مقدراها عشرة جنيهات 0 وإذا تأخرت في سداد الزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 عن شهر ابريل سنة 1997 وامتنعت عن سداد الأجرة شاملة الزيادة من 1/5/1997 حتى 31/12/1997 بما جملته 866 جنية على الرغم من تكلفيها بالوفاء فقد أقام الدعوى حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى استئناف المطعون ضده هذا الحكم لدى محكمة استئناف المنصورة بالاستئناف رقم 920 لسنة 15 قضائية وبتاريخ 15/12/1999 حكمت بإلغاء الحكم المستأنف وبالفسخ والإخلاء والتسليم طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث أن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطاء في تطبيق القانون إذ انه اعتد في قضائه بالأجرة الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 23/12/1989 واحتسب الزيادة التي استحدثت القانون رقم 6 لسنة 1997 على أساس تاريخ التعاقد في حين انه يتعين تحديد الأجرة القانونية للعين محل النزاع التي يجب احتساب تلك الزيادة على أساسها محسوبة على أساس القيمة الإيجارية في تاريخ إنشاء المبنى الكائنة به العين وفقا لقوانين الإيجار المتعاقبة خلافاً لما انتهى إليه الحكم المطعون ورتب علية قضاءه مما يعبيه ويستوجب نقضه .

وحيث أن هذا النعي سديد ذلك بان من المقرر في قضاءه هذه المحكمة انه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص علية قوانين إيجار الأماكن فإن كانت الأجرة متنازعاً عليها جانب المستأجر منازعة جديه سواء في مقدرها أو في استحقاقها استناداً إلى خلاف في تفسير نص من نصوص تلك القوانين وكان تفسيره على نحو أو أخر مما تحمتله عبارات النص

فانه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها مسالة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليها ثم تقضى بعد ذلك على ضوء ما يكشف عنه التفسير الصحيح للنص وكانت المباني المؤجرة لغير أغراض السكنى وقد وضع المشرع بشأنها نص المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 وتقضى بزيادة أجرتها بالنسب المبينه بها ووفق إنشاء تاريخ المباني وكان النص في المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية قد جرى على انه تجدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع وأربعة أمثال الأجرة الحالية للاماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 وحتى 6 أكتوبر 1973 وتضمن البند السادس من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية لهذا القانون النص على الأجرة القانونية الحالية أخر أجرة استحقت قبل 27 /3/1997 محسوبة وفقا لما يلي تقدير لجان تحديد الأجرة الذي صار نهائيا طعن علية أو طعن لم يطعن وذلك بالنسبة للاماكن التي خضعت لتقدير تلك المرخص في إقامتها اعتباراً من 31/7/1981 في جميع الأحوال بحسب كامل الزيادات والتخفيضات المنصوص عليها في قوانين إيجار الأماكن بما في ذلك كامل الزيادة المنصوص عليها في المادة من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه ولا عبرة في كل ما تقدم بالأجرة المكتوبة في عقد الإيجار أيا ًكان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الإيجارية المتحدة أساساً لحساب الضربية على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما مقدراها عن الأجرة وإنما يعتد بالقيمة الإيجارية المتخذة أساساً لحساب الضريبة عند حساب زيادة الأجرة المنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليها ويرجع لأجرة المثل إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة مما مفاده أن المشرع أوضح بجلاء في كل من القوانيين رقمي 136 لسنة 1981 و6 لسنة 1997 أن الزيادة المقررة بهما اعتد في تدرجها بتاريخ إنشاء المبنى مما لازمة انه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء لعدم سداد الأجرة والزيادة فيها المقررة بالقانون الأخير أن تحسم المنازعة الجدية من جانب المستأجر في عدم مطابقة الأجرة المطالب بها للأجرة القانونية التي يجب على أساسها احتساب تلك الزيادة باعتبارها مسالة أولية لازمة للفصل في ذلك الطالب وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بالإخلاء على سند من احتساب من الأجرة المقررة القانون رقم 6 لسنة 1997 على أساس الأجرة الواردة بعقد القانونية دون أن يعرض بهذا الخلاف باعتبارة مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء وقد حجبه ذلك عن الوصول إلى حقيقة الأجرة المستحقة للمطعون ضده عن فترة المطالبة ومدى صحة التكليف بالوفاء بها والوقوف على حقيقة سدادها إليه فانه يكون معيبا بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن .

لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف المنصورة وألزمت المطعون ضده المصروفات وثلاثين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة .