خصائص و مميزات و سمات حق الشفعة
بواسطة باحث قانوني
خصائص وسمات و مميزات حق الشفعة

تتميز الشفعة بثلاث خصائص هي أنها لترد إلا على عقار وأنها لصيقة بشخص الشفيع وغير قابلة للتجزئة :-

الخصيصة الاولى : الشفعة حق يرد على العقارات فقط :-

حق الشفعة لا يرد إلا على العقارات سواء كانت بناء أو ارضا زراعية أو أرضا معدة لبناء فلا شفعة في المنقولات مطلقا فالشفعة حق عقاري شأن حق الملكية والرقبة والانتفاع والاستعمال إلا أن الحقوق العقارية فهي إذا ليست حقوقا عقارية محضة أما حق الشفعة فهو حق عقاري خالص لا يتصور وروده إلا على العقارات فقط مثل حقي السكنى والارتفاق .
ويأخذ حكم العقار الذي يمكن أن ترد عليه الشفعة العقار بالتخصيص وهو المنقول الذي رصد لخدمة العقار واستغلاله حين يأخذ صفة العقار مجازا مثل الماشية والالات الزراعية والبذور والأسمدة المعدة للزارعة بشأن بيع الأراضي الزراعية والالات والأجهزة الموضوعة بالمصنع أو الورشة بشأن بيع المصنع أو الورشة والتحف والتماثيل والأحجار الكريمة الداخلة في بناء هذا المبنى بشأن بيع المبنى كقصر عتيق أو فيلا أثرية أو تحفة معمارية الخ .
وعلى كل حال يمكن لشريك على الشيوع أن يشترد هذه المنقولات المباعة بدعوى الاستراداد إذا باعها شريكه الآخر أو أحد الشركاء المتعددين على الشيوع لأجنبي وهي دعوى لا ترد على خلاف الشفعة إلا على المنقولات ووفقا لإجراءات مغايرة عن إجراءات الشفعة . وعلى ذلك إذا باع أحد الشركاء على الشيوع حصته الشائعة في سيارة أو سفينة أو بناء للهدم أو أشجار معدة للقلع لم يكن للشريك أو الشركاء الآخرين استرداد هذه الحصة المنقولة عن طريق الشفعة ولكن عن طريق دعوى الاسترداد .

الخصيصة الثانية : الشفعة حق متصل بشخص متبوع :-

فهو من الحقوق اللصيقة بشخصية الشفيع ويترتب على ذلك نتيجتين :-
النتيجة الاولى :  لا يجوز للشفيع أن يحيل حقه في الشفعة إلى غيره شأن كل حق لصيق بشخص صاحبه . إلا إذا باع الشفيع العقار الملوك له المشفوع به إلى هذا الغير حينئذ فقط يكون الغير الحق في الشفعة بمقتضى نقل ملكيته العقار المشفوع به والمملوك للشفيع اليه باعتبار أن العقار الأخير قد انتقلت ملكيته إلى الغير المشتري من الشفيع ومعه الحق في الشفعة لذا قيل بحق أن الشفعة لصيغة بالشفيع وبالعقار المملوك له
النتيجة الثانية: لا يجوز لدائني الشفيع استعمال حقه في الشفعة بإبداء الرغبة في تملك العقار المشفوع فيه بدلا من الشفيع حتى ولو تقاعس الشفيع المدين عن المطالبة به
فيمتنع عليهم دائني الشفيع أن ينيبوا عن الشفيع المدين عن طريق الدعوى غير المباشرة باستعمال حقوق المدين لدى مدين المدين في استعمالهم حقه في الشفعة على العقار المشفوع فيه بقصد زيادة حقوقه الشفيع المدين بتملكه العقار الأخير .
هل يجوز للشفيع أن يتنازل عن الحقوق في الشفعة للغير ؟
بطبيعة الحال إن الشفعة حق مقرر لمصلحة الشفيع وبهذه المثابة لا يتعلق بالنظام العام فيكون للشفيع أن يتنازل عنه والمقصود بالتنازل عن الحق في الشفعة هو تركة والتخلي عنه وليس حوالته لغيره لأن إذا كان التخلي عن الشفعة يجوز فحوالته لاخر لا يجوز على ما سبق ذكره .
ولكن لم يكن الشفيع في ظل المجموعة المدنية القديمة وفقا للأصيل مكنة النزول عن حقه في الشفعة إلا بعد ثبوتهم الحق فيها وهو لا يكون إلا من وقت بيع العقار المشفوع فيه وليس في أي وقت سابق على ذلك ويؤدي ذلك وقتها أنه إذا تنازل الشفيع عن الشفعة قبل بيع العقار المشفوع فيه ثم بيع هذا العقار الاخير في وقت لاحق لا يوجد ما يمنع الشفيع من استعمال حقه في الشفعة حين يعتبر نزوله السابق كأن لم يكن لعدم مصادفته محل وقت صدوره لكونه تنازل صدر قبل الأوان .
واخيرا هل يجوز انتقال الحق في الشفعة لورثة الشفيع بعد وفاته ؟
الفرض هنا أن الشفيع قد توفى قبل أن يطلب تملك العقار المشفوع فيه وكان ينص المشرع في المشروع التمهيدي للقانون المدني في المادة 1382/2 على أن ” الحق في الشفعة لا ينتقل بالتحويل ولا بالميراث ”
وتبدو الحكمة من ذلك ظاهرة إلى أن الشفعة هي حق لصيق بشخص الشفيع وله وحده بمشيئة وخياره استعماله أو إهماله والحقوق المتعلقة بشخص المورث ليست أموالا تنتقل مع أعيان التركة إلى الورثة ومنها الشفعة قبل ثبوتها قضاء
إلا أن النص السابق قد ألغي في لجنة مراجعة القانون المدني . مما آثار خلافا شديدا في الفقه والقضاء والذي كان انعكاسا لاختلاف الفقه الإسلامي من قبل بشأن مدى جواز انتقال الشفعة للورثة إذا ما توفى الشفيع قبل إبداء الرغبة في تملكه للعقار المباع بالشفعة.
فذهب رأي يرى ان الشفعة لا تورث سواء توفى الشفيع قبل إبداء رغبته في الأخذ بالشفعة من عدمه متفقا في ذلك مع رأي المشرع في المشروع التمهيدي على الوجه السابق باعتبار أن الاموال هي وحدها التي تورث وأن الشفعة إرادة ومشيئة للشفيع والمشيئة لا تورث إذ بوفاة صاحبها وهو الشفيع تسقط ويسقط معها الحق في الشفعة وفي تملك العقار المبيع .
وبينما ذهب رأي آخر إلى التفرقة بين إذا كان قد توفى الشفيع قبل إبداء رغبته في الشفعة أم بعد إبداء رغبته هذه فإذا كان قد أبدى رغبته في الشفعة قبل وفاته يكون قد رثبت حقه في تملك العقار المبيع بالشفعة فينتقل حق الشفعة في تملك العقار إلى الورثة أما إذا كان الشفيع لم يبد رغبته في الشفعة حتى توفى فلا يكون قد ثبت له حق تملك العقار بالشفعة ولا تنتقل الشفعة إلى ورثته
حين ذهب رأي أخير00 إلى انتقال الحق في الشفعة في كل حال للورثة لأن الحق في الشفعة يثبت في نظرهم لمجرد تملك الشفيع العقار المشفوع به ولو لم يطلب الشفيع تملك العقار المشفوع فيه بالشفعة حتى وفاته .
ويبدو لنا أن الرأي السابق هو الرأي السديد والمنطقي في نظرنا00 فالحق في الشفعة يثبت بتملك العقار المشفوع به وهو يتملكه الشفيع حال حياته ويتملكه الورثة وبقوة القانون بعد وفاة الشفيع مورثهم في لحظة واقعة الوفاء فيكون على كل حال سبب الأخذ بالشفعة وهو تملك العقار المشفوع به قائما سواء قبل وفاة الشفيع وحال حياته أو بعد وفاته .

الخصيصة الثالثة : الحق في الشفعة غير قابل للتجزئة :-

فما تقرر حق الشفعة إلا لمنع تفتت ملكية العقارين عدة ملاك دفعا للضرر عن المشتري فإما أن يتملك الشفيع العقار فيه كله أو يتركه للمشتري كله وهو المبدأ الذي أقره المشرع في المشروع التمهيدي” الشفعة حق لايتجزأ في استعماله ”
إلا إن النص السابق قد الغي في لجنة مراجعة القانون المدني بمجلس الشيوخ وفضل ترك الأمر لاجتهاد وتقدير القضاء
وقد استقر الفقه والقضاء على الأخذ بمبدأ عدم تجزئة الحق في الشفعة ولهذا المبدأ ثلاثة تطبيقات :-
التطبيق الأول :– إذا تعددت العقارات المبيعة كان على الشفيع أن يتملكها بالشفعة كلها فلا يجوز للشفيع طلب تملك أخذ العقارات المبيعة دون الاخرى حتى لا تفرق الفصفقة على المشتري دفعا للضرر عنه
وتكون الصفقة واحدة سواء كانت العقارات المبيعة متلاصقة أم لا 00ولكنها كانت مخصصة لغرض واحد كأن يكون أحد هذه العقارات مخصص لإقامة مباني المدرسة والثاني مخصص لملاعب المدرسة والثالث مخصص لإقامة متنزه ومطعم ومقصف ودورات مياه لنفس المدرسة أو تكون كل هذه العقارات مخصصة لإحدى الشركات أو المشروعات الصناعية الكبرى .
التطبيق الثاني : و إذا تعدد الشفعاء لزم أن يطلب كل شفيع تملك العقار او العقارات كلها 00فلا يجوز أن يقتصر طلب الشفيع على تملكه جزء من العقار المشفوع فيه أو عقار من العقارات المشفوع فيها دون الأخرى إذا كان العقار المبيع يتكون من عدة قطع أو مباني وإلا وقع طلب الشفعة باطلا
والحكمة من ذلك إذ قد لا يبد أحد الشفعاء رغبته في الأخذ بالشفعة أو لا يتوافر بشأن أحدهم شروط الشفعة الشكلية فيسقط طلبه للشفعة فيكون في طلب كل شفيع تملك المشفوع فيه كله وحماية للمشتري من سقوط الحق في الشفعة لأحداهم او عدم ابدائها اصلا من احدهم
التطبيق الثالث:- إذا تعدد المشترين للعقار المشفوع فيه لزم أن يطلب الشفيع تملك العقار كله وليس جزء منه 00 والفرض هنا أن المشتري يرغبوا في شراء حصص مشاعة بالعقار المبيع فيكون الشفيع ملتزما بطلب تملك كل الحصص المشاعة حتى لا يضار المشترين المتعددين وإلا وقع طلبه باطلا .
أما إذا كان المشترين السابقين يرغبوا في شراء حصص مفرزة بالعقار فلا يكون الشفيع مقترنا بطلب تملك كل الحصص المفرز بالشفعة ولكن طلب تملك الحصة المفرزة الملاصقة لعقاره المشفوع به فقط دون باقي الحصص المفرز الأخرى غير الملاصقة لملكه .