دراسة بحثية حول القيمة القانونية للرهن الحيازي العقاري كضمانة عينية

القيمة القانونية للرهن الحيازي العقاري كضمانة عينية

التامري جابر
باحث بماستر القانون المدني
كلية الحقوق
جامعة ابن زهر
اكادير

المقدمة:
إن عيش الانسان في نسيج الجماعة, إطار تتضارب فيه الحقوق و الالتزامات و تتصادم فيه الغايات و المصالح, و مخافة ضياع الحق أو سلبه, عمدت التشريعات الوضعية إلى إقرار أحكام الضمان, و المشرع المغربي لم يكن في منأى عن ذلك.
فإلى جانب الضمانات الشخصية كالكفالة[1], نظم المشرع المغربي مؤسسة الضمانات العينية, التي يعتبر الرهن الحيازي أحد أبرز صورها, هذا الأخير الذي قد يقع على المنقول كما قد يقع على العقار, و لعل هذا الأخير – و هو موضوع دراستنا- يحتل أهمية بارزة على مستوى الواقع العملي, نظرا لما تعرفه المعاملات العقارية من تطور و سرعة في الانتشار, الشئ الذي جعل المشرع المغربي ينظمه ابتداء في قانون الالتزامات و العقود من خلال الفصول 1170 إلى 1240, و كذا في إطار القانون 39.08 بمثابة مدونة الحقوق العينية, من خلال المواد من 145 إلى 164.

و نظرا لأهمية موضوع الرهن كضمانة عينية فقد دعت إليه الشريعة الإسلامية في غير ما مناسبة, و حسبنا في هذا المقام قوله جل في علاه: ” و إن كنتم على سفر و لم تجدوا كاتبا فرهان مقبوضة”[2].
و عموما يمكن تعريف الرهن الحيازي للعقار,بأنه حق عيني يقع على عقار يضعه مالكه في حيازة الدائن أو الغير المتفق عليه ضمانا لالتزام واقع عليه أو على غيره, و يخول الدائن حق حبس العقار حتى الوفاء بالدين و بيعه و استيفاء دينيه بالأولوية[3].
و بناء على التعريف أعلاه, فإن من خصائص الرهن الحيازي للعقار, كونه حقا عينيا و حقا تبعيا, إلى جانب كونه حقا غير قابل للتجزئة[4].
من خلال ما سبق يتضح أن الرهن الحيازي العقاري يحمل أهمية بالغة تتجلى أساسا في قيمته القانونية كضمان عيني في يد الدائن لأجل استيفاء دينه في ذمة مدينه.
و يحاول الموضوع تبني طرح فريد مفاده البحث في القيمة القانونية لعقد الرهن الحيازي العقاري من خلال دراسة آثاره, تتفرع عنه مجموعة من الأسئلة من قبيل؛ كيف يمكن الحديث عن الرهن الحيازي للعقار كضمانة عينية؟ ما هي مختلف الآثار الناجمة عن عقد الرهن الحيازي العقاري؟ و ما هي مختلف الحقوق و الالتزامات التي يلقيها هذا الرهن على عاتق كل من المدين الراهن و الدائن المرتهن؟

و حتى نحيط قدر الإمكان بمقتضيات الموضوع, و نضيف إليه سلامة الشكل وضبط المنهج, فقد ارتأينا تقسيمه إلى مطلبين, نتناول في الأول منهما الضمانات التي يخولها عقد الرهن للدائن المرتهن, على أساس أن نكرس الثاني لمختلف صور الضمان المتعلقة بشخص المدين الراهن.

و بهذا يكون تقسيم موضوعنا وفقا للنسق الآتي:
المطلب الأول: الضمانات المتصلة بشخص الدائن المرتهن
المطلب الثاني: الضمانات المتصلة بشخص المدين الراهن

المطلب الأول: الضمانات المتصلة بشخص الدائن المرتهن

إن انعقاد الرهن الحيازي على العقار يرتب مجموعة من الحقوق و الالتزامات المتبادلة بين طرفيه من دائن مرتهن و مدين راهن, هذه الحقوق و الالتزامات تعتبر في جوهرها آثار ناجمة عن الرهن, كما تعتبر أيضا ضمانة قانونية في يد كلا الطرفين, يخولها له عقد الرهن, و من هذا المنطلق سيكون الحديث في هذا المطلب حول الضمانات المتعلقة بشخص المرتهن, مقسمين إياها إلى ما يعتبر من حقوقه (الفقرة الأولى) و ما يعتبر في أصله التزامات واقعة على المدين الراهن و ما توفره من ضمان للدائن (فقرة ثانية)

الفقرة الأولى: حقوق الدائن المرتهن

يخول الرهن الحيازي للعقار شخص الدائن المرتهن مجموعة من الحقوق, هذه الأخيرة التي تعتبر في كنهها و جورها نوعا من ضمان الحق في استيفاء الدين, فصاحب الدين المشمول بالرهن يكون أكثر اطمئنانا في استرداد دينه, و من أبرز الحقوق التي يخولها عقد الرهن الحيازي للعقار نسرد الآتي:

حق حبس العقار المشمول بالرهن

يعتبر عقد الرهن الحيازي أبرز نموذج للعقود العينية, و بالتالي فلابد لتمام انعقاده من ركن التسليم, و بهذا فالعقار المرهون يخرج من يد المدين الراهن إلي يد الدائن المرتهن, و بالتالي فلهذا الأخير حق حبس هذا العقار إلى حين استيفاء دينه من ذمة المدين.
و هذا الحق نصت عليه المادة 155 من م ح ع, حيث جاء فيها مايلي: ” يتمتع الدائن المرتهن رهنا حيازيا بحق حبس الملك المرهون…”.
و انطلاقا من نص المادة أعلاه فالدائن المرتهن يبقى حائزا للعقار المرهون حتى وفاء المدين الراهن بالدين المضمون بالعقار, و حق الحبس هذا لا يقتصر على أصل الدين فقط, بل يتجاوزه إلى كل ما قد يترتب في ذمة المدين الراهن من التزامات قد يضطر الدائن لصرفها أو انفاقها على العقار الذي يحوز[5].

الحق في جني الثمار

يجد هذا الحق سنده القانوني في المادة 156 من م ح ع, التي نصت على الآتي: ” تكون ثمار الملك المرهون لمالكه و على الدائن أن يتولى جنيها و له أن يسلمها إلى الراهن أو أن يحتفظ بها على أن يخصم ثمنها من رأسمال الدين”.
و يستفاد من نص المادة المذكورة, أن للدائن المرتهن الحق في الاستفادة من الثمار المتولدة عن العقار المشمول بالرهن, كيفما كانت طبيعة هذه الثمار (طبيعية, صناعية, مدنية) و من منظورنا فهذا حق بديهي, فمادام الدائن حائزا للعقار فله الحق في الاستفادة من ثماره, خصوصا و أن المشرع ألزمه بضرورة خصم قيمة هذه الثمار من رأسمال الدين, أي أن الدائن المرتهن ملزم باقتطاع قيمة الثمار التي استفاد منها من أصل الدين الذي في ذمة مدينه الراهن.

الحق في بيع العقار المشمول بالرهن

منح المشرع مكنة أخرى للدائن المرتهن تخوله استيفاء دينه, كما تشكل أصل قيمة الضمان العام الذي يوفره عقد الرهن الحيازي, و تتمثل في الحق في بيع العقار المرهون بالمزاد العلني, و من تم خصم الدين من ثمن البيع, و قد نص المشرع على هذه المكنة بموجب المادة 155 من م ح ع التي جاء فيها ما يلي: ” … و حق بيعه بالمزاد العلني وفقا للإجراءات المنصوص عليها في القانون.”.
و من جهتنا نرى بأن حق الدائن المرتهن في بيع العقار المرهون يشكل ضمانة غاية في الحماية, إذ يحقق الفلسفة المرجوة من تقرير أحكام الرهن الحيازي عامة, فهو ضمانة للوفاء بالدين, و تقرير حق بيع العقار المشمول بالرهن فيه تكريس لهذه الضمانة و زيادة في فعاليتها.

و بيع العقار و الحالة هاته, يكون بالمزاد العلني عن طريق مؤسسة القضاء وفق أحكام قانون المسطرة المدنية, و تجدر الإشارة إلى أنه يمتنع على المرتهن اشتراط تملك العقار المرهون من غير الالتجاء إلى البيع[6].
ونصت صراحة على أحكام البيع الوارد أعلاه المادة 158, حيث جاء فيها ما يلي: ” لا يصبح الدائن مالكا للمرهون بمجرد عدم الوفاء في الأجل المتفق عليه, و كل شرط يقضي بغير ذلك يكون باطلا, و في هذه الحالة يمكنه ان يطالب بالطرق القانونية بالبيع الجبري للملك المرهون.”.

حق الأفضلية في استيفاء الدين

من جملة الحقوق التي كرستها المادة 155 من م ح ع نجد حق الدائن المرتهن في استيفاء دينه بالأولوية على باقي الدائنين الآخرين, نفس المقتضى كرسه ابتداء الفصل 1170 من ق ل ع و الذي جاء فيه مايلي: ” الرهن الحيازي عقد,… و هو يمنح الدائن حق استيفاء دينه من هذا الشئ بالأسبقية على جميع الدائنين الآخرين, اذا لم يف له به المدين.”.

و حق الأسبقية هذا يتجاوز الدين الأصلي الى كافة التعويضات التي قد تترتب على هلاك العقار المرهون أو تعيبه, و هذا ما نص عليه عليه الفصل 1181 من ق ل ع[7], بالإضافة إلى ذلك فحق الأسبقية يمتد حتى بالنسبة للمصروفات النافعة و الضرورية لصيانة العقار المرهون[8], و هذا ما كرسته المادة 160 من المدونة, حيث جاء فيها: ” يجب على المدين ان يؤدي للدائن المرتهن المصروفات الضرورية التي انفقها على الملك المرهون لديه.”.

الفقرة الثانية: التزامات المدين الراهن

نقتصر في هذه الفقرة على دراسة التزامين أساسيين, يتمثل الأول في الالتزام بعدم انقاص الضمان, في حين ينطلق الثاني إلى ارجاع النفقات التي عمد الدائن إلى صرفها بموجب عقد الرهن.

عدم انقاص ضمانات الرهن

لا يحق للراهن أن يجري أي عمل يمكن أن ينقص من قيمة الضمان الممنوح بموجب العقار المرهون, كهدم جزء منه أو قطع ثماره أو تحميل ارتفاق عليه ينقص من قيمته, و كل تصرف يقوم به الراهن و يرتب نقصا في الضمان المقرر لشخص المرتهن يعتبر باطلا بالنسبة لهذا الأخير, إلا إذا أقر المرتهن هذه التصرفات, فإنها تكون بهذا الإقرار صحيحة, و يتحمل بموجب ذلك المرتهن مسؤولية ما قد ينجم عنها من فقدانه أو نقصانه للضمان الذي كان يخوله له الرهن.

و ترجع الغاية الأساس من تقرير هذا الالتزام على عاتق المدين, في كون الرهن الحيازي العقاري, قررت أحكامه ابتداء لضمان الوفاء بالدين, و بالتالي فهو بمثابة الضمانة العينية الموضوعة رهن إشارة الدائن المرتهن, التي تخوله من جهة ضمان استيفاء حقه, كما تشكل من جهة اخرى و سيلة أساسا في ضمان استقرار المعاملات و تحقيق التوازن العقدي, و بالتالي فالمدين الراهن يبقى ملتزما في إطار عقد الرهن بعدم اتيان أي عمل من شأنه أن ينقص من قيمة الضمان الممنوح بموجب الرهن.

إرجاع نفقات الدائن المرتهن

يبقى المدين الراهن ملزما بأداء جميع المصروفات التي قام الدائن المرتهن بإنفاقها على الملك في الفترة التي كان فيها بحوزته, كما يبقى ملزما كذلك بتأدية كل التكاليف و التحملات السنوية التي أنفقها الدائن طبقا لأحكام المادة 157 من م ح ع.
و هذا التزام بديهي, فإذا حدث و أن أدى الدائن نفقات معينة بموجب صيانته و حفظه للعقار المرهون, فإن المدين ملزم بردها, و إلا دخل في حكم المثري بدون سبب مشروع على حساب الغير.

المطلب الثاني: الضمانات المتصلة بشخص المدين الراهن

بعد أن عرضنا في المطلب السابق للضمانات المتعلقة بالدائن المرتهن, سنعمد من خلال هذه الفقرة إلى الحديث عن مختلف الضمانات التي يوفرها عقد الرهن الحيازي للمدين الراهن, و ذلك من خلال دراسة الحقوق المخولة له بموجب عقد الرهن (فقرة أولى) و كذا الالتزامات التي يلقيها على عاتق الدائن (فقرة ثانية), و كل ذلك في إطار اعتبار حقوقه ضمانات لفائدته, و اعتبار الالتزامات الملقاة على عاتق الدائن ضمانات لفائدته.

الفقرة الأولى: حقوق المدين الراهن

إن دراسة حقوق المدين الراهن, تحتمل اعتبارها آثارا لعقد الرهن, كما تحتمل النظر إليها كضمانات يخولها عقد الرهن نفسه لطرفيه, و سنعمد من خلال هذه الفقرة إلى دراسة هذه الحقوق باعتبارها وجها من أوجه الضمان.

ملكية ثمار العقار المرهون

يمكن استجلاء هذا الحق انطلاقا من نص المادة 156 التي نصت على الآتي: ” تكون ثمار الملك المرهون لمالكه و على الدائن أن يتولى جنيها و له أن يسلمها إلى الراهن أو أن يحتفظ بها على أن يخصم ثمنها من رأسمال الدين”.
و انطلاقا من مقتضيات المادة أعلاه, فإن ثمار العقار المرهون تكون للدائن المرتهن إذا نص صراحة على ذلك عقد الرهن, و بمفهوم المخالفة فإذا لم ينص العقد على هذا الشرط فإن الثمار تبقى في ملكية المدين الراهن.

حق المدين في استرجاع العقار قبل تاريخ الاستحقاق

من بين البيانات التي تضمن في عقد الرهن الحيازي للعقار, مبلغ الدين و أجل استحقاقه, و بالتالي فالمدين ملزم بالوفاء داخل هذا الأجل, لكن قد يرفع عسر المدين و يف بالدين الذي في ذمته حتى قبل وصول تاريخ الأداء, ففي هذه الحالة يبقى من حق المدين استرجاع عقاره, و يبقى الدائن كذلك ملزم برد العقار تحت طائلة المسائلة, و هذا ما يمكن استنتاجه من أحكام المادة 164 التي جاء فيها مايلي: ” للمدين ان يؤدي الدين المضمون و توابعه قبل حلول اجل استحقاقه.
فاذا لم يقبل الدائن هذا الوفاء فان للراهن ان يقوم بعرض الدين عرضا عينيا حقيقيا ثم ايداعه بصندوق المحكمة, و تحكم المحكمة برد الملك لمالكه و بانقضاء الرهن بعد التحقق من أداء الدين بكامله. “.

الفقرة الثانية: التزامات الدائن المرتهن

في مقابل الحقوق التي يخولها عقد الرهن الحيازي للعقار لشخص الدائن المرتهن, فإنه في المقابل يلقي على عاتقه مجموعة من الالتزامات, و التي تشكل إذا نظرنا إليها من جانب المدين, ترسانة من الضمانات المقررة لفائدته.

حفظ العقار المرهون و صيانته

مادام العقار المرهون في حوزة الدائن المرتهن, فإن هذا الأخير مجبر على الحفاظ عليه و صيانته, محافظة و صيانة المالك لملكه, و بذلك فهو يقوم بكل ما تتطلبه هذه المحافظة من إصلاحات مفيدة و ضرورية, و له أن يسترد ما أنفق في سبيل ذلك, إما من ثمار العقار المرهون أو أن يرجع على المدين الراهن بهذه المصاريف, إذا كان العقد ينص على أن جميع الثمار هي من نصيب الدائن المرتهن[9].
و يدخل في حكم الحفظ و الصيانة أداء جميع التكاليف و التحملات السنوية المتعلقة بالعقار موضوع الرهن, و يجد هذا الالتزام سنده القانوني في المادة 157 من م ح ع التي نصت على الآتي: ” ان الدائن ملزم بأداء التكاليف و التحملات السنوية الخاصة بالعقار الذي بيده على وجه الرهن الحيازي ما لم يقع الاتفاق على خلاف ذلك.
و يجب عليه ايضا ان يقوم بالترميمات و الاصلاحات النافعة و الضرورية للعقار, مع بقاء الحق له في ان يقتطع من الثمار جميع المصروفات المتعلقة بما ذكر و إلا كان مسؤولا عن تعويض الضرر.”.

رد العقار المرهون

يقوم الرهن الحيازي أساسا على ضمان أداء الدين, فمتى أدى المدين ما شغل ذمته لدائنه, فلا مبرر يبقى مع ذلك لحيازة الدائن للعقار, و من هنا, يتضح الالتزام الملقى على عاتق الدائن المرتهن برد العقار بعد استيفاء الدين.
و بالتالي فإذا استوفى المرتهن حقوقه ألزم برد العقار المرهون حيازيا الى المدين الراهن, واذا امتنع عن ذلك, كان من حق الراهن أن يقاضيه مع حفظ حقه في التعويض عن أي ضرر قد ينجم جراء التأخر في الرد[10].

خصم الثمار من أصل الدين

إذا نص عقد الرهن على أن جميع الثمار هي من نصيب الدائن المرتهن, ففي هذه الحالة يحتفظ بها هذا الأخير و لا يخصمها من أصل الدين, لكن إذا لم ينص العقد على منح المرتهن الحق في الثمار, أو منحه حقا جزئيا عليها, ففي الحالتين الأخيرتين يترتب على الدائن المرتهن ان يعمل على قبض الثمار, و أن يحسم سنويا قيمتها كلها أو بعضها من أصل الدين, بعد ان يقتطع من الثمار عند الاقتضاء نفقات الحفظ و الصيانة و كذلك الفوائد إن وجبت[11].

الخاتمة:

حاول الموضوع دراسة مؤسسة الرهن الحيازي العقاري, انطلاقا من اعتباره ضمانة عينية, تخول كلا طرفيها مجموعة من الضمانات التي تحقق التوازن العقدي و تضبط أساليب استقرار المعاملات العقارية, و ذلك من خلال التركيز على جملة من الآثار التي يرتبها عقد الرهن الصحيح القائم مكتمل الأركان و الشروط, و التي لا تخرج في عموميتها عن حقوق كل و من الدائن المرتهن و المدين الراهن, و كذا الالتزامات الواقعة على عاتق كليهما.
و من خلال ما سبق سجلنا مجموعة من الملاحظات لعل أبرزها:

أن الرهن الحيازي على العقار آلية فعالة في ضمان الحقوق وأداء الديون، فوضع العقار تحت يد الدائن وتخويله امكانية بيعه يجعل المدين ملزما بأداء الدين داخل أجله خوفا من خروج عقاره من ملكه بشكل تام.
أن الدائن المرتهن يقوم مقام الشخص الحارس للعقار المرهون، فمادام هذا الأخير في حيازته فهو مسؤول عن حفظه وصيانته حفظ الرجل الحريص المتبصر كما أنه ملزم بأداء كل النفقات والأعباء السنوية المترتبة عن هذا العقار، حتى لو كان هذا الأخير مجرد وسيلة للضمان فقط.
أنه وعيا من المشرع المغربي بأهمية مؤسسة الرهن الحيازي في ضمان الحقوق وضمان استقرار المعاملات، فقد أفرد ترسانة متينة من النصوص القانونية لتنظيمها، ونجده بذلك نظم الرهن الحيازي في الفصول من 1170 الى 1240 من ق.ل.ع الى جانب افراد المواد من 145 الى 164 من م.ح.ع، وبهذا يكون قد وضع اطارا قانونيا محكما لتنظيم
مقتضيات هذه المؤسسة وجعلها فعالة بالشكل المرمي من وراء تفعيلها.

لائحة المراجع:

مأمون الكزبري،التحفيظ العقاري و الحقوق العينية الأصلية و التبعية في ضوء التشريع المغربي, الجزء الثاني, الحقوق العينية الأصلية و التبعية, الطبعة الثانية, العربية للطباعة و النشر, الرباط, 1987
محمادي المعكشاوي ، المختصر في شرح مدونة الحقوق العينية الجديدة، الطبعة الاولى, مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء 2013
المختار بن أحمد العطار، التحفيظ العقاري في ضوء القانوني المغربي، الطبعة الأولى، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء، 2008
إدريس الفاخوري, الحقوق العينية وفق القانون رقم 39.08,طبعة 2014 مطبعة المعارف الجديدة, الرباط
إبراهيم فكري, المدخل لدراسة القانون ” نظريتا القانون و الحق” الطبعة الأولى, مطبعة النجاح الجديدة, الدار البيضاء, 2001

[1] نظمها المشرع المغربي في القسم العاشر من الكتاب الثاني: في مختلف العقود المسماة و في أشباه العقود التي ترتبط بها, من قانون الالتزامات و العقود, بحث أفرد لها الفصول من 1117 إلى 1169.
[2] سورة البقرة, الآية 283.
[3] مأمون الكزبري, التحفيظ العقاري و الحقوق العينية الأصلية و التبعية في ضوء التشريع المغربي, الجزء الثاني, الحقوق العينية الأصلية و التبعية, الطبعة الثانية, العربية للطباعة و النشر, 1987, ص 307.
[4] للمزيد من التفصيل حول خصائص الرهن الحيازي العقاري, ينظر الكزبري, مرجع سابق, ص 307 و مابعدها. إدريس الفاخوري, الحقوق العينية وفق القانون رقم 39.08,طبعة 2014 مطبعة المعارف الجديدة, الرباط ص 187 و ما بعدها, و إبراهيم فكري, المدخل لدراسة القانون ” نظريتا القانون و الحق” الطبعة الأولى, مطبعة النجاح الجديدة, الدار البيضاء, 2001, ص 219 و ما بعدها.

[5] المختار بن أحمد العطار، التحفيظ العقاري في ضوء القانوني المغربي، الطبعة الأولى، مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء، 2008, ص 196.
[6] الكزبري, مرجع سابق, ص 315.
[7] جاء في الفصل 1181 مايلي: ” يمتد الرهن الحيازي بقوة القانون الى التعويضات المستحقة على الغير بسبب هلاك المرهون او تعيبه او بسبب نزع ملكيته للمنفعة العامة. و للدائن ان يتخذ كل الاجراءات التحفظية لحفظ حقه في مقدار التعويضات.”

[8] العطار, مرجع سابق, ص 197.
[9] محمادي المعكشاوي ، المختصر في شرح مدونة الحقوق العينية الجديدة، الطبعة الاولى, مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء 2013, ص 287.
[10] العطار, مرجع سابق, ص 198.
[11] الكزبري, مرجع سابق, ص 317.