بحث قانوني هام حول إشارة الحجز و إشارة الدعوى

دراسة وبحث قانوني قيم عن إشارة الحجز واشارة الدعوى

خطة البحث :

اشارة الحجز واشارة الدعوى
الفصل الاول : السجل العقاري
البحث الاول : 1- تعريف السجل العقاري
2- قيود السجل العقاري
قيود الزامية
قيود اختيرية
قيود احتياطية
البحث الثاني : مما يتالف السجل العقاري
دفتر الملكية
دفتر اليومية
علنية السجل العقاري
مبدا قناعة السجل العقاري العامة ومخالفة هذا المبدا
الفصل الثاني اشارة الدعوى
البحث الاول تعريف اشارة الدعوى
الدعاوى التي يتوجب فيها وضع الاشارة
الدعاوى التي لا يتوجب فيها وضع الاشارة
البحث الثاني اجراءات اشارة الدعوى
اثر وضع اشارة الدعوى على الصحيفة العقارية
اثر عدم وضع اشارة الدعوى على الصحيفة العقارية
سقوط اشارة الدعوى
البحث الثالث : ترقين اشارة الدعوى
رفض امين السجل التسجيل او الترقين
تقادم الاشارة
انتهاء مفعول الاشارة
الفصل الثالث اشارة الحجز
البحث الاول مفهوم اشارة الحجز
الحالات المبررة لاشارة الحجز
اثر الحجز
البحث الثاني اجراءات اشارة الحجز
ترقين اشارة الحجز
تثبيت الحجز
تقادم اشارة الحجز
الفصل الرابع اشارة الحجز واشارة الدعوى
نقاط الالتقاء والافتراق بين اشارة الحجز واشارة الدعوى
نقاط الاختلاف بين الاشارتين
هل تقوم اشارة الحجز مقام اشارة الدعوى
******************************************

الفصل الاول :
السجل العقاري :

البحث الاول : تعريفه :
هو مجموعة الوثائق التي تبين اوصاف كل عقار وتبين حالته الشرعية وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به .

قيود السجل العقاري :
1- القيود الالزامية : وتتناول القيود الواجب تسجيلها في السجل العقاري ولا تعتبر هذه القيود موجودة تجاه الغير الا ابتداء من تاريخ هذا القيد 00 م /9/ قرار 188 ل.ر
2- القيود الاختيارية لم ينص القانون على تسجيلها وانما ترك ذلك جوازا والغاية من قيدها هو شهرها لتغدو نافذة بحق الغير
3- القيود الاحتياطية : هو القيد الذي يدون على صحيفة العقار لمدة معينة ريثما يتم الاتفاق بين ذوي العلاقة او ريثما نقام الدعوى وتصبح هذه القيود اثرها ساري على الغير من تاريخ تسجيلها في السجل وذلك يتضمن تحذيرا للغير بوجود نزاع على الحق واحتمال الغائه ونزعه في نتيجة الحل الذي يقترن به هذا النزاع

البحث الثاني :
مم يتالف السجل العقاري :

1- دفتر الملكية : وهو الذي يؤمنالتسجيل فيه نشوء الحق العيني وانتقاله وانتهاؤه
2- دفتر اليومية : هو الذي يوضح مبدا الحق في التسجيل ومن شان الدفتر اليومي ان تقيد فيه طلبات التسجيل بحسب تاريخ ورودها
3- السجل اليومي
4- المخطط المساحي
5- محاضر التحديد والتحرير
6- الرسوم الفوتوغرافية

علنية قيود السجل العقاري :
يفترض في قيود السجل العقاري ان تكون صحيحة تجاه الغير وان تحتوي على جميع المعلومات اللازمة كي يكون الغير على علم تام بما للعقار من حقوق وما عليه من اعباء عند التعاقد مع صاحب الحق

مبدا قناعة قيود السجل العقاري العامة : ان القيد في سجلنا العقاري ينشئ الحق ويصبح بوسع من اكتسب هذا الحق بحسن نية وبالاستناد الى تلك القيود ان يجابه كل شخص يريد انتزاع هذا الحق منه بحيث يعتبر القيد حجة مطلقة تجاه العموم 0

مخالفة مبدا القناعة العامة :
1- كل القيود التي سجلت في دفتر اليومية ولم تسجل في دفتر اليومية لا يؤثر على القناعة العامة 0
2- عند انتهاء المدة التي يجوز فيها الاعتراض خلال مدة السنتين على محاضر التحديد والتحرير فعند انتهاء هذه المدة تكتسب القيود قوة اثباتية مطلقة فتلغي كافة الاسناد السابقة وليس بالامكان من الطعن فيها 0
3- لا يستفيد من الحماية الا حسن النية
4- القيد الاحتياطي مخالف لقواعد السجل العقاري 0

الفصل الثاني :
اشارة الدعوى

اشارة الدعوى

البحث الاول : تعريف اشارة الدعوى :
هي اجراء تحفظي مؤقت يوضع على صحيفة العقار في السجل العقاري ويكون بمثابة اعلام للكافة بان الحق العيني الذ ياقيمت بشانه تلك الدعوى لا يزال موضوع منازعة قضائية 0

الدعاوى التي يتوجب فيها وضع اشارة الدعوى :
1- دعوى القسمة العقارية
2- دعوى ازالة الشيوع العقارية
3- دعوى تعديل النوع الشرعي للعقار من امير يالى ملك
4- دعوى ترقين اشارة الوقف
5- دعوى الاطلال على عقار مجاور
6- الدعاوى المتعلقة بحقوق الارتفاق
7- دعوى ازالة التجاوز

الدعاوى التي لا يتوجب فيها وضع اشارة دعوى :
1- دعوى فسخ عقد البيع العقاري الذي لم يتم تسجيله على اسم المشتري
2- دعوى المنازعة على ايجار العقارات
3- العودة الى الماجور بعد الهدم والبناء
4- فسخ عقد الرهن
5- منع المعارضة
6- تصحيح اسم المالك
7- التعويض عن الجزء المكتسح من العقار

البحث الثاني :
اجراءات اشارة الدعوى :

لدى تقديم الدعاوى العقارية الى المحكمة يتخذ القاضي قرارا بقيد الدعوى
ينفذ هذا القرار بموجب كتاب يوجه الى مدير السجل العقاري مرفقا باستدعاء الدعوى
تبلغ المحكمة برقم وتاريخ العقد
تدونن اشارة الدعوى في الحقل المخصص لها في دفتر الاملاك
وعلى ذلك يعتبر قيد الاشارة من النظام العام ويتوجب على المحكمة ان تتحقق من وضع الاشارة في كل دعوى تنصب على حق عيني على عقار ما 0

اثر وضع اشارة الدعوى كاجراء شكلي :
وضع الاشارة لا تمنع من الفراغ او أي نوع من انواع التصرفات على القعار وتعطي المالك حق التتبع في يد انتقل اليها العقار ولا تمنع المالك من اشادة بناء جديد
اضافة الى ان اشارة الدعوى تعتبر شرطا شكليا لقبول الدعوى 00

اثر عدم وضع الاشارة على الصحيفة العقارية :
عدم وضع الاشارة يؤدي حتما الى رد الدعوى شكلا ولكن هذا الرد لا يمنع المدعي من اقامة ثانية بعد وضع اشارتها في السجل لعقاري الا ان اثر هذا التسجيل لا ينسحب الى تاريخ اقامة الدعوى الاساسية انما يبدا من تاريخ قيد الاشارة في السجل العقاري عملا بحكام المادة 9 من قانون السجل العقاري قرار 188 لعام 1926
وقد اوجب الاجتهاد على القاضي قبل الرد ان يكلف المدعي باكمال هذا النقص فان تمنع او تراخى قرر ا لرد ( ونامل ان يطبق هذا عمليا في المحاكم )

سقوط اشارة الدعوى :
لا تسقط اشارة الدعوى الابسقوط الحق المدعى به أي ان اشارة الدعوى تبقى مرتبطة بالدعوى ومصيرها فاذا سقطت الدعوى سقطت معها اشاراتها 0

البحث الثالث :
ترقين اشارة الدعوى :

الاصل ان يقرر قاضي الدعوى ذلك
فان لم يضمن قراراه ذلك كان بامكان رئيس التنفيذ رفعها عند تنفيذ الحكم بالرد او بالتسجيل
كما يمكن لصاحب المصلحة ان يطلب من قاضي الموضوع رفعها بعد اكتساب الحكم الدرجة القطعية
على انه يجب ان تجدر الاشارة الى انه يمكن للقاضي رفعها في غرفة المذاكرة ودون دعوة الخصوم 0
كما يمكن ترقينها من قبل مدير السجل العقاري وفق احكام الموواد 27-28-29- من قانون السجل العقاري

رفض امين السجل العقاري ترقين او تسجيل اشارة الدعوى :
اذا رفض امين السجل العقاري التسجيل او الترقين فان قراراه هذا قابل للاستئناف امام محكمة البداية المدنية في محل العقار وتقضي به غرفة المذاكرة بقرار مبرم وذاا تضرر صاحب العلاقة من هذا الرفض امكن مطالبة المدير بالتعويض
وان صلاحية محكمة البداية المدنية في النظر في الدعوى مقصورة على قرار الرفض او الامر باجراء القيد ولا تختص في طلب التعويض وهذا لا يحول دون حق المتضرر باقامة دعوى اصلية بطلبه

تقادم اشارة الدعوى وانتهاء مفعولها :
استقر الاجتهاد على ان الحقوق المسجلة في السجل العقاري ومنها اشارة الدعوى لا تسقط بالتقادم عملا باحكام المادة 19 من القرار 188
اما مفعول الاشارة فلا ينتهي الا بشطبها من السجل العقاري
ولكن 0000
قد تغير الان هذا الاجتهاد واصبحت اشاترة الدعوى ترتبط بالعوىة والحكم الصادر فيها
فذا صدر حكم في القضية فان اشارة الدعوى تبقى مرهونة باستمرار اثر الحكم فاذا ما انقضى باحد اساب الانقضاء انقضت معه جميع الاجراءات المتخذة في الدعوى ومنها اشارة الدعوى .
اما اذا شطبت الدعوى فان اثر ها لا ينتهي بالشطب وانما يبقى قائما حتى انبرام قرار الشطب
ويختلف الامر بالنسبة الى القيد المؤقت حيث ينتهي اثره بانتهاء المدة المحددة له في عقد الاشارة فاذا انتهتت هذه المدة انتهى مفعوله بانتهائها ولو لم يرقن عن السجل 0 وهذا ما قضت به الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 57 تا 7/2/2000

الفصل الثالث

اشارة الحجز :

البحث الاول :
مفهوم اشارة الحجز

لحجز الاحتياطي : هو وسيلة وضعها المشرع بيد الدائن ليصل عن طريقها الى المحافظة على حقه المهدد بالضياع اذا توافرت احدى الحالات المبررة لايقاعه والتي نصت عليها المواد 312/313/314 أ.م.م
وهي اما حالات عامة او خاصة

1- الحالات العامة :
· اذا لم يكن للمدين موطن مستقر في سوريا فيجوز هنا للدائن ان يحجز على اموال مدينه الموجودة في سوريا قبل نقلها الى الخارج ولو لم يكن الدين مستحق الاداء بعد
· اذا خشي الدائن فرار مدنيه وكان ذلك لاسباب جدية ويفترض ان يكون للمدين هنا ابتداء موطن ثابت وان يثبت الدائن ان المدين عازم على الفرار وان الهدف من الانتقال هو التهرب من الدين
· اذا كانت تامينات المدين مهددة بالضياع . سواء اكانت هذه التامينات شخصية ام عينية يجب على الدائن ان يقدم ما يثبت ترجيح نقص او ضيع هذه التمينات كما يجب على الدائن طلب الحجز اذا كان المدين قد وعد بتقديم التامينات ولم يفعل اذ يترتب على عدم تقديمها سقوط الاجل
· اذا كان بيد الدائن سند رسمي او عادي مستحق الاداء وهنا القاضي ملزم بايقاع الحجز الا ان له سلطة تقديرية في تقدير بدل الكفالة اذا كان سندا عاديا .
· اذا كان المدين تاجرا وقامت اسباب جدية يتوقع معها تهريب امواله او اخفاؤها ( وهنا لا يوجد شرط لماهية الدين اكان تجاريا ام عاديا ) بل المهم ان يكون المدين تاجرا .
· اخيرا اذا قدم الدائن اوراقا او ادلة ترى المحكمة كفايتها لاثبات ترجيح وجود دين له في ذمة المدين .

2- الحالات الخاصة :
· حجز منقولات المستاجر الموجودة في العين المؤجرة .. هذا يعني ان للمؤجر حق امتياز على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة ولو كانت مملوكة لزوجة المستاجر او حتى للغير الا اذا ثبت لدى علم المؤجر وقت وضعها وجود حق للغير عليها . ويقع الامتياز على مملوكات المستاجر الثانوي اذا اشترط المؤجر عدم التاجير الثانوي كما يمكن ان يلقى الحجز الاحتياطي على الاموال الموجودة في العين المؤجرة والعائدة للمستاجر الثانوي بشرط الا يكون المؤجر قد اجاز للمستأجر تاجير الغير فلا يجوز في هذه الحالة القاء الحجز الاحتياطي على منقولات المستاجر الثانوي الا في حدود ما يكون المستاجر الثانوي مدينا به للمستاجر الاصلي .
· الحجز الاستحقاقي الاحتياطي : مكن المشرع مدعي الاستحقاق في عقار او منقول من ضبطه وحجزه احتياطيا لمنع حائزه من التصرف به مهما كانت صفة هذا الحائز ولكن بشروط :
1/ ان يكون طالب الحجز مدعيا بحق عيني في العقار او المنقول 0
2/ ان يقدم ادلة كافية لاجابة الطلب 0
م 314 أ.م.م
الاموال التي يجوز لا الحجز عليها احتياطا :
– الفراش اللازم للمدين وزوجه واقاربه واصهاره على ما يرتدونه من ثياب .
– الكتب اللازمة لمهنة المدين وادوات االصناعة
– العتاد الحربي له اذا كان من العسكريين
– الحبوب والدقيق والوقود لاعاشته مدة شهر هو وعائلته
– جاموسة او بقرة او ثلاث من الماعز او النعاج
– ما يحكم به القضاء من المبالغ المقررة للنفقة او لغرض معين
– المبالغ الموهوبة لتكون نفقة الا بقدر الربع لدين نفقة مقررة ……….

اثر الحجز

1- قطع التقادم
2- بقاء المال المحجوز في ملكية المحجوز عليه .
3- اخضاع المال المحجوز لنظام قانوني خاص
4- تقيد سلطة المحجوز عليه في استعمال المال المحجوز
5- امتداد اثار الحجز الى ملحقات المال المحجوز عليه .

هذا وان اثر الحجز لا ينتج اثاره القانونية من تاريخ صدرو القرار وانما من تاريخ تنفيذه فعلا .