دعاوى رفع الاستملاك وأسبابها
إعادة نشر بواسطة محاماة نت
حسب قانون الاستملاك الموحد الذي صدر أو سيصدر قريبا وفيما يخص قرار الاستملاك فقد فتح المشروع الموحد المجال على امكانية اعادة النظر به في حالة وحيدة وهي عندما يشوبه عيب جسيم ينحدر به الى درجة الانعدام في حين يعد القانون النافذ/20/ ان قرار الاستملاك مبرم لايقبل اي طريق من طرق الطعن او المراجعة.
و للفائدة سأرفق مشروع قانون الاستملاك الموحد مع الفرق بينه وبين القانون النافذ رقم 20 لعام 1983
انطلاقاً من المادة/15/ من دستور الجمهورية العربية السورية «لاتنزع الملكية الفردية إلا للمنفعة العامة ومقابل تعويض عادل وفقاً للقانون »
اعدت وزارة الادارة المحلية والبيئة مشروع قانون الاستملاك الموحد منهية بذلك ـ بعد اصداره ـ نصف قرن من اجراءات التخمين على أساس قانون تعويض الاخلاء الظالم نتيجة مساواته بين سعر المتر المربع من الارض بثمن الكيلو غرام من القمح في بعض الاحيان علماً أن قانون الاستملاك الذي صدر بعده بأكثر من ربع قرن لم يكن أفضل منه بل على العكس فقد زاد الطين بلة حين حرم مواطنين من منازل وعقارات وأرض بعضهم لايملك غيرها وفي الوقت ذاته جعل فئة اخرى من الناس تحلق عالياً في عالم الثراء… وطبعاً هذا الوضع الجديد لم يصلوه لأنهم باعوا عقاراتهم قبل ان يأتيها سيل الاستملاك بل لأنهم اصبحوا في ليلة وضحاها جيراناً ـ بقصد أو غير قصد ـ لمنطقة استملكتها احدى الجهات العامة لمصلحة تشييد منشأة ذات نفع عام.
وعلاوة على ان الاستملاك في بلدنا لم يكن عادلاً لجهة المواطن… فإنه يختبئ تحت عباءة تشريعية فضفاضة تضم عشرة قوانين ومراسيم أساسية ومعدلة، وفي كل مرة يستملك بها عقار أومنطقة تستخدم الجهة المستملكة مايناسبها من هذه التشكيلة التشريعية تحقيقاً لمقياس واحد هو الاخلاء بأقل بدل أو تعويض ممكن.
استملاكات سياحية
وفي اطار كل ذلك يبقى السؤال الأهم: بماذا يختلف مشروع قانون الاستملاك الموحد عن النصوص التشريعية النافذة..؟
وهل يحمل بين طياته جديداً..؟
وبمجرد إصداره ونفاذه… هل يحل جميع قضايا المواطنين المتعلقة بشؤون الاستملاك..؟
نعم المشروع تضمن جديداً… ولكن..!! فمن خلال مقارنته مع قانون الاستملاك رقم /20/ لعام 1983 نجد ان مادة جديدة بالكامل اضيفت له ونصها الآتي:
ـ يكون الاستملاك للنفع العام لقاء تعويض عادل يحدد وفق أحكام هذا القانون
ـ لايجوز استملاك عقارات املاك الدولة الخاصة، وفي حال حاجة احدى الجهات العامة لهذه العقارات يجب عليها طلب تخصيصها بها وفق احكام قانون املاك الدولة وتعد العقارات المستملكة قبل نفاذ هذا القانون مخصصة لمصلحة الجهة المستملكة
ويضيف مشروع القانون الى المشاريع التي تعد ذات نفع عام (المناطق الاقتصادية والسياحية، وكل مايتعلق بأعمال استملاك العقارات الاثرية والعقارات والمقاسم التنظيمية في المناطق و الشرائح التاريخية او ذات النسيج العمراني القائمة عليها على ألا يقل بدل استملاكها عن الثمن الذي سبق ان بيعت به من قبل احدى الجهات العامة او من قبل لجان ازالة الشيوع او السعر الرائج أيهما افضل ويكون للجهة العامة المستملكة حق استثمار هذه العقارات والمقاسم بما يحقق الغاية المذكورة.
واجاز المشروع لمالكي المقاسم الصناعية في المدن والمناطق الصناعية بيع هذه المقاسم بعد استكمال بنائها واستثمارها صناعياً فيما رخصت له ويحل المالك الجديد محل المالك القديم بما له من حقوق وماعليه من التزامات
في حين قانون الاستملاك /20/ لعام 1983 لم يجز بيع هذه المقاسم ومايشيد عليها من بناء قبل مضي/ 15/ عاماً على الشراء.
كما اجاز مشروع القانون ـ وهو مالم يكن مسموح به سابقاً ـ لوزارة السياحة استملاك العقارات اللازمة لاحداث مناطق سياحية متكاملة وتخطيطها بالتعاون مع الوحدة الادارية وتقسيمها بغية استثمارها
كما سمح للوزارة تحديد العقارات اللازمة لاحداث مناطق سياحية متكاملة خارج المخطط التنظيمي المصدق وتخطيطها بالتعاون مع الوحدة الادارية وتقسيمها بغية استثمارها من قبل المالكين او بيعها من قبل الوزارة لمصلحتهم من اجل الاستثمار السياحي ومن جهة اخرى فقد الزم مشروع القانون الوحدة الادارية باستملاك الفضلات الناتجة عن شق الطرق او توسيعها او انشاء الساحات العامة في حال تعذر اتفاق الملاك بقرار صادر عن مجلس الوحدة الادارية وتقدر قيمتها من قبل اللجنة المنصوص عليها بالمادة /13/ من هذا القانون ويتم بيع الفضلة المستملكة عن طريق التراضي لملاك العقارات المجاورة.
وفيما يخص قرار الاستملاك فقد فتح المشروع الموحد المجال على امكانية اعادة النظر به في حالة وحيدة وهي عندما يشوبه عيب جسيم ينحدر به الى درجة الانعدام في حين يعد القانون النافذ/20/ ان قرار الاستملاك مبرم لايقبل اي طريق من طرق الطعن او المراجعة.
وينص المشروع في فقرة جديدة يتم الغاء وتعديل وتصحيح قرار الاستملاك بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح الوزير المختص
في حين ان معظم شؤون الاستملاك فيما يتعلق بالفقرة السابقة كانت مرتبطة باصدار مرسوم أو قانون جديد.
تقديرات العقارات ارتفعت
وفيما يتعلق بتحديد قيم العقارات المستملكة ونسب التعويضات التي تؤدي الى الشاغلين فقد تضمن مشروع القانون تعديل بعض مواد القوانين النافذة ذوات الارقام/20/ لعام 1983و/3/ لعام 1976 و /232/ لعام 1956 وفق الآتي:
تحدد قيمة العقارات المستملكة بموجب احكام هذا القانون سواء اكانت واقعة داخل المخططات التنظيمية للوحدات الادارية ام خارجها على اساس قيمة الارض والبناء والاشجار والانشاءات الاخرى من قبل اللجنة البدائية المشكلة بموجب احكام المادة /13/ من هذا القانون كما يلي:
أولاً: العرصات والعقارات المبنية:
أ ـ يقدر ثمن العرصات بنسبة تتراوح بين 15% الى 100% ـ أما في القانون النافذ فالتقديرات لاتتجاوز النسبة 30% ـ من تكلفة البناء على الهيكل للمساحة الطابقية المسموح بها حسب احكام نظام ضابطة البناء وتحسب التكلفة المذكورة بالاستناد الى تكلفة الابنية التي تشيدها المؤسسة العامة للإسكان في منطقة الاستملاك بعد اعتمادها من وزير الادارة المحلية والبيئة ويعاد النظر بالتكلفة كل ثلاث سنوات على الاكثر ـ في حين نجد أن الاستملاكات التي تمت منذ عقود بعضها تجاوز الاربعة لم يعد النظر بتكلفتها نهائياً حتى الآن.
ب ـ تقدر قيمة العقارات المبنية على اساس قيمة الارض وفق الفقرة /أ/ السابقة وقيمة البناء والانشاءات بقدر تكلفة انشاء مثيلها في منطقة الاستملاك.
ج ـ تقدر قيمة العقارات الواقعة ضمن المخطط التنظيمي والتي لاترخص إلا بعد تقسيمها وفق احكام الفقرتين(أ ـ ب) السابقتين وتحسم من بدل الاستملاك قيمة المساحات الملحوظة للنفع العام بما لايقل عن ثلث مساحة العقار المستملك ولايزيد على النصف .
د ـ يراعى في تقدير قيمة العرصات والعقارات المبنية مايلي:
ـ المواقع ( مدينة مركز محافظة ـ مدينة ـ بلدة قرية ذات شخصية اعتبارية ـ بلدية ـ قرية ـ مزرعة)
ـ القرب من مركز الوحدة الادارية
ـ أهمية الموقع من الناحية الاجتماعية والبيئية والخدمية والسياحية والتجارية
ـ الاتصال بمناطق العمران وتوافر المرافق العامة كالمياه والكهرباء ومجاري المياه والطرق.
نظام ضابطة البناء
هـ /1/ تتولى الجهة المستملكة هدم البناء والاستفادة من أنقاضه.
2 ـ يحق للجهة المستملكة الاستفادة من البناء بشكل مؤقت او دائم بحسب حاجتها وحالة البناء.
و ـ يصدر بقرار من رئيس الوزراء بناء على اقتراح وزير الادارة المحلية والبيئة توزيع النسب المئوية المذكورة في الفقرة/أ/ المذكورة آنفاً استناداً للأسس المبينة في الفقرة/ج/ التي تليها بين حدين ادنى و أعلى حسب منطقة الاستملاك.
ثانياً: بالنسبة لبقية العقارات( الواقعة داخل او خارج المخطط التنظمي):
أ ـ تعد بقية العقارات في معرض تطبيق احكام هذا القانون زراعية سواء أكانت مستثمرة زراعياً ام غير مستثمرة وتقدر قيمتها بنسبة تتراوح بين /15 ـ 20/ مثل من انتاجها السنوي علماً أن القانون النافذ يقدر القيمة بعشرة امثال الانتاج السنوي فقط.
ويراعي مشروع القانون بتقدير القيمة الآتي:
ـ الاراضي المروية( منطقة الاستقرار والمحافظة الموجودة فيها ونسبة التكثيف الزراعي المقرر لها بموجب خطة الدولة الزراعية ومصادر الري التي تروى منها الارض).
ـ الاراضي البعلية( منطقة الاستقرار والمحاصيل التي تزرع فيها).
ـ الاراضي المشجرة: تضاف قيمة الاشجار الموجودة في هكتار واحد من الارض الى قيمة هكتار واحد من الاراضي البعلية او المروية وتقدر قيمة الاشجار وتربيتها وفوات الربح حسب واقع الارض المشجرة( مروية ـ بعلية ـ منطقة استقرار).
ـ الاراضي غير القابلة للزراعة بما فيها منطقة الاستقرار الخامسة وتقدر قيمتها حسب ( موقعها ـ طبيعتها ـ استخداماتها)
ـ تقدر قيمة الزرع وثمار الاشجار بتاريخ اتلافها من قبل لجنة خاصة تشكلها الجهة المستملكة لهذا الغرض يكون احد اعضائها مهندساً زراعياً ويكون تقديرها مبرماً.
ب ـ تحدد بقرار يصدر عن رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير الزراعة والاصلاح الزراعي كيفية حساب التكاليف والقيم حسب الاسس المبينة في الفقرة /أ/ السابقة ويجوز تعديل حساب التكاليف والقيم مرة على الاكثر كل ثلاث سنوات في ضوء تبدل الخطط الزراعية والمردود ونسب التكثيف وتبدل اسعار المنتجات الزراعية.
وتعويضات الاخلاء مازالت تراوح!!
اما بخصوص تعويضات الاخلاء فقد نص مشروع القانون على:
أ ـ تؤدى الى شاغلي العقارات المبنية التي تستملك للنفع العام وفقاً لهذا القانون تعويضات.
تحدد كما يلي:
1 ـ العقارات المشغولة قبل 7/9/1970:
يوزع بدل الاستملاك بنسبة 60% للمالك و40 % للشاغل.
2 ـ العقارات المشغولة بعد تاريخ 7/9/ 1970 وحتى 15/2/ 2001 فيكون البدل 5% من القيمة المخمنة تحكيمياً لدور السكن ،10% من القيمة المخمنة تحكيمياً للمحلات المهنية والتجارية والصناعية ويمكن زيادة تعويض اخلاء العقارات ضمن مناطق التنظيم حتى نسبة لاتتجاوز 25% من القيمة بقرار من المجالس بالنسبة للمحال المعدة للاستثمار التجاري شريطة ان تكون هذه المحال التجارية في الطابق الارضي واقعة على شوارع ذات صفة تجارية مميزة وتمنح هذه الصفة بقرار من المكتب التنفيذي للوحدة الادارية.
3 ـ العقارات المشغولة بعد تاريخ صدور القانون /6/ تاريخ 15/12/ 2001 تسري عليها قاعدة العقد شريعة المتعاقدين وفي حال عدم وجود نص في العقد فتطبق احكام البند/2/ السابق.
4 ـ تدفع التعويضات المنصوص عليها في البندين سابقاً من حساب الجهة المستملكة كاملة الى اصحاب الاستحقاق الذين يخلون عقاراتهم خلال المدة التي تحددها لهم هذه الجهة على ألا تقل عن شهر واحد ولاتتجاوز ثلاثة اشهر اما الذين يتأخرون عن الاخلاء في نهاية المدة المحددة فينخفض من التعويضات المخصصة لهم 15% عن كل شهر ويعد جزء الشهر كالشهر الواحد
5 ـ اذا شمل الاستملاك ارضاً زراعية يترتب عليها حقوق لفلاح او لمزارع بالمشاركة او بالبدل فيعد العقد منفسخاً بين الطرفين كلياً أو جزئياً حسب شمول الاستملاك لكل او جزء الارض ويدفع لصاحب الحق المشار اليه مايستحقه من التعويضات المنصوص عليها في قانون العلاقات الزراعية.
حقوق ارتفاق قانونية
واعطى مشروع القانون في المادة/51/ منه الحق للجهات العامة في أن:
أ ـ تحدث حقوق ارتفاق قانونية ذات نفع عام على العقارات التي يجوز استملاكها لتنفيذ مشاريعها.
ب ـ ويتم احداث هذا الحق وتعديله وتحديد طبيعته والغاية منه بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح الوزير المختص لقاء تعويض يقدر وفق احكام هذا القانون.
ج ـ يجوز اعطاء قرارات رئيس مجلس الوزراء الصادرة تنفيذاً للفقرة/ب/ السابقة صفة الاستعجال وفي هذه الحالة تطبق بشأنها احكام الفصل الرابع من هذا القانون
كما نصت المادة /56/ منه على : تسري احكام هذا القانون على الاستملاكات الجارية بعد تاريخ نفاذه اما الاستملاك قبل هذا التاريخ فتبقى خاضعة للاحكام القانونية النافذة بتاريخ الاستملاك
والمادة/57/ نصت على : تلغى الاحكام القانونية المخالفة لهذا القانون ولاسيما القانون/ 232/ لعام 1956 والقانون/18/ لعام 1971 وتعديلاته والقانون /3/ لعام 1976 وتعديلاته والقانون /60/ لعام 1979 وتعديلاته والمرسوم التشريعي /20/ لعام 1983 وتعديلاته.
أين مصلحة المواطن..؟
وأخيراً نقول: إن فتح باب الاستملاك على مصراعيه أمام جهات عامة اخرى دون ضوابط واستثناءات سيزيد من مشكلات الاستملاك وخاصة ان مشروع القانون الذي بين ايدينا لم يشر صراحة الى أن الاستملاكات القائمة سيتم حلها تماماً، اضافة الى انه سيزيد من هواجس المستثمرين وخوفهم من شبح الاستملاك الذي قد يطول منشآتهم حتى قبل ان يستردوا رأس المال المدفوع.
ايضاً السؤال يفرض نفسه… لماذا قامت الوزارة بتعديل معظم النسب والمدد الزمنية المتعلقة بالاخلاء ولم تعدل نسبتي تعويض الاخلاء وابقيت عليها(5% لدور السكن و10% للمحلات) ..؟ علماً أن شكاوى المواطنين المستمرة من الاستملاك الذي يقع على عقاراتهم هي من نسبة التعويض الزهيدة التي كان يخمن على اساسها المنزل او المحل او المتر المربع من الارض المستملكة.
فإذا لم يؤخذ بمصلحة المواطن عند تعديل او تحديث اي قانون او اصدار اي قرار فما الفائدة من اجراء هذا التعديل.؟
أسباب موجبة ولكن..؟
الآن وبعد أن انتهى مجلس الوزراء من دراسة مشروع توحيد تشريع الاستملاك ليكون برداء جديد طالما تمنيناه ان يكون لونه ابيض أصبح يناقش تحت قبة مجلس الشعب.. فإن قراءة أو مقارنة بسيطة بين هذا المشروع والنصوص التشريعية النافذة والتي تتعلق بشؤون الاستملاك تظهر بوضوح ان الامور مازالت رمادية وربما اكثر من رمادية… فالنص بقي نصاً والواقع مازال على حاله ومشكلات المواطنين المستملكة اراضهم وعقاراتهم لم يمسها الحل او على الاقل( الحل العادل).
الا ان لوزارة الادارة المحلية والبيئة راياً اخر ضمنته في الاسباب الموجبة لاعداد مشروع قانون الاستملاك الموحد والتي تقول فيها صدر قانون الاستملاك بالمرسوم التشريعي رقم/20/ لعام 1983 في ظل عدة نصوص تشريعية تتعلق بشؤون الاستملاك وهي القانون رقم/3/ لعام 1976 والذي تضمن: منع الاتجار بالاراضي، واسس تقدير بدلات الاستملاك للعرصات والعقارات الواقعة ضمن المخططات التنظيمية والاراضي الزراعية.
وتم تعديله بالمرسوم التشريعي/ رقم 11/ لعام 1983 حيث صدر بموجبه المرسوم/ 2405/ لعام 1985 المتضمن اسس تقدير العرصات والعقارات والاراضي الزراعية.
ومن النصوص التشريعية التي كانت نافذة ايضاً قبل صدور قانون الاستملاك /20/:
ـ قانون تعويض الاخلاء رقم /232 / لعام 1956
ـ وقانون التوسع السكني رقم/ 60/ لعام 1979. كما صدر بعد العام 1983 عدة نصوص تشريعية هي:
ـ المرسوم رقم/ 301/ لعام 1989 وينص على اسس تقدير بدل استملاك الاراضي الزراعية
ـ والمرسوم /437/ لعام 2000 ويتضمن تعديل المرسوم /301/ لعام 1989.
ـ والقانون/26/ لعام 2002 ويتضمن تعديل احكام قانون التوسع السكني/ 60/ لعام 1979 وتضيف وزارة الادارة المحلية والبيئة: وفي اطار خطة التطوير والتحديث للقوانين والانظمة، وبما يتوافق مع التطور الاقتصادي والاجتماعي الذي يشهده القطر، ووضع النصوص التشريعية المتعلقة بالاستملاك بمتناول العاملين عليها وتوحيد ها بنص تشريعي واحد واضافة أو تعديل بعض الاحكام القانونية ومنها:
ـ الاستملاك لمصلحة: انشاء المدن الصناعية، والمناطق السياحية، والمناطق الاقتصادية.
ـ حق بعض الجهات العامة بإحداث حقوق ارتفاق .
ـ تعديل اسس تقدير بدلات الاستملاك للعرصات والعقارات والمباني الواقعة ضمن المخططات التنظيمية بنسبة تتراوح بين /15/ 100%/ من تكلفة بناء المتر المربع على الهيكل للمساحة الطابقية.
كيفية تقدير بدلات استملاك الاراضي الزراعية والمزروعات وحقوق الارتفاق.
وتؤكد الوزارة انه و للأسباب المذكورة اعلاه تم اعداد مشروع قانون الاستملاك الموحد
اترك تعليقاً