دلیل لقوانین العقارات خارج الخطة في أبو ظبي

في السابق ، كانت القوانین المتعلقة بمبیعات العقارات غیر المخطط لھا في أبوظبي ھي المكان الأعمى القانوني الذي تسبب في الغموض والفشل في تأمین مصالح المستثمرين. ومع ذلك ، فإن إنشاء القانون رقم 3 لعام 2015 بشأن تنظیم قطاع العقارات في أبو ظبي جاء ارتیاحا لأنه قد ذكر صراحة الأحكام المتعلقة بالمبیعات خارج الخطة. وتشمل السمات البارزة للتشريعات في ھذا التشريع إنشاء السجل المؤقت والضمان الذي تم تأسیسه بالفعل في دبي قبل بضع سنوات.

وقد أوضحت ھذه المقالة الوضع القانوني للمبیعات على الخارطة ، ومتطلبات الامتثال للمطورين ومسؤولیة المطورين في حالة تأخر شركة أو تأجیل بناء العقار بعد قیام المستثمرين بإيداع جمیع أموالھم.

بیع العقارات خارج الخطة ھو طريقة معروفة للمطورين في دولة الإمارات العربیة المتحدة (الإمارات) لتأمین المستثمرين في أي
مشروع عقاري جديد. ھذا الشكل من المعاملات يخلق ً ترابطا بین مختلف الأطراف المشاركة في المعاملة مثل الممولین والمطورين والمستثمرين من خلال الدخول في اتفاقیات مختلفة.
في أبو ظبي ، ً خلافا لدبي ، لم تسن الحكومة أي لوائح تتعلق بالمبیعات الجاھزة للخارج. لذلك ، كان سوق المستثمرين أقل ثقة ، خاصة قبل صدور القانون رقم (3 (لسنة 2015 بشأن تنظیم قطاع العقارات في إمارة أبوظبي (القانون). سرعان ما أدركت الحكومة الحاجة إلى التوجیه الدقیق في أبوظبي ، مع الأخذ في الاعتبار سرعة وتیرة التطوير وإطلاق العديد من المشاريع العقارية الجديدة في أعقاب عام 2010 .وبالمقارنة مع الإطار التنظیمي لدبي ، لم تكن أبو ظبي تتمتع بأي حماية فیما يتعلق بأي تأخیر ، عدم الانتھاء ، أو عیوب الممتلكات / المشروع. كان ھناك العديد من عناصر المخاطرة المشاركة في مثل ھذه الاستثمارات. على سبیل المثال ، سیطلب من الممول أن يقبل المخاطر الائتمانیة لمطور العقارات ، وكذلك على المستثمر لتمويل شراء عقار جاھز. يعتمد الممول على سجلات المطور لأنه لا يوجد سجل مؤقت لتسجیل حقوق الملكیة في العقار.

بموجب المادة 1 ، يحدد القانون المبیعات خارج الخطة بأنھا “العقد الذي يحصل بموجبه المشتري على منحة لحقوق الملكیة لوحدة (وحدات) عقارية مقترحة ً وفقا للخطة المركبة وخطة الأرضیة”. في أبوظبي ، قسم تتولى شؤون البلدية (دائرة الشؤون البلدية) مسؤولیة الحفاظ على السجلات العقارية التي لھا وظائف مماثلة لتلك الخاصة بھیئة تنظیم العقارات (RERA (في دبي. ينص القانون الجديد على الأحكام المذكورة أدناه فیما يتعلق بتسجیل الممتلكات العقارية.

المیزات الھامة للقانون الجديد
1 .فیما يتعلق بالمادة 15 من القانون الجديد ، لا يُسمح للمطورين ببیع أي وحدة ما لم يستوفوا الشروط المنصوص علیھا. المیزة الأكثر أھمیة ھي أن المطورين – بغض النظر عن الحصول على ترخیص من دائرة التنمیة الاقتصادية – مطالبون بالحصول على شھادة عدم الممانعة من DMA بأنھم مؤھلون للقیام بتطوير مثل ھذا المشروع العقاري ، والذي يضمن تأھیل المطور وقدرتھا المھنیة. إن ھذا الشرط الخاص بشركة نفط الشمال ھو جانب ھام من جوانب كبح: (1 (أي سوء إدارة للمشروع العقاري حیث تكون مصلحة الجمھور مشتركة بشكل عام. و (2 (يخالف المطور التزاماته ويسيء استخدام موقعه ومستحقاته. في وقت سابق ، كانت شروط الاتفاقیة الموقعة بین الأطراف ملزمة لھم. ومع ذلك ، فقد غاب عن غیاب العديد من المستثمرين من حقوقھم المشروعة.
2 .علاوة على ذلك ، يجب تقديم خطة الطابق الأولي والخطة المركبة الأولیة (خطة التطوير) من قبل المطور قبل سجلات العقارات مع DMA .ھذا المطلب ، على وجه الخصوص ، يؤكد ويمنع أي اعتراض تثیره DMA في مرحلة لاحقة أثناء تنفیذ الخطة. يجب على المطور أيضا الحصول على موافقة من DMA على بیان الكشف ويجب أن تظھر جمیع البیانات المتعلقة بالوحدة العقارية ومشروع التطوير.
3 .كما أن المطور سیحمل الفائدة على الأرض التي سیطور علیھا المشروع أو حقه (حقوقه) التعاقدية التي تسمح له ببناء قطعة الأرض ومنح حقوق الملكیة لوحدات العقارات التي شیدت على الأرض المذكورة. واحدة من أبرز میزات القانون الجديد ھي الحفاظ على حساب الضمان الذي يجب أن يفتحه المطور. سیقوم المطور بإيداع أموال المستثمر في الحساب لتغطیة نفقات البناء.

يجب وضع جمیع العائدات من المبیعات خارج الخطة وتخزينھا في حساب الضمان ولن يتم دفعھا إلا على مراحل لتمويل تطوير المشروع. ومع ذلك ، يتعین على المطور أن يمول نفسه أو يحصل على تمويل لأول العشرين بالمائة (20 (٪من أعمال البناء ، نظراً للقیود. وقد وضعت المادة 18 من القانون الجديد حكما منفصلا لحسابات الضمان والتزامات المطورين فیما يتعلق بإدارة أموال البناء. يجب على المطورين الذين يخططون لبیع وحدات عقارية خارج الخطة للمشروع فتح حساب الضمان بعد تقديم الطلب والمستندات الضرورية إلى DMA . ً يجب على المطور أيضا تعیین أمین
4 .يجب على مطور الحساب والقیم المالي للحساب تشكیل “اتفاقیة حساب الضمان” بما يتماشى مع النموذج القیاسي لـ DMC لفتح الحساب الخاص بالمشروع العقاري المحدد. يجب على ً حساب وكل الأموال التي يدفعھا مستثمرو الوحدات العقارية خارج الخطة يجب إيداعھا في حساب الضمان ھذا وفقا للقانون الجديد ولائحته التنفیذية.
المطورين فتح حساب ضمان منفصل لكل مشروع وأن يتم استخدام المبالغ المودعة في ھذا الضمان فقط لبناء وتسوية مدفوعات التمويل بموجب أحكام اتفاقیة حساب الضمان والقانون الجديد.
5 .الرھن: نصت المادة 23 من القانون الجديد على أن المطور يمكن أن يرھن أرض المشروع التنموي فقط لجمع الأموال للبناء بعد استیفاء الشروط التالیة:
يجب إخطار مشتري الوحدة العقارية بالأرض التي سیتم تطوير المشروع علیھا أو حق الملكیة ، ويجب أن تعكس ھذه الشروط في عقد البیع والشراء.
يجب أن يقوم المطور بالتطبیق ، وينبغي على مالح المطور أن يوافق بعد ذلك على إزالة أي رهن عقاري على الوحدة العقارية ، الذي دفع المستثمر علیه بالكامل السعر بإيداعه في حساب الضمان.
يكون البنك أو المؤسسة المالیة مسؤولا عن إيداع المبلغ بالكامل في حساب الضمان الخاص به ولا يجب علیه دفعه مباشرة إلى المطور.
المطور مسؤول عن ضمان واتخاذ الخطوات اللازمة للامتثال لأحكام القانون الجديد. من ناحیة أخرى ، فإن مشتري العقار ملزم بدفع قیمة الوحدة العقارية (الخارطة) عن طريق نسبة الإنجاز الفعلیة لأعمال البناء ، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
تصدر دائرة الشؤون الدينیة القرارات اللازمة لتنظیم الأمور المتعلقة بأسالیب وآلیات البیع خارج الخطة وكذلك المستندات التي يجب تبادلھا بین الأطراف المعنیة في ھذا الشأن.

ما لا يشكل خرقا من قبل المطور؟
نصت المادة 17) 2 (على أن أفعال المطور التالیة لا تعتبر مخالفة للقانون:
1 .إذا كانت الأرض التي يتم فیھا مصادرة مشروع التطوير العقاري لصالح الجمھور ؛
2 .إذا قامت أي كیانات حكومیة بتجمید تطوير المشروع لإعادة التخطیط ؛
3. إذا كانت ھناك مبان أو حفر أو خطوط خدمات موجودة في موقع مشروع التطوير العقاري ؛ 
4 .إذا قام المطور الرئیسي بإجراء تعديلات على موقع المشروع ، وأسفر عن تغییر الحدود ومنطقة المشروع بطريقة تؤثر على تنفیذ التزامات المطور الفرعي.

استنتاج
أعطى القانون الجديد ً آمالا كبیرة لسوق العقارات في إمارة أبوظبي على غرار ما حدث في إمارة دبي حیث تم تطوير الأنظمة العقارية بشكل جید. استعادت أحكام القانون الجديد ثقة المستثمرين لأنھا تطمئن حقوق المستثمرين. في وقت سابق ، في غیاب أي من ھذه اللوائح، كان من الصعب على المستثمرين فھم وضعھم القانوني في حالة تأخر بناء المشروع.
والآن أصبح موقف المستثمرين واضحا ، حیث ينص القانون الجديد على الحقوق والالتزامات المحددة لكل طرف ويتقید بالمعايیر الدولیة للتطوير العقاري.

إعادة نشر بواسطة محاماة نت