زيادة القيمة الايجارية مقابل انتفاع المستأجر باجراء تعديلات وتحسينات في العين المؤجرة .

هل يستحق المؤجر زيادة في الأجرة مقابل انتفاع المستأجر بما أقامه من بناء أو غير ذلك من التحسينات:

* في حالة قيام المستأجر بإقامة المنشآت بدون إذن المؤجر الصريح أو الضمني. فالمؤجر يخير بين أمرين: إما الإبقاء على هذه المنشآت فتكون ملكاً له منذ إقامتها؛ أو إزالتها فتكون ملكاً للمُستأجر إلى حين إزالتها بعد انقضاء الإيجار.

فإذا اختار المؤجر الإبقاء على المنشآت فإنه يعتبر مالكاً لها منذ إقامتها، ومن ثم يتعين على المستأجر أداء زيادة في الأجرة نظير انتفاعه بهذه المنشآت إذ أن هذه الزيادة في المنفعة لم تكن ملحوظة عند إبرام عقد الإيجار. غير أنه لما كانت المنشآت المشار إليها قد دخلت ملك المؤجر نظير تعويض يدفعه المؤجر إلى المستأجر عند انتهاء الإيجار، وأن هذا التعويض يبقى في ذمة المؤجر ويظل المستأجر محروماً منه طوال مدة الإيجار، فإن القول باستحقاق المؤجر زيادة في الأجرة مقابل زيادة الانتفاع يؤدي في هذه الحالة إلى أن يجمع المؤجر بين البدلين: زيادة الأجرة وريع مقابل المنشآت وهذا لا يجوز عدالة ولا قانوناً. فإذا طالب المؤجر بزيادة في الأجرة جاز للمستأجر طلب المقاصة بين هذه الزيادة وبين فوائد المبلغ المستحق له كفوائد في ذمة المؤجر.

فإذا اختار المؤجر إزالة المنشآت المستحدثة فإنه لا يحق له طلب زيادة الأجرة لأن هذه المنشآت تبقى مملوكة للمستأجر حتى يقوم بإزالتها عند انتهاء عقد الإيجار. (المصدر: عزمي البكري – المرجع السابق – بند 390 – صـ 763).

* وعليه، فيُشترط في التحسينات والإضافات التي يستحق المُؤجر في مُقابلها زيادة في الأجرة أن يكون قد استحدثها هو أو سلفه من ماله الخاص.

أما إذا أدخل المُستأجر نفسه على العين المؤجرة تغييرات أو تحسينات سواء أكان ذلك بإذن المُؤجر، أم بغير إذنه إذا كانت تلك التغييرات لا تضر بالعين، فزاد انتفاعه بالعين بسبب هذه التغييرات أو التحسينات، فلا يكون للمؤجر المُطالبة بزيادة الأجرة مقابل ما زاد في انتفاع المستأجر لأن زيادة الانتفاع ناتجة من فعل المستأجر ونشاطه ومقدرته وما بذله من نفقات.

حيث أنه من المُقرر قانوناً أنه: “تفريعاً على ما ثبت مما قرره المدعي (المُؤجر) بصحيفة دعواه من أن المُدعى عليه (المُستأجر) هو الذي أجرى تعديلاًً بشرفة العين المؤجرة بإقامة حواجز زجاجية وخشبية جاعلاً منها حجرة، زيادةً في الانتفاع بالعين، وكان الأمر غير ضار بالعين، مما يجيزه القانون له (للمُستأجر) بغير إذن المالك المُؤجر، ما دام غير ضار بالعين، وكان له حق في الانتفاع بالعين بالمُقابل المُحدد لها ما دام المؤجر لم يقم بأي تحسينات أو إصلاحات تزيد من الانتفاع بها بمال من جانبه، وليس له (المُؤجر) سوى المُطالبة بإعادة الحال إلى ما كان عليه عند انتهاء الإجارة إذا ما تراءى له ذلك. أما مُطالبته المُستأجر بزيادة الأجرة، وهو لم يقم بالتعديلات من ماله، فإن طلبه هذا يكون غير قائم على أساس سليم من القانون، ولا يمكن القياس على حالة قيام المؤجر بإجراء التحسينات، إذ أن الفارق كبير في كلتا الحالين. ففي قيام المؤجر بالتحسينات والإصلاحات يكون قد أنفق فيما قام به مالاً انتفع المستأجر بنتاجه، وحق للمؤجر طلب مُقابل الزيادة في الانتفاع. أما في حالة قيام المستأجر بإجراء تحسينات أو تعديلات غير ضارة بالعين، فإنه هو الذي أنفق مقابل ما أدخل على العين وحق له الانتفاع بها ما دام يؤدي المقابل المحدد للعين بحالتها، وحق للمستأجر عند انتهاء العلاقة التأجيرية المطالبة بتعويض عما زاد في العين من تحسينات بالشروط المقررة في المادة 592 مدني، وكان المدعي وهو لم يقم بإجراء التعديلات المقال بها، غير محق في طلب زيادة القيمة الايجارية، متعيناً رفض دعواه”. (الطعن رقم 478 لسنة 45 قضائية – جلسة 1/2/1982. ومصر الابتدائية 9/3/1953 المحاماة 33 – 309 – 565. الجيزة (الدائرة الأولى) 13/6/1966 في القضية رقم 25 لسنة 1966. المصدر: “شرح قانون إيجار الأماكن” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الأول – الطبعة التاسعة 1990 القاهرة – بند 29 – صـ 236 – هامش 73).

وطبقاً لنص المادة 592 مدني خول المشرع المؤجر الحق في طلب إزالة البناء الذي يقيمه المستأجر في العين المؤجرة دون علمه أو رغم معارضته، أو في استبقائه، فإن طلب إزالته وجب على المستأجر (عند انتهاء عقد الإيجار) أن ينزعه من العين المؤجرة وأن يعيد العين إلى أصلها، وللمؤجر أن يطلب تعويضاً عن الضرر الذي يصيب العين (من جراء ذلك النزع) إن كان له مقتض. وإن طلب استبقاءه فعليه (أي المؤجر) أن يرد للمستأجر أدني القيمتين: ما أنفقه في هذه المباني أو ما زاد في قيمة العقار (تطبيقاً لنص المادة سالفة الذكر ولقواعد التملك بالالتصاق). ومؤدى ذلك أن البناء الذي يقيمه المستأجر من ماله الخاص دون إذن من المؤجر يكون ملكاً لصاحب العين المؤجرة مُعلقاً على شرط واقف هو إعلان رغبته في تملك البناء، ويُعد مملوكاً للمستأجر تحت شرط فاسخ هو ظهور رغبة المؤجر في تملكه. (المصدر: سليمان مرقس – المرجع السابق – نفس الموضع – صـ 237).

بيد أن هذه القاعدة ليست متعلقة بالنظام العام، بل يجوز الاتفاق على ما يخالفها، فمتى ثبت أن المدعي (المستأجر) قد قبل – بمحض اختياره أثناء إقامته بالعين بمقتضى عقد يسري عليه قانون إيجار الأماكن وتحت حمايته – زيادة الأجرة في نظير التحسينات والإنشاءات التي قام هو أو مستأجر سابق بإدخالها على العين المؤجرة والتي زادت في منفعتها فلا يجوز له بعد ذلك طلب تخفيض ما قبله مختاراً، ولا أن يحتج بأن الأجرة المتفق عليها والمطلوب تخفيضها تزيد عن الأجرة القانونية ما دام الاتفاق على زيادة الأجرة نظير التحسينات التي أجراها هو في العين المؤجرة قد تم بمحض إرادته. (مصر الابتدائية 10/1/1957 (الدائرة 13) في القضية رقم 1973 لسنة 1954 كلي مصر. المصدر: سليمان مرقس – المرجع السابق – نفس الموضع – صـ 238 – وهامش 76).

كيفية حساب زيادة الأجرة – في حال توافر شروطها – بالنسبة للعقود الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن:

* في الحالات التي يجوز فيها للمؤجر المطالبة بزيادة الأجرة نظير زيادة الانتفاع بالعين المؤجرة الناتجة عن عمل تحسينات بها، فإن تقدير قدر وحجم ونسبة هذه الزيادة ليست سلطة مخولة للمالك المؤجر بصفة مطلقة يقدرها ويحددها كيفما شاء وبإرادته المنفردة ليلزم بها المستأجر بعد ذلك، ولكن الأصل أن يتم تقديرها بالاتفاق بين الطرفين (بالنسبة لعقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون المدني)، فإن تعذر الوصول إلى اتفاق بينهما قدرها القاضي مُستعيناً بأهل الخبرة في ذلك.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “النزاع بين المالك والمستأجر حول زيادة الأجرة مقابل المباني التي أحدثها المستأجر استناداً إلى الاتفاق على هذه الزيادة أو إلى أحقية المؤجر في اقتضائها طبقاً لأحكام الالتصاق هو نزاع يخرج بطبيعته عن نطاق أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 ويخضع الفصل فيه لأحكام القانون المدني”. (الطعن رقم 245 لسنة 31 قضائية – جلسة 14/6/1966 مجموعة المكتب الفني – السنة 17 – صـ 1373 – فقرة 3).

وحتى بالنسبة لعقود الإيجار الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن فقد وضعت تلك القوانين معايير عامة يلتزم بها جميع الأطراف في شأن تحديد الأجرة، ولمعرفة تلك المعايير والمقاييس العامة ينبغي أولاً معرفة وتحديد تاريخ إنشاء المبنى ليتم تبعاً لذلك تحديد القانون الخاضع له من بين قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية حيث أن تلك المعايير تختلف من قانون إيجار أماكن لآخر..

فعلى سبيل المثال تنص المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن: “تقدر أجرة المبنى المرخص في إقامته من تاريخ العمل بهذا القانون على الأسس التالية:

أ‌. صافي عائد استثمار العقار بواقع 7% من قيمة الأرض والمباني.

ب‌. مُقابل استهلاك رأس المال ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة بواقع 3% من قيمة المباني.

ومع مراعاة الإعفاءات المُقررة في شأن الضريبة على العقارات المبنية يُضاف إلى الأجرة المُحددة، وفقاً لما تقدم، ما يخصها من الضرائب العقارية الأصلية والإضافية، كل ذلك مع عدم الإخلال بأحكام القوانين الأخرى الخاصة بالتزامات كل من المؤجرين والمستأجرين بشأن الضرائب والرسوم.

ويلتزم المُستأجر بأداء هذه الضرائب والرسوم إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية ويترتب على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة”.

كما تنص المادة 15 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه: “يكون تحديد أجرة المباني بعد إنشائها على أساس تقدير قيمة الأرض، وفقاً لثمن المثل في عام 1974، مع زيادة سنوية مقدارها 7% لحين البناء، وتقدير قيمة المباني وفقاً للتكلفة الفعلية وقت البناء، وذلك دون التقيد بالأجرة المبدئية المقدرة للمبنى قبل إنشائه مع الالتزام بمستوى المباني المبين بالموافقة الصادرة على أساسها ترخيص البناء ودون الاعتداد بأية زيادة في المواصفات أثناء التنفيذ.

وتحسب كامل قيمة الأرض والمباني والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق العامة في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها واستيفاء الارتفاع، طبقاً للقيود المفروضة على المنطقة وأحكام قانون توجيه وتنظيم أعمال البناء وغيره من القوانين واللوائح.

أما في حالة البناء على كل المساحة المسموح بالبناء عليها مع عدم استكمال المبنى الحد الأقصى المسموح به لارتفاع البناء، تحسب كل قيمة المباني المنشأة كما تحسب قيمة الأرض والأساسات والتوصيلات الخارجية للمرافق بنسبة ما يقام فعلاً من أدوار إلى العدد الكلي للأدوار التي تسمح بها قيود الارتفاع المشار إليها، ويجوز في بعض المناطق تعديل هذه النسبة بما يتفق وصقع الموقع وظروف العمران، وذلك بقرار من المجلس المحلي المختص.

وإذا كان البناء لا يشغل غير جزء من الأرض المسموح بالبناء عليها، فلا يحسب في تقدير الإيجار من قيمة الأرض إلا القدر المخصص لمنفعة البناء فقط، بشرط تحديد هذا القدر بفواصل ثابتة، وإلا فلا تحسب سوى المساحة المبنى عليها بالفعل”.

كما تنص المادة 16 من القانون 49 لسنة 1977 على أن: “يعاد تقدير قيمة الأرض عند تحديد الأجرة في حالة تعلية البناء، وذلك إذا تمت التعلية بعد سنتين على الأقل من تاريخ إنشاء المباني الأصلية … وفي هذه الحالة تكون إعادة تقدير قيمة الأرض بقصد تحديد أجرة المباني المستجدة فقط”.

وبعد ذلك ينبغي تحديد ومعرفة قيمة التكاليف التي تكبدها المستأجر في إقامة المنشآت أو التحسينات.

وبعد تحديد قيمة زيادة الأجرة على الوجه سالف الذكر، وبعد تحديد قيمة تكاليف إقامة المنشآت أو التحسينات، يتم خصم مقابل ريع التكاليف التي تكبدها المستأجر في إقامة المنشآت أو التحسينات من قيمة زيادة الأجرة بعد تحديدها على الوجه سالف الذكر.

ويراعى أن الناتج الذي يلتزم المستأجر بسداده بعد إتباع كل الخطوات السابقة، يقوم المستأجر بسداده مقسطاً مع الأجرة الشهرية وليس دفعه إجمالاً دفعة واحدة.

غير أنه ينبغي التحفظ في تطبيق هذه الأحكام على بعض الأماكن، فمثلاً الأماكن الخاضعة للقانون رقم 46 لسنة 1962 فقد حدد المشرع قيمتها الايجارية بنسبة 5% من ثمن الأرض و 8% من تكاليف المباني. فإذا استغلت الأرض استغلالاً كاملاً بأن بنيت فيها كل المساحة وكل الارتفاع المسموح بهما حسبت قيمة الأرض بالكامل عند تقدير القيمة الايجارية للمبنى كله. فإذا أقام المستأجر مع ذلك منشآت جديدة في مثل هذه العين، فإن زيادة انتفاعه بها تعتبر من الناحية القانونية على الأقل راجعة إلى سبب واحد هو التكاليف التي أنفقها فقط، ولا محل فيها لعنصر زيادة استغلال العين الأصلية، إذ الفرض أن هذا العنصر قد استنفد كلية عند تقدير القيمة الايجارية الأصلية بإدخال ثمن الأرض كلها في ذلك التقدير. ولذلك يصعب في مثل هذه الحالة وبحالة التشريع القائم القول (قانوناً) بأحقية المؤجر في زيادة في الأجرة مقابل زيادة انتفاع المستأجر عن طريق استحداث منشآت جديدة، إلا إذا كانت الأجرة المتفق عليها بين المتعاقدين (عند إبرام عقد الإيجار الأصلي) دون القيمة الايجارية القانونية التي دخل في تقديرها حساب القابلية الاستغلالية الكاملة للأرض والمرافق، ولكن يراعى في هذا الاستثناء ألا تجاوز جملة الزيادة المطلوبة والأجرة الأصلية الاتفاقية القيمة الايجارية القانونية. (المصدر: سليمان مرقس – المرجع السابق – البند رقم 235 مكرر 4 – صـ 528 : 530).

ففي حالة طلب الإزالة:

* إذا كانت الهيئة (المالكة المؤجرة) تطلب إزالة التحسينات التي أجراها المستأجر من ماله الخاص فإنه لا يحق لها قانوناً المطالبة بزيادة الأجرة مقابل زيادة الانتفاع بالعين المؤجرة. حيث أن تلك التحسينات تكون – في هذه الحالة – مملوكة للمستأجر (ينتفع بها كما ينتفع بملكه)، كما أن التزام المستأجر بإزالتها ورد العين بحالتها للمؤجر لا يتحمل به المستأجر إلا عند انقضاء وانتهاء عقد الإيجار. ولا يلزم بسداد “رد الحالة” إلا إذا استحال تنفيذ التزامه برد العين المؤجرة بعد انتهاء عقد الإيجار بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد.

وفي حالة طلب بقاء التحسينات:

* إذا كانت التحسينات التي أجراها المستأجر في العين المؤجرة وترتب عليها زيادة الانتفاع قد أنفق عليها من ماله الخاصة – وبعلم أو موافقة المؤجرة (صراحة أو ضمناً) – فإنه يجوز الاتفاق (رضائياً وودياً) بين المؤجر والمستأجر على زيادة الأجرة، فإذا تعذر التوصل لمثل هذا الاتفاق فلا سبيل (قانوناً وقضاءً) لإلزام المستأجر بتلك الزيادة.

* فإذا كانت تلك التحسينات التي أجراها المستأجر في العين المؤجرة وترتب عليها زيادة الانتفاع قد أنفق عليها من ماله الخاصة – وبدون علم أو رغم اعتراض المؤجر – فإنه يجوز الاتفاق (رضائياً وودياً) بين المؤجر والمستأجر على زيادة الأجرة، فإذا تعذر التوصل لمثل هذا الاتفاق فيتم تقديرها طبقاً للمعايير التي وضعتها قوانين إيجار الأماكن في هذا الشأن، وفي حالة المنازعة بشأنها يمكن اللجوء للقضاء لتقديرها بمعاونة أهل الخبرة وبإلزام المستأجر بها، علماً بأنه في حالة توجيه مثل هذه المطالبة القضائية فيجوز للمستأجر هنا (قانوناً) طلب المقاصة بين تلك الزيادة المطالب بها والفوائد على تعويضه عن تلك التحسينات (حيث أنه يستحق قانوناً تعويضاً كاملاً عنها بعد انتهاء عقد الإيجار). وليس من المحتم أن تخرج الأوقاف دائنة نتيجة تلك المقاصة، لا سيما إذا كان عقد الإيجار يخضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، لكون تحديد الأجرة وزيادتها طبقاً لتلك القوانين ضئيلة إلى حد ما بينما تكاليف التحسينات (في الوقت الحاضر) وريعها من المحتمل أن تكون أكبر من القيمة المقدرة قانوناً لزيادة الأجرة في حالة توافر شروط تلك الزيادات أصلاً.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .