سوابق قضائية هامة في القسمة الرضائية للعقارات

اجتهادات عن القسمة الرضائية للعقارات

يشترط في تثبيت القسمة الرضائية اجماع كافة المالكين.

في اسباب الطعن:
1- ان القسمة تمت على الطبيعة و قد اجمع الورثة على القسمة فيما بينهم و وقعوا على عقد رضائي و العقد شريعة المتعاقدين؟
2- ان اطراف العقد قاموا باستلام ما يخصهم من عقارات حسبما ورد في الاتفاق.
3- يتوجب تثبيت القسمة الرضائية الجارية بين ورثة الحاج مصطفى… وفق ما ورد في عقد الاتفاق.
4- الطاعنة امينه… كانت قد اختصمت بالعقارات /11-12-5/ و بمساحة محدودة مقدارها /196.5/ دونم من المنطقة العقارية حميمات و قامت بحفر بئر ارتوازي لاستثمار الارض و لم ينازعها احد سوى المدعى عليه احمد… بعد توقيعه على عقد الاتفاق.

5- الدعوى ليست فرز عقارات حتى يتم اختصام جميع المالكين بل هي تثبيت قسمة رضائية بين الورثة للاسهم التي الت اليهم من مورثهم المرحوم الحاج مصطفى… على العقارات ذوات الارقام /2-4-5-8-11-12-14/ من المنطقة العقارية حميمات.

في القضاء:
حيث ان دعوى الجهة المدعية تهدف الى تثبيت عقود اتفاق و تبادل بين العقارات الزراعية و العقار السكني رقم /305/ الرحيبات و من حيث النتيبجة تهدف الى تثبيت القسمة و التخصص في عقارات مملوكة على الشيوع. و حيث ان محكمة الدرجة الاولى قضت برد الدعوى شكلا لعدو صحة الخصومة و ان محكمة الاستئناف ايدت الحكم البدائي بعد تعديل سبب الرد و اعتباره لعدم قيام الدعوى على اساس قانوني سليم.

و قد طعنت الجهة المدعية بالقرار الاستئنافي للاسباب المثارة في لائحة الطعن. حيث ان العقارات موضوع الدعوى مملوكة على الشيوع و لم تختصم الجهة المدعية كافة المالكين. و حيث ان الاجتهاد القضائي قد استقر على انه يشترط في تثبيت القسمة الرضائية اجماع كافة المالكين و في ذلك اشارة واضحة و محددة لكافة المالكين و لا يجوز قصر الادعاء على بعض المالكين دون الاخرين منهم. و حيث ان المحكمة مصدرة القرار قد احاطت بواقعة الدعوى و اوردت ادلتها و ناقشت الدفوع المثارة و ردت عليها الرد السائغ و المقبول فجاء قرارها محمولا غلى دعائم كافية لحمله و لها اصل في اوراق الدعوى مما يستدعي رفض الطعن لخلوه من عوامل النقض.
قرار 1570 / 2007 – أساس 1443 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 765 – م. المحامون 2008 – اصدار 11 و 12 – رقم مرجعية حمورابي: 65958
لا تكون دعوى القسمة الرضائية الا بمواجهة جميع الشركاء, لان كل شريك في العقار يملك كل ذرة من العقار المشتاع و من حقه الانتفاع به. و ان القسمة الرضائية تكون بناء على اتفاق رضائي لجميع المالكين دون استثناء, و اتفاق بعضهم لا يكفي, و على هذا استقر الاجتهاد.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
في اسباب الطعن:
1- القسمة الرضائية تمت بين مؤرث الجهة المطعون ضدها و الجهة الطاعنة و ان المرحومة تركية… لا وجود لاسمها الا في السجل العقاري لانها باعت حصتها لاشقائها المرحومين عطية … و تركي…
2- تاكيدا للقسمة الرضائية بموجب الوكالتين الصادرتين عن الكاتب بالعدل بالصنمين كل ذلك تاييدا لشراء المؤرثتين لهذين العقارين اللذين جرت عليهما القسمة.

في القضاء:
حيث ان دعوى الجهة المدعية الطاعنة قائمة ابتداء على المطالبة بتثبيت القسمة الرضائية الجارية بين المرحومين عطية محمود… مؤرث الجهة المدعية و تركي محمود… مؤرث الجهة المدعى عليها على العقارين /620/ و /621/ منطقة جباب العقارية بحيث سجل نصف كل من هذين العقارين على اسم الجهة المدعية و النصف الاخر على اسم الجهة المدعى عليها.
و حيث ان محكمة الدرجة الاولى قضت برد الدعوى لعدم الثبوت و ايدتها بذلك المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه.
و لعدم قناعة الجهة المدعية بالقرار فقد اوقعت عليه هذا الطعن طالبة نقضه للاسباب التي ساقتها بلائحة طعنها.

و حيث ان القرار المطعون فيه المؤيد للقرار البدائي قد اقام قضاءه فيما قضى به على عدم جواز اقامة دعوى القسمة الرضائية الا بمواجهة جميع الشركاء لان كل شريك في العقار يملك كل ذرة من العقار المشتاع و من حقه الانتفاع به و ان القسمة الرضائية تكون بناء على اتفاق رضائي لجميع المالكين دون استثناء او اتفاق البعض لا يكفي و هذا ما استقر عليه الاجتهاد القضائي مما يجعل النتيجة التي خلص اليها القرار لها ما يؤيدها قانونا.
و حيث ان اسباب الطعن لا تنال من سلامة القرار المطعون فيه.
قرار 464 / 2005 – أساس 283 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 13 – م. المحامون 2006 – اصدار 01 و 02 – رقم مرجعية حمورابي: 56285
في عقد القسمة الرضائية لا بد من توقيع جميع الأطراف وموافقتهم عليه.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
في أسباب الطعن:
1- صدر القرار المطعون فيه على وجه السرعة دون أن ترد المحكمة على الدفوع المثارة من قبل الجهة الموكلة.
2- إن دعوى الجهة الموكلة تتعلق بتثبيت القسمة الرضائية الجارية على العقار 4560 منطقة الشيخ مسكين العقارية التي حصلت بموافقة جميع الشركاء وتم توثيق ذلك بوثيقة خطية وتتضمن توقيع المطعون ضده نديم محمد.
3- منذ وقوع تلك القسمة وضع كل مالك يده على حصته من العقار موضوع الدعوى مستندين في ذلك إلى وثيقة القسمة الرضائية المبرزة في هذه الإضبارة وذلك بعلم ومعرفة وموافقة الشركاء والآخرين في هذا العقار بما بينهم المالك نديم الفاعوري.

في القضاء:
حيث إن دعوى المدعية الطاعنة فايزة قائمةابتداء على المطالبة بتثبيت القسمة الرضائية وفق عقد القسمة المبرزة مع لائحة الادعاء.
وحيث إن محكمة أول درجة قضت برد دعوى المدعية لعدم الثبوت وأيدتها فيما خلصت إليه محكمة الاستئناف.
ولعدم قناعتها بالقرار فقد أوقعت عليه هذا الطعن طالبة نقضه.
وحيث إن المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه قد اسثيت وبماله في أوراق الدعوى أن المدعية الطاعنة ليس لها أي توقيع أو بصمة على الوثيقة المبرزة بالدعوى وهي ليست طرفا فيها ووكيلها سعيد لم يوقع الوثيقة بصفته وكيلا عن فايزة وكذلك فإن الطرف الثالث الفاعوري ليس طرفا في الوثيقة.
وحيث إن عقد القسمة لا بد من توقيع جميع الأطراف وموافقتهم عليه.
وحيث إن المحكمة مصدرة القرار قد عالجت الدعوى بشكل يتفق مع الأصول والقانون فإن أسباب الطعن المثارة لا تنال من سلامة قرارها.

لذلك تقرر بالاتفاق:
– رفض الطعن ومصادرة التأمين.
قرار 2276 / 2010 – أساس 3375 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 266 – م. المحامون 2012 – اصدار 07 و 08 و 09 و 10 و 11 و 12 – رقم مرجعية حمورابي: 73003
دعوى القسمة الرضائية دعوى عينية عقارية يشترط فيها الملكية المقيدة في السجل العقاري و ان يكون الشركاء مالكين بموجب القيد في السجل.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
في اسباب الطعن:
1- ان زعم القرار المطعون فيه بان طلب تثبيت القسمة معقودة لمحاكم الصلح المدنية و ان مثل هذا النص لا يرد على دعوانا على اعتبار ان هذا النص خاص بحال وجود خلافات بين الطرفين حول القسمة.
2- في كافة الاحوال فان العدالة تتاذى من كثرة الخلافات بين ذات الاطراف و على ذات الموضوع و من مصلحة العدالة ان يتم حصر كافة الخلافات و تصفيتها بين اطراف النزاع.

في القضاء:
حيث ان القرار المطعون فيه قضى من حيث النتيجة بقبول الاستئناف شكلا و رده موضوعا و تصديق القرار المستانف المتضمن فسخ سند تمليك العقارين (3222 و 3235) منطقة عقارية موحسن جزئيا و تسجيل (800) سهما من كل من العقارين المذكورين و تسجيلهما على اسم المدعي جورج ….
و الزام مدير السجل العقاري بذلك و رد الدعوى المتقابلة كونها سابقة لاوانها و حفظ حق المدعي ميشيل …. باقامة دعوى مستقلة لتثبيت القسمة الرضائية ان كان لذلك مقتضى….
و لعدم قناعة المدعى عليه ميشيل بالقرار فقد تقدم بطعنه هذا طالبا نقضه للاسباب التي اوردها بلائحة طعنه.
و حيث انه و وفق ما هو ثابت باوراق الدعوى بان المدعى عليهما قد اقروا للمدعى جورج بـ 800 سهم كل من العقارين موضوع الدعوى رقم (3222 و 3235) وفق ما هو ثابت بجلسة 19/7/2003 و بموجب الادعاء المتقابل المؤرخ في 20/7/2003
و حيث ان الاقرار حجة على المقر و المرء ملزم باقراره … و حيث ان الادعاء المتقابل لا يقوم على اساس قانوني سليم لان دعوى القسمة الرضائية دعوى عينية عقارية يشترط فيها الملكية المقيدة بالسجل العقاري و ان يكون الشركاء مالكين قيدا و هذا غير متوفر بالادعاء المتقابل مما يجعل الاسباب المثارة في لائحة الطعن لا ترد على القرار المطعون فيه.
قرار 557 / 2005 – أساس 436 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 21 – م. المحامون 2006 – اصدار 01 و 02 – رقم مرجعية حمورابي: 56293

في دعاوى تثبيت القسمة الرضائية، و ان كان هناك عقد رضائي على القسمة الا انه لا بد من نقل ملكية الحصص السهمية لكل من طرفي الدعوى في السجل العقاري.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
في اسباب الطعن:
1- المحكمة مصدرة القرار اعتمدت على نص المادتين 825-826 من القانون المدني معتبرة ان عدم نقل ملكية الجهة المدعى عليها في قيود مجلس مدينة حماه الى السجل العقاري سببا في رد الدعوى.
2- ان ما جاء بالقرار الطعين مخالف للقانون الذي اعتبر قيود مجالس المدن و قيود الجمعيات السكنية لقيود السجل العقاري.
3- الموكل ليس له سلطة ليلزم الجهة المدعى عليها بنقل ملكيتها في قيود مجلس مدينة حماة الى قيود السجل العقاري.
4- القرار المطعون فيه مشوب بفساد الاستدلال و سوء سلامة التقدير و يتقوم على ركائز واهية و غير سليمة.

في الحكم:
حيث ان دعوى المدعي الطاعن قائمة ابتداء على طلب تثبيت عقد القسمة الذي ابرمه مع المدعى عليه المنصب على العقار موضوع الدعوى.
و حيث ان محكمة الدرجة الاولى قضت برد الدعوى شكلا لعدم صحة الخصومة و ايدتها بذلك المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه اذ صدقت القرار البدائي من حيث النتيجة.

و لعدم قناعة المدعي بالقرار فقد اوقع عليه هذا الطعن طالبا نقضه.
و حيث ان المحكمة مصدرة القرار قد اقامت قضاءها فيما قضت به على انه في دعاوى تثبيت القسمة الرضائية و ان كان هناك عقد رضائي على القسمة الا انه لا بد من نقل ملكية الحصص السهمية لكل من طرفي الدعوى في السجل العقاري و ان مجرد وجود بيوع لاية اسهم من الطرفين و لم يقترن ذلك البيع بنقل الملكية في السجل العقاري يجعل دعوى القسمة سابقة لاوانها.

و حيث ان المحكمة مصدرة القرار قد عالجت الدعوى وفق المفهوم القانوني المسرود اعلاه فيكون قرارها موافقا للاصول و القانون و لا تطاله الاسباب.
قرار 1904 / 2007 – أساس 1881 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 78 – م. المحامون 2009 – اصدار 03 و 04 – رقم مرجعية حمورابي: 66039
اذا سجل مشتري الحصة الشائعة من عقار عقد شرائه في السجل العقاري، فيحق له ان يتمسك بالقسمة الرضائية للعقار بكامله، رغم عدم تسجيلها، في مواجهة الشركاء الاخرين، لانه بشرائه هذه الحصة اصبح شريكا معهم و له ان يعتبر القسمة غير المسجلة نافذة في حقه و حق سائر الشركاء.
قرار 68 / 1976 – أساس 1268 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 351 – م. المحامون 1976 – رقم مرجعية حمورابي: 58122
ان المشرع اشترط لصحة القسمة الرضائية اجماع كامل المالكين لا اكثريتهم.
تختص لجان ازالة الشيوع في قسمة الاراضي الزراعية.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–

قرار 1152 / 1996 – أساس 1396 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 82 – م. القانون 1997 – القسم الثاني – رقم مرجعية حمورابي: 12749
اختصاص قاضي الصلح في ازالة الشيوع لا يمتد الى تنفيذ القسمة الرضائية بين الشركاء اذا كانت قيمة العقارات تجاوز 3000 ليرة.
(رَ، رقم 740 ص 207 وما بعده).
قرار 1816 / 1964 – أساس 387 – محاكم النقض – سورية
قاعدة بدون – م. المحامون 1964 – رقم مرجعية حمورابي: 16299
الشرط الاساسي لاقامة دعوى تثبيت القسمة بين الشركاء في المال الشائع هو اجماع المالكين على هذه القسمة التي هي عقد رضائي بينهم.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
اسباب الطعن:
1- ان كلا من المالكين يضع يده على ملكيته المفرزة عمليا و واقعيا و ان المدعية قد اشترت من باقي الشركاء ملكيتها السهمية و اصبحت الخصومة صحيحة و ان المدعية كانت على استعداد لتقديم ما يثبت ملكيتها و لكن جاء القرار اسرع.

في مناقشة اسباب الطعن:
حيث ان دعوى المدعي تهدف الى تثبيت القسمة الرضائية بينه و بين المدعى عليهم للعقارات موضوع الدعوى من منطقة بصرى الشام العقارية تاسيسا على ان الجميع متفقون على تثبيت الحدود على وضعها القائم.
و حيث ان محكمة الدرجة الاولى ردت الدعوى لعدم صحة الخصومة.
و ان محكمة الاستئناف ايدت الحكم البدائي.
و قد طعن المدعي بالقرار الاستنئافي للاسباب المثارة بلائحة الطعن.
حيث ان الشرط الاساسي لاقامة دعوى لتثبيت قسمة بين الشركاء في المال الشائع يجب اجماع المالكين على هذه القسمة التي هي عقد رضائي بينهم.

و حيث ان الجهة المدعية قد اقامت دعواها بمواجهة بعض الشركاء دون الاخرين فان ذلك يشكل خللا بصحة الخصومة و بالتالي فان دعواها لا تسمع.
و حيث ان ما ذهبت اليه محكمة الاستئناف مصدرة القرار المطعون فيه يتفق مع الاصول القانونية و قد جاء قرارها سليما و لا ترد عليه اسباب الطعن الجديرة بالرفض.

قرار 774 / 2006 – أساس 652 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 417 – م. المحامون 2006 – اصدار 11 و 12 – رقم مرجعية حمورابي: 63585
القسمة الرضائية هي عقد مقايضة رضائية يتم ما بين مالكي العقار على الشيوع ويخضع لاحكام القانون المدني. اما لجنة ازالة الشيوع حسب القانون (21) لسنة 1986 فتختص بالعقارات الاميرية وبالصورة الجبرية لا الرضائية.
قرار 175 / 1992 – أساس 2966 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 313 – م. المحامون 1993 – اصدار 07 و 08 – رقم مرجعية حمورابي: 6621
يجوز للخلف الخاص ان يتمسك بالقسمة الرضائية الجارية بين الشركاء قبل شرائه ايه حصة من العقار ولهذا الخلف ما للسلف من حقوق في اثبات عقد القسمة بالبينة في حال وجود مانع ادبي ما بين الشركاء سابقا.

قرار 842 / 1987 – أساس 739 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 64 – م. القانون 1989 – رقم مرجعية حمورابي: 11932
لاتتم القسمة الرضائية الا باتفاق الشركاء جميعا فاذا اتفق بعض الشركاء على القسمة دون البعض الاخر فلا يترتب عليها انهاء حالة الشيوع لكن يتقيد بها الشركاء الذين وافقوا عليها ويظل العقد قائما بالنسبة اليهم.

استقر الاجتهاد على ان عدم جواز ادخال اشخاص اخرن لاول مرة امام محكمة الاستئناف ينحصر شانه بالطلبات الجديدة ولا ينسحب على الطلبات المثارة امام محكمة البداية والتي لم تبت بها المحكمة المشار اليها.
قرار 747 / 1995 – أساس 144 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 32 – م. المحامون 1997 – اصدار 03 و 04 – رقم مرجعية حمورابي: 8528