سوابق وأحكام قضائية في عقود الاستثمار

اجتهاد عن عقود الاستثمار

العقد باستثمار فرن بشروط فيها تغليب للصالح العام وتجيز استيفاء بدل الاستثمار بالطرق المستعملة في تحصيل الرسوم البلدية، وعقد اداري يدخل في اختصاص القضاء الاداري.

قرار 1800 / 1965 – أساس 1290 – محاكم النقض – سورية
قاعدة بدون – م. المحامون 1965 – رقم مرجعية حمورابي: 15856

عقد الاستثمار يخرج عن مفهوم الاستثمار بمعناه القانوني اذا لم تتحق عناصره لجهة المحل و موجوداته و عنوانه التجاري و زبائنه، اي يجب ان تتوفر فيه جميع العناصر المادية و المعنوية و في حال فقدان احدها يدخل في مفهوم عقد الايجار.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
اسباب الطعن:
تتلخص بما يلي:
1 – عقد الايجار بتاريخ لاحق الاستثمار وبذلك يعتبر ناسخا له وقد خالفت المحكمة احكام المادة (148).
2 – القرار الاعدادي المتخذ بالاثبات بالبينة الشخصية لجهة الباعث على عقد الايجار مخالف لاحكام المادتين (54، 55) بينات والجهة المطعون ضدها لم تطلب الاثبات بالبينة الشخصية.
3 – مخالفة القرار لاحكام المادة (149 و 151) مدني ووجود التناقض بين المبلغ المذكور بالايصال ومالذكور بعقد الايجار سببه محاولة الطاعن التهرب من الرسوم البلدية.
4 – عقد الاستثمار خال من عناصره.
5 – مخالفة القرار للاجتهاد القضائي.

في مناقشة اسباب الطعن:
حيث ان ادعاء المدعي محمد… يقوم على مطالبة بفسخ عقد الاستثمار المعقود بينه وبين المدعي عليه حسين… على المحل موضوع الدعوى والكائن في الميادين والمعقود كمكتب سفريات للنقل وقد انتهى القرار الصادر عن محكمة الاستئناف في دير الزور الى الحكم للمدعي وفق دعواه. ولعدم قناعة المدعى عليه بهذا القرار فقد طعن به طالبا نقضه للاسباب المبينة بلائحة الطعن.

وحيث انه ولئن كان يوجد عقد استثمار بين الطرفين الا ان هذا العقد يخرج عن مفهوم عقد الاستثمار بمعناه القانوني اذا لم تتحقق عناصره لجهة المحل وموجوداته وعنوانه التجاري وزبائنه، اي يجب ان تتوفر فيه جميع عناصره المادية والمعنوية وفي حال فقدان احدهما فان عقد الاستثمار يخرج عن مفهومه ويدخل في مفهوم عقد الايجار.
وحيث انه كان على المحكمة الاستئنافية ان تناقش ما جاء باقوال الطرفين اما في جلسة استجوابهما في 21/8/2001 والتي ذكر بها المدعى عليه انه استلم المحل فارغا وذكر المدعى فيها (وكان المحل عند طلبه فارغا فرفضت وطلب مني تجهيز المحل بوضع طاولة وكرسي ومروحة وكهرباء وواجهة وذلك على نفقتي على ان يستعمل كمكتب نقل).
بحيث تناقش ما اذا كان المحل عند تنظيم عقد الاستثمار مستثمرا من المدعي وما اذا كان له عنوان وزبائن بمعنى ما اذا كانت تتوفر فيه عناصر عقد الاستثمار ام لا فاذا لم تتوفر فيه عناصر عقد الاستثمار فهذا يغني عن مناقشة باقي الادلة كعقد الايجار والايصال بقبض المدعي لملغ اربعين الف ليرة سورية وباقي الادلة من الناحية القانونية لان الدعوى تكون في هذه الحالة مردودة واذا وجدت انه عقد استثمار فتناقش عند توقيعه ادلة الدعوى.
وحيث ان المحكمة لم تناقش الدعوى على ضوء ما ذكر مما يعرض قرارها المطعون فيه للنقض.

لذلك تقرر بالاجماع:
– نقض القرار المطعون فيه.
قرار 818 / 2003 – أساس 669 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 175 – م. المحامون 2004 – اصدار 07 و 08 – رقم مرجعية حمورابي: 52626
– ان محكمة الصلح هي المختصة بتوصيف العقد واعلان انه عقد ايجار او عقد استثمار استنادا لاحكام المادة (63) من الاصول الحقوقية.
– ان اختصاص محكمة البداية برؤية النزاع حول العقد بداعي انه عقد استثمار لا يوجب وقف الخصومة بدعوى الايجار المرفوعة امام محكمة الصلح بداعي ان العقد عقد ايجار لا عقد استثمار وان على محكمة الصلح ان تتابع النظر بالدعوى على اساس انها دعوى ايجار وعليها ان تستنتج ما اذا كان العقد هو عقد استثمار او عقد ايجار حتى اذا كان عقد استثمار ردت الدعوى لعدم الاختصاص واذا تبين لها انه عقد ايجار سارت الدعوى واجرت الكشف على العقار لتقدير قيمته وتحديد نسبة بدل الاجرة.
قرار 262 / 1979 – أساس 468 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 595 – م. المحامون 1982 – اصدار 09 – رقم مرجعية حمورابي: 1360
– إن المحل التجاري لا يخضع أشغاله واستئجاره لأحكام قانون الإيجار وإنما يخضع لنظام استثمار عقارات الخط الحديدي الحجازي.
– إن شاغل المحل التجاري العائد للجهة المشار إليها أعلاه لا يتمتع بالتمديد القانوني لعقد الإيجار وبنسبة بدل الإيجار وبحق بيع حق الإيجار وبحق العودة حين الهدم.
– يعود لمحكمة الموضوع حق تفسير العقود والوقوف على إرادة المتعاقدين فيه وتقدير وقائع النزاع ولا معقب عليها فيما استخلصته مما له سند في أوراق الدعوى.

قرار 1910 / 1982 – أساس 4157 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 22 – م. القانون 1983 – اصدار 01 الى 04 – رقم مرجعية حمورابي: 70090
محكمة الصلح هي صاحبة الولاية لتوصيف العقد المطروح امامها اهو عقد ايجار ام عقد استثمار او عقد اداري او غير ذلك.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
اسباب الطعن:
1- القرار لم يرد على دفوعنا مخالفا لاحكام المادة /204/ اصول و قد ارتكزت دفوعنا على الخلل في التوصيف القانوني للعقد.
2- قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم (194) اساس /9/ تاريخ 22/10/1994 قد حدد اسس التفريق بين عقد الايجار و عقد الاستثمار و قد اوردنا بمذكرتنا مواصفات المخزن و لم يرد بالعقد اي محتويات للمحل على الاطلاق و لم يرد القرار على ذلك.
في القانون:
تبين اوراق هذه الدعوى ان المدعي الطاعن محمد…… قد تقدم بدعواه الى محكمة الصلح المدني في حمص بمواجهة المدعى عليه رئيس اتحاد الفلاحين في حمص بصفته طالبا اعتبار العقد الموقع مع المذكور هو عقد ايجار و تثبيت العلاقة الايجارية القائمة على المخزن رقم /7/ من المنطقة الصناعية على بدل ايجار قدره (733200) ل.س.
و حيث ان محكمة الموضوع قد قضت برد الدعوى بتعليل خلاصته ان ارادة المتعاقدين انصرفت لاعتبار العقد هو عقد استثمار ولا يجوز الخروج على ارادة المتعاقدين اذا كانت واضحة و عبارات العقد واضحة..
و حيث ان المدعي قد طعن بهذا القرار للاسباب الانفة الذكر و القائمة على ان المحكمة لم تناقش مضمون العقد و ما ورد باجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض.

و من حيث بادئ ذي بدء لا بد من التنويه الى ان المحكمة عليها التاكد من صحة مخاصمة اتحاد الفلاحين بالمحافظة و له صفة تمثيلية ام ان المخاصمة محصورة برئيس الاتحاد العام للفلاحين اضافة لوظيفته.
و من حيث ان اتحاد الفلاحين باعتباره منظمة شعبية هو ليس في عداد الجهات الرسمية التي استثنت المادة (13) من القانون /6/ لعام 2001 العقود التي يجريها لاشغال عقاراتها من احكام القانون /6/ لعام 2001 و بهذا بقيت العقود التي يجريها اتحاد الفلاحين خاضعة لاحكام قانون الايجارات و بذلك تكون محكمة الصلح هي الجهة القضائية التي تنظر في قضايا الايجار التي يكون اتحاد الفلاحين طرفا فيها.
و حيث ان محكمة الصلح هي صاحبة الولاية بتوصيف العقد ان كان هو عقد ايجار ام انه عقد استثمار او اداري او غيره و ذلك ممثلا باحكام المادة /63/ اصول مدنية و عملا باحكام القانون (6) لعام 2001.

و من حيث انه على المحكمة ان تقوم بتطبيق القانون و اتباع اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض الذي له قوة الزامية و على المحاكم تطبيقه.

و من حيث ان اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم (194/9) تاريخ 22/10/1994 قد اوضح اسس التفريق بين عقد الاستثمار و عقد الايجار بقوله (اذا ثبت من نصوص العقد و من ظروفه و ملابساته ان الغرض الاساسي منه و الباعث على اجرائه لم يكن المكان المبني في حد ذاته بينما كان من اجل استغلال الاسم التجاري للمحل و زبائنه و موقعه و رواج تجارته و رخصته الادارية و غير ذلك من العناصر المادية و المعنوية فهو عقد استثمار اما اذا كان الغرض الاساسي منه الانتفاع بالماجور و منشاته الملحقة به فهو عقد ايجار.

و من حيث ان المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه لم تناقش ما ورد بمضمون العقد و الغاية منه حيث نص على انه بناء على البلوك و الاسمنت و حدد مساحته….. و ان هذا العقد لا يحتوي على ما يشير الى وجود اسم تجاري للمحل و عدم وجود رخصة ادارية لم يحتوي اي ادوات او معدات تجارية او زبائن…. و ان العقد قد انصرف الى البناء فقط و ان الغاية منه الانتفاع بالبناء فقط كما انه لم يبين ان كان خاص بتسيير مرفق عام و ان مجرد الذكر بمقدمته ان عقد استثمار و يستند الى احكام العقود الادارية لا يوجب اعتباره كذلك ما لم يكن مضمونه و الباعث عليه هو تجاري او ان الجهة المؤجرة هي احد اشخاص القانون العام… الخ.
– نقض القرار و اعادة الملف لمرجعه اصولا.
قرار 588 / 2006 – أساس 534 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 6 – م. المحامون 2007 – اصدار 01 و 02 – رقم مرجعية حمورابي: 63615

يجب ان يتوفر في المتجر موضوع عقد الاستثمار العناصر المادية والمعنوية التي تجعل من العقد عقد استثمار كالزبائن والشهرة والعنوان وفق احكام المواد 42 – 43 من قانون التجارة.
اذا كان العقد ينصرف الى العقار فقط دون هذه العناصر فيكون العقد عقد ايجار وهذا يعود النزاع حوله او ما يتفرع عنه لمحكمة الصلح، كقيمة العقد او بدل الفروغ واسترداده واستلام العقار.
قرار 929 / 2003 – أساس 737 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 280 – م. المحامون 2004 – اصدار 11 و 12 – رقم مرجعية حمورابي: 52734
– النزاع على عقد هو ايجار ام استثمار تختص به محكمة الصلح المدنية.
– ان الابنية الاثرية لا يجوز التصرف بها ولا تصلح محلا لعقد ايجار. واستعمالها للانتفاع يكون بترخيص محدد. فلا هو عقد ايجار ولا هو عقد استثمار.

قرار 179 / 2002 – أساس 711 – محاكم الاستئاف – سورية
قاعدة 220 – م. المحامون 2003 – اصدار 07 و 08 – رقم مرجعية حمورابي: 50118
ان ما يميز عقد الايجار عن عقد الاستثمار يتجلى في الباعث على التعاقد.
ان العقار الذي يكون صالحا لعقود الاستثمار هو العقار الذي ينطبق عليه احكام المادتين (90 و 91) من القانون المدني.
صلاحية الوزير المختص بتحديد العقارات التي لها صفة نفع عام هي صلاحية مقيدة بما يكون العقار قد انشئ من اجله ليقوم بخدمة عامة وهذا القرار معلن لصفة العقار وليس منشئا لها.
قرار 180 / 1993 – أساس 1662 – محاكم الاستئاف – سورية
قاعدة 533 – م. المحامون 1995 – اصدار 11 و 12 – رقم مرجعية حمورابي: 7991
اذا لم يقع خلاف بين الطرفين المتعاقدين على ماهية العقد الجاري بينهما وان العقد عبارة عن استثمار متجر فان طلب تسليم المتجر بانتهاء مدة العقد له ما يؤيده في احكام القانون المدني على اعتبار ان تجديد العقد يكون بنفس شروطه الاولى وان احكام قانون الايجار المتعلقة بالتمديد الالزامي بحكم القانون لا تنفذ على عقود الاستثمار.
قرار 206 / 1984 – أساس 1082 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 489 – م. المحامون 1984 – اصدار 08 – رقم مرجعية حمورابي: 2781
عقد الاستثمار العام وفق القانون (106) لعام /1958/.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
النظر في الدعوى:
لما كانت وقائع هذه القضية تتحصل في ان الجهة المدعية بالمخاصمة قد استاجرت من الجهة المدعى عليها مجلس مدينة اريحا في جبل الاربعين مقصفا و ثلاث ابنية كفندق ببدل سنوي و كانت عقود الايجار تجدد كل بضع سنوات الى ان اصدرت الجهة المدعى عليها قرارا باعتبار العلاقة استثمار و ليس ايجار و باخلاء الجهة المدعية منه و عندما اقامت هذه الجهة الدعوى بوقف التنفيذ و اعتبار العلاقة ايجار و ليس استثمار قررت المحكمة ردها و ايدتها محكمة الاستئناف بذلك و من بعدها الهيئة المشكو منها.
و من حيث ان الجدل دائر بين الطرفين يتركز حول ما اذا كان العقد المعقود عقد ايجار ام عقد استثمار.
و من حيث انه لا بد في هذه الحالة من العودة الى احكام القانون و الاجتهاد القضائي.

و من حيث ان المادة الاولى من القانون (106) لعام /1958/ قد نصت على انه تعتبر عقود استثمار العقارات المملوكة للدولة و البلديات و المؤسسات العامة و التي انشئت لتقوم بخدمة لها صفة النفع العام بتراخيص صادرة من الجهات الادارية و لا تخضع لاحكام قوانين الايجار النافذة في كل ما يخالف الاحكام الواردة فيه.
و المادة الثانية من ذلك القانون نصت على انه يحدد الوزير المختص العقارات التي تقوم بخدمة لها صفة النفع العام و هذا القرار لا يخضع لاي طريق من طرق المراجعة.

و قد حدد مجلس الدولة بهيئة المحكمة الادارية العليا في القطر السوري بقراره رقم 19/21 تاريخ 10/5/1965 مدى صلاحية الوزير في اصدار مثل هذه المراسيم و في قابليتها للطعن كما يستفاد من المذكرة الايضاحية للقانون (106) لعام /1958/ على ان المشرع قيد الادارة في اصدار قراراتها المسبغة صفة النفع العام بقيدين اثنين اولهما ان تكون العقارات المستهدفة لمثل هذه القرارات قد انشات في الاصل لتقوم بخدمة لها صفة النفع العام كما يبدو من مطلع المذكرة من ان الدولة و بعض البلديات و المؤسسات قد انشات محلات لتؤدي خدمة عامة كالفنادق و المنتزهات و ثانيهما ان تكون هذه العقارات مملوكة للدولة و البلديات او المؤسسات العامة و بمثل هذا ايضا اجتهاد مجلس الدولة في القرار 141/1965 تاريخ 20/5/1961
كما ان اجتهاد محكمة النقض قد استقر ايضا على ان المشرع قيد الادارة في اصدار قراراتها المسبغة صفة النفع العام بقيدين اثنين:

1- ان تكون العقارات المستهدفة لمثل هذه القرارات قد انشات في الاصل لتقوم بخدمة لها صفة النفع العام.
2- ان تكون العقارات مملوكة للدولة او البلديات او المؤسسات و هذا بصرف النظر عما اذا كانت العقود المبرمة قد وقعت قبل صدور القانون (106) ام بعده و القول بغير ذلك يعني في الواقع اختلال التوازن الاجتماعي و الاقتصادي بين عقود ابرمت قبل او بعد ذلك القانون و على عقارات اوضاعها واحدة.
و من حيث انه ثابت على ان محل العقد موضوع هذه القضية عبارة عن مطعم و فندق و توابعهما و يؤدي خدمة عامة للمجمهور و ان ذلك المحل هو عبارة عن عقار تعود ملكيته الى البلدية فان شرطا تطبيق احكام القانون (106) لعام /1958/ قد تحققا.
و بما ان القول باعتبار العقد المدعى به عقد ايجار لا استثمار يتناقض مع نصوص ذلك القانون و مع الاجتهاد القضائي.

لذلك تقرر بالاتفاق:
1- رد الدعوى شكلا.
2- مصادرة التامين.
3- تغريم الجهة المدعية الف ليرة سورية للخزينة .
4- حفظ الملف.
قرار 387 / 2003 – أساس 906 – الهيئة العامة لمحكمة النقض – سورية
قاعدة 167 – اجتهادات الهيئة العامة لمحكمة النقض 2001 – 2004 – الألوسي – رقم مرجعية حمورابي: 56644