شراء وبيع العقارات حسب القانون الإماراتي

قانون العقارات للمشترين والبائعين في أبوظبي

إعادة نشر بواسطة محاماة نت 

1. ملكية العقارات
2. مناطق التملك الحر الشعبية في أبوظبي
3. أنواع تملك العقارات لغير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي
4. قانون تنظيم الوسطاء العقاريين
5. قانون الرهن العقاري
6. العقارات ذات الملكية المشتركة
7. حل المنازعات العقارية
8. الرسوم والأتعاب
1. ملكية العقارات

”منذ متى تم السماح للوافدين بشراء عقارات في أبوظبي؟””منذ متى تم السماح للوافدين بشراء عقارات في أبوظبي؟”

كان إصدار القانون رقم (19) لعام 2005م المتعلق بملكية العقارات “قانون العقارات” هو أول ما أتاح لغير مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة تملك عقارات في إمارة أبوظبي.

وبعبارة أكثر تحديداً فإن المادة رقم 4 من القانون (19) تنص على ما يلي:

1. غير مواطني دولة الإمارات العربية المتحدة سواء كانوا أشخاصاً طبيعيين أو معنويين لهم الحق في تملك طوابق خلاف الأرض في مناطق الاستثمار وترتيب أي حق على العقار وسوف تحدد قرارات التنفيذ والتنظيم أو المجلس التنفيذي نطاق وشروط وأحكام الملكية كما أن لهم الحق أيضاً في الحصول على حق الانتفاع والمساطحة على العقار الواقع داخل مناطق الاستثمار بموجب عقد حق انتفاع طويل الأجل لمدة 99 عاماً أو بموجب عقد مساطحة طويل الأجل لفترة تصل إلى 50 عاماً قابلة للتجديد لمدة أخرى بالاتفاق المشترك بين كلا الطرفين. القواعد الداخلية ذات العلاقة بمناطق الاستثمار ووسائل توفير الخدمات بطريقة لا تتعارض مع هذا القانون يتم تحديدها بواسطة قرار من المجلس التنفيذي.

ما معنى ذلك بعبارات بسيطة؟

“قانون العقارات” الصادر عام 2005م كان الأول من نوعه الذي يسمح للوافدين بالتملك المؤقت لعقار في دولة الإمارات العربية المتحدة. وهذا يعني أن الوافدين يمكنهم البدء في شراء العقارات ومع ذلك فإن هؤلاء المشترين يتم تزويدهم بحقوق إيجار وليس حقوق تملك حر. ويتضمن العقار المستأجر حقوق ملكية لعدد من السنوات وهي في هذه الحالة فترة 50 أو 99 عاماً.

كما يحدد هذا القانون أيضاً حقوقاً جديدة للوافدين: حقوق الانتفاع والمساطحة. حق الانتفاع عبارة عن مصطلح قانوني يعني الحق في الاستمتاع باستخدام العقار ومرافقه دون القدرة على تغييره خلال مدة محددة من السنوات. ومن ناحية أخرى فإن المساطحة تشير إلى الحق القانوني في الاستمتاع باستخدام العقار وبنائه أو تغييره خلال مدة محددة من السنوات.

2. صاحب حق الانتفاع أو المساطحة لمدة تزيد عن 10 سنوات يكون له الحق ـ حتى دون موافقة صاحب العقار ـ في التصرف في العقار بما في ذلك الحق في الرهن العقاري. ومع ذلك فإن مالك العقار لا يمكنه أن يرهن العقار إلا بموافقة صاحب حق الانتفاع أو المساطحة. وفي كلا الحالتين يجوز للأطراف الاتفاق على خلاف ذلك.

ما معنى ذلك بعبارات بسيطة؟

بالنسبة لأصحاب إيجار هذه العقارات (سواء كانت حقوق الانتفاع أو المساطحة) تكون القواعد أكثر تسامحاً معهم بعد 10 سنوات حيث يمكنهم دون موافقة المالك بيع العقار والتصرف في حق الرهن العقاري.

2. مناطق التملك الحر الشعبية في أبوظبي
أكثر مناطق الاستثمار شعبية هي: الريف، حدائق الخليج، قرية منجروف، منطقة شاطئ الراحة، البندر، الزينة، المنارة، جزيرة الريم (برج سماء، برج الشمس، ميدان مارينا، جزيرة سعديات).

3. أنواع تملك العقارات لغير مواطني دول مجلس التعاون الخليجي
مناطق الاستثمار عبارة عن مناطق مصممة تسمح لغير مواطني دولة الإمارات بتملك العقارات داخل تلك المناطق.

وبصفتك لست مواطناً من دول مجلس التعاون الخليجي يمكنك تملك عقار بعدة طرق:

التملك الفردي: أكثر طرق التملك انتشاراً ومباشرة. وفي هذه الطريقة يقوم الفرد بشراء وتسجيل أحد العقارات باسمه.
التملك المشترك: تتيح هذه الطريقة لعدد يصل إلى أربعة أشخاص امتلاك أحد العقارات. وإلى جانب ذلك فإن جميع الملاك المشتركين يُقيدون في السجل وفي صك الملكية كملاك مشتركين للعقار.

ويجوز للمالك المشترك التصرف في العقار دون موافقة خطية مسبقة من الملاك الآخرين.

”ما هي الجهة الحكومية التي تتولى تسجيل العقارات في أبوظبي؟”

ما هي الجهة الحكومية التي تتولى تسجيل العقارات في أبوظبي؟”

ينص قانون أبوظبي رقم 3 لعام 2005م المتعلق بتنظيم تسجيل العقارات على أن بلدية أبوظبي يجب أن تحتفظ بالآتي:

إنشاء والاحتفاظ بسجل للعقارات.
تسجيل أي عمليات تصرف تتعلق بالعقارات.
تصديق والتحقق من أصحاب التوقيع الموقعين على المستندات التي يتم تسجيلها.
الاحتفاظ بكافة المستندات الأصلية بعد إتمام عملية التسجيل أو إصدار مستخرجات منها لمن يهمه الأمر.
إصدار شهادات بحث لعقار معين طبقاً لبيانات السجل.

”حول المسائل المتعلقة بالصك العقاري””المسائل المتعلقة بالصكوك العقارية في أبوظبي”

لا تصدر بلدية أبوظبي صكوك ملكية العقارات لغير مواطني دولة الإمارات. إضافة إلى ذلك لا توجد رسوم نقل ملكية يتم تحصيلها عند شراء العقار ما لم يقم أحد المستثمرين بالشراء من السوق الثانوي. وفي هذه الحالة سوف يتعين على المشتري دفع رسوم نقل ملكية بنسبة 2% إلى المطور.

4. قانون تنظيم الوسطاء العقاريين
لا يوجد قانون أو توجيه لتنظيم الوسطاء العقاريين. إضافة إلى ذلك لا يوجد نظام تسجيل قائم للوسطاء العقاريين داخل البلدية. فالمشترون والبائعون الذين يبحثون عن استخدام وكلاء عقاريين يُنصحون بأن يطلبوا من الوكلاء ما يلي:

الرخصة التجارية لشركة الوكيل العقاري. التأكد من الإشارة إلى نشاط الوسيط العقاري في الرخصة التجارية.
صورة تأشيرة/بطاقة عمل الوكيل العقاري لتأكيد أن الوكيل مكفول من قبل الشركة العقارية.

5. قانون الرهن العقاري
قانون الرهن العقاري الوحيد المعمول به في أبوظبي هو تعميم البنك المركزي الإماراتي الصادر أواخر عام 2013م والمتعلق ”لوائح سقف الرهن العقاري” تعرف على لوائح سقف الرهن العقاري في أبوظبي”حسب الجدول الموضح أدناه:

تقتصر مدة سداد القروض على حد أقصى 25 عاماً فيما لا يمكن أن يتجاوز السداد 50% من الدخل الشهري للعميل أو ما يزيد في مجموعه عن دخل سبع سنوات للوافدين وثماني سنوات للمواطنين. إضافة إلى ذلك فلم يعد يُسمح لمشتريي المساكن الحصول على قروض شخصية أو استخدام بطاقاتهم الائتمانية لتحقيق احتياجاتهم في تسديد دفعات مقدمة.

6. العقارات ذات الملكية المشتركة
لوائح الملكية المشتركة “ستراتا” STRATA: ليس هناك قانون أو لائحة تتعلق بالعقارات ذات الملكية المشتركة. ولقد قام معظم المطورين بوضع قواعدهم ولوائحهم التنظيمية لإنشاء اتحادات الملاك واستخدام المنافع المشتركة وتحديد رسوم الخدمات.

7. حل المنازعات العقارية
تنتشر المنازعات العقارية في أبوظبي نظراً لأن الكثير من المطورين يخفقون في الوفاء بالتزاماتهم في إتمام إنشاء المشروعات في الوقت المحدد. وإذا كان أحد المستثمرين يرغب في رفع قضية عقارية ضد أحد المطورين فإنه من الأفضل القيام بما يلي قبل بدء الدعوى.

”ثلاثة أشياء ينبغي القيام بها قبل رفع قضية عقارية ضد أحد المطورين في أبوظبي” ثلاثة أشياء ينبغي القيام بها قبل رفع قضية عقارية ضد أحد المطورين في أبوظبي”]:

الاستفسار عن حالة المشروع من بلدية أبوظبي.
الاتصال بمطور المشروع والمقابلة مع مندوب للمطور بالموقع ذاته للحصول على مراجعة لواقع المشروع والوقت المقدر لإتمامه.

ضمان دفع كافة المبالغ المستحقة للمطور حتى تاريخ رفع الدعوى.
وإذا كان من الضروري أن يرفع أحد المستثمرين دعوى عقارية لدى محاكم أبوظبي ففيما يلي 3 محاكم من المحتمل أن تمر الدعوى من خلالها بناءً على ما إذا كان قد تم إعادة فتحها لحكم ثاني أو ثالث درجة.

المحكمة الابتدائية: اعتباراً من أواخر عام 2013م اصدر المجلس التنفيذي لوائح جديدة تتعلق برسوم محاكم أبوظبي. ولرفع دعوى؛ يتعين على المستثمر أن يدفع نسبة 4% من مبلغ الدعوى كرسوم محكمة بدون سقف لمبلغ الرسوم. فعلى سبيل المثال إذا كانت قيمة الدعوى 5 ملايين درهم فيجب على المستثمر دفع مبلغ يعادل 200,000 درهم كرسوم للمحكمة.

محكمة الاستئناف: تعتبر محاكم الاستئناف هي المحاكم العليا التي تنظر في الاستئناف المقدم من تلك الأطراف التي ترغب في معارضة الأحكام الصادرة من المحاكم الابتدائية في كافة أنواع النزاعات. وإذا تلقى أي من المدعي أو المدعى عليه حكماً غير مرضي في المحكمة الابتدائية فيجوز لأي من الطرفين تقديم استئناف لدى محاكم الاستئناف خلال ثلاثين يوماً من صدور الحكم المكتوب خطياً.

محكمة النقض: تعتبر محكمة النقض أعلى مؤسسة قضائية في الإمارة. ولدى محكمة النقض الاختصاص في نظر الطعون التي تعارض الأحكام الصادرة من محاكم الاستئناف فضلاً عن نظر تعارض الاختصاص في الفصل بين المحاكم في الإمارة. وتعتبر الأحكام الصادرة من محكمة النقض نهائية ولا يمكن الاستئناف ضدها أو نقضها. وإذا كان أي من الطرفين لا يزال غير راضٍ عن الحكم الصادر من محاكم الاستئناف فيجوز للمدعي أو المدعى عليه تقديم طعن إلى محكمة النقض خلال ستين يوماً من صدور الحكم من محاكم الاستئناف.

8. الرسوم والأتعاب
رسوم التنفيذ: بمجرد الحصول على الحكم؛ يجب دفع رسوم قدرها 3000 درهم لفتح ملف تنفيذ بغرض تنفيذ الحكم ضد الطرف الخاسر (الذي صدر الحكم ضده).

رسوم أخرى:
الترجمة القانونية: إذا لم تكن جميع المستندات المقدمة محررة باللغة العربية فيتم فرض رسوم ترجمة قانونية. وبناءً على اللغة والصياغة الفنية يمكن أن تتراوح رسوم الترجمة بين 60 – 100 درهم للصفحة من ناتج الترجمة.
رسوم الخبير: بالنسبة للكثير من القضايا يجوز أن يقوم أحد القضاة بتعيين أحد الخبراء لمراجعة القضية من وجهة النظر الفنية وتقديم تقرير إلى المحكمة ليطلع عليه القاضي. وتعتبر هذه الرسوم قياسية في أنحاء دولة الإمارات العربية المتحدة ويمكن أن تتراوح قيمتها بين 5000 درهم إلى 15,000 درهم.

أتعاب المحامي: ربما تكون أتعاب المحامي هي الجزء الأكثر إثارة للجدل في عملية التقاضي. ويعود هذا إلى أن أتعاب المحامي قد تكون في نهاية المطاف هي الجزء الأكثر تكلفة في الدعوى. والنبأ السيء هو أنه لا يوجد معيار موحد لتكاليف أتعاب المحامي. ومع ذلك يمكن للمحامي أن يحدد أتعابه أو أتعابها من خلال إحدى الطرق الآتية:

كنسبة مئوية من مبلغ الدعوى. فعلى سبيل المثال يجوز للمحامي أن يطلب نسبة 12% من القيمة الإجمالية لمبلغ الدعوى البالغ 300,000 درهم. ويعد هذا بصفة عامة هو النوع الأكثر شيوعاً من هيكل الأتعاب لأنه يتفادى الغموض ويبسط المسائل على المحامي والعميل.

على أساس الأجر في الساعة مثلاً 2000 درهم لكل ساعة تم تمضيتها في القضية.

”ثلاثة أشياء يجب الإلمام بها قبل رفع دعوى عقارية ثلاثة أشياء يجب الإلمام بها قبل رفع دعوى عقارية في أبوظبي”]

التحديد الواضح لأتعاب المحامي وشروط الدفع في اتفاقية الخدمة. لا توجد طريقة محددة لمعرفة ما إذا كان أجر الساعة أو النسبة المئوية الإجمالية للدعوى هي الخيار الأرخص لأن هذا يعتمد على نوع العميل وطبيعة الدعوى. ويكمن الاهتمام الأكبر لدى العملاء في شروط الدفع أي متى يجب على العميل دفع أتعاب محاميه. وهذه مسألة يجب التفاوض بشأنها مع المحامي قبل الدخول في اتفاقية الخدمة.

تأكد من الحصول دائماً على مشورة محامي متخصص في رفع الدعاوى فيما يتعلق بالصناعة المرتبطة بالدعوى مثل البنوك أو الإنشاءات أو إلخ.

ثبتت المحاكم أنه لا يمكن استعادة الأتعاب القانونية كجزء من الدعوى, وبالتالي فإن أفضل طريقة لاستعادة الأتعاب القانونية هي لو أنك حصلت على أي تعويض أو فائدة بعد صدور حكم ناجح.

الخاتمة

نظراً لعدم وجود حد أقصى لرسوم المحاكم فإن رفع دعوى قضائية في أبوظبي قد أصبح عملاً مكلفاً للغاية. ومع ذلك فإن معظم الرسوم قابلة للاستعادة على فرض أنك قد حصلت على حكم ناجح في قضيتك.