صور إعفاء الأجانب من رخصة الوالي بتونس.
بقلم : نزيه سلطاني متفقد مركزي بإدارة الملكية العقارية بن عروس
لقد اتسم أمر 04 جوان 1957 بشئ من التشدد في تنظيم المعاملات العقارية التي يجريها الأجانب بالبلاد التونسية و هو تشدد أملته مبادئ السيادة الوطنية غير انه أصبح مخففا بحكم عولمة الاقتصاد و ظروف استثمارية أملتها الضرورة و الواقع مثما تم توضيحه بالنصوص المتممة للامر المذكور .
I) بالنسبة للمواطنين الفرنسيين و الايطاليين
لقد استثنى القانون عدد 104 لسنة 1998 والقانون عدد 05 لسنة 2000عمليات البيع الصادرة عن الفرنسيين و الايطاليين بخصوص العقارات المملوكة لهم المبنية و المكتسبة قبل غرة جانفي 1956 من ترخيصي الوالي ووزير أملاك الدولة و الشؤون العقارية .
غير أن القانونين المذكورين حددا شروط الإعفاء من الرخصتين المذكورتين و هي :
· أن تكون العملية بيعا بحيث تكون بقية العمليات العقارية كالشراء و الرهن و المقاسمة خاضعتين للترخيصين
المذكورين.
· أن تكون العقارات المعنية بالبيع صادرة عن بائع فرنسي او ايطالي بخلاف بقية الأجانب فان الإعفاء لم يشملهم .
· أن تكون العقارات المعنية بالبيع مبنية أو مكتسبة قبل غرة جانفي 1956 و معيار الإعفاء هو اعتماد تاريخ البناء فإذا ثبت أن العقار موضوع الإحالة مبني قبل غرة جانفي 1956 فان الإعفاء ينسحب على الإحالات
موضوعه سواء كانت صادرة عن المالك الأصلي أي الفرنسي أو الايطالي ا و عن ورثتهم و مهما كان تاريخ انتقال
الملكية إلى الورثة المذكورين.
II ) بالنسبة لمواطني المغرب العربي
· 1) فيما يخص المواطنين الجزائريين : فقد تم إعفاء المقيمين بتونس و الحاملين لبطاقة إقامة سارية المفعول من الإدلاء بالرخصة الإدارية المسبقة من الوالي في العمليات العقارية التي يجرونها بتونس و بالتالي يتوجب على كل جزائري مقيم و مستفيد من عملية عقارية أن يقوم بإيداع بطاقة إقامة سارية المفعول فضلا عن الصك الناقل للملكية العقارية ليتم إعفاءه من الإدلاء بترخيص الوالي .
فيما يخص المواطنين الليبيين : يتجه التمييز بين المقيمين منهم وغير المقيمين بالبلاد التونسية
– فالليبيين المقيمين الحاملين لبطاقة إقامة سارية المفعول يقع إعفاءهم من الرخصة الإدارية بشروط
· أن يكون ثمن البيع مساويا أو يفوق 200 ألف دينارا
· أن لا يكون موضوع البيع أرضا بيضاء و لو شملها تقسيم مصادق عليه.
· موافقة البنك المركزي اذا كانت عملة العقد غير الدينار التونسي
· أما الليبيون غير المقيمين فان رخصة الوالي تعوض برخصة البنك المركزي التونسي مع ادلاء المعني بالعملية العقارية بشهادة تفيد ضمان تحويل ثمن البيع بالعملة الصعبة.
3) في ما يخص المواطنين المغاربة : تم تحريرهم من الإدلاء برخصة الوالي تطبيقا لمبدأ المعاملة بالمثل
و تبقى فقط العقارات الفلاحية خارجة عن دائرة التفويت باعتبارها امتداد لسيادة الدولة التونسية
III ) الإعفاء من ترخيص الوالي في خصوص العمليات العقارية الاستثمارية
تم إعفاء الأجانب من رخصة الوالي في خصوص بعض العمليات العقارية داخل المناطق الصناعية و السياحية
لغاية انجاز مشاريع اقتصادية و لذلك اوجب القانون للإعفاء من رخصة الوالي شرطين :
1) الشرط الأول أن تكون العملية العقارية هي
اقتناء أو تسوغ بمعنى الإعفاء من الرخصة لا ينطبق إلا إذا كان الأجنبي مشتريا أو متسوغا لعقار داخل المناطق المذكورة و لا ينطبق الإعفاء على الأجنبي إذا كان بائعا أو مسوغا .
– أن مجال الإعفاء بالنسبة للاستثمار بالمناطق الصناعية هو الأراضي غير المبنية و المحلات أما مجال الإعفاء بالنسبة للمناطق السياحية هو الأراضي غير المبنية فقط .
– و ترتيبا على ذلك فان رخصة الوالي تكون مستوجبة :
– إذا كان الأجنبي بائعا لعقار فلاحي
– إذا كان الأجنبي بائعا أو مشتريا لعقار سكني
– أما بخصوص اقتناء الأجنبي لعقار فلاحي ثبت تغيير صيغته فانه يتعين عليه الإدلاء بشهادة في تغيير صبغة عقار و ذلك من المندوبية الجهوية للتنمية الفلاحية أو من بلدية المكان .
2) الشرط الثاني : انجاز مشروع اقتصادي
أن تكون الغاية من العمليات المعنية بالإعفاء انجاز المشاريع الاقتصادية ففي المناطق السياحية فإنها منحصرة في الفنادق و المطاعم و المنتزهات
و للتثبت من الجدوى او غاية المشروع فان إدارة الملكية العقارية دأبت على المطالبة بشهادة إيداع تصريح في الاستثمار من إحدى الوكالتين الصناعية أو السياحية . أو المطالبة بالمصادقة على المشروع من طرف الهياكل المختصة .
IV ) إعفاء بعض عمليات الرهون العقارية
تم إعفاء الرهون العقارية موضوع قروض مسندة من مؤسسات القرض مهما كانت جنسيتها و جنسية المقترض
من الترخيص الإداري غير أن القانون اوجب شرطين متلازمين و هما :
1) أن تكون المؤسسة المقرضة مؤسسة قرض و هي كل شخص معنوي يحترف اعتياديا العمليات المصرفية كقبول ودائع من العموم او منح قروض….الخ….
2) ان تكون مؤسسة القرض ممارسة لنشاطها بالبلاد التونسية
VI ) عدم المطالبة بالترخيص الإداري للعقود الثابت تاريخها قبل نشر أمر 04 جوان 1954 او قبل دخول المرسوم عدد 13 المؤرخ في 08 أوت 1961 حيز التنفيذ
اما العمليات المجراة دون ترخيص و التي سبقت نفاذ المرسوم عدد 61 فيمكن اعتبارها نافذة و صحيحة تطبيقا لنظرية التصحيح التشريعي للعقود الباطلة .
إعفاءات فقه قضائية : الوصية ووعد البيع
الخلاصــــــــــــــــة :
المشرع التونسي و إن أعفى الأجانب من الرخص الإدارية في خصوص العمليات العقارية الصادرة عنهم أو لفائدتهم
متى توفرت شروط الإعفاء إلا انه حجر تمليك الأجانب للأراضي الفلاحية إلا إذا ثبت تغيير صبغتها الفلاحية .
و اذا سبق للوالي الترخيص في بيع ارض فلاحية فلا يمكن الاستجابة لترسيمها إلا إذا ابرم العقد قبل صدور
القانون عدد 05 المؤرخ في 12 ماي 1964 و المتعلق بتأميم الأراضي الفلاحية لان الأجنبي الذي باع أرضه
بعد صدور ذلك القانون يعتبر بائعا لعقار لا يملكه
صفوة القول ان الأراضي الفلاحية تتمتع بحصانة قانونية و هي امتداد لسيادة الدولة.
إعادة نشر بواسطة محاماة نت
اترك تعليقاً