صيغة ونموذج صحيفة دعوى فسخ عقد بيع الجدك

الموضوع

بموجب عقدي إيجار مؤرخين في 3/2/2003م أستأجر المعلن إليه من هيئة الأوقاف المصرية (رئاسة الطالب بصفته) ما هو الدكانين رقمي ………… بالقاهرة، وذلك بطريق شرائهما “بالجدك” بثمن إجمالي قدره 75000جم (خمسة وسبعون ألف جنيه)، وقام المعلن إليه بسداد مقدم ثمن الجدك وقدره 10000جم (عشرة آلاف جنيه)، والباقي وقدره 65250جم (خمسة وستون ألف ومائتان وخمسون جنيهاً) تعهد المستأجر مشتري الجدك بسداده على خمسة أقساط سنوية قيمة القسط 13718.80جم (ثلاثة عشر ألف وسبعمائة وثمانية عشر جنيهاً وثمانون قرشاً)، ويستحق القسط الأول في أول فبراير من عام 2004، والقسط الثاني في ذات التاريخ من عام 2005، والثالث في ذات التاريخ من عام 2006، والرابع في ذات التاريخ من عام 2007، والخامس في ذات التاريخ من عام 2008، كما أقر المستأجر مشتري الجدك بأنه في حالة عدم سداد أي قسط من أقساط ثمن الجدك في مواعيد استحقاقه فتحل باقي الأقساط جميعها ويحق لهيئة الأوقاف المصرية (رئاسة الطالب بصفته) اتخاذ الإجراءات القانونية ضده.

وإذ تأخر المعلن إليه (مُشتري جدك محلي التداعي) عن سداد قيمة القسط الرابع المستحق في 1/2/2007 ومن ثم تحل جميع الأقساط المتبقية دفعة واحدة، وإذ أنذرت هيئة الأوقاف المصرية المعلن إليه بموجب إنذار رسمي على يد محضر برقم 9439 محضري بولاق معلن قانوناً للمعلن إليه بتاريخ 18/10/2007م تخطره فيه بضرورة سداد جميع الأقساط المتبقية وإلا حق لهيئة الأوقاف المصرية المطالبة بفسخ عقدي الإيجار المؤرخين في 3/2/2003 مع المعلن إليه وإخلائه من أعيان التداعي وتسليمهما للطالب بصفته خالية من الأشياء والأشخاص بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد، إلا أن المعلن إليه لم يحرك ساكناً، مما أضطر الطالب بصفته إلى تقديم الطلب رقم 650 لسنة 2007 إلى اللجنة 4 من لجان التوفيق في بعض المنازعات التي تكون إحدى الهيئات الحكومية طرفاً فيها طبقاً للقانون رقم 7 لسنة 2000، والكائنة في بديوان عام هيئة الأوقاف المصرية، وقد أصدرت عدالة اللجنة الموقرة توصيتها بجلسة 30/12/2007 بحفظ الطلب لعدم حضور المدعى عليه. ومن ثم يعتصم الطالب بصفته باللجوء إلى حصن القضاء المنيع لإنصافه وإحقاق حقه في المطالبة بفسخ عقد بيع الجدك المتضمن في عقدي الإيجار المؤرخين في 3/2/2003 المبرم بين هيئة الأوقاف المصرية والمعلن إليه بشأن المحلين رقمي ………. بالقاهرة، مع إخلائه منهما وإلزامه بتسليمهما خاليين من الأشياء والأشخاص بالحالة التي كانا عليها عند التعاقد إلى الطالب بصفته، مع إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة، وذلك تأسيساً على ما يلي:

تنص الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني على أنه: “… إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المُستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة – بالرغم من وجود الشرط المانع – أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المُشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المُؤجر من ذلك ضرر مُحقق”.

ولما كان من المُسلم به قانوناً أن حق الإجارة يندمج بقوة القانون في المتجر أو المصنع ويُكوِن معه مجموعاً يُعتبر مالاً منقولاً مُستقلاً، تسري على بيعه أحكام بيع المنقول، فتنتقل ملكيته بقوة القانون بمُجرد الاتفاق على البيع ويحل المُشتري محل البائع في كافة حقوقه والتزاماته كمستأجر للعين المُنشأ بها المتجر أو المصنع المبيع. (المصدر: “الوافي في شرح القانون المدني” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثاني: “في العقود المُسماة” – المُجلد الثاني: “عقد الإيجار” – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – البند 252/9 – صـ 641).

ففي حالة توافر شروط بيع الجدك (بيع المصنع أو المتجر) يبقى عقد إيجار المُستأجر الأصلي (بائع الجدك) كما هو إلا أنه يتحول من شخص “بائع الجدك” إلى شخص “مُشتري الجدك”. وإذا قام المُؤجر بتحرير عقد إيجار جديد لمُشتري الجدك فينبغي أن يكون بذات شروط عقد الإيجار الأصلي (لأنه في الحقيقة ليس عقد إيجار جديد، ولا امتداداً لعقد الإيجار الأصلي، ولكنه إبقاء لعقد الإيجار الأصلي مع تغيير شخص المُستأجر فيه لضرورات معينة ووفق لشروط مُحددة في القانون).

وحيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “إذ انتهى الحكم المطعون فيه صحيحاً إلى توافر شروط ومُقتضيات بيع المُستأجر للمتجر بالجدك، فإن الإجارة تبقى للمُشتري، ويكون له الوفاء بأجرة العين”. (نقض مدني في الطعن رقم 248 لسنة 52 قضائية – جلسة 23/3/1989. المصدر: “مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار” – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 1285 – صـ 1379).

لما كان ذلك، فإن عقد الإيجار الجديد الذي يتم لمشتري الجدك يظل كعقد الإيجار القديم يخضع لأحكام قانون إيجار الأماكن، أما عقد بيع الجدك المتضمن في عقدي الإيجار فهو يخضع لأحكام القانون المدني، وتطبيقاً لذلك فإن عدم وفاء المستأجر الجديد بالأجرة ينطبق عليه نص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، أما تخلفه عن سداد ثمن الجدك فينطبق عليه نص المادة 157 من القانون المدني.

لما كان ما تقدم، وكان مفاد نص المادة 147/1 من القانون المدني أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين.

وكان من المُقرر قانوناً أن قاعدة “العقد شريعة المُتعاقدين” المنصوص عليها في الفقرة الأولى من المادة 147 مدني تحسم مبدأ سلطان الإرادة الذي ما زال يسود الفكر القانوني، ولازم القاعدة أنه يمتنع على أحد العاقدين نقض العقد أو إنهاؤه أو تعديله على غير مُقتضى شروط العقد ما لم يُتَفَق على ذلك مع أطراف العقد الآخرين، كما يمتنع ذلك على القاضي. (المرجع: “التقنين المدني في ضوء الفقه والقضاء” – للأستاذ الدكتور/ محمد كمال عبد العزيز – الجزء الأول (في الالتزامات) – طبعة 1980 القاهرة – ص 412 : 413).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “الأصل القانوني العام حسبما نصت عليه الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدني من أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه لا يجوز لأحد طرفي التعاقد أن يستقل بمفرده بنقضه أو تعديله كما يمتنع ذلك أيضاً على القاضي”. (نقض مدني في الطعن رقم 1402 لسنة 1952 – جلسة 5/11/1986).

وكذلك تنص المادة 157 من القانون المدني على أنه: “في العقود المُلزمة، للجانبين، إذا لم يوف أحد المُتعاقدين بالتزامه جاز للمُتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يُطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مُقتض”.

ويتضح من نص الفقرة الأولى للمادة 157 مدني سالفة الذكر أن هناك شروطاً ثلاثة يجب توافرها حتى يثبت للدائن حق المطالبة بفسخ العقد. اثنين منها يصرح بهما النص، والشرط الثالث تقتضيه طبيعة المطالبة بالفسخ. وهذه الشروط هي:

1- أن يكون العقد ملزماً للجانبين.

2- ألا يقوم أحد المتعاقدين بتنفيذ التزامه.

3- أن يكون المتعاقد الآخر الذي يطلب الفسخ مستعداً للقيام بالتزامه من جهة، وقادراً على إعادة الحال إلى أصلها إذا حكم بالفسخ من جهة أخرى.

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “ما تنص عليها المادة 157 من القانون المدني من تخويل كل من المتعاقدين في العقود الملزمة للجانبين الحق في المطالبة بفسخ العقد إذا لم يوف المتعاقد الآخر بالتزامه، هو من النصوص المكملة لإرادة المتعاقدين. ولهذا فإن هذا الحق يكون ثابتا لكل منهما بنص القانون ويعتبر العقد متضمنا له ولو خلا من اشتراطه. ولا يجوز حرمان المتعاقدين من هذا الحق أو الحد من نطاقه إلا باتفاق صريح”. (نقض مدني في الطعن رقم 23 لسنة 35 قضائية – جلسة 13/2/1969 مجموعة المكتب الفني – السنة 20 – صـ 325).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أن: “النص في الفقرة الأولى من المادة 157 من التقنين المدني على أنه “في العقود الملزمة للجانبين، إذ لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه، جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين، أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه …”، يدل على أن حل الرابطة العقدية جزاء إخلال أحد طرفي العقد الملزم للجانبين بأحد التزاماته الناشئة عن العقد هو – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من النصوص المكملة لإرادة المتعاقدين، ولهذا فإن هذا الحق يكون ثابتاً لكل منها بنص القانون، ويعتبر العقد متضمناً له ولو خلا من اشتراطه، ولا يجوز حرمان المتعاقدين من هذا الحق أو الحد من نطاقه إلا باتفاق صريح”. (نقض مدني في الطعن رقم 1919 لسنة 49 قضائية – جلسة 22/12/1980 مجموعة المكتب الفني – السنة 31 – صـ 2082).

كما قضت الفقرة الأولى من المادة 157 مدني سالفة الذكر بأن الدائن، حتى يطالب بفسخ العقد، أن يُعذر المدين مطالباً إياه بالتنفيذ.

وتنص المادة 219 من القانون المدني على أن: “يكون إعذار المدين بإنذاره أو بما يقوم مقام الإنذار، ويجوز أن يتم الإعذار عن طريق البريد على الوجه المبين في قانون المرافعات، كما يجوز أن يكون مترتباً على اتفاق يقضي بأن يكون المدين معذوراً بمجرد حلول الأجل دون حاجة إلى أي إجراء آخر”.

وإعذار الدائن للمدين قبل المطالبة بالفسخ له أهمية عملية تظهر في أمرين:

1- يجعل القاضي أسرع استجابة لطلب الفسخ.

2- ويجعله أقرب إلى الحكم على المدين بتعويض فوق الحكم بالفسخ. (المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للدكتور/ عبد الرازق أحمد السنهوري – الجزء الأول: “مصادر الالتزامات” – المُجلد الأول: “العقد” – الطبعة الثالثة 1981 القاهرة – بند 473 – صـ 963).

وحيث تنص المادة 160 من القانون المدني على أنه: “إذا فُسِخَ العقد أُعيدَ المُتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض”.

ومن المُقرر في قضاء النقض أن: “النص في المادة 160 من القانون المدني يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أنه يترتب على فسخ عقد البيع انحلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه بحيث تعود العين المبيعة إلى البائع – بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد، وأن يرد إلى المشترى ما دفعه من الثمن”. (نقض مدني في الطعن رقم 1458 لسنة 49 قضائية – جلسة 8/3/1983 مجموعة المكتب الفني – السنة 34 – صـ 652).

وكذلك من المُقرر في قضاء النقض أنه: “ينفسخ عقد البيع حتماً ومن تلقاء نفسه طبقا للمادة 159 من القانون المدني بسبب استحالة تنفيذ التزام أحد المتعاقدين لسبب أجنبي ويترتب على الإنفساخ ما يترتب على الفسخ من عودة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد ويتحمل تبعة الاستحالة في هذه الحالة المدين بالالتزام الذي استحال تنفيذه عملا بمبدأ تحمل التبعة في العقد الملزم للجانبين”. (نقض مدني في الطعن رقم 182 لسنة 34 قضائية – جلسة 26/12/1968 مجموعة المكتب الفني – السنة 19 – صـ 1565).

وأيضاً من المُقرر في قضاء النقض أنه: “في حالة القضاء بالفسخ تترتب الآثار التي نصت عليها المادة 160 من القانون المدني وهى أن يعود المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد فيرد كل منهما ما تسلمه بمقتضى العقد بعد أن تم فسخه”. (نقض مدني في الطعن رقم 193 لسنة 34 قضائية – جلسة 15/8/1967 مجموعة المكتب الفني – السنة 18 – صـ 1500)

وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية على واقعات الطلب الماثل يتضح جلياً أن المعلن إليه (مُشتري جدك محلي التداعي) قد أخل بالتزامه الناشئ عن عقد بيع الجدك المتضمن في عقدي إيجار أعيان التداعي له ولم يقم بسداد قيمة القسط الرابع المستحق في 1/2/2007 ومن ثم تحل جميع الأقساط المتبقية دفعة واحدة طبقاً للشرط الجزائي المنصوص عليه في عقد بيع الجدك، وإذ أنذرت هيئة الأوقاف المصرية المعلن إليه بموجب إنذار رسمي على يد محضر برقم 9439 محضري بولاق معلن قانوناً للمعلن إليه بتاريخ 18/10/2007م تخطره فيه بضرورة سداد الأقساط المستحقة عليه وإلا حق لهيئة الأوقاف المصرية اتخاذ الإجراءات القانونية ضده، إلا أن المعلن إليه لم يحرك ساكناً، ومن ثم تكون طلبات الطالب بصفته بفسخ قد بيع “الجدك” المتضمن في عقدي الإيجار المؤرخين في 3/2/2003 المبرم بين هيئة الأوقاف المصرية والمعلن إليه بشأن المحلين رقمي …….. بالقاهرة، مع إخلائه منهما وإلزامه بتسليمهما خاليين من الأشياء والأشخاص بالحالة التي كانا عليها عند التعاقد إلى الطالب بصفته، مع إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة، تكون تلك الطلبات قد جاءت على سند من حقيقة الواقع وصحيح القانون خليقة بالقبول وإجابة الطالب بصفته إلى طلباته المذكورة.

ومن حيث أن المادة 11 من القانون رقم 7 لسنة 2000 بإصدار قانون لجان التوفيق التي تكون الوزارات والأشخاص الاعتبارية العامة طرفاً فيها، تنص على أنه: “لا تُقبل الدعوى التي تُرفع ابتداء إلى المحاكم بشأن المُنازعات الخاضعة لأحكام هذا القانون إلا بعد تقديم طلب التوفيق إلى اللجنة المُختصة وفوات الميعاد المُقرر لإصدار التوصية، أو المِيعاد المُقرر لعرضها دون قبول”.

مما أضطر الطالب بصفته إلى تقديم الطلب رقم 650 لسنة 2007 إلى اللجنة 4 من لجان التوفيق في بعض المنازعات التي تكون إحدى الهيئات الحكومية طرفاً فيها طبقاً للقانون رقم 7 لسنة 2000، والكائنة في بديوان عام هيئة الأوقاف المصرية، وقد أصدرت عدالة اللجنة الموقرة توصيتها بجلسة 30/12/2007 بحفظ الطلب لعدم حضور المدعى عليه.

لكل هذه الأسباب، وللأسباب الأخرى التي سيُبديها الطالب بصفته أثناء نظر الدعوى بالجلسات في مُذكراته المكتوبة ومُرافعاته الشفوية، وللأسباب الأصوب والأرشد التي تراها عدالة المحكمة.

“وبناء عليه”

أنا المُحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد المُعلن إليه وأعلنته وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته بالحضور أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية الكائن مقرها بشارع أحمد ماهر (باب الخلق سابقاً) بجوار مديرية أمن القاهرة، وذلك أمام الدائرة ( ……………. ) مدني كلي التي ستعقد جلستها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم …………………………………….. الموافق …………./…………./2008م لسماعه الحكم ضده بـ :

“فسخ عقد بيع “الجدك” المُتضمن في عقدي الإيجار المؤرخين في 3/2/2003 المبرم بين هيئة الأوقاف المصرية والمعلن إليه بشأن المحلين رقمي ……….. بالقاهرة، مع إخلائه منهما وإلزامه بتسليمهما خاليين من الأشياء والأشخاص بالحالة التي كانا عليها عند التعاقد إلى الطالب بصفته، مع إلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة”.

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،

ولأجل العلم ……………………………………..

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .