صيغة ونموذج مذكرة دفاع بتوجيه تكليف رسمي بالوفاء مع سداد أقساط الجدك .

أولاً- الوقائع:

* بتاريخ 4/4/2005 ورد إلى إدارة قضايا الهيئة كتاب منطقة أوقاف القاهرة (إدارة الأملاك – قسم ثان) الرقيم (بدون) والمُؤرخ في 26/3/2005 والمُرفق معه صورة ضوئية من عقد إيجار، وتطلب فيه المنطقة اتخاذ اللازم والإفادة بالنتيجة.

وباستقراء الأوراق تبين لنا الآتي:

– تمتلك جهة وقف/ المساجد والمكاتب الخيري – فيما تمتلك – الدكان الكائن بالعقار رقم 3 بميدان العتبة – قسم الموسكي – بالقاهرة.

– وبموجب عقد إيجار مُؤرخ في 27/1/2002 وساري اعتباراً من أول فبراير 2002 قامت هيئة الأوقاف المصرية تأجير هذا الدكان إلى ثلاثة أشقاء هم/ …………….. ، نظير أجرة شهرية أساسها 25ر12جم وبلغت بالزيادات القانونية مبلغاً وقدره 57ر342جم والمُدة مُشاهرة، والغرض من الاستعمال “تجارة الأجهزة الكهربائية”.

– وقد تضمن هذا العقد بنداً إضافياً نص على أنه: “نقر نحن …………………. بالموافقة على سداد باقي قيمة الجدك موضوع هذا العقد وقدره 112500جم (مائة واثني عشر ألف وخمسمائة جنيه)، على أن تسدد على خمسة أقساط سنوية بواقع القسط الواحد 70ر27437جم (سبعة وعشرون ألف وأربعمائة وسبعة وثلاثون جنيهاً وسبعون قرشاً)، ويستحق القسط الأول في أول فبراير 2003 والثاني في أول فبراير 2004 والثالث في أول فبراير 2005 والرابع في أول فبراير 2006 والخامس في أول فبراير 2007، ويعتبر هذا الإقرار جزء لا يتجزأ من العقد، وهذا إقرار منا بذلك، وإذا حل قسط من الأقساط دون سداد تحل باقي الأقساط فوراً دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار”.

– وأن الأجرة الحالية للعين المؤجرة بلغت 95ر363 جنيه، وعليها إيجار متأخر بلغ مبلغاً وقدره 40ر4367 جنيه (أي إيجار عام كامل “12 شهر”).

– وأن موعد حلول القسط الثالث من أقساط الجدك حل في تاريخ أول فبراير 2005 ولم يتم سداده حتى نهاية مارس 2005 رغم قيام إدارة الأملاك (قسم ثان) بالتحرير للمُستأجرين بخطاب بعلم الوصول في تاريخ 15/2/2005 للحضور لمقر المنطقة لسداد القسط المستحق، ولكن دون استجابة من المُستأجرين الثلاثة. علماً بأن الفوائد المُستحقة على هذا القسط تبلغ 320 جنيه حتى نهاية مارس 2005.

المُستندات المُرفقة:

1- صورة ضوئية من عقد الإيجار المُحرر في تاريخ 27/1/2002 عن الدكان الكائن بالعقار رقم 3 بميدان العتبة بالقاهرة لصالح الأشقاء/ ……………….. ، والساري اعتباراً من أول فبراير 2002.

وقد أحيل الملف إلينا لإبداء الرأي القانوني واتخاذ الإجراءات القانونية.

ثانياً- البحث القانوني:

* تنص الفقرة الثانية من المادة 594 من القانون المدني على أنه: “… إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المُستأجر هذا المصنع أو المتجر، جاز للمحكمة – بالرغم من وجود الشرط المانع – أن تقضي بإبقاء الإيجار إذا قدم المُشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المُؤجر من ذلك ضرر مُحقق”.

ولما كان من المُسلم به قانوناً أن حق الإجارة يندمج بقوة القانون في المتجر أو المصنع ويُكوِن معه مجموعاً يُعتبر مالاً منقولاً مُستقلاً، تسري على بيعه أحكام بيع المنقول، فتنتقل ملكيته بقوة القانون بمُجرد الاتفاق على البيع ويحل المُشتري محل البائع في كافة حقوقه والتزاماته كمستأجر للعين المُنشأ بها المتجر أو المصنع المبيع. (المصدر: “الوافي في شرح القانون المدني” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الثاني: “في العقود المُسماة” – المُجلد الثاني: “عقد الإيجار” – الطبعة الرابعة 1993 القاهرة – البند 252/9 – صـ 641).

ففي حالة توافر شروط بيع الجدك (بيع المصنع أو المتجر) يبقى عقد إيجار المُستأجر الأصلي (بائع الجدك) كما هو إلا أنه يتحول من شخص “بائع الجدك” إلى شخص “مُشتري الجدك”. وإذا قام المُؤجر بتحرير عقد إيجار جديد لمُشتري الجدك فينبغي أن يكون بذات شروط عقد الإيجار الأصلي (لأنه في الحقيقة ليس عقد إيجار جديد، ولا حتى امتداد لعقد الإيجار الأصلي، ولكنه إبقاء لعقد الإيجار الأصلي مع تغيير شخص المُستأجر فيه لضرورات معينة ووفق لشروط مُحددة في القانون).

حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “إذ انتهى الحكم المطعون فيه صحيحاً إلى توافر شروط ومُقتضيات بيع المُستأجر للمتجر بالجدك، فإن الإجارة تبقى للمُشتري، ويكون له الوفاء بأجرة العين”. (الطعن رقم 248 لسنة 52 قضائية – جلسة 23/3/1989. المصدر: “مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار” – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 1285 – صـ 1379).

كما تواترت أحكام محكمة النقض على أن: “بيع الجدك الصادر من المُستأجر من شأنه أن ينقل حقوقه للمُتنازل إليه بما في ذلك عقد الإيجار ويصبح مُستأجراً مثله بموجب هذا البيع مما يترتب عليه وفقاً لقانون إيجار الأماكن المُنظم للعلاقة بين المُؤجرين والمُستأجرين أن لا يكون للمُؤجر حق إخراجه من العين المُؤجرة”. (الطعن رقم 84 لسنة 22 قضائية – جلسة 14/4/1955 مجموعة المكتب الفني – السنة 6 – صـ 990. المصدر: “مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار” – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 1282 – صـ 1378).

ومن ثم فإن عقد الإيجار الجديد المُحرر لمُشتري الجدك – كأصل عام – يتعين أن يكون بذات شروط وأحكام عقد الإيجار الأصلي، لا سيما من حيث: “المُدة” و “الأجرة” و “القانون الخاضع له” .

وقد طبقت هيئة الأوقاف المصرية هذا المبدأ الراسخ على واقعة الفتوى محل البحث الراهن، لكونها قد حررت عقد إيجار جديد لمشترين الجدك بذات شروط عقد الإيجار الأصلي، لا سيما من حيث المُدة لكونها جعلت العقد مُشاهرة (رغم أنه مُحرر في عام 2002)، وكذلك من حيث الأجرة لكونها ذكرت في العقد الجديد أن الأجرة الأساسية 12جنيه وطبقت عليها الزيادات القانونية المنصوص عليها في القوانين أرقام 136 لسنة 1981 و 6 لسنة 1997 و 14 لسنة 2001 (على الرغم من أن عقد الإيجار الجديد هذا مُحرر في عام 2002). وعليه فإن هذا العقد الجديد والمُحرر لمُشترين الجدك بذات شروط عقد الإيجار الأصلي يخضع لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية وآخرها القانون رقم 136 لسنة 1981 ولا يخضع لأحكام القانون المدني رغم أن هذا العقد مُحرر في عام 2002، وذلك للأسباب والأسانيد القانونية المُتقدم ذكرها.

لما كان ذلك، وكانت الفقرة “ب” من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المُؤجر والمُستأجر تنص على أنه: “لا يجوز للمُؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المُتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: … إذا لم يقم المُستأجر بالوفاء بالأجرة المُستحقة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد مُحضر …”. لذا يلزم تكليف المُستأجرين بالوفاء بالأجرة المُتأخرة عليه وانتظار مدة 15 يوماً فإذا لم يقوموا بالوفاء خلالها جاز للمُؤجر إقامة دعوى قضائية ضدهم بطلب إخلائهم من العين المؤجرة لعدم سدادهم الأجرة المُستحقة عليهم.

* هذا فيما يخص عقد الإيجار والأجرة المُتأخرة على المُستأجر، أما عن عقد بيع الجدك (وهو عقد رضائي الكتابة ليست ركناً فيه) وحصة الهيئة من حصيلة بيع الجدك هذا والتي تضمنها الشرط الإضافي المنصوص عليه في عقد الإيجار موضوع ملف الفتوى الماثل فهو عقد بيع يخضع لأحكام القانون المدني الذي تنص المادة 157 منه في فقرتها الأولى على أنه: “في العقود المُلزمة، للجانبين، إذا لم يوف أحد المُتعاقدين بالتزامه جاز للمُتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يُطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مُقتض”.

لما كان ذلك، وكان البند الإضافي المنصوص عليه في عقد الإيجار يقضي بأنه: “إذا حل قسط من الأقساط دون سداد تحل باقي الأقساط فوراً دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار”.

وكان من شروط صحة عقد بيع الجدك أن يقوم المشتري بسداد نسبة الـ 50% من ثمن البيع للمُؤجر، وهذا شرط جوهري من شروط صحة بيع الجدك وإذ تخلف يجوز للمؤجر طلب الإخلاء لعدم توافر شروط بيع الجدك. حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “بيع المُستأجر للمحل التجاري أو الصناعي الذي أنشأه بالعين المؤجرة ينطوي على تنازله عن حقه في إجارة العين وينفذ البيع بما تضمنه من تنازل عن الحق في الإيجار – في حق المؤجر – متى توافر في البيع شروطه التي تضمنتها المادة 594 من القانون المدني في فقرتها الثانية، وذلك من وقت إعلانه به أو من وقت قبوله له باعتباره حوالة حق بالنسبة إلى حقوق المستأجر وحوالة دين بالنسبة لالتزاماته، فإذا لم يتوافر للبيع شروطه المنصوص عليها في المادة سالفة الذكر كان للمؤجر الحق في طلب الإخلاء لحصول التنازل في حالة لا يجيزها القانون وفقاً لما تنص عليه المادة 31 فقرة ب من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 18 فقرة ج من القانون رقم 136 لسنة 1981”. (الطعن رقم 2004 لسنة 52 قضائية – جلسة 26/5/1988. المصدر: “مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين الإيجار” – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – المرجع السابق – القاعدة رقم 1296 – صـ 1387).

لذا يحق للهيئة إنذار الطرف الآخر المُتعاقدين معها بحلول باقي الأقساط كلها وبضرورة سدادها في موعد غايته 15 يوماً من تاريخ إعلانهم بهذا الإنذار بالإضافة إلى غرامة التأخير عن القسط الثالث وما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاء أو قضاءاً.

علماً بأن المحكمة الدستورية العليا قد قضت مُؤخراً بعدم دستورية البند “ح” من المادة الأولى من القانون رقم 308 لسنة 1955 في شأن الحجز الإداري المُعدل بالقانون رقم 44 لسنة 1958 فيما تضمنه من النص على جواز إتباع إجراءات الحجز الإداري عند عدم الوفاء بما يكون مُستحقاً لوزارة الأوقاف بصفتها ناظراً من إيجارات للأعيان التي تديرها الوزارة وذلك بالطعن رقم 104 لسنة 23 قضائية “دستورية” – بجلسة 9/1/2005. وبالتالي فلم يعد يجوز لهيئة الأوقاف المصرية توقيع الحجز الإداري استيفاءً لمستحقاتها.

لما كان ذلك، فإنه يحق للهيئة إنذار الطرف الآخر المُتعاقدين معها بحلول باقي الأقساط كلها وبضرورة سدادها في موعد غايته 15 يوماً من تاريخ إعلانهم بهذا الإنذار بالإضافة إلى غرامة التأخير عن القسط الثالث وما يُستجد منها حتى تاريخ السداد الفعلي رضاء أو قضاءاً، وإلا لجأت الهيئة إلى القضاء بطلب فسخ عقد الجدك أو عدم نفاذه في حقها مع إخلاء العين وتسليمها للهيئة.

ومن الأفضل أن يتم كل إنذار من الإنذارين سالفي الذكر، كلاً على حدة حتى لا يتذرع المُنذر إليهم ببطلان التكليف بالوفاء (للمطالبة بالأجرة المتأخرة) لاشتماله على أكثر من الأجرة المُستحقة (بالمطالبة بأقساط الجدك فيه).

وفي حالة تنفيذ الإنذارين وعدم استجابة المنذر إليهم تخطر إدارة قضايا الهيئة لاتخاذ شئونها وإقامة دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة ودعوى فسخ أو عدم نفاذ عقد الجدك في مواجهتها وسواء أتم ذلك بصحيفة واحدة أو اثنتين حسبما تراه إدارة القضايا على أن يتم تزويدها بكافة الأوراق والمستندات الضرورية لتأيد حق الهيئة في الدعاوى التي ستقام منها في هذا الصدد.

ثالثاً- الرأي:

* لكل ما تقدم، نرى إحالة الأوراق إلى إدارة قضايا الهيئة لإتباع الآتي:

1- توجيه تكليف بالوفاء (رسمي على يد محضر) إلى المُستأجرين الثلاثة بضرورة سداد الإيجار المُتأخر عليهم في موعد غايته 15 يوماً من تاريخ إعلانهم بالإنذار، وفي حالة عدم الاستجابة منهم في الموعد المحدد تتخذ إجراءات تقديم طلب للجان التوفيق في بعض المنازعات ومن ثم رفع دعوى قضائية بفسخ عقد إيجار العين المُؤجرة وبإخلاء المُستأجرين الثلاثة منها لعدم سدادهم الأجرة وتسليمها بالحالة التي كانت عليها لهيئة الأوقاف المصرية، مع المُطالبة بريع عين التداعي عن الفترة الغير مسدد عنها إيجار.

2- توجيه إنذار رسمي على يد محضر إلى المُستأجرين الثلاثة بضرورة سداد باقي قيمة الجدك كله موضوع عقد الإيجار المنوه عنه في موعد غايته 15 يوماً من تاريخ إعلانهم بالإنذار، وفي حالة عدم الاستجابة منهم في الموعد المحدد تتخذ إجراءات تقديم طلب للجان التوفيق في بعض المنازعات ومن ثم رفع دعوى قضائية بفسخ عقد بيع الجدك أو بعدم نفاذه في حق الهيئة مع إخلاء العين المؤجرة وتسليمها للهيئة بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد، مع المُطالبة بريع عين التداعي عن الفترة الغير مسدد عنها إيجار، وذلك كله طبقاً لما تراه إدارة القضايا بعد موافاتها بكافة المعلومات والمستندات.

ومن الأفضل أن يتم كل إنذار من الإنذارين سالفي الذكر، كلاً على حدة حتى لا يتذرع المُنذر إليهم ببطلان التكليف بالوفاء (المذكور في البند الأول) لاشتماله على أكثر من الأجرة المُستحقة (بالمطالبة بأقساط الجدك فيه).

ونرفع الأمر لسيادتكم للتفضل بالاعتماد أو التوجيه.

وتفضلوا سيادتكم بقبول فائق الاحترام والتقدير،،،

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .