صيغة ونموذج مذكرة دفاع في دعوى طلب امتداد عقد ايجار

صيغة ونموذج مذكرة دفاع في دعوى طلب امتداد عقد ايجار .

أولاً- الوقائع

تخلص وقائع الدعوى الماثلة في أن المدعية عقدت الخصومة فيها، بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة بتاريخ 24/2/2007، طلبت في ختامها الحكم لها بإثبات العلاقة الايجارية لوالدها مع شقيقته المستأجرة الأصلية المحرر باسمها عقد إيجار عين التداعي، ومن ثم الحكم بامتداد عقد إيجار عين التداعي للمدعية مع إثبات العلاقة الايجارية عن تلك العين بينها وبين المدعى عليهما بصفتيهما، مع إلزام المدعى عليهما بصفتيهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة، بحكم مشمول بالنفاذ المعجل.

وذلك على سند من القول بأنه في تاريخ أول أغسطس من عام 1958 استأجرت عمتها هي ووالدها ما هو شقة التداعي بمحافظة القاهرة نظير أجرة شهرية قدرها 9.808جم. إلا أنه تم تحرير عقد الإيجار باسم عمتها فقط وليس باسم والدها ولا بأسمائهما معاً. وقد توفي والد المدعية في غضون عام 1977، ثم توفيت من بعده المستأجرة الأصلية المحرر عقد الإيجار باسمها في غضون عام 1983. ومن ثم أقامت المدعية دعواها الماثلة في غضون عام 2007 (أي بعد ثلاثين عاماً على وفاة والدها) للحكم لها بطلباتها سالفة الذكر استناداً إلى نظرية المُساكنة.

ومن ثم تحدد لنظر الدعوى جلسة 22/3/2007 وبتلك الجلسة قررت عدالة المحكمة الموقرة حجز الدعوى للحكم لجلسة 26/4/2007 مع التصريح بمذكرات في أسبوع بالإيداع لمن يشاء.. ولما كان يهم المدعى عليه الثاني بصفته إيداع مذكرة بدفاعه، لذا فهو يتشرف بتقديم هذه المذكرة الماثلة في الأجل الذي حددته عدالة المحكمة الموقرة.

ثانياً- الدفاع

ندفع بعدم اختصاص عدالة المحكمة الموقرة “محلياً” بنظر الدعوى الماثلة:

تنص المادة 49 من قانون المرافعات على أن: “يكون الاختصاص (المحلي) للمحكمة التي يقع في دائرتها “موطن” المُدعى عليه، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. فإن لم يكن للمُدعى عليه موطن في الجمهورية يكون الاختصاص (المحلي) للمحكمة التي يقع في دائرتها “محل إقامته”. وإذا تعدد المدعى عليهم كان الاختصاص (المحلي) للمحكمة التي يقع في دائرتها موطن أحدهم”.

ففي حالة تعدد المُدعى عليهم، فإن الاختيار في ذلك يكون للمُدعي، شريطة توافر شروط أربعة، هي:

1- أن يكون التعدد المدعى عليهم تعدداً حقيقياً.

2- ألا ترفع الدعوى أمام محكمة الخصم الذي اختصم ليصدر الحكم في مواجهته أو لمجرد المثول في الدعوى.

3- أن تكون المحكمة التي ترفع إليها الدعوى، محكمة “موطن” أحد المدعى عليهم، وليست المحكمة المتفق عليها مع أحدهم دون الآخرين.

4- أن يكون من بين الطلبات الموجهة إلى المدعى عليهم ارتباط يبرر جمع الطلبات الموجهة لمدعى عليهم متعددين في دعوى واحدة.

وإذا رفعت الدعوى أمام محكمة لا يقع في دائرتها موطن أحد المدعى عليهم، وقبل أحدهم اختصاصها، فلا يسقط حق الباقين في الدفع بعدم الاختصاص. (راجع: “التعليق على قانون المرافعات” – للمستشار/ عز الدين الدناصوري وحامد عكاز – الجزء الأول – الطبعة الثامنة – صـ 394 وما بعدها).

هذا، ولم تعدل أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين، من أحكام الاختصاص القضائي بالمنازعات الايجارية، حيث نصت المادة الخامسة من القانون المذكور على أن: “تختص المحاكم العادية دون غيرها بالفصل في المنازعات التي تنشأ عن تطبيق أحكام هذا القانون”.

لما كان ما تقدم، وكان من المُقرر في قضاء النقض أن: “مفاد النص في المادة 194 و 55 و 49 من قانون المرافعات أن قاضى الأمور الوقتية المختص محلياً بإصدار الأمر هو قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة محلياً بنظر الدعوى، وهي محكمة موطن المدعى عليه، وعند تعدد المدعى عليهم يكون الاختصاص لأية محكمة يقع في دائرتها موطن أحدهم، ويشترط لتطبيق هذه القاعدة أن يكون تعدد المدعى عليهم حقيقياً لا صورياً”. (نقض مدني في الطعن رقم 1914 لسنة 50 قضائية – جلسة 12/3/1985 مجموعة المكتب الفني – السنة 36 – صـ 380 – فقرة 4).

وكذلك فقد تواترت أحكام محكمة النقض على أنه: “لما كان النص في الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانون المرافعات على أن “وإذا تعدد المدعى عليهم كان الاختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها موطن أحدهم” قد ورد في عبارة عامة مطلقة بحيث يتسع لكافة المدعى عليهم المتعددين في الخصومة تعدداً حقيقياً، والمقصود بهم هؤلاء الذين وجهت إليهم طلبات في الدعوى لا أولئك الذين اختصموا ليصدر الحكم في مواجهتهم أو لمجرد المثول فيها”. (نقض مدني في الطعن رقم 1697 لسنة 55 قضائية – جلسة 23/2/1989 مجموعة المكتب الفني – السنة 40 – صـ 593 – فقرة 1).

كما قضت محكمة النقض بأنه: “إذ كان البين من الأوراق أن الطاعن لم يمثل في الخصومة أمام محكمة أول درجة وقد تمسك بصحيفة الاستئناف بعدم اختصاص تلك المحكمة محلياً بنظر الدعوى، وإذ كان للمدعي في حالة تعدد المدعى عليهم أن يرفع الدعوى أمام المحكمة التي يقع في دائرتها موطن أحدهم عملا بالفقرة الأخيرة من المادة 49 من قانون المرافعات، ويشترط لذلك أن يكون التعدد حقيقياً لا صورياً وأن يكون المدعى عليهم متساوين في قوة الالتزام”. (نقض مدني في الطعن رقم 2717 لسنة 61 قضائية – جلسة 20/5/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 705 – فقرة 2).

لما كان ذلك، وبفرض أن السيد وزير الأوقاف بصفته (المدعى عليه الأول) هو الذي وقع عقد الإيجار الأصلي في غضون عام 1958، إلا أنه وبعد إنشاء هيئة الأوقاف المصرية بموجب القانون رقم 80 لسنة 1971 فقد حلت هيئة الأوقاف المصرية محل وزارة الأوقاف فيما يختص بإدارة واستثمار والتصرف في الأعيان الموقوفة على أسس اقتصادية بما ينمي أموال الوقف باعتبارها أموالاً خاصة (المادة الخامسة من القانون رقم 80 لسنة 1971 بإنشاء هيئة الأوقاف المصرية)، ومن ثم أضحت هيئة الأوقاف هي المختصة بالمنازعات الايجارية وليست وزارة الأوقاف، ويضحى معه اختصام وزير الأوقاف في الدعوى الماثلة هو في حقيقته اختصام في المواجهة أو فقط ليمثل في الدعوى بينما الخصم الحقيقي فيها هو هيئة الأوقاف المصرية والذي يقع مركز إدارتها الرئيسي في ميدان الدقي بالجيزة، ومن ثم يحق معه لهيئة الأوقاف المصرية – والحال كذلك – الدفع بعدم اختصاص عدالة المحكمة الموقرة “محلياً” بنظر الدعوى الماثلة وطلب إحالتها بحالتها لمحكمة جنوب الجيزة الابتدائية لنظرها للاختصاص، ويكون هذا الدفع قد جاء على سند صحيح من القانون خليقاً بالقبول والقضاء به، وهو ما تتمسك به هيئة الأوقاف المصرية (المدعى عليها الثانية) على سبيل الجزم واليقين.

ندفع بعدم قبول الدعوى لرفعها بغير الطريق الذي رسمه القانون:

تنص المادة الأولى من القانون رقم 7 لسنة 2000 بإنشاء لجان التوفيق في بعض المُنازعات التي تكون الوزارات والأشخاص الاعتبارية العامة طرفاً فيها على أن: “تُنشأ في كل وزارة ومُحافظة وهيئة عامة وغيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة لجنة أو أكثر للتوفيق في المُنازعات المدنية والتجارية والإدارية التي تنشأ بين هذه الجهات وبين العاملين بها أو بينها وبين الأفراد أو الأشخاص الاعتبارية الخاصة”.

كما تنص المادة 11 من ذات القانون على أنه: “عدا المسائل التي يختص بها القضاء المُستعجل ومُنازعات التنفيذ والطلبات الخاصة بالأوامر على العرائض والطلبات الخاصة بأوامر الأداء وطلبات إلغاء القرارات الإدارية المُقترنة بطلبات وقف التنفيذ لا تُقبل الدعوى التي تُرفع ابتداء إلى المحاكم بشأن المُنازعات الخاضعة لأحكام هذا القانون إلا بعد تقديم طلب التوفيق إلى اللجنة المُختصة وفوات الميعاد المُقرر لإصدار التوصية أو الميعاد المُقرر لعرضها دون قبول وفقاً لحكم المادة السابقة”.

كما تنص المادة 14 من ذات القانون على أن: “يُنشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويُعمل به اعتباراً من أول أكتوبر سنة 2000”.

وكذلك تنص المادة الثانية من قرار وزير العدل رقم 4213 لسنة 2000 بتنظيم العمل في لجان التوفيق في المُنازعات وأماناتها الفنية على أن: “تختص اللجان المُشار إليها بالمادة السابقة بالتوفيق في المُنازعات المدنية والتجارية والإدارية التي تنشأ بين الجهة المُنشأة فيها اللجنة وبين العاملين بها أو بينها وبين الأفراد والأشخاص الاعتبارية الخاصة وذلك فيما عدا المُنازعات الآتية:-

– المُنازعات التي تكون وزارة الدفاع والإنتاج الحربي أو أي من أجهزتها طرفاً فيها.

– المُنازعات المُتعلقة بالحقوق العينية العقارية.

– المُنازعات التي يُوجب القانون فضها أو تسويتها أو نظر التظلُمات المُتعلقة بها عن طريق لجان قضائية أو إدارية.

– المُنازعات التي يتفق الأطراف على فضها عن طريق هيئات التحكيم.

– المُنازعات التي تُقرر لها القوانين أنظمة خاصة بها تنفرد بالاختصاص بنظرها”.

وحيث أن مفاد ما تقدم، أن المُشرع رغبةً منه في تيسير إجراءات التقاضي وعدم إطالة أمد التقاضي في المحاكم قد قام بإنشاء لجان في كل وزارة أو مُحافظة أو هيئة عامة أو غيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة لتختص بالتوفيق في المُنازعات المدنية والتجارية والإدارية التي تنشأ بين الجهة المُنشأ فيها اللجنة وبين العاملين بها أو بينها وبين الأفراد والأشخاص الاعتبارية الخاصة، وأوجب المشرع بالنسبة للمُنازعات الخاضعة لأحكام هذا القانون عدم رفع الدعوى ابتداء إلى المحاكم إلا بعد تقديم طلب التوفيق إلى اللجنة المُختصة وفوات الميعاد المُقرر لإصدار التوصية أو الميعاد المُقرر لعرضها دون قبول، ورتب المشرع على رفع الدعوى ابتداء إلى المحاكم دون اتخاذ الإجراءات سالفة الذكر، عدم قبول الدعوى.

لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن الدعوى الماثلة من الدعاوى التي تخضع لأحكام القانون رقم 7 لسنة 2000 حيث أنها رُفِعَت ضد هيئة عامة في تاريخ لاحق لتاريخ العمل بالقانون سالف الذكر والساري اعتباراً من 1/10/2000، كما أن الدعوى الماثلة ليست من المُنازعات المُستثناة من الخضوع لأحكامه، كما أن الثابت أن الدعوى الماثلة قد رُفِعَت ابتداء أمام عدالة المحكمة دون إتباع الإجراءات المُحددة في المادة 11 من القانون رقم 7 لسنة 2000 وهي تقديم طلب التوفيق إلى اللجنة المُختصة وفوات الميعاد المُقرر لإصدار التوصية أو الميعاد المُقرر لعرضها دون قبول، فمن ثم تعين القضاء بعدم قبولها لرفعها بغير الطريق الذي رسمه القانون.

علماً بأن عدم قبول الدعوى لرفعها بغير الطريق الذي رسمه القانون من النظام العام، ذلك أن هذا الدفع يتعلق بإجراءات التقاضي وهي من النظام العام ويترتب على ذلك أنه إذا ما رُفِعَت الدعوى ابتداءً أمام المحكمة المُختصة وكانت من المُنازعات الخاضعة لأحكام القانون رقم 7 لسنة 2000 أو رُفِعَت دون مُراعاة المواعيد والإجراءات المنصوص عليها بالمادتين العاشرة والحادية عشرة كان على المحكمة أن تقضي بعدم قبول الدعوى لرفعها بغير الطريق الذي رسمه القانون من تلقاء نفسها دون حاجة إلى دفع أو طلب من الخصوم. كما يجوز للخصوم ولكل ذي مصلحة أن يتمسك بالدفع، كما يجوز إبداؤه في أية حالة كانت عليها الدعوى ولو لأول مرة أمام محكمة النقض، كما أنه لا يجوز الاتفاق بين الخصوم على رفع المُنازعة الخاضعة لأحكام القانون رقم 7 لسنة 2000 أمام المحكمة المُختصة مُباشرة دون اللجوء إلى لجان التوفيق وكل اتفاق من هذا القبيل يُعد باطلاً لمُخالفته لقواعد القانون الآمرة التي لا يجوز الاتفاق على مًُخالفتها. (المرجع: “قانون لجان التوفيق في بعض مُنازعات الدولة” – للمُستشار/ عبد الرحيم على محمد – الطبعة الأولى عام 2000 القاهرة – بند 330 – صـ 240 ، 241).

ومما هو جدير بالذكر أن محكمة النقض قضت في الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها بغير الطريق الذي رسمه القانون رقم 79 لسنة 1975 الخاص بالتأمين الاجتماعي بأن: “الدفع بعدم قبول الدعوى لعدم مُراعاة الإجراءات والمواعيد المنصوص عليها في قانون التأمين الاجتماعي يُعد مطروحاً على محكمة الموضوع ولو لم يُدفع به أمامها، وعلة ذلك هي تعلقه بالنظام العام فلا يسقط الحق في التمسك به ويتعين على المحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها”. (نقض مدني في الطعن رقم 5024 لسنة 61 قضائية – جلسة 1/3/1998. والطعن رقم 2247 لسنة 51 قضائية – جلسة 3/3/1985. ومُشار إليهما في مرجع: “قانون لجان التوفيق في بعض مُنازعات الدولة” – المرجع السابق – نفس الموضع).

ومن جماع ما تقدم، يتضح لعدالة المحكمة أن الدفع بعدم قبول الدعوى الماثلة لرفعها بغير الطريق الذي رسمه القانون رقم 7 لسنة 2000 بشأن لجان التوفيق في بعض المنازعات، قد صادف حقيقة الواقع وصحيح القانون جديراً بالقبول والقضاء به، وهو ما تتمسك به هيئة الأوقاف المصرية (المدعى عليها الثانية) على سبيل الجزم واليقين.

نجحد كافة الصور الضوئية المقدمة من المدعية:

قدمت المدعية صوراً ضوئية لمستنداتها بحوافظ مستنداتها المقدمة في الدعوى الماثلة، وهيئة الأوقاف المصرية (المُدعى عليها الثانية) تتمسك بجحد كافة الصور الضوئية المُقدمة من المدعية في الدعوى الماثلة.

لما كان ذلك، وكان من المقرر في قضاء النقض أنه: “لا حجية لصور الأوراق في الإثبات إلا بمقدار ما تهدى إلى الأصل إذا كان موجوداً فيرجع إليه كدليل في الإثبات. أما إذا كان الأصل غير موجود فلا سبيل للاحتجاج بالصورة إذا أنكرها الخصم ومن ثم لا تثريب على محكمة الموضوع بدرجتيها إن هي التفتت بالتالي عن صورة الورقة المقدمة من الطاعن ولا عليها إن هي لم تُجر تحقيقاً في هذا الشأن ولم ترد على ما أبداه من دفاع”. (نقض مدني في الطعون أرقام 407 لسنة 49 قضائية – جلسة 19/12/1982. والطعنان رقما 598 و 55 لسنة 50 قضائية – جلسة 28/2/1984. والطعن رقم 687 لسنة 43 قضائية – جلسة 24/1/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – صـ 279).

كما أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: “القانون لم يشترط طريقاً مُعيناً يتعين على من يُنكر التوقيع على المُحرر العرفي إتباعه إذ يكفي إبداء الدفع بالإنكار صراحةً حتى تسقط عن المُحرر حجيته في الإثبات إعمالاً لنص المادة 14 من قانون الإثبات”. (نقض مدني في الطعن رقم 1314 لسنة 49 قضائية – جلسة 19/5/1980).

وهدياً بما تقدم، ولما كان المُدعية قد جاءت مُستندات دعواها الماثلة خالية من أصولها وكانت هيئة الأوقاف المصرية (المُدعى عليها الثانية) قد جحدت تلك الصور الضوئية المُقدمة منها، الأمر الذي يُفقدها حُجيتها في الإثبات بما تكون معه المُدعية قد أخفقت في إثبات دعواها في هذه الحالة.

ندفع بسقوط حق المدعية في الدعوى بالتقادم الطويل:

لما كان هناك تمييز بين الحق الموضوعي وبين الحق في الدعوى. وكلاهما يسقط بالتقادم وهو يسري من وقت نشوء الحق في الدعوى، فالتقادم لا يسري إلا من وقت استحقاق الدين وعدم المُطالبة به (فيكون التقادم جزاء إهمال الدائن في عدم المُطالبة بالدين خلال مدة التقادم). فإذا اكتملت مُدة التقادم، وتمسك المدين بالتقادم، فإنه بمُجرد حدوث ذلك يسقط الدين وتوابعه. والأصل أنه يجب على المدين التمسك بالدفع بالتقادم، حيث أن المحكمة لا تقضي به من تلقاء نفسها. كما أن العمل قد جرى في مثل هذه الأحوال على أن تصدر الأحكام، عند تمسك الدائن المُدعى عليه بالتقادم، بـ: “سقوط حق المُدعي في الدعوى بالتقادم”.

لما كان ما تقدم، وكانت الالتزامات تتقادم بانقضاء خمس عشرة سنة، ولما كان الالتزام هو المُقابل للحق، فهما وجهان لعملة واحدة أو اسمان لمُسمى واحد، فالرابطة القانونية إذا نظرنا إليها من جانب المدين فهي “التزام” عليه، وإذا نظرنا إليها من جانب الدائن فهي “حق” له. فالالتزام والحق شئ واحد. والنص على أن الالتزامات تتقادم بـ 15 سنة، يعني أيضاً أن الحقوق تتقادم بـ 15 سنة، وسواء في ذلك جميع الحقوق (إلا ما استثني بنص خاص) بما في ذلك الحق في رفع الدعوى (وهو يختلف عن الحق الموضوعي المُطالب به). على أن هناك حقوقاً غير قابلة للتقادم، وهي الحقوق التي لا يُجيز النظام العام التعامل فيها، وهي تلك الحقوق التي لا يُجيز القانون أن تكون محلاً للحقوق المالية (المادة 81 من القانون المدني)، كالحقوق المتعلقة بالحالة المدنية (إلا ما تفرع عنها من حقوق مالية)، والحقوق المتعلقة بالاسم. فمثلاً الحق في النسب لا يسقط بالتقادم، ولكن يسقط بالتقادم ما ترتب على النسب من حقوق مالية كنفقة متجمدة ونصيب الوارث في التركة. (المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – لعبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الثالث: “نظرية الالتزام بوجه عام – الأوصاف والحوالة والانقضاء” – طبعة 1958 القاهرة – بند 596 وما بعدها – صـ 1006 وما بعدها).

وحيث تنص المادة 385 من القانون المدني على أنه: “يتقادم الالتزام بانقضاء خمس عشرة سنة …”.

كما تنص الفقرة الأولى من المادة 386 مدني على أن: “يترتب على التقادم انقضاء الالتزام”.

كما تنص الفقرة الثانية من المادة 387 مدني على أن: “يجوز التمسك بالتقادم في أية حالة كانت عليها الدعوى ولو أمام محكمة الاستئناف”. فإن فات المُدعى عليه الدفع بالتقادم أمام محكمة أول درجة، سواء لأنه كان يجهله أو كان يعلمه ولكنه لم يتمكن من إبدائه قبل إقفال باب المرافعة لسهو أو لتعذر الحصول على الأدلة المثبتة لوقوع التقادم أو لغير ذلك من الأسباب، فإنه يستطيع أن يدفع بالتقادم لأول مرة أمام المحكمة الاستئنافية، وفي أي حالة تكون عليها الدعوى. (المرجع: “الوسيط في شرح القانون المدني” – للدكتور/ عبد الرزاق أحمد السنهوري – الجزء الثالث: “نظرية الالتزام بوجه عام – الأوصاف والحوالة والانقضاء” – طبعة 1958 القاهرة – بند 652 – صـ 1139).

وتضع الفقرة الأولى من المادة 381 من القانون المدني القاعدة العامة في تحديد مبدأ سريان التقادم، حيث نصت على أنه: “لا يبدأ سريان التقادم من فيما لم يرد فيه نص خاص إلا من اليوم الذي يصبح فيه الدين مُستحق الأداء”. فالقاعدة إذن أن يبدأ سريان التقادم من وقت استحقاق الدين.

وإذا سقط الدين بالتقادم، سقط بأثر رجعي، واستند سقوطه إلى الوقت الذي بدأ فيه سريان التقادم، لا إلى الوقت الذي اكتملت فيه مدة التقادم. ولما كان الدين ينقضي بأثر رجعي من وقت مبدأ سريان التقادم، فإنه يعتبر غير موجود خلال مدة سريان التقادم. (المرجع السابق – بند 668 – صـ 1158).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أنه: “إذ كانت المادة 385 من القانون المدني فيما تنص عليه فقرتها الثانية من تقادم الدين بخمس عشرة سنة إذا صدر به حكم حائز لقوة الأمر المقضي تستبدل التقادم الطويل بالتقادم القصير متى عززه حكم يُثبته ويكون له من قوة الأمر المقضي فيه ما يحصنه، وكان الحكم بالتعويض المؤقت – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – وأن لم يُحدد الضرر في مداه يعرُض للمسئولية التقصيرية بما يُثبتها ولدين التعويض بما يُرسيه غير مُعين المقدار مما يرتبط بالمنطوق أوثق ارتباط فتمتد إليه قوة الأمر المقضي، ومتى توافرت لأصل الدين هذه القوة فهي بظاهر النص حسبه في استبدال التقادم الطويل بتقادمه القصير ولو لم يكن قابلاً بعد للتنفيذ الجبري، ولا يسوغ أن يُقصر الدين الذي أرساه الحكم على ما جرى به المنطوق رمزاً له ودلاله عليه، بل يمتد إلى كل ما يتسع له محله من عناصر تقديره ولو بدعوى لاحقه لا يرفعها المضرور بدين غير الدين بل يرفعها بذات الدين يستكمله بتعيين مقداره، فهي بهذه المثابة فرع من أصل تخضع له وتتقادم بما يتقادم به ومدته خمس عشرة سنة”. (نقض مدني في الطعون أرقام 120 لسنة 43 قضائية – جلسة 9/12/1982. ونقض مدني في الطعن رقم 1552 لسنة 49 قضائية – جلسة 30/3/1983. ونقض مدني في الطعن رقم 1519 لسنة 49 قضائية – جلسة 5/5/1983).

وهدياً بما تقدم، وكان الثابت بالأوراق، وبإقرار المدعية نفسها في صحيفة دعواها أن والدها الذي تطالب بإثبات العلاقة الايجارية بينه وبين المدعى عليه الثاني بصفته (ومن ثم امتداد تلك العلاقة إليها بوفاتها)، قد ثبتت وفاته في غضون عام 1977 إلا أن المدعية لم ترفع دعواها الماثلة إلا في غضون عام 2007 أي بعد ما يقرب من ثلاثين سنة (وهي ضعف مدة التقادم البالغة 15 سنة)، فيحق لهيئة الأوقاف المصرية – والحال كذلك – الدفع بسقوط الحق في الدعوى الماثلة بالتقادم، ويكون هذا الدفع قد جاء على سند صحيح من القانون جديراً بالقبول والقضاء به، وهو ما تتمسك به هيئة الأوقاف المصرية (المدعى عليها الثانية) على سبيل الجزم واليقين.

5- نطلب رفض الدعوى:

لما كانت طلبات المدعية في الدعوى الماثلة تتضمن إثبات العلاقة الايجارية بين والدها (شقيق المستأجرة الأصلية) وبين هيئة الأوقاف المصرية (التي حلت محل وزارة الأوقاف)، ومن ثم امتداد عقد الإيجار إليها من والدها، ولما كان الثابت بالأوراق، وبإقرار المدعية نفسها في صحيفة افتتاح الدعوى أن والد المدعية قد توفي قبل وفاة المستأجرة الأصلية، فمن ثم فلا يجوز لأبنته (المدعية) المطالبة بأية حقوق له في وقت كانت المستأجرة الأصلية موجودة فيه وقائمة بجميع التزاماتها التعاقدية بموجب عقد الإيجار.

حيث أنه المُقرر في قضاء محكمة النقض أن: “مؤدى نص المادة 152 من القانون المدني على أن “لا يرتب العقد التزاماً في ذمة الغير ولكن يجوز أن يكسبه حقوقاً” في ضوء ما جاء بالأعمال التحضيرية، وما نصت عليه المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 المقابلة لنص المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 أن الالتزامات الناشئة عن العقود عامة بما في ذلك عقد الإيجار لا تقع إلا على عاتق طرفيه، وإن كان لهما باتفاقهما أن يرتبا حقوقاً للغير، ومن طبيعة عقد إيجار المساكن أنه عائلي وجماعي لا يتعاقد فيه المستأجر ليسكن بمفرده بل ليعيش معه أفراد أسرته أو غيرهم ممن يترائى له إسكانهم، إما على سبيل التسامح المحض أو وفاء لالتزامات مصدرها علاقة أخرى غير الإيجار كالتزام الزوج بسكنى زوجته والأب لصغاره، والمخدوم بسكنى خدمه، وإما لحاجة الصغير الذي امتد له العقد أو المرأة للحماية والرعاية من أحد ذويها، فهؤلاء وغيرهم ليسوا مستأجرين أصليين، ولا يعد المستأجر نائباً عنهم، وإن كان لهم حق الانتفاع بالعين تبعاً لقيام حق المستأجر، وتعتبر إقامتهم في العين من قبيل استعمال المستأجر فلا يستطيعون مزاحمته فيها استناداً لعقد الإيجار، ويستقل المستأجر وحده بوضع ضوابط علاقته بالمؤجر”. (نقض مدني في الطعن رقم 8797 لسنة 66 قضائية – جلسة 23/6/2003).

ومفاد ذلك، أنه ما دام المستأجر الأصلي ما زال موجوداً ومتمسكاً بعقد الإيجار ولم يترك العين المؤجرة أو يتخلى عنها، فلا يحق للمقيمين معه مطالبة المؤجر بأي حق متولد عن عقد الإيجار، لكونهم ليسوا مستأجرين أصليين وأن إقامتهم في العين المؤجرة هي من قبيل استعمال المستأجر الأصلي بتلك العين فلا يجوز لهم مزاحمة المستأجر الأصلي في ذلك الحق استناداً لعقد الإيجار، حيث يستقل المستأجر وحده بوضع ضوابط علاقته بالمؤجر.

فضلاً عن أنه بالنسبة لنظرية المساكنة التي تستند إليها المدعية في دعواها الماثلة، فإن هذه النظرية قد بطل الأخذ بها وعفا عليها الزمن منذ زمن طويل، كما أن محكمة النقض قد طرحت جانبا نظرية المُساكنة والنيابة المفترضة هذه ورفضت الأخذ بها أو التسليم بصحتها استنادا إلى عدة أسباب قانونية ، نذكر منها ما يلي:

1- أنه من المبادئ القانونية العامة والسائدة والمُسلم بها قانوناً وفقهاً وقضاءاً: “مبدأ نسبية أثر العقد” الذي صاغته المادة 149 من القانون المدني بقولها: “ينصرف أثر العقد إلى المتعاقدين والخلف العام، دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالميراث، ما لم يتبين من العقد أو من طبيعة التعامل أو من نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف إلى الخلف العام”.

2- وإن تمتع المُساكنين (مع المُستأجر الأصلي) بالإقامة في العين المُؤجرة ترجع إلى قيام المُستأجر الأصلي بالتزامات وواجبات أدبية ذات طابع خاص وقابلة للتغيير والتبديل والتعديل ومتعلقة بالمُستأجر الأصلي ولا شأن للمالك المُؤجر بها.

3- إن مسالة كيفية استعمال المُستأجر لمنفعة العين المُؤجرة، هي مسألة عارضة لا تبرر فكرة المجاز القانوني التي تبنى عليها نظرية المُساكنة والنيابة المُفترضة.

وعلى هذا تواترت أحكام محكمة النقض على رفض الأخذ بنظرية المُساكنة والنيابة المُفترضة، حيث قضت محكمة النقض في العديد من أحكامها بأن: ” لعقد الإيجار طابع عائلي وجماعي، لا يتعاقد فيه المُستأجر ليسكن بمفرده، بل ليعيش معه أفراد أسرته ومن يتراءى له إيواءهم. وقد استهدفت التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن حماية شاغل العين المؤجرة من عسف المؤجر وتمكينه والمقيمين معه من إقامة مستقرة في السكن أبان أزمة الإسكان، وجعلت عقود إيجار تلك الأماكن ممتدة تلقائياً وبحكم القانون إلى غير مُدة محددة طالما بقيت تلك التشريعات التي أملتها اعتبارات النظام العام، بحيث لا يجوز إخراج المقيمين إقامة مستديمة مع المستأجر بغير إرادتهم إلا بسبب من الأسباب التي حددتها تلك التشريعات على سبيل الحصر، إلا أن ذلك لا ينفي نسبية أثر عقد الإيجار من حيث الأشخاص، فلا يلتزم به غير عاقديه الأصليين اللذين يأتمران بقانون العقد، ومن حيث المضمون فلا يلزم العقد بما تضمنه من التزام، طالما بقي المستأجر الأصلي على قيد الحياة يسكن العين المُؤجرة، لم يبرحها إلى مسكن آخر، ولم ينسب إليه أنه تنازل عن حقه في الإيجار أو أجره من الباطن خلافاً لما يفرضه عليه القانون. ويؤيد هذا النظر الذي لم يرد به نص صريح في القانون رقم 121 لسنة 1947 أن المشرع في المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 19690 ثم في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 عني بتعيين المستفيد من مزية الامتداد القانوني بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين، بما يشير إلى أن المقيمين مع المستأجر الأصلي لا تترتب في ذمتهم التزامات قبل المؤجر خلال فترة مشاركتهم المستأجر الأصلي في السكن. ويبقى المستأجر الأصلي هو الطرف الأصيل والوحيد في التعامل مع المؤجر، ولا يسوغ القول بأن المقيمين مع المستأجر الأصلي يعتبرون مستأجرين أصليين أخذاً بأحكام النيابة المفترضة، وانحرافاً عن المبادئ العامة في نسبية أثر العقد حين يقوم بإرادة النائب وينصرف أثره إلى الأصيل، لأن هؤلاء ليسوا طبقاً للقانون أطرافاً في عقد الإيجار ولا تربطهم بالمؤجر أية علاقات تعاقدية مباشرة أو غير مباشرة، سواء كانت إقامتهم في بداية الإيجار أو بعده، وإنما تمتعهم بالإقامة في العين قياماً من المستأجر الأصلي بالتزامات وواجبات أدبية ذات طابع خاص قابلة للتعديل والتغيير متعلقة به هو ولا شأن لها بالمؤجر، وكيفية استعمال المستأجر لمنفعة المسكن مسألة عارضة لا تبرر فكرة المجاز القانوني على أساس النيابة الضمنية”. (نقض مدني الطعن رقم 320 لسنة 44 قضائية – جلسة 29/3/1978. مشار إليه في مرجع: “شرح قانون إيجار الأماكن” – للدكتور/ سليمان مرقس – الجزء الأول – طبعة 1990 القاهرة – بند 170 – صـ 829 ، 830).

وعلى هذا المبدأ العام المستقر تواترت أحكام النقض، ونذكر من بين تلك الأحكام ما يلي:

– “إن رب الأسرة المُستأجر للسكن – اعتباره دون أفراد أسرته المُقيمين معه منذ بداية الإيجار أو بعده الطرف الأصيل في عقد الإيجار – عدم اعتباره نائباً عنهم، لا محل لإعمال النيابة الضمنية أو الاشتراط لمصلحة الغير – وجود زوجة المستأجر معه لا يجعل منها مستأجراً. ورتبت المحكمة على ذلك أن اختصام زوجة المستأجر معه في دعوى الإخلاء المرفوعة ضده غير جائز”. (نقض مدني في الطعن رقم 1338 لسنة 57 قضائية – جلسة 26/2/1988. مشار إليه في المرجع السابق – هامش 45 مكرر – صـ 831).

– “عقد إيجار المسكن – نسبي الأثر بين عاقديه – المقيمون مع المستأجر من أفراد أسرته – عدم اعتبارهم مستأجرين أصليين ولو كانت مساكنتهم معاصرة لاستئجار المسكن – لا محل لإعمال النيابة المفترضة”. (نقض مدني في الطعن رقم 1463 لسنة 51 قضائية – جلسة 13/3/1988. والطعن رقم 896 لسنة 51 قضائية – جلسة 27/3/1981. مشار إليه في المرجع السابق – نفس الموضع).

– “إقامة الزوج مع زوجته في مسكن والدتها منذ بدء الإيجار لا تكسبه حقاً في البقاء بالعين المؤجرة رغم إرادة والدتها المستأجرة الأصلية، إذ أن زوجته ابنة المستأجرة الأصلية لا تعتبر هي ذاتها مستأجرة أصلية”. (نقض مدني في الطعن رقم 1895 لسنة 51 قضائية – جلسة 13/2/1989. مشار إليه في المرجع السابق – نفس الموضع).

– كذلك قضت محكمة النقض بعدم أحقية زوجة المستأجر الأصلي التي طلقت منه في البقاء في العين المؤجرة إليه باسمه، بانية قضاءها على أن زوجة المستأجر لا تعتبر مستأجرة أصلية مثله من طريق نيابته الضمنية عنها في إبرام عقد الإيجار. (نقض مدني في الطعن رقم 396 لسنة 46 قضائية – جلسة 26/3/1980. مشار إليه في المرجع السابق – صـ 833).

وفوق كل ذلك، فقد وقع المُستأجر الأصلي علي عقد إيجار عين التداعي والذي تضمن البند الأربعون منه (والمعنون باسم “شروط إضافية”) في الفقرة 2 من هذا البند شرطاً يقضي بأنه: “ليس للمُستأجر الحق في التنازل عن الشقة المُؤجرة أو تأجيرها كلها أو جزء منها من الباطن أو إِشراك غيره في السكن بمقابل أو غير مقابل، وإذا خالف ذلك فيُعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه بلا حاجة إلى تنبيه أو إنذار ويكون وضع يده مغتصباً ومن حق الوزارة طرده بحكم من قاضي الأمور المستعجلة”. وقد وافق المُستأجر الأصلي على هذا العقد بكل بنوده ووقع على ذلك، بما في ذلك شرط عدم إشراك غيره معه في سكن العين المؤجرة، فهل يستساغ القول بعد ذلك بضرورة الأخذ بنظرية النيابة المفترضة؟!! أين إذن تذهب القواعد العامة في القانون المدني (الذي هو الشريعة العامة لجميع المعاملات) والتي تنص في المادة 147 منه على أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين؟!! علماً بأن هذه مسألة قانونية محضة لعدالة المحكمة القول الفصل فيها ولا شأن للخبير الفني بتلك المسألة وقوله فيها لا يعول عليه، فضلاً عن عدالة المحكمة هي الخبير الأعلى وقول الخبير المُنتدب في الدعوى لا يقيدها ولا يلزمها بأي شئ.

ثالثاً- الطلبات

لكل ما تقدم، ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أرشد وأصوب، تلتمس هيئة الأوقاف المصرية (المدعى عليها الثانية) الحكم لها في الدعوى الماثلة بما يلي:

أولاً- وبصفة أصلية: بعدم اختصاص المحكمة محلياً بنظر الدعوى، وإحالتها بحالتها لمحكمة جنوب الجيزة الابتدائية.

ثانياً- وبصفة احتياطية: بعدم قبول الدعوى لرفعها بغير الطريق الذي رسمه القانون.

ثالثاً- وعلى سبيل الاحتياط الكلي: وعلى الترتيب التالي:

1- بسقوط حق المدعية في الدعوى بالتقادم.

2- برفض الدعوى.

وفي جميع الأحوال: إلزام المدعية بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مع حفظ كافة حقوق الأوقاف الأخرى أياً كانت،،،

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .