السؤال
توفي مستأجر بعقد محدد المده وكتبت في الملاحظات يجدد العقد لمدد أخرى طوال حياة المستأجر ورفضت زوجته ترك المكتب بعد الوفاه ماهو الحل
الإجابة
رأيى الشخصى
حكام عقـد الإيجار في ظل القانون رقم 4 لسنة 1996م
* أي في ظل قواعد وأحكام القانون المدني
عقد رضائي ملزم لجـانبين هما ( المؤجر والمستأجر) بمقتضاه يلتزم المؤجر بأن يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة كالتزام أساسي ،في حين يلتزم المستأجر بأداء القيمة الايجارية وتسليم العين المؤجرة في نهاية مدة العقد كالتزامات أساسية وجوهرية ، وتعدد الالتزامات وتداولها بين طرفي عقد الإيجار هو أساس هذا الفصل من الكتاب ، وبصورة أكثر عملية ان الغرض من هذا الفصل هو بيان كيف نتعاقد تعاقد صحيح في ظل قواعد وأحكام القانون المدني.
ونري دراسة الأركان الأساسية لعقد الإيجار في صورة بنود … هي البنود الأساسية لعقد الإيجار الذي يحرر في ظل قواعد وأحكام القانون المدني ، ولا خلاف في أهمية بيان هذه البنود باعتبارها الترجمة الفعلية لكيفية التعاقد القانوني الصحيح.
البيان الأول لعقد الإيجار .. أسم المؤجر والمستأجر وصفاتهم وجنسيتهم
بيان أسماء المؤجر والمستأجر .
المؤجر والمستأجر هما أطراف عقد الإيجار ، لذا يلزم بيان أسم كل منهما بصلب عقد الإيجار بصورة نافية للجهالة ، ويتم إثبات أسم المؤجر والمستأجر من واقع دلالات الشخصية التي يحملونها ( بطاقة – جواز سفر ) ويفضل إضافة أسم الشهرة لأي منهما إن وجد … ويتصور تعدد أشخاص المستأجرين بالعقد الواحد كما يتصور تعدد أشخاص المؤجرين ، كما في حالة الملكية الشائعة أو تعدد الملاك وكما في حالة تحرير عقد إيجار باسم الزوج والزوجة معا ، وفى هذه الحالة يلزم بيان أسماء كل المؤجرين وكل المستأجرين إذ أن الالتزامات المتبادلة في عقد الإيجار تنصرف إليهم جميعا وكما تدون أسماء جميع المؤجرين أو المستأجرين يلزم أن يكون لهم جميعا توقيعات على عقد الإيجار ، آيا كانت صورة أو طريقة التوقيع ( التوقيع بالإمضاء – التوقيع بالبصمة – التوقيع بالختم ) فالتوقيع يفيد نسبة العقد إلى من وقع عليه والتزامه بما ورد به وتتجلي الأهمية القانونية والعلمية لبيان أسم المؤجر والمستأجر في أن عقد الإيجار أحد عقود المعارضات الذي يلتزم بمقتضاه المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين في حين يلتزم المستأجر بأداء القيمة الايجارية ( كالتزامات أساسية ) فكلاهما يعطى مقابلا لما يأخذ ، ومقتضى ذلك أن يعلم كلاهما الأخر معرفة تؤهله لمقاضاته إذا أخل بأحد التزاماته العقدية وإذا تعدد المؤجرون أو تعدد المستأجرون ، فإن الإجراءات القانونية تتخذ ضد كل متعاقد ، بمعنى أوضح أن تعدد المستأجرون بالعقد يوجب أن توجه الإجراءات ضدهم جميعا باعتبارهم طرف واحد هو المستأجر ، ومخالفة ذلك يؤدى عملاً إلى نتائج خطرة ، فالحكم الصادر بالإخلاء أو الطرد أو إنهاء العلاقة الايجارية لا يعد حجة إلا في مواجهة من اختصم واتخذت الإجراءات ضده ، وما على المتعاقد ( المستأجر ) الذي لم يختصم إلا أن يرفع دعواه بعدم الاعتداء بالحكم لعدم اختصامه قانونا ولا يقصد مما سبق أن الأحكام الصادرة بإنهاء العلاقة الايجارية هي وحدها التي يتحتم اختصام جميع المستأجرين فيها ، بل أي منازعات قضائية تنشأ عن تنفيذ عقد الإيجار ، وإنما ذكرت دعاوى إنهاء العلاقة لفرط خطورتها وأهميتها العلمية .
بيان صفة المؤجر والمستأجر
المؤجر إما مالكا للعين المؤجرة ملكية تامة ، وإما صاحب حق انتفاع عليها وغما مالكا على الشيوع وإما وكيل للمالك وبيان صفة المؤجر بعقد الإيجار تعد أحد أهم البيانات التي يتحتم بيانها لما يترتب على ذلك من أثار هامة وخطرة ، وكما يبدو بيان صفة المالك بيانا هاما وخطرا ، فأن بيان صفة المستأجر وكونه يتعاقد باسمه ولسابه أو باسمه ولحسابه أو باسمه ولحساب الغير بيانا هاما أيضا فعقد الإيجار وكما سبق عقد ملزم لجانبين ويلزم أن تحدد صفة المستأجر كما تحدد صفة المؤجر .
بيان جنسية المؤجر والمستأجر
تبدو أهمية بيان جنسية المؤجر المستأجر كبيانات أساسية وجوهرية عقد الإيجار فى تحديد موطن الشخص وكيفية إعلانه بالأوراق القضائية والقانونية وتلزم أولا التفرقة بين الشخص الطبيعي والشخص الاعتباري .
بيان محل إقامة المؤجر والمستأجر
غاية بيان محل إقامة للمؤجر بصلب عقد الإيجار هو توقى ما يحدث من تلاعب فى إعلان الأوراق القانونية والقضائية والذي أًصبح أشبه بالظاهرة بل بالكارثة … ان المادة 10 من قانون المرافعات المدنية والتجارية قررت أنه … تسلم الأوراق المطلوب إعلانها إلى الشخص نفسه أو في موطنه… ومقتضى ذلك أن محل الإقامة الذي يثبته المؤجر أو المستأجر بصلب عقد الإيجار يكون هو الموطن الذي يصح قانونا توجبه الأوراق القانونية والقضائية إليه ، والفرض أن المؤجر قد لا يقيم العقار الذي أجر أحد وحداته وكذا المستأجر ، لذا فأن ذكر بيان محل الإقامة بصلب العقد يقطع طريق التلاعب بالإعلانات . ومن هنا تبدو الأهمية الفائقة لبيان محل إقامة المؤجر والمستأجر .
البيان الثاني لعقد الإيجار … وصف المكان وموقعة والغرض من الإيجار
بيان وصف المكان المؤجر
الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه بتمكين المستأجر من الانتفاع بالشـيء المؤجر ، ومقتضى ذلك ضرورة وصف العين محل عقد الإيجار وصفا دقيقاً من حيث مكوناتها و حالتها . يؤكد ذلك التزام المستأجر برد العين بالحالة تسلمها عليها وقد ألزمت المادة 567 فقرة 2 من القانون المدني المستأجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التي سلمت بها ، ويبدو بيان وصف المكان المؤجر هاما كذلك فى الأحكام الصادرة بإنهاء العلاقة الايجارية . إذ تم تنفيذ الحكم وفقا لما دون بالعقد وبأصل صحيفة الدعوى عن وصف المكان وكذا ملحقاته ومشتملا ته.
بيان موقع المكان المؤجر
بيان موقع المكان أو العين المؤجرة يفيد في تحقيق أمرين .
الأول :- تحديد الاختصاص القضائي محليا.
الثاني :- في حالة عدم الاتفاق أجرة أو على كيفية تقديرها فالمادة 562 من القانون المدني قررت أنه فى حالتي عدم الاتفاق على مقدار الأجرة . وجب اعتبـار أجرة المثل ، وموقع المكان المؤجر أحد العناصر أحد العناصر الأساسية فى تحديد أجرة المثل ، والمقصود باجرة المثل ، أجرة عين أو عقار بذات الجهة وله ذات المواصفات وبالأدنى مواصفات مشابهة لها .
بيان الغرض من الإيجار
بيان الغرض من الإيجار أحد البيانات الهامة فى عقد الإيجار والتي يلزم ان تحدد بدقة مرد ذلك صراحة نص المادة 579 من القانون المدني والتي حظرت على المستأجر أن يستعمل العين المؤجرة على حلاف ما تم الاتفاق عليه .
إغفال بيان الغرض من الإيجار
إذا أغفل المؤجر والمستأجر بيان الغرض من الإيجار التزام المستأجران يستعمل العين بحسب ما أعدت له .
( يلتزم المستأجر بأن يستعمل العين المؤجر على النحو المتفق عليه ، فإن لم يكن هناك اتفاق التزام أن يستعمل العين بحسب ما أعدت له )
[ المادة 579 من القانون المدني ]
البيان الثالث لعقد الإيجار ……
مدة عقد الإيجار ومدي جواز تجديدها لمدة أخرى أو لمدد أخرى
بيان مدة عقد الإيجار
بيان مدة عقد الإيجار أحد البيانات الهامة والتي دائما ما تثير مشكلات عدة حال التعاقد ، فالمستأجر مدفوعاً بظروفه الاقتصادية والاجتماعية حريص على التعاقد لا مضى مدة والبقاء بالعين المؤجرة قدر الممكن والمستطاع ، والمؤجر حريص كل الحرص على تأقيت مدة عقد الإيجار بزمن محدد يتمكن بعدة من استرداد العين المؤجرة بانتهاء مدة عقد الإيجار.
وإذا كان عقد الإيجار من طبيعته التأقيت ، فانه لا يوجد بين نصوص القانون المدني نص واحد يضع حدا أقصى أو حداً أدنى لمدة عقد الإيجار ، ولذا يصح قانونا التعاقد لأي مدة طالت أم قصرت ، مادام تحديد تلك المدة إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر وبالادق إرادة مؤجر.
الخطأ الشائع بالا تزيد مدة عقد الإيجار عن ستون عاماً
الخطأ الشائع بالا تزيد مدة عقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانون المدني عن ستون عاما قياسا على مدة حق الواردة بالمادة 999 من القانون المدني ، قياس خاطئ تماما ، لاختلاف أحكام عقد الإيجار عن أحكام الحكر ، القياس وأرد فى حالة محددة أشار إليها الفقيه السنهورى (… إذا ورد عقد الإيجار مؤبدا أى لأجل غير مسمي فيعد معقودا – بالقياس – لمدة ستون عاما قياسا على مدة حق الحكر…) .
بيان تجديد عقد الإيجار لمدة أو لمدة أخرى
تأقيت عقد الإيجار بمعني تحديد مـدته ( شهر ، سنة ، عشر سنوات ، خمسون سنة ، ….. ) ورغبة المستأجر فى البقاء فى العين المؤجرة قدر الممكن والمستطاع ، هما السبب والدافع دائما لتجديد عقد الإيجار لمدة أو لمدد أخرى . وكما أوضحنا سلفا فان تجديد عقد الإيجار وبالادق النص على تجديده لمده او لمدد أخرى لا يعد إنشاء إيجار جديد لأن التجديد يتم وفق ما اتفق عليه المتعاقدان ودوناه عقد الإيجار .
متى يعد التجديد إيجارا جديدا …….؟
وفقاً لصريح نص المادة 599 من القانون المدني ، فإن انتهاء مدة عقد الإيجار وبقاء المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة ودون اعتراض من المؤجر يعد إيجاراً جديداً لا مجرد امتداد للعقد الأصلي أو الأول والذي انتهى بانتهاء مدته ، وفى هذه الحالة يعد الإيجار الجديد منعقداً بذات شروط العقد الأصلي .. باستثناء مدة عقد الإيجار الجديد معقوداً لمدة دفع القيمة الايجارية كما أوضحت ذلك المادة 563 من القانون المدني .
(( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقد لفترة دفع الأجرة ، وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على التعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد الآتي بيانها :-
أ- فى الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر .
فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفه الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .
ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة بدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
ج- في المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ).
[ المادة 563 من القانون المدني ]
البيان الرابع لعقد الإيجار ……………. التنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة العقد
تأقيت عقد الإيجار يقتضي انتهائه بانتهاء المدة المحددة بصلب عقد الإيجار ، ودون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء أساس صريح نص المادة 598 من القانون المدني .
( ينتهي عقد الإيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد حاجة إلى تنبيه بالإخلاء )لكن التنبيه بالإخلاء يصبح ضروريا في حالتين …
الحالة الأولى … التنبيه الاتفاقي
إذا اتفق المتعاقدان المؤجر والمستأجر على شرط التنبيه بالإخلاء قبل انقضاء مدة العقد لزم إعمال الشرط ، فيلتزم المؤجر بإنذار المستأجر فى غضون المدة المتفق عليها وعملا …. فإن مناط الإنذار بالإخلاء لانتهاء مدة العقد يتحقق منى اتفق المؤجر والمستأجر على أن يمتد عقد الإيجار لمدة أو لمدد مماثلة طالما لم يحصل تنبيه بالإخلاء من أحدهم ، فإذا تم التنبيه بالإخلاء فى ميعاده انتهى عقد الإيجار بانتهاء مدته ، وإذا لم يحصل التنبيه أو تم بعد الميعاد المحدد فإن عقد الإيجار إلى المدة أو المدد المحدد بالعقد والتي سبق أن تراضا عليها المتعاقدين ( المؤجر – المستأجر) ويراعى أن التجديد الذي تم فى الحالة السابقة هو تجديد لذات عقد الإيجار بذات شروطه ولا يعد إنشاءً لعقد إيجار جديد ، فلا محل إذاً لإعمال نص المادة 599 من القانون المدني والتي تتناول موضوع مغاير هو انتهاء العلاقة الإيجارية بانتهاء المدة ، وبقاء المستأجر منتفعا دون اعتراض المالك ، والتى اعتبر فيها الشارع بقاء المستأجر بالعين إيجارا جديداً .
الحالة الثانية ….. التنبيه القانوني ( الإلزامي )
إذا كان الأصل هو انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته بصلب العقد دون ما الحاجة إلى إنذار ، فأن الإنذار أو التنبيه بالإخلاء يتم بالاتفاق كما أوردنا ، كما يكون التنبيه بالإخلاء لانتهاء مدة إلزاميا على المؤجر فى ثلاث حالات حددتها المادة 563 من القانون المدني .
أولا : عقد إيجار خالي من بيان المدة.
ثانيا : عقد إيجار غير معين المدة.
ثالثا : تعذر إثبات مدة عقد الإيجار.
(( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقد لفترة دفع الأجرة ، وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على التعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد الآتي بيانها :-
أ- فى الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر .
فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفه الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف .
ب- في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة بدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ))
[ المادة 563 من القانون المدني ]
البيان الخامس لعقد الإيجار الجديد …… الأجرة المتفق عليها – وقت السداد
إيصال السداد – قرينة السداد
بيان الأجرة المتفق عليها أحد البيانات الهامة فى عقد الإيجار وزاد من أهمية هذا البيان خضوع عقود الإيجار لأحكام وقواعد القانون المدني ، والتي لا تجيز كأصل عام الطعن فى تقدير القيمة الايجارية ، كما زاد من أهمية بيان الأجرة المتفق طبعة الظروف الاقتصادية الصعبة التي تواجهه الاقتصاد العالمي وما ترتب عليها من تضخم وندرة السيولة ، وكما سبق أن أوضحنا أن الأجرة قد تكون نقودا كما يصح أن تكون اى تقدمه أخرى ، وأنه ى حالات عدم الاتفاق على تحديد قيمة إيجاريه ، أو على كيفية تقديرها ، أو تعذر إثبات مقدار الأجرة فالعبرة بأجرة المثل .
بيان وقت سداد القيمة الايجارية
وفقا لصريح نص المادة 586 من القانون المدني فإنه يجب على المستأجر أن يسدد الأجرة فى المواعيد المتفق عليها بصلب عقد الإيجار وفى حالة عدم الاتفاق على تحديد وقت سداد الأجرة وجب السداد فى المواعيد التي يعينها عرف الجهة الكائن بها العين المؤجرة ، ويكون ذلك غالبا فى غضون الأسبوع الأول لكل شهر ….. إذا كانت القيمة الايجارية تسدد بالشهر .
بيان الإيصال الدال على سداد القيمة الايجارية
أداء المستأجر للأجرة يصحبه إستحصاله على ما يدل على أداء القيمة الايجارية ، ودائما ما يدون بيان الإيصال الدال على سداد الجرة بصلب العقد ، ولا يمنع عدم حصول المستأجر على إيصال أو فقده إياه إثبات واقعة سداد الأجرة وفق القواعد والأحكام الواردة لقانون الإثبات.
سداد أجرة شهر وقرينة سداد ما سبق من أجرة
( الوفاء بقسط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط حتى يقوم الدليل على عكس ذلك ).
[ المادة 587 من القانون المدني ]
جعل المشرع من أداء المستأجر لقسط من الأجرة قرينة قانونية بسيطة على أداء ما سبق من أقساط ، ولا يمنع قيام هذه القرينة القانونية البسيطة لصالح المستأجر من إثبات المؤجر لعكسها – كل ما فى الأمر هو نقل عبء الإثبات على عاتق المؤجر ، فيلتزم هو بإثبات واقعة عدم السداد .
البيان السادس لعقد الإيجار ………. مقدم الإيجار – خلو الرجل- كيفية خصمه من القيمة الايجارية
منذ 1/2/1996م تاريخ سريان أحكام القانون المدني على عقود إيجار الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون تأجيرها والأماكن التي انتهت أصبح من حق المؤجر تقاضى أي مبالغ مالية خارج عقد الإيجار .. ففي ظل التعاقد الحر فى عقود الإيجار ما تراضا عليه المتعاقدان المؤجر والمستأجر هو قانونهم وشريعتهم الغالية ، القانون رقم 4 لسنة 1996 هو القانون الاصلح للمتهم .
إثبات المبالغ المدفوعة على عقد الإيجار
إلغاء جريمة خلو الرجل كما سبق جعلت من إثبات ما دفعة المستأجر كخلو أو كمقدم إيجارا تصرفا قانونيا لا يؤخذ المؤجر به ، بل أنه يتبع ذلك بيان طريقة خصم تلك المبالغ من القيمة الايجارية .
[ حكمت المحكمة بالاستمرار فى تنفيذ حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بجلسة 22 من فبراير سنة 1997 في الدعوى الدستورية رقم 48 لسنة 17 قضائية فيما فصل فيه من اعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 المشار إليه قانونا أصلح للمتهم مع ما يترتب على ذلك من أثار وألزمت الحكومة المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة ].
أمين السر رئيس المحكمة
[ منطوق الحكم الصادر في الدعوى رقم 1 لسنة 19 قضائية دستورية ]
البيان السابع لعقد الإيجار … الفسخ لعدم سداد القيمة الايجارية في مواعيدها
التزام المستأجر بسداد الايجارية – فى مواعيدها – أحد أهم الالتزامات التى تترتب على عقد الإيجار فى مواجهة المستأجر .
( يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة فى المواعيد المتفق عليها ، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب الوفاء بالأجرة فى المواعيد التي يعينها عرف الجهة )[ المادة 586 من القانون المدني ]
الفسخ التلقائي للعقد والفسخ بحكم
إذا تضمن عقد الإيجار شرطا صريحا على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه حال عدم سداد المستأجر للقيمة الايجارية ، وكان هذا الشرط واضح الدلالة بحيث لا محل لتأويله أو تفسيره فأن العقد يعد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى إنذار أو رفع دعوى بفسخ عقد الإيجار ، وهو ما يعرف قانونا بالفسخ التلقائي الصريح ، ومقتضى ذلك أن عدم اشتمال عقد الإيجار على هذا الشرط الفاسخ الصريح يقتضي أن ينذر المؤجر والمستأجر بسداد القيمة الايجارية بما يستتبع ذلك من ضرورة إقامة المؤجر لدعوى طرد او إخلاء بسبب عدم سداد القيمة الايجارية في مواعيدها القانونية
البيان الثامن لعقد الإيجار ……. التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن
الأصل طبقاً لاحكام القانون المدني حق المستأجر في التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك لكل ما استأجره أو بعضه ، ولا يقيد هذا الأصل سوى الاتفاق على مخالفة وبالادق تقيده ، فينص فى عقد الإيجار صراحة على عدم جواز تنازل المستأجر عن العين المؤجرة أو التأجير من الباطن ، ومفهوم ذلك أنه متى لم ينص فى العقد على حظر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن حق للمستأجر إجراء التنازل والتأجير من الباطن .
حظر التنازل عن الإيجار وأثره على التأجير من الباطن.
الاستثناء من جواز التنازل عن عقد الإيجار رغم وجود شرط صريح بمنعه يرجى التفضل بمراجعة البند الخاص بحق المستأجر في التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن منعاً للتكرار والإطالة.
البيان التاسع لعقد الإيجار …….. السماح بإحداث تغييرات بالعين المؤجرة
التغير الضار بالعين المؤجرة التغير الغير ضار بالعين المؤجرة
وفقا لصريح نص المادة 580 من القانون المدني فإنه لا يجوز للمستأجر أن يحدث المؤجرة أي تغير بدون أذن المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أي ضرر للمؤجر وبذا فإن المادة 580 أحدثت تفرقه بين نوعين من التغير.
1. تغيير لا يترتب عليه ضرر ———- وهو جائز للمستأجر
2. تغيير يترتب عليه ضرر ———– وهو محظور على المستأجر إلا إذا
ستحصل على أذن مسبق من المؤجر
والتساؤل هل يشترط الأذن الكتابي من المؤجر في النوع الثاني من التغيير ( أي التغيير الذي يحدث ضرر ) ؟
لم يحدد نص المادة 580 من القانون المدني شكلا معينا للأذن بإحداث تغيير فلم يشترط النص أن يكون هذا الأذن مكتوبا ، وبالتالي يجوز إثبات واقعة الأذن أو الموافقة بشتي طرق ووسائل الإثبات ، وكذا نفى صدور هذا الأذن من جانب المؤجر بكافة وسائل الإثبات .
إحداث المستأجر تغييرا ضارا أذن من المؤجر
إذا أحدث المستأجر بالعين المؤجرة تغييرا ضارا دون أذن من المؤجر جاز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض أن كان له مقتضى والتزام المستأجر بعدم إحداث أي تغيير بالعين المؤجرة على النحو السالف يقابله التزام المؤجر بعدم إحداث أي تغير بالعين المؤجرة أو بملحقاتها (ولا يجوز له – المؤجر – أن يحث بالعين أو بملحقاتها أي تغيير يخل أو بملحقاتها )
[ المادة 571 من القانون المدني ]
البيان العاشر لعقد الإيجار …… استعمال العين فيما أجرت من أجله
بيان الغرض من الإيجار
أحد أهم بيانات عقد الإيجار ، ولذا يلزم تدوينه بدقة ووضوح ، أساس ذلك انه لا يجوز طبقا لاحكام القانون المدني للمستأجر أن يغير من تلقاء نفسه نوع النشاط الثابت بأصل عقد الإيجار ، علي اعتبار أن تحديد نوع نشاط. معين للعين المؤجرة كان أحد أسباب رضاء المؤجر بإبرام عقد الإيجار ، وتغير هذا النشاط دون إرادة المؤجر هو إهدار لهذه الإرادة وهو جوهر و أساس أحكام القانون المدني.
البيان الحادي عشر لعقد الإيجار …..ما ينفقه المستأجر على التحسينات
التحسينات هي ما يضاف إلى العين المؤجرة من قيمتها وانه حال قيام العلاقة الايجارية ( انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ) قد يدخل على العين المؤجرة بعض التحسينات ، والتساؤل … هل يلزم المؤجر برد أي بدفع قيمة هذه التحسينات بعد انتهاء العقد …؟ فرق المشرع بين حالتين.
الحالة الأولى :- إجراء التحسينات بعلم المؤجر ودون اعتراض منه .
فى هذه الحالة يلزم الرجوع إلى طبيعة اتفاق المؤجر والمستأجر الثابت بعقد الإيجار …. وما تم الاتفاق عليه ينفذ . فإذا اتفق على أداء المؤجر لقيمة هذه التحسينات دفعها المؤجر والتزم بها ، وإذا أتفق على عدم دفع المؤجر لقيمة التحسينات فلا يلزم المؤجر بالدفع .
الحالة الثانية :- إذا اعترض المؤجر على قيام المستأجر بهذه التحسينات أو تمت دون علمه.
في هذه الحالة لا يلزم المؤجر بدفع قيمة التحسينات لسبق اعتراضه عليها وبالأدنى عدم عمله بها كما للمستأجر أن يطلب إزالة تلك التحسينات والتعويض إذا تتسبب إزالة تلك التحسينات فى ضرر .
عملاً … بيان التحسينات التي يضيفها المستأجر للعين المؤجرة بيان هام للغاية . إذ غالبا ما ينفق المستأجر مبالغ طائلة لإضافة التحسينات على العين المؤجرة ، تلك التحسينات التي تؤدى بلا شك إلى زيادة قيمة العين المؤجرة ، لذا يلزم يبين فى عقد الإيجار الآتي :-
1. موافقة المؤجر على قيام المستأجر بإجراء التحسينات .
2. التزامه بأداء قيمة تلك التحسينات لدى انتهاء عقد الإيجار لأى سبب دون سبب بعينه .
خدعة التحسينات
إذا كانت التحسينات هي ما يضاف إلى العين المؤجرة من قيمتها ، فإن مقتضى ذلك ان المستأجر قد تسلم العين المؤجرة في حالة تصلح لأداء الغرض من الإيجار .
والواقع أن بعض المؤجرين يسلموا الوحدات السكنية دون أن تكون معدة أساسا لأداء الغرض من الإيجار ، ويعتبر أن ما ينفعه المستأجر على أعداد الوحدة السكنية لأداء أغراض الإيجار من ينفقه المستأجر من مصاريف على التحسينات .
وحقيقة الأمر أن ما أنفقه المستأجرين لا يعد بحال من مصاريف التحسينات بل من أساسيات إعداد الوحدة السكنية لأداء الغرض منها ، لذا يلزم بها المؤجر باعتباره ملزما بتسليم العين بحالة تصلح معها لأداء الغرض من الإيجار .
[ المادة 564 من القانون المدني ]
البيان الثاني عشر لعقد الإيجار … التزام المؤجر بالترميمات الضرورية
التأجيرية
التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة تصلح معها لأداء الغرض من الإيجار ، والتزام المستأجر برد العين بالحالة التى تسلمها عليها …. يقتضي دوام صيانة العين المؤجرة وترميمها والترميمات نوعين
ترميمات ضرورية – ترميمات استئجارية …. وقد ألزمت المادة 582 من القانون المدني المستأجر بإجراء الترميمات التأجيرية التي يقضى بها العرف ، وأجازت ذات المادة إعفاء المستأجر إذا اتفق بعقد الإيجار على إلزام المؤجر بها .
( يلتزم المستأجر بإجراء الترميمات التأجيرية التي يقضى بها العرف ، ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك ). [ المادة 582 من القانون المدني ]
وقد ألزمت المادة 567 من القانون المدني المؤجر بإجراء الترميمات معا لأداء الغرض منها .
( على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم فى أثناء الإجارة بجميع الترميمات الضرورية ). [ الماد 567 من القانون المدني ]
البيان الثالث عشر لعقد الإيجار .. رد العين المؤجرة بانتهاء مدة عقد الإيجار
الأساس القانوني لالزام المستأجر برد العين المؤجرة
( يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار )
[ المادة 590 من القانون المدني ]
بيان رد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار يرتبط دوما ببيان أخر هو تسليم أو رد العين المؤجرة بذات الحالة التي تم تسليمها بها ، ورد العين المؤجرة هو أثر حتمي لانتهاء عقد الإيجار . إذ أصبح المستأجر أجنبيا عن العين المؤجرة وبتعبير أدق ليس له صفه على العين المؤجرة وبالادق يعد مغتصبا لهذه العين.
ويري بعض الفقه انه لا يشترط النص صراحة علي الالتزام برد العين المؤجرة علي أساس أن الرد والالتزام به أثرا من آثار العقد.
وخلاصة القول أن المستأجر ملزم حال انتهاء مدة عقد الإيجار برد العين المؤجرة ، وبذات الحالة التي تم التسليم طبقا لها.
البيان الرابع عشر لعقد الإيجار … مقابل استهلاك المياه والكهرباء ونور السلم وأجرة البواب التليفون – التكييف
( يجوز للمستأجر أن يضع بالعين المؤجرة أجهزة لتوصيل المياه والنور الكهربائي والغاز والتليفون والراديو وما إلى ما دامت الطريقة التي توضع بها هذه الأجهزة لا تخالف الأصول المرعية ، وذلك ما لم يثبت المؤجر أن وضع هذه الأجهزة يهدد سلامة العقار ).
[ المادة 581 من القانون المدني ]
البيان الخامس عشر لعقد الإيجار …. التحكيم في عقد الإيجار
المقصود بالتحكيم في عقد الإيجار
يقصد بالتحكيم في عقد الإيجار فض كل المنازعات التي تثار بشان تنفيذ هذا العقد بما فيها الإخلال ببند من ببنوده عن طريق التحكيم ، والتحكيم في ابسط معانية يعني حل المنازعات عن غير طريق قضاء الدولة ، فالتحكيم قضاء رضائي او خاص بموجبة يحق للشخص وبالادق المتعاقد أن يحدد الجهة التي تفصل في المنازعات الخاصة بالعقد.
الأساس القانوني للتحكيم في عقود الإيجار.
( 1. اتفاق التحكيم هو اتفاق الطرفين على الالتجاء إلى التحكيم لتسوية كل أو بعض المنازعات التي نشأت أو يمكن أن ينشأ بينهما بمناسبة علاقة قانونية معينة عقدية كانت أو غير عقدية.
2.يجوز أن يكون اتفاق التحكيم سابقا على قيام النزاع سواء قام مستقلا بذاته أو ورد في عقد معين بشان كل أو بعض المنازعات التي قد تنشأ بين الطرفين ، وفي هذه الحالة يجب أن يحدد موضوع النزاع في بيان الدعوى المشار إليها في الفقرة الأولي من المادة ( 30 ) من هذا القانون ، كما يجوز أن يتم اتفاق التحكيم بعد قيام النزاع ولو كانت قد أقيمت في شانه دعوى أمما جهة قضائية وفي هذه الحالة يجب أن يحدد الاتفاق المسائل التي يشملها التحكيم وإلا كان الاتفاق باطلا.
3.ويعتبر اتفاقا على التحكيم كل إحالة ترد في العقد إلى وثيقة تتضمن شروط تحكيم إذا كانت الإحالة واضحة في اعتبار هذا الشروط جزءا من العقد).
[ المادة 10 من قانون التحكيم في المواد المدنية والتجارية ]
إيراد شرط التحكيم و أثره علي نزع اختصاص المحاكم
قضاء التحكيم وبالادق الأحكام الصادرة عن المحكمين هي أحكام قانونية كما أوضحنا ولذا فان اتفاق المتعاقدين ( المؤجر والمستأجر ) علي التحكيم بمعني إيراد شرط التحكيم يحول بين قضاء الدولة وبين سلطة الفصل والتصدي
( 1. يجب على المحكمة التي يرفع إليها النزاع يوجد بشأنه اتفاق تحكيم أن تحكم بعدم قبول الدعوى إذا دفع المدعي عليه بذلك قبل إبدائه أي طلب أو دفاع في الدعوى.
2. ولا يحول رفع الدعوى المشار إليها في الفقرة السابقة دون البدء في إجراءات التحكيم أو الاستمرار فيها أو إصدار حكم التحكيم).
[ المادة 13 من قانون التحكيم في المواد المدنية والتجارية ]
حجية الحكم الصادر في التحكيم في منازعة ايجارية
للأحكام الصادرة من المحكمين وبقوة القانون حجية الأمر المقضي وهو ما أشارت إلية صراحة المادة 55 من قانون التحكيم ” تحوز أحكام المحكمين الصادرة طبقا لهذا القانون حجية الأمر المقضي وتكون واجبة النفاذ بمراعاة الأحكام المنصوص عليها في هذا القانون”.
( 1. لا تقبل أحكام التحكيم التي تصدر طبقا لأحكام هذا القانون الطعن فيها بأي طريقة من طرق الطعن المنصوص عليها في قانون المرافعات المدنية والتجارية.
2. يجوز رفع دعوى بطلان حكم التحكيم وفقا للأحكام المبينة في المادتين التاليتين).
[ المادة رقم 52 من قانون التحكيم في المواد المدنية والتجارية ]
الإجراءات العملية لتنفيذ حكم التحكيم الصادر بالطرد أو الإخلاء.
أوضحت المادة 56 من قانون التحكيم الإجراءات العملية لتنفيذ حكم التحكيم وكذا المستندات المطلوبة للتنفيذ ” يختص رئيس المحكمة المشار إليها في المادة ( 9 ) من هذا القانون أو من يندبه من قضاتها بإصدار الأمر بتنفيذ حكم المحكمين ، ويقدم طلب تنفيذ الحكم مرفقا به ما يلي :
أصل الحكم أو صورة موقعة منه.
صورة من اتفاق التحكيم.
ترجمة مصدق عليها من جهة معتمدة إلى اللغة العربية لحكم التحكيم إذا لم يكن صادرا بها.
صورة من المحضر الدال على إيداع الحكم وفقا للمادة ( 47 ) من هذا القانون).
من كتاب المدة فى عقد الايجار الجديد طبقا للقانون 4 لسنة 1996
اترك تعليقاً