قانون الإيجارات في الشارقة

انخفاض الايجارات في دبي لأول مرة منذ ثلاثة سنوات كنت انصت للمذياع في طريقي الى العمل و لفت انتباھي الخبر الاول أن ھناك انخفاض في الايجارات بنسبة 1 %في إمارة دبي . و لسخرية القدر عند وصولي الى ىمقر عملي وردتني مكالمة ھاتفیة من مستأجر يطلب منى النصح و المساعدة كون المالك قد ارسل الیه اخطار يفیده أنه ھناك سیكون ارتفاع في عقد الايجار عند التجديد بنسبة 67.%
في دولة مثل الامارات عدد المقیمین فیھا يمثل 90 %من تعدادھا فإن احد اكبر القطاعات التي شھدت تطور و نمو ھو القطاع العقاري، و على الرغم من وجود خیارات و دعايات كثیر لمتلك عقارات ممیزة فإن أغلب المقیمین لا خیار أمامھم سوى الاستئجار للحصول على مسكن.

نظرا للتطور الاقتصادي الملفت للمنطقة في السنوات الاخیرة فقد شھد القطاع العقاري نموا كبیرا و بات عجلة مھمة للتنمیة الاقتصادية. ولكن في الحقیقة فإن التطور في قطاع معین لا يعني تطور في الجودة أو المستوى المعیشي، وبما أنه كانت ھناك زيادة في اسعار ايجارات الوحدات السكنیة نجد في مقابله تضخم غیر مسبوق للشقق السكنیة بل توجه الكثیر من الافراد الى شقق اصغر أو لإمارة اخرى حتى يتمكنوا من توفیر مبلغ الايجار.

لا شك أن العديد من الاشخاص على الرغم من كونھم مقیمین في إمارة دبي توجب علیھم التفكیر جديا في قدراتھم المالیة. اما بالنسبة لآلاف الاشخاص الذين انتقلوا خارج مدينة دبي فإن الشارقة ھي الخیار الامثل لھم.

السؤال الان ھو ھل الانتقال و تغییر المكان ھو الحل الامثل لك؟ و ھل نعتبر إمارة الشارقة ھي جنة المستأجرين لعدم عیشھم في ھوس زيادة في الايجارات لمدة 3 سنوات؟ أم أن ھناك خیار افضل يجب التفكیر به قبل الانتقال و تغییر مكان سكنك ؟

إن الايجارات المنخفضة في الشارقة شجعت الكثیر من الاسر للسكن فیھا و يمكنك الحصول على شقة بغرفتین بسعر موازي لاستوديو في دبي. على الرغم من ذلك فإن العديد من الاسر غیر ملمة بقوانین الايجارات في الشارقة حیث أن ھذا المقال سیطلعكم على الكثیر من المعلومات الھامة للمستأجرين في الشارقة. محامون في الشارقة.

لقد استفاد العديد من المستأجرين من قانون الايجارات في الشارقة لسنة 2007 الذي حماھم من الزيادة الايجارية لمدة 3 ثلاثة سنوات. ووفقا لقانون الايجارات فإن المستأجر يمكنه زيادة الايجار بعد انقضاء فترة 3 الثلاثة سنوات ولا يوجد ھناك سقف للزيادة و بعد الزيادة الاولى يمكن للمؤجر زيادة الايجار كل سنتین. و نظرا لعدم وجود سقف للزيادة فبعض المؤجرين يقومون باستغلال المستأجرين في ھذه الحالة مع العلم أنه لا غريب أن يقوم المالك بزيادة الايجار لنسبة اكثر 70 %و اتباع و سائل تھدد و تخیف المستأجر كإخلاءه من العین المؤجرة.

كما ان العديد من الملاك يستغلون جھل المستأجرين بقانون حماية الايجار من الزيادة لمدة ثلاث سنوات و يضعون نصوص في عقود الايجار بالزيادة كل سنة.
على الرغم من استلامنا العديد من المكالمات الھاتفیة من المستأجرين بخصوص حماية الايجار من الزيادة لمدة ثلاثة سنوات (وھو لیس الامر الوحید الذي سیحمي المستأجرين) الا أن الجھات المختصة لازالت مصرة على انه الخیار الامثل للجمیع. في الحالات التي تتعلق بزيادة المالك للايجار فإن المستأجرين إما أن يتوجھوا الى مراكز الشرطة اذا ما تمت الزيادة بطريقة غیر قانونیة او التوجه الى لجنة فض المنازعات الايجارية. حیث أن لجنة فض المنازعات الايجارية تحث الملاك على زيادة الايجار طبقا للسعر السائد في السوق و حالة العقار و صیانته، مستوى الخدمات فیه، عمر المبنى ، مساحة و مواقف السیارات، مدى تواجد الحدائق، المساحات، المسبح و النادي الرياضي.

على الرغم لابد ان تعلم أن التوجه الى لجنة فض المنازعات الايجارية قد يكون مكلف لك كمستاجر حتى و أن كان للمستأجر التقدم بنفسة الى اللجنة و تقديم طلباته و دفاعه، فمن خلال خبرتي فإن تعیین محامي للقضايا الايجارية يلعب دور ھام بنسة نجاح القضیة.

و علیه حتى لو انخفضت الايجارات في دبي فإن الايجارات في الشارقة ھي الافضل بدون نقاش. و على الرغم من عدم وجود سقف للزيادة الأمر الذي شكل مشكلة للمستاجرين فإنه من الضروري على الجھات المختصة نشر الوعي حول قانون الايجارات و تنويه المستاجرين بضرورة التواصل مع محامي في حال ورود خطاب انذار من المالك.

آخر المستجدات (دیسمبر 2017(
اللائحة التنفیذیة لقانون تنظیم العلاقة بین المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة (القانون).
تم اضافة المادة 22 للقانون وفقا للمادة 2 من قرار المجلس التنفیذي رقم (2 (لسنة 2010 المؤرخ في 10 فبرایر 2010.
قبل ادخال المادة 22 ، فقد نص القانون القدیم على انھ یتوجب على المستاجر ارسال اخطار للمالك مدتھ 60 یوم اذا ما رغب بفسخ عقد الایجار سواء كان سكني او التجاري. ووفقا للقانوون الجدید فلا یحق للمستأجر فسخ عقد الایجار الا في حالات القوة القاھرة، ففي حالة فسخ عقد الایجار من قبل المستأجر فیتوجب علیھ بتعویض المالك. و لكم الإطلاع على المادة 22 أدناه:
1 اذا كان عقد الایجار لمدة محددة یجوز للمستاجر طلب فسخ عقد الایجار قبل نھایة مدتھ اذا ما ثبت حصول حالة من القوة القاھرة التي تجعل تنفیذ العقد مستحیل.
2 یجوز للجنة فض المنازعات الایجاریة فسخ عقد الایجار مع الزام المستأجر بتعویض المالك بنسبة لا تقل عن 30 %من قیمة الایجار عن المدة المتبقیة من العقد ما لم یتفق الطرفین على خلاف ذلك.
3 یدفع المستاجر التعویض المذكور أعلاه و لن تقوم اللجنة باصدار توجیھات لاسترجاع الشیكات التي حررھا المستاجر مسبقا للمالك الا بعد أن یقوم المستأجر بتسلیم العین المؤجرة خالیة من الشواغر في التاریخ الذي حددتھ اللجنة.
4 في حال كان المالك ھو من طلب فسخ عقد الایجار قبل أوانھ، فلا یتوجب على المستأجر اخلاء العین المؤجرة الا اذا استلم التعویض من المالك او ضمان كما تقدره اللجنة مع مراعاة الحالات الانسانیة في ھذا الشأن.
5 یعتبر العقد مفسوخا بشكل قانوني اذا ما قام المستأجر بسداد التعویض كما ذكر أعلاه أو تم تسویة الموضوع بین الاطراف. و في حال فشل المستأجر عن سددا مبلغ التعویض فستقوم اللجنة بالزام المستاجر بسداد الایجار السابق، الا في حال تم سداده من قبل المستأجر عن طریق الشیكات.
تعتبر بنود ھذا القرار ساري على كافة النزاعات التي لم یتم الفصل فیھا نھائیا بموجب حكم قضائي عند تاریخ اصدار ھذا القرار.

كما نصت المادة 22 من القانون على جواز قبام المالك بفسخ عقد الایجار ( بموجب اخطار مدتھ 3 ثلاثة اشھر) فقط في الحالات التالیة:
1{ إذا رغب المؤجر في ھدم العقار لإعادة بنائھ أو عمل صیانة شاملة تتطلب الإخلاء شریطة حصولھ على الترخیص اللازم من البلدیة أو الجھة المختصة أو إذا صدر قرار من الجھة الإداریة المختصة بإزالة العقار المؤجر كونھ ً آیلا للسقوط ویشكل خطراً داھماً على السكان أو المباني المجاورة أو كان موقعھ ضمن مشروع إعادة التخطیط والتنظیم للإمارة وتقرر نزع ملكیتھ للمنفعة العامة حسب الإجراءات المتبعة.
2 ـإذا رغب المؤجر في شغل العقار المؤجر للسكن بنفسھ أو بواسطة أحد أبنائھ البالغین شریطة ألا یكون مالكا لعقار آخر مناسب للسكن في منطقة اختصاص البلدیة الواقع بدائرتھا العین المؤجرة.
مع العلم أنھ یحق للمالك اخلاء العین المأجورة إذا تأخر المستأجر عن سداد بدل الإیجار المستحق مدة خمسة عشر یوماً من تاریخ استحقاقھ إذا كانت العین المؤجرة لغرض السكنى وثلاثین یوماً إذا كانت لغرض تجاري أو صناعي أو لممارسة المھن الحرة أو لغرض الاستثمار.
كما لا یجو للمالك تغییر او زیادة الایجار لمدة 3 ثلاثة سنوات و بعدھا یحق للمالك بعد مضي المدة زیادة الایجار كل سنتین.
یلتزم المالك بعمل الصیانة اللازمة على العقار كما أن الصیانة البسیطة تكون على المستاجر الا في حال تم الاتفاق على خلاف ذلك. ولا یتأثر عقد الایجار اذا ما تم بیع العقار أو الشقة لمالك اخر او حتى في حالات وفاة المالك.
أما بالنسبة للجنة فض المنازعات الایجاریة في الشارقة فإنھا تتكون من 3 ثلاثة اعضاء و ھم قاضي و 2 من الخبراء. و تختص ھذه اللحنة بالنظر في كافة النزاعات الناشئة عن عقد الایجار و النزاعات الایجاریة. مع العلم أنھ تعتبر كافة الاحكام الصادرة من ھذه اللجنة نھائیة ولا یمكن الاستئناف فیھا اذا ما كانت قیمة الدعوى لا تتجاوز مبلغ 000،100 -/مائة الف درھم الا في الحالات التالیة یسمح الاستئناف فیھ:
1. إذا صدر الحكم بالمخالفة لقواعد الاختصاص.
2. إذا قضى الحكم بشيء لم یطلبھ الخصوم أو بأكثر مما طلبوه أو اغفل بعض الطلبات.
3 ً . إذا صدر الحكم على شخص طبیعي أو اعتباري لم یكن ممثلا تمثیلا صحیحاً في الدعوى أو ھناك بطلان في الإعلان.
4. إذا كان الحكم قد ُبني على أوراق علیھا إقراراً بتزویرھا أو قضي بتزویرھا أو ُبني على شھادة شاھد قضى بعد صدوره بأنھا شھادة زور.
5 . ً إذا قدم أحد طرفي العقد مستندا كان من شأنھ تغییر وجھ النظر في الدعوى

إعادة نشر بواسطة محاماة نت