قانون حسابات ضمان التطوير العقاري – الإمارات

قانون حسابات ضمان التطوير العقاري وأثره في السوق العقاري الإماراتي

شهد العام الماضي صدور قانون حسابات ضمان التطوير العقاري في دبي رقم 8 لعام 2007، وهو القانون الذي طال انتظاره لضمان تنظيم قطاع التطوير العقاري في دبي، بما يضمن حقوق المشترين ويكف يد المتلاعبين في القطاع.

وقد صدر القانون بناءً على تعليمات صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي، حيث يتيح القانون العديد من المواد التي تضع ضوابط للسوق العقاري في دبي وتنظم عمليات البناء وبيع الوحدات السكنية.

فبموجب القانون يحظر على المطورين العقاريين المصرح لهم بمزاولة نشاط شراء وبيع العقارات الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية أو المشاركة في المعارض إلا بعد الحصول على تصريح خطي من دائرة الأراضي والأملاك في الإمارة، كما يضمن فرض بعض العقوبات على المطورين العقاريين في حال عدم التزامهم بالتشريعات المنصوص عليها في القانون.

وبموجب القانون الجديد، لن يسمح للمطورين العقاريين بإنشاء أي مشروع أو الحصول على أية ودائع من دون وجود ضمان على أن الأموال التي يجري تجميعها لهذا المشروع سيجري استخدامها بالشكل الصحيح المنصوص عليه في القانون، وسيجري التعامل مع كل المشكلات المتصلة بمجال العقارات بما فيها التأخيرات وعدم توافر التمويل اللازم، وهي المشكلات التي تسببت في إضعاف ثقة المستثمر بالسوق، سيجري التعامل معها بشكل وثيق من قبل هيئة التنظيم العقاري، وهي هيئة حكومية تعمل تحت مظلة دائرة الأملاك والأراضي في الإمارة.

ويشترط القانون على المطور الراغب في بيع وحدات على الخريطة أن يتقدم إلى دائرة الأراضي والأملاك بطلب لفتح حساب ضمان، حيث ينبغي إيداع النقود المدفوعة من قبل مشتري العقارات على الخريطة أو الممولين في هذا الحساب الخاص الذي يفتح تحت اسم المشروع العقاري ضمن أحد البنوك المصرح لها في دبي، الأمر الذي يطمئن المستثمرين على العقارات التي يتقدمون لشرائها. ويجب أيضاً فتح حساب منفصل لكل مشروع. ومن شأن هذه الشروط الصارمة أن تضمن استقرار السوق وأمنه، حيث لن يجري تأسيس أي مشروع إلا من خلال شركات تطوير عقارية تخشى على سمعتها ولا تستخدم أموال المشترين إلا في بناء المشروع محل النقاش. وأيضاً من شأن تمتع السوق بهذا القدر من الاستقرار والأمن أن يزيد من ثقة المستثمرين ويجتذب أعداداً أكبر من المتعاملين، مما يعزز من حجم السوق ويضمن مزيداً من النمو.

وقد تسبب التصنيف الجيد الذي حظي به السوق العقاري نتيجة لتطبيق هذا القانون في زيادة عدد وقيمة الاستثمارات في الإمارة. ولهذا السبب، فإن معظم الشركات ترحب بصدور القانون، حيث تعتقد كلها أن وجوده ضروري لاستقرار السوق وسيزيد من ثقة المستثمر، كما يعد وجود آلية تتيح إلغاء التصريح الممنوح لأية شركة تطوير عقاري تعجز عن الأداء بالشكل المطلوب عاملاً آخر يزيد من ثقة المستثمر في القطاع.

وينص القانون على أن يحتفظ مدير أو أمين الحساب بنسبة 5 في المائة من إجمالي قيمة كل حساب ضمان عقاري وذلك لمدة عام واحد من تاريخ تسجيل كافة وحدات المشروع باسم المشترين المعنيين، حيث يزيد هذا الأمر من ثقة المشترين بأن شركة التطوير العقاري ستقوم بإصلاح أي عيوب في عملية الإنشاء قد تظهر أثناء سير العمل.

وبموجب القانون فإنه يتوجب على المطورين العقاريين تحويل كل العوائد الناتجة عن مشاريعهم إلى حسابات الضمان حتى انقضاء مدة استكمال البناء، وستتم إدارة حسابات الضمان هذه من قبل مدير أو أمين الحساب، وستتولى دائرة الأراضي والأملاك في دبي مهمة تنظيمها، وينشأ حساب الضمان بموجب اتفاقية بين المطور العقاري وأمين الحساب، يتم من خلالها إيداع المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخريطة أو من الممولين في حساب خاص يفتح لدى أمين الحساب باسم المشروع العقاري.

وقد استجاب قطاع التطوير العقاري بشكل جيد للقانون، حيث قامت هيئة التنظيم العقاري في دبي بتسجيل أكثر من 300 شركة عقارات منذ تطبيق القانون في يوليو من العام الماضي، حيث إن الشركات التي لم تسجل في دائرة الأراضي والأملاك أو التي لم تفتح حساب ضمان عقارياً لها تتعرض لغرامات كبيرة وعقوبات بالسجن.

ووصلت قيمة تعاملات الأراضي في دبي في 2007 إلى نحو 175 مليار دولار مقابل 62 مليار دولار في العام الماضي، ما يعني زيادة في ثقة المستثمر نتيجة لتطبيق القانون، وقامت كبرى شركات التطوير العقاري في الدولة مثل (مجموعة تنميات وشون للعقارات وفخر الدين للعقارات) بفتح حسابات ضمان عقاري جديدة للمشروعات التي تقوم بتنفيذها في السوق المحلي.

وقال زياد الغثبر، المدير الإقليمي لمجموعة (تنميات): (نحن ننظر إلى قانون حساب ضمان التطوير العقاري بالإضافة إلى قانون العقارات الجديد في الدولة باعتبارهما خطوة كبيرة للأمام على الطريق لتطوير السوق العقاري، حيث نعتقد أن مثل هذه الخطوة ستحمي مصالح كل من شركات التطوير العقاري والمستثمرين على حد سواء. وقد زادت تعاملات العقارات بنسبة 170 في المائة خلال العام الماضي، ونحن على ثقة بأن تحسن استقرار وأمن السوق نتيجة لتنفيذ القانون سيؤدي إلى مزيد من الاستثمارات في الأشهر المقبلة).

من جانبها تعاملت شركات التطوير العقاري بشكل جيد مع صدور القانون، إلا أن مسؤولية الالتزام بنصوصه لا تقع على عاتق هذه الشركات وحدها، حيث يتعين على المشترين أيضاً بذل أقصى جهد ممكن من أجل ضمان عملية الالتزام بالقانون. فعلى سبيل المثل ينبغي للمشترين الحصول على معلومات بشأن المشروع محل اهتمامهم وكذلك حول شركات التطوير العقاري التي تقوم بعملية التنفيذ حتى يشعروا بالراحة مع الطرف الذي يتعاملون معه، ويتفهموا طبيعة الاستثمارات التي يقومون بها.

وبمجرد أن يقرر المشتري شراء مشروع معين، فإن الأموال التي ينوي دفعها يجب أن تودع في حساب الضمان العقاري المناسب، وفي حال أن يجري رهان المشروع للحصول على قرض، فإن القرض هو الآخر يجب أن يودع في الحساب المناسب. إضافة إلى ذلك، فإن المشتري مطالب بتسجيل عملية الشراء في دائرة الأراضي والأملاك حتى يتسنى له التمتع بكل مميزات القانون.

ويضمن تطبيق هذا القانون الشفافية اللازمة التي يحتاجها المشترون في كافة التعاملات العقارية التي يقومون بها مع شركات التطوير العقاري المسجلة في الإمارة، حيث ستكون لدى المشتري الفرصة للمقارنة بين المشروعات المتاحة وبين الشركات العاملة في المجال، الأمر الذي بدوره سيضمن تراجع المشكلات التي يعانيها السوق العقاري بشكل كبير، ويزيد من ثقة المستثمر والشركات العقارية على حد سواء، ويضاعف من المميزات الكبيرة التي يتمتع بها السوق العقاري وتجعله أكثر قدرة على اجتذاب عملاء جدد.