قانون كاتب العدل والإجراءات الموحدة
لقد صدر قانون كاتب العدل رقم (11/لسنة1952) من اجل تقنين وتنظيم أعمال كاتب العدل وتحديد اختصاصاته، في إطار تقديم الدولة خدماتها لمواطنيها ومن يقيم على أرضها. سواء أكانوا مقيمين إقامة دائمة او مؤقتة بصفة عامة. وقد حل محل قانون الكاتب العدل رقم (34| لسنة 1946) وكافة التشريعات التي كانت تنظم عمل كاتب العدل سابقا. وقد أسند تقديم هذه الخدمات إلى موظف عمومي أطلق عليه لقب كاتب العدل يمارس نشاطه وعمله في نطاق المحكمة التابع لها.
عند صدور قانون كاتب العدل، كانت البساطة تطغى على حياة الناس، فلم تكن كما هي عليه الحال اليوم، من حيث الاتساع والتطور والتعقيد لنهج الحياة في كافة مناحيها الاقتصادية والعمرانية والثقافية للمجتمع ككل. لكن ما طرأ على المجتمع الفلسطيني منذ عام 1967م من معوقات، بأن جثم الاحتلال الإسرائيلي على باقي الأراضي الفلسطينية. وجعل عجلة التشريع مرتبطة بما يلاءم سياسات الاحتلال في مصادرة الأراضي الفلسطينية وبسط سيطرته عليها خدمة لأهدافه، ومنع الناس من استغلالها والانتفاع بها. فكان هدف الاحتلال تعطيل أي عملية يواكب فيها القانون تطور المجتمع ومجاراته في تلبية احتياجات أفراده.
مما أوقف عجلة التطور في المجتمع الفلسطيني، الذي ما زال يعاني ويلات الاحتلال، فما زالت القيود مفروضة على كافة مناحي الحياة في المجتمع لمنع تطوره واستغلال ثرواته، إلا ما كان منها لمصلحة الاحتلال.
فالسلطة الفلسطينية مغلولة الأيدي في بسط سيطرتها على الأرض، ومنقوصة السيادة غير واضحة المعالم والحدود، وبالتالي فهي قاصرة عن تلبية احتياجات المواطنين.
فأي نشاط على الأرض يحتاج لموافقة إسرائيلية من اجل تنفيذه. وهذا ما نلمسه جميعا فيما يتعلق بأي إجراءات تتعلق بالأموال غير المنقولة (الأراضي والعقارات) وخاصة الأراضي التي تقع خارج منطقة (أ)، والتي ما زال الاحتلال له اليد الطولى في منع تنفيذ أية إجراءات عملية لتسهيل القيام بأعمال التسوية في القرى والبلدات الفلسطينية. فهي بحاجة لإذن مسبق منه للقيام بإجراء عمليات التسوية.
والتي تكون غالبا في إطار ضيق، ولا يغطي كافة أراضي تلك البلدة او القرية، إلا ما كان بعيدا عن تجمعاته الاستيطانية، مما يشكل عقبة في انتقال تلك الأراضي إلى مرحلة الثبات والاستقرار في ملكيتها. وكذلك بعدم السماح بتنفيذ أية إجراءات لنقل الملكية بين الأفراد، وخاصة إذا كان أحد الأطراف ممن لا يحمل بطاقة الهوية. وعدم الاعتراف بشرعية أصحاب الأرض، فإذا ما باع أحد ممن يعيشون في الشتات ما يملكه بصفة شخصية، أو آلت له بطريق الإرث، فلا يُعترف بعملية البيع، وبالتالي تمنع عملية نقل الملكية للمشتري.
حيث تُنصب سلطة الاحتلال نفسها القيًم على أموال هذه الشريحة من الناس. مما إضطر الناس للتحايل على نقل الملكية باللجوء إلى دوائر كتاب العدل لإجراء عملية البيوعات وتحويلها، كجهة بديلة عن دوائر تسجيل الاموال غير المنقولة، وما ينجم عن تنظيم الوكالات الدورية من الاخطاء والمعوقات التي تؤثر على صحتها، وعدم استقرار التصرف القانوني بين اطراف العلاقة. وتختلف هذه الظاهرة من حيث الاتساع أو الضيق من منطقة جغرافية لأخرى. فهي أكثر اتساعا واقل انضباطا لتنظيم كافة المعاملات الخاصة بإجراء عمليات بيع الأراضي من خلال عطف وكالات بعضها على بعض، وأصبحت المعاملات الصادرة عن كاتب العدل تستخدم بديلا عن سندات الملكية اللازمة في تنفيذ عقود البيع لدى كاتب العدل دون التوجه لتنفيذ تلك الوكالات في الموقع الرسمي(دائرة الأراضي) ليحصل المستفيد على سند ملكية. فالوكالة الدورية هي وسيلة لنقل الملكية للمشتري، وليست سندا لإثبات للملكية.
مما أفسح المجال للعديد من الأشخاص ولذوي النفوس المريضة بإجراء عمليات البيع على ذات الوكالة الواحدة لعدة أشخاص، مما أوقع كثيرا من الأبرياء ضحايا النصب والاحتيال. ولقد طفت على السطح في المجتمع شريحة احترفت عمليات النصب والتزوير لسلب الناس أموالها والإيقاع بها في براثنها. نتيجة استغلال هذه الظروف والاعتماد على انجاز هذه الصفقات لدى دوائر كاتب العدل، والابتعاد عن دوائر الأراضي كموقع رسمي لانجاز تلك المهمة. وقد اخرجت الوكالة الدورية عن مقاصدها بأن الموكل الذي باع ما يملكه بموجب سند رسمي، قد وكل غيره لانجاز نقل الملكية حسب الاصول للمشتري في الموقع الرسمي.
وقد تجاهلت الغالبية العظمى فترة من الزمن، ما سارت على هديه محكمة النقض الفلسطينية والمحاكم الأخرى، بتقرير أن أية بيوعات خارج الموقع الرسمي تقع باطلة.
فيما يتعلق بالأراضي التي تمت فيها أعمال التسوية. لذلك تم منع عطف وكالة دورية على أخرى، واقتصر البيع بموجب سند تسجيل. وذلك بتنفيذ الوكالة الدورية الصادرة من المالك إلى المشتري، وبعد نقل الملكية للمشتري في الموقع الرسمي دائرة الأراضي وحصوله على سند تسجيل يحق له البيع بموجب سند التسجيل الجديد. أما الأراضي التي لم تشملها أعمال التسوية، فالعقد موقوف على القيام بأعمال التسوية والتسجيل المجدد، أو مرور الزمن مع إثبات التصرف في الأرض أو العقار حسب نص المادة (3) من قانون بيع الأموال غير المنقولة رقم (51/1958) وتعديلاته بقولها (تعتبر البيوع العادية الجارية بموجب سند فيما يتعلق بالأراضي الأميرية والعقارات المملوكة الكائنة في المناطق التي لم تعلن فيها التسوية أو التي استثنيت منها نافذة. إذا مر على تصرف المشتري تصرفاً فعلياً مدة عشر سنوات في الأراضي الأميرية وخمس عشرة سنة في العقارات المملوكة). فقد نتج عن تلك الحقبة وما زال ساريا تنظيم عشرات الوكالات الدورية قبل تنفيذها لدى الموقع الرسمي.
إن الغالبية العظمى من أصحاب العلاقة تتجه ناحية كاتب العدل لاجراء تلك البيوعات وتنظيم تلك المعاملات وحفظها كجهة رسمية موازية لدوائر الاراضي، واعتقاد الناس بانه قد حصل على سند للملكية لا يمكن الطعن فيه أو منازعته فيها، وبالتالي يجد نفسه في مأزق لا يسعفه فيه الادعاء بملكيته للعقار استنادا لتلك الوكالة. وقد جاء في قرار لمحكمة النقض الفلسطينية بقولها( في ضوء هذه الوقائع وبإنزال حكم القانون على ما تضمنته لائحة الدعوى من ادعاءات وطلبات وحيث أن الطاعنة تدعي ملكيتها للعقار محل الدعوى استنادا للوكالة الدورية المنظمة لدى كاتب عدل القدس، باعتبار أنها ملزمة لطرفيها وواجبة النفاذ وفق أحكام المادة (11) من القانون المعدل رقم(51 لسنة 58) وحيث أن الوكالة الدورية وان كانت كذلك، إذا ما توافرت فيها الشروط القانونية، إلا أنها لا تعتبر سند ملكية يقوم مقام سند التسجيل.
إذ لا بد لانتقال الملكية باسم المستفيد أن يتم التسجيل في الموقع الرسمي. وهذا ما لم يتم بخصوص الوكالة الدورية التي استندت إليها الطاعنة في إقامة دعواها). ( )
لقد بدأ القانون في المادة (2) منه بتعريف من هو كاتب العدل بالقول بأنه (الكاتب العمومي المكلف بإجراء المعاملات المنصوص عليها في هذا القانون أو أي قانون آخر) وهذا مما يدل أن على كاتب العدل مراعاة القوانين الأخرى، أثناء تنظيمه لأي عقد أو سند. وأن المقولة الشهيرة بأن كاتب العدل ليس له علاقة بمضمون السند الذي ينظمه، أو المعاملة التي يصادق عليها، وأن اختصاصه ينحصر في المصادقة فيما يمليه عليه أصحاب المصلحة، دون التحقق من محتويات السند الذي ينظمه.
هو قول مجاف للحقيقة ومخالف للدستور والنظام العام والآداب وللقواعد العامة واجتهاد الفقه والقضاء. وقد جاء في قرار لمحكمة النقض بقوله (فإننا نجد أن ما توصلت له محكمة الاستئناف من أن الوكالة الدورية طالما لم تنفذ في دائرة التسجيل لا تصلح أساسا للملكية حسب نص المادة(2)من قانون التصرف بالأموال غير المنقولة رقم (49 لسنة 53) والمادتان (4/1 و11) من قانون انتقال الأراضي لسنة(1920) رغم ادعاء المستأنفين بشراء حصص المستأنف عليه بموجب الوكالة الدورية المبرز(م/2). حيث يتضح أن المشتري بموجب الوكالة الدورية المشار إليها هو المستأنف الثاني، وان المستأنف الأول هو الوكيل الدوري لإجراء البيع الذي لم يتم تنفيذه بدائرة التسجيل. وبذلك فإن وضاعة يده على الأرض موضوع الدعوى لا يستند إلى أساس قانوني كما أن وضاعة يد المستأنف الأول (الطاعن الأول) على حصص المطعون ضده، وإن استند إلى وكالة دورية لا تعتبر سنداً ناقلاً للملكية لعدم تسجيلها، فهي فضلاً عن ذلك مبنية على الوكالة العامة رقم (68/68/14) لدى كاتب عدل أريحا المحرر بتاريخ 10/9/1968 في حين أن الوكالة الدورية محررة بتاريخ (20/6/1998) أي بعد انتهاء مفعول الوكالة العامة، الأمر الذي يثبت أن وضاعة يد الطاعن الثاني على حصص المطعون ضده لا يستند إلى سبب قانوني).( )
– إن نصوص قانون كاتب العدل بحرفيته ومضمونه والهدف منه، لا يتفق والعرف السائد في تنظيم المعاملات أمام كاتب العدل، كما سيتبين معنا لاحقا أثناء التعرض لتلك المواد.
ولم يترك القانون أعمال كاتب العدل عرضة للأهواء أو المزاجية، بل فرض ضوابط ومعايير محددة عليه التقيد بها لانجاز كافة الأعمال التي فرض عليه القانون إجرائها، وفقا له او لا أية قوانين أخرى. بل أشار بالتحديد على أن يشغل وظيفة كاتب العدل، موظف عمومي يخضع لأنظمة الموظفين العاملين في الدولة. كما ورد في المادة رقم (2) منه، وقد نصت المادة(3) منه بالقول ( وإذا لم يكن قد عين موظف للقيام بهذه الواجبات يتولى القيام بهذه الوظيفة رئيس كتاب المحكمة البدائية، وفي المحال التي لا توجد فيها محكمة بدائية يقوم بهذه الوظيفة رئيس كتاب المحكمة الصلحية، وفي حال غياب الكاتب العدل يتولى عمله رئيس الكتاب أو الموظف الذي ينتدبه رئيس المحكمة او قاضي الصلح من موظفي المحكمة. فاختصاص كاتب العدل يقتصر على النطاق الجغرافي لتلك المحكمة دون أن يمتد باختصاصه نطاق صلاحية محكمة أخرى.
– توجد فئة أخرى من موظفي الدولة منحها القانون الصلاحية والاختصاص للقيام بهذه المهمة حصرا، كما ورد في الفقرة الثانية من نفس المادة بالقول (يقوم بوظيفة كاتب العدل خارج البلاد قناصلها، وهي تشمل الوزراء المفوضين والسفراء والقائمين بأعمال تلك السفارات او المفوضيات أو البعثات الرسمية. ( )
لقد فرض القانون على كاتب العدل في المادة (4) آلية محددة بأن يستعمل من الدفاتر لتنظيم المعاملات وتسجيلها وترقيم المعاملات برقم متسلسل (الرقم العدلي) حسب التاريخ. إذن عليه أن يتقيد بما ورد في تنظيم المعاملات والمصادقة عليها، وكيفية حفظها داخل نطاق المحكمة (دائرة كاتب العدل)، لذلك على كاتب العدل اعتماد ما يلي:
1- يستعمل الكاتب العدل ما يلزم من الدفاتر لتنظيم المعاملات وتسجيلها ويحفظ ضمن اضبارات مرقمة بحسب التواريخ النسخ الأصلية للأوراق التي ينظمها بنفسه، بعد أن يكون قد سجلها بدفترها المختص بها.( )
2- عليه أن يحفظ ضمن الإضبارات المذكورة صورة موقعة بإمضاء المترجم، إذا كانت الأوراق التي قدمت إليه بغير العربية، ويحفظ فيها أيضاً النسخ الأصلية لجميع الأوراق التي جرى تنظيمها في الخارج وقدمت إليه مثل أوراق الإخطار والإخبار( ) والضبوط بأنواعها وصكوك الصلح والتحكيم والكشف والشهادة والتقارير الخطية والشفهية.( )
لقد مرت مراحل مختلفة على أعمال كاتب العدل ، كان يحتفظ بأصل المعاملة دون المرفقات، وفي مرحلة لاحقة بدأ بحفظ المرفقات مع السند الأصلي، وكانت من الضخامة من حيث الحجم او الوزن، ألحقت التلف بسجلات كاتب العدل. فالهدف من المحافظة على السجلات حفظ حقوق أصحابها، وأي تلف او فقد يؤدي إلى ضياع تلك الحقوق، وبالتالي يفقد دوائر كاتب العدل والمحاكم المصداقية في أعمالها.( )
2- يجب أن تكون دفاتر الكاتب العدل بريئة من كل حك ومحو وتحشية وفواصل وأن تكون واضحة الخط، وأن تكتب الأرقام بالحروف، وأن يذكر في نهاية كل صفحة أنها انتهت. والكلمات المغلوطة تشطب بخط أحمر على وجه تبقى معه مقروءة والكلمات والعبارات التي يجب إضافتها تدرج في الحاشية، ويشار بالرقم إلى المحل الذي كان يجب أن تدرج فيه وتوقع من الكاتب العدل والمتعاقدين والشهود.( )
3- تعطي وزارة العدل ختماً رسمياً لكل كاتب عدل.( )
المسئول عن اعتماد وإصدار الأختام هو مجلس القضاء وليس وزارة العدل.
نص القانون في المادة (5) على تحديد النطاق الجغرافي لكاتب العدل، بأن يكون في المكان المخصص له في المحكمة التي يعمل بها. أي أن عمله الأساسي داخل حدود المحكمة فقط، ولا يجوز له ممارسة عمله في تنظيم تلك المعاملات خارج إطار المحكمة التابع لها، ولا يتعدى النطاق الجغرافي لتلك المحكمة مما يلحق بعمله البطلان، بالاضافة للعقوبات التي تطاله بحكم القانون.
1- يقوم الكاتب العدل بوظيفته في المحل الذي يخصص له في المحكمة التي ينتسب إليها، ولا ينتقل لإجراء عمل من مقتضى وظيفته إلى غير المحل المذكور ما لم يأذن له رئيس المحكمة أو قاضي الصلح بأمر خطي.
2- لا يحق للكاتب العدل أن ينقل السجلات أو الوثائق أو أية أوراق أخرى في عهدته بمقتضى وظيفته إلا بعد الحصول على إذن على الوجه المذكور في الفقرة السابقة.
وقد جاء في قرار لمحكمة الاستئناف الفلسطينية تأكيدا لما سبق بقولها (إن قيام الكاتب العدل الإسرائيلي بتوثيق وتنظيم الوكالة الدورية في مكتب المحامي المذكور الكائن في رام الله جاء مخالفا للقانون، طالما انه انتقل خارج نطاق اختصاصه الإقليمي. وهذا ما تبينه المادتان 5/1 و 17 من القانون رقم (11 لسنة 1952 ) الامر الذي تعتبر معه الوكالة الدورية المشار إليها باطله بطلانا مطلقا ولا يترتب عليها أي اثر قانوني). ( )
– جاء في قرار آخر لمحكمة النقض بقولها ( إن كاتب العدل الإسرائيلي يصادق على الوكالة التي يحضرها المحامي دون حضور أصحابها).( )
وهذا العمل هو مخالف لنص المادة (12) من قانون كاتب العدل بقولها (يجب على الكاتب العدل أن يثبت من هوية الفريقين وأهليتهم للتعاقد بمقتضى أحكام القوانين العامة وأن يتأكد من صحة رضاهم وأن يذكر بوضوح، اسم وشهرة ومحل إقامة كل واحد من أصحاب العلاقة في السندات والأوراق التي ينظمها أو يصدق عليها والشهود والمعرفين).
فإذا اقتضت الضرورة انتقال كاتب العدل للعمل خارج مبنى المحكمة، ولكن ضمن النطاق الجغرافي لها، هو استثناء من الاصل نتيجة لظروف طارئة لحقت بالموكل. يتطلب الانتقال في حالات الضرورة أن يكون بناء على إذن خطي من رئيس المحكمة أو من ينوب عنه. الذي يوجب على صاحب الشأن أو وكيله أو احد أصوله او فروعه ( كمرض صاحب الشأن) أو أي أمر ما. بعد أن يقتنع رئيس المحكمة ويوافق على الطلب الخطي، ويتم تدقيق المعاملة قبل انتقال كاتب العدل. ومن ثَمً تدفع الرسوم الواجبة لانتقاله والرسوم الواجبة حسب نوع المعاملة، بعد إحضار تقرير طبي معتمد من وزارة الصحة، كجهة رسمية، ويتحمل من أصدره المسؤولية عن محتوياته في حال ثبوت عكس ذلك. ( )
– على كاتب العدل أن يعمل على انجاز تلك المهمة والعودة في نفس اليوم لمكان عمله للمصادقة على تلك المعاملة وختمها وترقيمها بالرقم العدلي حسب الأصول. وان لا يعمل على الاحتفاظ بها لليوم التالي. فإذا صادف انتقاله آخر يوم عمل له نهاية الأسبوع فهذا يفرض عليه أن يصادق عليها في أول يوم عمل من الأسبوع التالي، فإذا صادف وفاة الموكل او سفره او فقد أهليته. فإن عمل كاتب العدل غير قانوني وباطل إذا كانت المصادقة بتاريخ لاحق لتاريخ توقيع أصحاب الشأن والشهود. وبالتالي يتحمل المسؤولية الجزائية والمساءلة بالمصادقة عليها إذا حدثت وفاة أو فقد أهلية الموكل. أو صادف سفر الموكل خارج البلاد قبل المصادقة عليها حسب الأصول.
– ومن الأعباء التي يواجهها كاتب العدل بأن يكون طلب الانتقال لشخص واحد، وتكون المعاملة تحتوي على العديد من الأشخاص الآخرين الأصحاء. وهذا يخالف مقاصد الانتقال، وما يعانيه كاتب العدل من الانتظار لساعات طويلة من اجل اعتماد تواقيع أصحاب الشأن. وبالتالي يفضل لتوفير الوقت والجهد أن يقتصر طلب الانتقال لشخص الذي تمت الموافقة الخطية على تنظيم المعاملة الخاصة به دون مشاركة له من الغير في نفس المعاملة. إذ ليس من مهام كاتب العدل الانتقال لتوفير الراحة للجمهور. وذلك لرغبة أصحاب الشأن في توفير نفقات الحضور لكاتب العدل او عدم تفرغهم للقدوم لمكان عمل كاتب العدل. وهذا يفقد كاتب العدل الهيبة والمصداقية في عمله ويجعله تحت رحمة أصحاب الشأن.
لقد حدد القانون اختصاص كاتب العدل في المادة (6) بما يلي:أن ينظم بذاته جميع العقود لمصلحة الأفراد والأشخاص المعنويين، وأن يوثق هذه العقود بختمه الرسمي لتكون لها صبغة رسمية، فيحفظ الأصل عنده ويسلم نسخا منها إلى المتعاقدين.( )
1. أن يسجل العقود التي نظمها من لهم علاقة بها وأن يصدق تواريخها والتواقيع التي عليها ويحفظها ويسلم نسخا منها لذوي العلاقة بها عند طلبهم ذلك.( )
2. أن يصدق على صحة ترجمة الصكوك التي تبرز إليه أيا كانت لغتها. وأن يترجم الكاتب العدل الأوراق التي يرى لزوماً لترجمتها وإذا كان يجهل اللغة التي كتبت بها فيترجمها بمعرفة من يثق بأمانته وإتقانه هذه اللغة. ( )
3. أن يقوم بإجراء التبليغات التي يطلب إليه الأفراد والأشخاص المعنويون إجراءها.( )
4. أن يقوم بإجراء أية معاملة-غير ما ذكر- يأمره القانون بإجرائها. ( )
فعلى كاتب العدل عند القيام بمهامه لتنظيم أي سند أو عقد أن يلتزم بما ورد في المادة (9) من القانون بأن( يراعي القواعد العمومية المتعلقة بتنظيم العقود وتصديقها، بأن يتثبت من هوية المتعاقدين ورغباتهم وصلاحياتهم في تنظيم العقود ومن موافقتها لأحكام القوانين). فعليه أن يدقق السند او المعاملة التي أمامه تدقيقا جيدا للتأكد من سلامته من حيث الشكل والموضوع وهي كما يلي:
التأكد من أن هذا السند مما يجيز له القانون تنظيمه حسب الأصول.
التحقق من السند من حيث الشكل، بأنه يتميز بوضوح الطباعة ووجود مساحات كافية لتوقيع الموكل بكتابة أسمه الكامل، وليس الاكتفاء بالتوقيع (الإمضاء) فقط ومساحة كافية لأختام كاتب العدل ومحتوياته وتوقيعه.
إذا كان الموكل وكيلا أو وصيا أو وليا أو بصفته الارثية بيان ذلك، أو انه يمثل شخصا معنويا، استخدام خاتم الشخص المعنوي، بالاضافة لتوقيع ممثله وإبراز الأوراق التي تخوله صلاحية التوقيع بالصفات المذكورة أعلاه.( )
التحقق من مضمون المعاملة الجديدة، ومطابقة محتوياتها مع السندات الأصلية التي تعتمد عليها وموافقتها للقانون الذي ينظم تلك المعاملة.( )
التحقق من وجود المرفقات الأصلية والاطلاع عليها ومطابقتها مع الصور التي سترفق مع السند.
التحقق من شخصية وأهلية الموكل العقلية وإدراكه كنه أفعاله.
أن يتأكد من صحة رضا الموكل، وأنه غير مكره على التوقيع.
على كاتب العدل أن يقرأ العقود التي ينظمها بنفسه على ذوي العلاقة وأمام الشهود ويشير في عبارة التصديق إلى أن القراءة وقعت بالفعل.( )
أن تتضمن المعاملة اسم وشهرة ومحل إقامة كل واحد من أصحاب العلاقة وأرقام الوثائق التي يحملونها.
أسماء الشهود المعرفين على أصحاب العلاقة. ( )
إذا كان الكاتب العدل يجهل لغة أحد من ذوي العلاقة، فيكلف مترجما بترجمة بيانات السند ويستمع إليه في حضور ذوي العلاقة وأمام الشهود. بعد أداء القسم القانوني على أن يقوم بالترجمة حسب الأصول والقانون، إذا لم يكن معتمدا رسميا من الجهات الرسمية. وعليه أن يدرج ما ذكر في الأوراق التي ينظمها أو يصدق عليها، وله أن يقدر أجور المترجم ويأمر صاحب العلاقة بدفعها إليه.( )
يشترط أن يكون الشهود راشدين وعاقلين وعالمين بهوية ذوي العلاقة. وأن لا يكون بين الشهود أعمى او اخرس.( )
أن لا يكون الشهود من أصول وفروع ذوي العلاقة أو أزواجهم.
إذا كان ذوو العلاقة والشهود والمعرفون يجهلون الكتابة وليس لهم أختام، فعلى كاتب العدل أن يذكر ذلك بوضوح ويوقعه بأخذ بصمات أبهاماتهم.( )
في الحالات التي يطلب أصحاب المعاملة من كاتب العدل غير المعروفين له التصديق على تواقيعهم وأختامهم، إحضار شهود ممن يعرفون ذوي العلاقة، وإذا لم يقتنع بالمعرفين المذكورين، فله أن يطلب إحضار غيرهما ويكلفهم إحضار جميع الأدلة الممكنة.( )
التحقق من أن محل الإقامة الدائمة او المؤقتة للموكل تقع ضمن اختصاص كاتب العدل.( )
التحقق من دفع الرسوم بعد تدقيق كافة البيانات وقبل توقيع الموكل والشهود.
تسجيل الرقم العدلي وتاريخ التنظيم أو التصديق بالحروف والأرقام معاً، ويوقع جميع أوراق السند ويختمه ويحفظ نسخة منه ويسلم النسخة الأخرى لأصحاب الشأن. ( )
لأصحاب الشأن الحصول على صور مصدقة عدا النسخة الأصلية حسب احتياجاتهم بعد دفع الرسوم اللازمة لذلك.
وقد حدد القانون مهام كاتب العدل واختصاصه التي عليه القيام بها وهي كما يلي:
1- تنظيم وتصديق وترجمة جميع العقود التي تنعقد بإيجاب وقبول وغير ذلك من السندات وتبليغها.
2) بتنظيم وتصديق العقود والسندات التي تتعلق بالتصرف بالأموال المنقولة كالبيع والشراء والهبة والحوالة والإيجار والاستئجار والرهن والارتهان والإعارة وغير ذلك من الإسناد.( )
3)بتنظيم وتصديق جميع الصكوك والوكالات والكفالات والصلح والإبراء والتحكيم والمزارعة والمساقاة.
4)بتنظيم وتصديق البيانات المتعلقة بشروط عقود جميع أنواع الشركات والجمعيات وتمديد مددها وزيادة رأس المال أو نقصانه، وتغيير الإمضاء ( المفوض بالتوقيع) والعنوان وتحويل المكان وإقامة العقود وفسخ الشركات وجميع المقاولات التي تتعلق بالإنشاءات والالتزامات والمداينات وجميع التعهدات وضبوط تقسيم الأموال المنقولة بالرضاء.
5)بتنظيم وتصديق تقارير ربابنة المراكب البحرية وسندات الحمولة والسيجورتاه والاستقراض البحري.
6)بتنظيم وتصديق أوراق التنبيه والإخطار والإخبار وتبليغها.
7) بتنظيم وتصديق أوراق الاستفسار المتعلقة بطلب بيان سبب عدم قبول السندات التجارية والبوليسية، وعدم دفعها وأوراق البروتستو المتعلقة بعدم تأدية قيمتها.
8) بإجراء ما عدا ذلك من أنواع التبليغات والمعاملات والإعلانات الموكول أمر إجرائها إلى الكاتب العدل بمقتضى سائر القوانين والأنظمة.
9) بوضع الأرقام على دفاتر التجار والمؤسسات المالية والتجارية وكتابة مجموع عدد صحائفها في آخر كل صفحة منها وختمها.
لقد فرض القانون على كاتب العدل إجراء أي معاملة يأمره القانون بإجرائها ولم يحدد ماهية هذه المعاملات. لأن كثيرا من المعاملات التي ورد ذكرها يقوم كاتب العدل بتنظيمها طبقا للقوانين الأخرى المنظمة لها.
أما أن يقوم كاتب العدل باعتمادها والمصادقة عليها رغم ما بها من مخالفات قانونية، باعتبار أن مهمته تنحصر فقط بالمصادقة على توقيع اصحاب الشأن، فهو قول مخالف لقانون كاتب العدل وللقوانين الاخرى الناظمة لتلك المعاملة وقرارات محكمة النقض.( )
بقولها( إن وضاعة يد المستأنف على حصص المطعون ضده لا يستند إلى أساس قانوني، وإن استند في ذلك إلى الوكالة الدورية، فهي لا تعتبر سندا ناقلا للملكية لعدم تسجيلها. وفضلا عن ذلك فهي مبنية على الوكالة العامة رقم (68/68/14 تاريخ 10/9/1968) صادرة عن كاتب عدل أريحا في حين أن الوكالة الدورية محررة بتاريخ (20/6/1998) أي بعد انتهاء مفعول الوكالة العامة، الأمر الذي يثبت أن وضاعة يد الطاعن الثاني على حصص المطعون ضده لا يستند إلى سبب قانوني) وهناك الكثير من كتاب العدل قد وقعوا خطأ حساب المدة القانونية اللازمة لصلاحية الوكالة المتعلقة بحق بيع الأموال غير المنقولة وبالتالي يلحق البطلان بالوكالات التي استندت لتلك الوكالة المنتهية الصلاحية.
عقد الوكالة
يعتبر عقد الوكالة من أهم العقود في الحياة العملية ومن أكثرها تنظيما بين الأفراد. فيحتاج المرء إلى شخص آخر لينوب عنه في إنجاز أعماله، سواء أكانت أعمالا مادية أو تصرفات قانونية. فمشروعية الوكالة ثابت بالكتاب والسنة وإجماع الأمة وبالعقل أيضا. فلو كانت الوكالة غير مشروعة وكان الإنسان مجبرا على القيام بانجاز أعماله بالذات، لتكبد نفقات باهظة وصرف وقتا طويلا لانجاز أمر بسيط ، يستطيع الغير إنجازه مما يوفر الوقت والنفقات. فالوكالة أو الوِكالة هما أسم للتوكيل.
تعريف الوكالة: تعني لغة الحفظ، فإذا لم تذكر التصرفات التي وكله بها، فعلى الوكيل أن يحافظ على ذلك المال فقط. وليس له التصرف فيه بأي نوع من التصرفات. ولو قال له أنت وكيلي بكل شيء، فالقصد منه تفويض الوكيل بالمحافظة فقط.( )
ورد في المادة (1449) من مجلة الأحكام العدلية بشأن الوكالة القول بأن ( الوكالة هي تفويض أحد في شغل لآخر وإقامته في مقامه في ذلك الأمر الموكل به ).
أما في القانون الأردني فقد ورد في المادة (833) منه بقولها ( الوكالة عقد يقيم الموكل بمقتضاه شخصا آخر مقام نفسه في تصرف جائز معلوم).
الأصل في التشريعات عدم احتوائها على التعريفات المختلفة، فهي ليست من مهمة التشريع، بل تعتبر من مهمة الفقه. فقد جاء فيه القول بأن الوكالة عقد يقيم الموكل بمقتضاه شخصا آخر..الخ. فالموكل هنا إما أن يكون شخصا طبيعيا أو شخصا معنويا، كشركة أو جمعية أو غير ذلك. أما الوكيل فيجب أن يكون شخصا طبيعيا لتنفيذ الوكالة، وإن كان تابعا لشخص معنوي.
الوكالة شرعا: تعني تفويض احد في شغل معلوم من المعاملات، مع بقاء حق التصرف في يد الموكل، وذلك مما يجوز له التصرف فيه بنفسه. ويكون مالكا للتصرف ومقتدرا عليه وأهلا للتصرف نفسه، وإقامة غيره في ذلك الأمر مقام نفسه. أما التصرف الذي يمتنع عليه بالذات، فليس له أن يوكل غيره فيه. ومثال ذلك ( أن القاصر المميز لا يقتدر على هبة ماله لآخر. فلا يجوز له أن يوكل غيره، ولو كان الوكيل بالغا للقيام بذات التصرف. فالأمر ممنوع على الأصيل الموكل عمله، فلا يستطيع القيام بتوكيل غيره للقيام به. ويتمتع عقد الوكالة بصفة عدم الإلزام بحيث يجوز للموكل عزل الوكيل في أي وقت يشاء.
أركان الوكالة: يعتبر عقد الوكالة من العقود الإرادية، لذلك لا بد أن يخضع لكافة أركان العقد وهي الرضا والمحل والسبب الذي يخضع للقواعد العامة للسبب. والذي يهمنا هنا فقط، هما الرضا والمحل. فالرضا كما جاء في المادة (1451) من أحكام المجلة هو ( ركن التوكيل الإيجاب والقبول، وذلك بأن يقول الموكل وكلتك بهذا الأمر، فإذا قال الوكيل قبلت أو قال كلاما آخر يشعر بالقبول تنعقد الوكالة، كذلك لو لم يقل شيئا وتشبث بإجراء ذلك الأمر يصح تصرفه لأنه يكون قد قبل الوكالة دلالة، ولكن لو ردها الوكيل بعد الإيجاب لا يبقى لها حكم . وبناء على ذلك لو قال وكلتك بهذا الأمر ورد الوكيل الوكالة بقوله لا اقبل ثم باشر إجراء الموكل به لا يصح تصرفه. والتراضي في عقد الوكالة يعني تطابق الإيجاب والقبول كتعبيرين عن إرادتي طرفي العقد. ومقومات التراضي في عقد الوكالة هما التوافق بين الإيجاب والقبول والأهلية القانونية.
وكذلك تعليق الوكالة واستعمالها على شرط وجوده بالخارج. ( ) فيجب أن يكون ركن التوكيل مطلقا وهو يعني ان لا يكون معلقا على شرط أو مقيدا بقيد) وفقا للمادة (1456) من مجلة الاحكام العدلية.
أما التوكيل على بياض أو ترك اسم الوكيل فارغا، فلا يجوز على الإطلاق لدى كاتب العدل. ويجب أن يكون التوكيل واضح الدلالة معبرا عن الإرادة الحرة. ولا يقبل التوكيل الضمني في الوكالات لدى كاتب العدل، بالرغم من أن التوكيل الضمني موجود وحقيقي وله ظروفه في الحياة العملية، أم لدى كاتب العدل فيجب أن يكون التعبير واضح وصريح. ويتطلب لذلك أن يكون الإيجاب من الموكل وتصرف الوكيل واقع على ذات الخصوص الموكل به (محل الوكالة). فلا يعقل توكيل شخص بشيء ما، وعند تنفيذ الوكالة يعبر عن إرادة غير الإرادة المصرح عنها في الوكالة.
لذا يشترط أن يكون محل الوكالة قابلا للعقد ولحكم العقد شرعا. فإذا كان منهيا عنه، فلا يكون محلا للعقد ما هو مخالف للنظام العام والآداب. وكذلك محل التوكيل أن يكون قابلا للعقد كتنفيذ أشياء مستحيلة أو خارجة عن الإرادة، أو مما لا يمكن تملكه ولا يجوز التوكيل فيه.
الأهلية في عقد الوكالة: يشترط لعقد الوكالة أن يتمتع الموكل والوكيل بشخصية قانونية. فكل شخص أهل من الناحية القانونية للتمتع بالحقوق والتحمل بالالتزامات، فللشخص أهلية الوجوب وهي لا يتطلب فيها سنا معينة أو القدرة العقلية، ويشترط أن يكون الشخص حيا. فأهلية الوجوب تتطابق مع شخصية الإنسان تطابقا تاما إذ أن معناها قابلية الشخص لأن يكون صاحب حق، فأهلية الوجوب مرتبطة بالإنسان منذ ولادته حيا، وأحيانا وهو جنين في بطن أمه، ولا تفارقه حتى يفارق الحياة. وباعتبار أن الوكالة عقد يتطلب منا البحث في كل من أهلية الموكل والوكيل، لما لاختلاف بين أهلية الموكل وأهلية الوكيل من نتائج هامة.
يشترط لصحة الوكالة ما يلي:
1. ان يكون الموكل مقتدرا على إيفاء الموكل به، بالنسبة لاصل التصرف. فالوكيل يستمد صلاحيته من الموكل ويملك التصرف من طرف الموكل. وبناء عليه فالذي لا يقتدر على التصرف لا يستطيع تمليك التصرف لغيره.( )
2. يشترط أن يكون الوكيل عاقلا ومميزا.( )
3. يجب أن يكون الخصوص الموكل به معلوما، في الامور التي يقدر الموكل على إجرائها بالذات وبايفاء واستيفاء كل حق متعلق بتلك بالمعاملات.( )
نجد في المقابل بأن المادة(834) مدني أردني تؤكد على ما يلي:
1. أن يكون الموكل مالكا حق التصرف بنفسه فيما وكل فيه.
2. أن يكون الموكل قد بلغ سن الرشد وهي ثماني عشرة سنة شمسية كاملة متمتعا بقواه العقلية ولم يحجر عليه يكون كامل الأهلية لمباشرة حقوقه المدنية. كما جاء في المادة (4|3 ( من قانون بيع الأموال غير المنقولة.
فالأهلية تستدعي أن يكون صاحبها يتمتع بنصيب معين من القدرة أو القوة العقلية. هذه القدرة أو القوة العقلية لا تتوافر إلا إذا بلغ الشخص سنا معينة، وكان سليما من سائر الآفات العقلية.( ) كما جاء في المادة(4|2) ( إذا كان المدعي باسترداد المال غير المنقول قاصراً أو فاقداً الأهلية القانونية، فمدة مرور الزمن تبدأ من التاريخ الذي يصبح فيه المدعي راشداً أو غير فاقد الأهلية.( غير انه إذا ما وصل سن الرشد، كما جاء في المادة (4|3 ( إيفاء للغاية المقصودة من الفقرة السابقة أ- يعتبر المدعي راشداً بإكماله السنة الثامنة عشرة من عمره.( )
فإن الإرادة أحيانا تصادف ظروفا تحد من حريتها وسلامتها، كالإكراه والتغرير، لذا يتطلب المشرع براءتها من هذه العيوب. فعلى كاتب العدل أن تكون لديه من الفطنة وسرعة البديهة وشدة الملاحظة لتفحص الشخص الذي أمامه، لا أن يتلو عليه ما في الورقة التي أمامه بدون أن يتفهم الموكل ما بداخلها. وأن يكون على إطلاع ووعي وإدراك كاملين لما تحتويه من بيانات ويبين له مخاطرها لتنتفي عنه الجهالة، وعدم الاحتجاج بأن كاتب العدل لم يحذره من مخاطرها، أو لم يقرأ عليه نص السند المطلوب تصديقه، كالوكالة العامة التي لا تبقي ولا تذر له شيئا، وخاصة لدى الأشخاص الأميين وكبار السن. وذلك بإلقاء الأسئلة اللازمة ليتحقق من أهلية وسلامة الموكل الذي أمامه، وأن إرادته حرة بالموضوع الموكل به. لأن ما يلتزم به الموكل هو تصرف قانوني يعبر عن إرادته الحرة وبالقدر الذي يريد. باعتبار أن الإرادة الحرة الواعية هي قاعدة عقد الوكالة. فلا يجوز أن تكون عبارة التوكيل مجازية أو معلقة على شرط إرادي محض كمن يقول لآخر (أبيعك أرضي إذا أردت أنا) أو القول بأنه ( لا يحق له البيع إلا بإذن خطي مني مباشرة). ( )
فالعبرة بتوافر الأهلية وقت إنشاء العقد، فلو أن الموكل لم يكن أهلا لإنشاء عقد الوكالة، فلا تصح الوكالة، ولو لم يستعملها الوكيل، إلا بعد توافر الأهلية الكاملة للموكل. وكذلك لو فقد الموكل الأهلية بعد إنشاء عقد الوكالة وقبل تنفيذها من الوكيل، فإن الوكالة تصبح باطلة . لأن الوكيل يستمد الصلاحية والقوة من الموكل. فإذا فقدها الموكل، فبالتالي يفقد الوكيل تلك الصلاحية، ولو كان متمتعا بالأهلية القانونية للقيام بالتصرفات القانونية لنفسه أو لغيره. أما الموكل الذي يفقد الأهلية فيمتد أثرها لوكيله وتصبح الوكالة باطلة ولا تصلح للتنفيذ. أما أهلية الصغير المأذون له بالتجارة فتكون أهليته بالتوكيل بمقدار الإذن الممنوح له. فقد أجمع الفقهاء المسلمون على اشتراط العقل في الموكل، فإذا فقد الإنسان إحساسه وشعوره فلا يعلم عن نفسه ولا عن غيره شيئا، بل في أحيان أخرى لا يحس بوجوده في هذه الحياة. ويحدث الخلل بواحدة من عدة أشياء وبدرجات متفاوتة، كالجنون والإغماء والنوم والسكر والعته. ومجمل الحديث في الأهلية اللازمة للموكل أن يتمتع بالأهلية الكاملة ببلوغه سن الرشد، وان لا يكون محجورا عليه أو مجنونا ولا صبيا غير مميز. أما الصبي المميز فلا يجوز له أن يوكل غيره، إذا كان تصرفه ضارا ضررا محضا حتى لو كان مأذونا له من وليه.
أهلية الوكيل: يتطلب في الوكيل أن يكون أهلا لأن تصدر منه إرادة مستقلة لأنه يعبر عن إرادته هو لا عن إرادة الموكل وفقا للقواعد العامة المقررة، فيجب أن يكون مميزا ولو كان قاصرا.( )
وجاء في المادة (111) مدني أردني بقولها ( إذا تم التعاقد بطريق النيابة فإن شخص النائب لا شخص الأصيل هو محل الاعتبار عند النظر في عيوب الإرادة أو في أثر العلم ببعض الظروف الخاصة أو وجوب العلم بها، ومع ذلك إذا كان النائب وكيلا يتصرف وفقا لتعليمات معينة صدرت له من موكله، فليس للموكل أن يتمسك بجهل النائب لظروف كان يعلمها هو أو كان من المفروض أن يعلمها ) يتبين لنا بوجوب أن يكون الوكيل كامل الأهلية في الحالات التي تكون إرادة الوكيل هي محل اعتبار في حالة البحث في عيوب الإرادة وهذا يعني أن الإرادة لا تصدر إلا عن شخص أهل لأن تصدر عنه، فلا بد أن يكون الوكيل كامل الأهلية حتى يكون أهلا لاعتبار إرادته عند النظر في عيوب الإرادة.
المحل في عقد الوكالة: يعتبر المحل من أركان العقد وبما أن الوكالة عقد، فإن المحل يكون من أركانها. وهو ما يقع عليه عقد الوكالة في امر معلوم، مثل الرهن والهبة والبيع بأن يكون البيع المنعقد صحيحا، وهو البيع الجائز المشروع أصلا وووصفا.( ) وان لا يكون بيعا فاسدا وهو المشروع أصلا لا وصفا. ويعني أن يكون صحيحا باعتبار ذاته فاسدا باعتبار بعض اوصافه الخارجة. ( )
وقد نصت المادة (157) مدني أردني بقولها ( يجب أن يكون لكل عقد محل يضاف إليه) وهو بخلاف محل الالتزام الذي يلتزم به المدين كان يكون عملا أو امتناعا عن العمل أو إعطاء شيء ما.
أما محل العقد فهو التصرف القانوني المراد تحقيقه كعقد البيع بنقل الملكية للغير مقابل عوض ما، فمحل العقد ( الوكالة) التصرف القانوني الذي يراد تحقيقه ويخضع محل العقد لأحكام مغايرة لتلك التي يخضع لها محل الالتزام. مثلا يكون محل الالتزام صحيحا في ذاته ولكن العقد يقع باطلا لان التصرف القانوني المراد تحقيقه محرم بحكم القانون. كما في التنازل عن تركة مستقبلية لشخص على قيد الحياة، مثل محاولات البعض الحصول على تنازل من أشقائه عن الميراث بالرغم من وجود يتصرف ويملك على قيد الحياة.
لذا فإن الشروط الواجب توافرها في محل الوكالة يتمثل فيما يلي:
1. أن يكون المحل ممكنا.
فإذا كان محل الوكالة مستحيلا فإن عقد الوكالة يكون باطلا ويجب التمييز بين الاستحالة المطلقة والاستحالة النسبية.
أ- الاستحالة المطلقة: في تحقيق محل الوكالة يؤدي إلى بطلانها. كبيع منزل محترق أو مهدم وبيع الوقف، أو حلف اليمين عن الموكل أو الحضور للاستجواب عنه أو التوكيل في القصاص.
ب- الاستحالة النسبية: فإن ظروف الحال هي التي تحكم المسألة كبيع عقار لم يبنى بعد، أو بيع منتجات معينة قبل البدء في تصنيعها.
2- أن يكون المحل والتصرف القانوني مشروعا. ويقصد بذلك سواء أكان عملا ماديا أو تصرفا قانونيا، كشراء المخدرات أو أسلحة أو إيجار منزل لاستخدامه في ارتكاب أفعال منافية للحياء أو المقامرة أو قبض الرشوة أو إعطائها نيابة عنه، أو التعامل بالبيع والشراء لأموال إنسان على قيد الحياة. أو أي تصرف مخالف للقانون والنظام العام أو الآداب. فإن الوكالة تكون باطلة بسبب عدم مشروعية المحل ولا يمكن القول بجواز التوكيل بشيء غير مشروع قانونا أو شرعا. لان محل العقد يكون في حكم العدم. وبالتالي بطلان التوكيل والوكالة بشأنه.
3- أن يكون محل عقد الوكالة معينا أو قابلا للتعيين، فإذا لم يكن محل الوكالة معينا أو على الأقل قابلا للتعيين، فإن الوكالة تكون باطلة. فإذا وكل شخص شخصا آخر في تصرف ما، فإنه يجب أن يكون التعيين تعيينا نافيا لكل جهالة. فإذا كان التصرف من عقود المعاوضة فإنه يكفي لتعيينه ذكر نوعه بان يقال أن التوكيل في بيع أو رهن أو إجراء الصلح . فليس من الضروري أن يعين محل التصرف على وجه التخصيص. أما إذا كان التصرف من عقود التبرع فلا يكفي في تعيينه ذكر نوعه، بل يجب أيضا تعيين محله.فلا يصح التوكيل في الهبة دون تعيين الشيء الموهوب فيوكل الواهب غيره في عقار معين أو أرض معينة أو سيارة معينة أو ما شابه ذلك.
4- أن يكون التصرف محل الوكالة قابلا للنيابة. يجب أن يكون محل الوكالة تصرفا بعيدا عن الأعمال التي تقتضي أن تكون شخصية ومتعلقة بصاحبها. فإذا كان التصرف مشتملا على مصلحة لا تتحقق إلا بمباشرة الفاعل نفسه فإن الوكالة تقع باطلة كعدم جواز التوكيل في العبادات البدنية مثل الصلة والصيام أو يوكل غيره في الخدمة العسكرية بدلا عنه وجواز النيابة في الحج والعمرة وذبح الضحايا لأنها عبادة مزدوجة مالية وبدنية معا. أما من الناحية القانونية فإنه يذهب لعدم جواز التوكيل في الشهادة وفي حلف اليمين وفي الحضور أمام القضاء للاستجواب نيابة عن الموكل.
أقسام الوكالة:
يشترط القانون لحسن تنظيم الوكالة التقيد من قبل أطرافها بشكل معين من اجل قبولها لدى الجهات المختصة التي تستخدم لديها. تحت طائلة عدم القبول إذا لم تراع استيفاء بعض الإجراءات الشكلية.
تنقسم الوكالة إلى نوعين من الوكالات، وكالة عامة ووكالة خاصة سواء أكانت أي منهما مطلقة أو مقيدة. ولا يمكن تحديد كافة الوكالات بنوع معين أو تنظيمها في قالب واحد جامد. حيث أن التصرفات القانونية التي تكون محلا للوكالة لا تقع تحت حصر معين، طالما أن تلك التصرفات قد توافرت فيها شروط التصرف الذي يكون محلا للوكالة، فمن الوكالات ما قد يقتصر على أمر محدد ومعين من التصرفات دون غيرها. وقد تتسع أو تضيق من حيث الصلاحية الممنوحة للوكيل للتصرف بموجبها. فالعبرة في العقود للمقاصد والمعاني لا للألفاظ والمباني). ( )
وبذلك تنقسم الوكالة إلى نوعين هما الوكالة العامة والوكالة الخاصة.
الوكالة العامة: وهي التي تأتي بصيغة عامة يمنح الموكل الوكيل وكالة يمارس فيها كافة الصلاحيات التي يستطيع القيام بها الموكل كما لو كان حاضرا شخصيا للقيام بالعمل الموكل به وأن يكون معلوما مثل المعاوضات والتصرفات وهي تشعر بالعمومية.وإذا ما كانت دون ذلك فهي تعني الادارة والحفظ فقط. ( ) وفقا للمادة (1460) من المجلة ( يلزم في الموكل ان يضيف العقد إلى موكله في الهبة والاعارة والرهن والاقراض والشركة والمضاربة والصلح عن الانكار وإن لم يضفه إلى موكله فلا يصح).
ويشترط في الوكالة العامة عدم مخالفتها لنص المادة (1496) من أحكام المجلة التي لا تعطي الحق للوكيل بيع مال موكله لمن لا تجوز شهادته له، إلا أن يكون الموكل قد وكل الوكيل في البيع لمن شاء، ففي هذه الحالة يجوز للوكيل بيع مال موكله لهذه الفئة من الأشخاص.
فالوكالة العامة: هي تلك الوكالة التي تشمل على كل أمر يقبل النيابة فلا يعين فيها الموكل محل التصرف القانوني المعهود به للوكيل، ولا يعين نوع هذا التصرف القانوني ذاته. ويترتب على الوكالة العامة المطلقة نفاذ تصرف الوكيل في كل ما لا يضر بالمال، فليس للوكيل التصرف في مال موكله أو الهبة منه، ويستثنى من الوكالة العامة أربعة أشياء من الناحية الشرعية، ولا يدخل في باب التوكيل إلا إذا جاء النص عليه صراحة ما يلي:
1- طلاق زوجة الموكل. 2- تزويج البنت البكر. 3- بيع دار السكن التي يقطنها الموكل. 4- بيع الرقيق القائم على أمور الموكل. وهذا الاستثناء لا وجود له في الوقت الحاضر لانتهاء عهد الرق.
أما إذا كانت الوكالة عامة جاز للوكيل مباشرة المعاوضات ( البيع) والتصرفات عدا التبرعات التي يجب التصريح بها.
والهدف من الوكالة العامة الإنابة في كل تصرف أو شيء مثل القول أنت وكيلي في كل التصرفات، أو الوكالة في كل شيء أو اشتر لي ما شئت أو ما رأيت. وحكمها أن يملك كل تصرف يملكه الموكل وتجوز النيابة فيه ما عدا التصرفات الضارة بالموكل كالتبرعات من وقف وهبة ونحوهما والاسقاطات كالطلاق والإبراء. فلا يملك الوكيل هذه الأمور إلا بالنص عليها صراحة. ونتيجة لذلك فإن الوكالة العامة هي التي ترد في ألفاظ عامة، فلا يعين فيها الموكل محل التصرف القانوني ذاته. فالوكالة العامة تخول الوكيل الصفة في القيام بجميع أعمال الإدارة ولا تخوله القيام بأي عمل من أعمال التصرف القانوني إلا إذا ورد النص عليها صراحة وتخصيص نوع التصرف.
نفاذ تصرف الوكيل في كل ما لا يضر بالمال ، فليس للوكيل التصرف في مال موكله او الهبة منه، وبالمجمل فإن الوكالة العامة المطلقة هي الوكالة التي لم تقيد بقيد يتعلق بالتصرف أو الزمن أو بالمكان أو بالمقدار أو الظروف الخاصة به.
الوكالة الخاصة: هي الوكالة الواقعة على عمل محدد لا يتجاوزه الوكيل، ولا ينفذ في حق الموكل إذا تجاوز حدود ما وكل به. والوكالات تنقسم إلى وكالة مقيدة ووكالة مطلقة، لذا على كاتب العدل التدقيق وقراءة الوكالة حرفيا وأن لا يتجاوز ما ورد فيها. ولا يقبل التاويل أو الخروج على نص الوكالة الحرفي فهو مقيد بما ورد فيها لا بما تحمل من معاني يمكن الوصول اليها بوسائل اخرى. (فلا عبرة للدلالة في مقابلة التصريح) لأن دلالة الحال في مقابلة التصريح ضعيفة، فلا تعتبر مقابلة التصريح).( ) ولذلك فعلى كاتب العدل أن يضع نصب عينيه أنه لا مجال للاجتهاد في مورد النص.( )
وقد جاء تعريف كل منهما في المادة (836) من القانون المدني الأردني بالقول بأن ( تكون الوكالة خاصة إذا اقتصرت على أمر، أو أمور معينة) لليس للوكيل تجاوزها إلى أمور أخرى غير معينة في الوكالة، وله مباشرة التصرف في الأمور المعينة في الوكالة على سيبل الحصر وما يتصل بها من توابع ضرورية تقتضيها طبيعة التصرف الموكل به.
الوكالة المقيدة: هي الوكالة التي يتم تقييدها بواسطة الموكل ويؤثر بها من ناحية التصرفات محل الوكالة أو من حيث المدة التي تصلح لكي يتصرف خلالها الوكيل باسم الموكل. وقد يفرض الموكل على الوكيل شروطا معينة ويلزمه بالتقيد بها، سواء من حيث الشخص الذي يريد الموكل التصرف له أو من حيث الثمن الذي يريد أن يبيع فيه على أن لا ينقص عنه. أما إذا حصلت الزيادة فيدخل في باب المنفعة للموكل فهو مرغوب فيه ولا ضير. ( )
وتنتهي الوكالة بما يلي:
بوفاة الوكيل.( )
بوفاة الموكل. ( )
تنتهي الوكالة بعدم اهلية الموكل او الوكيل.( )
إذا عزل الوكيل نفسه إلا إذا تعلق بها حق للغير يكون محجورا على ايفاء الوكالة ( أي تنفيذها).( )
تنتهي الوكالة بختام الموكل به وينعزل الوكيل من الوكالة بطبيعته.( )
إلغاء الأطراف للوكالة الدورية ورجوع عن تنفيذ الوكالة وعودة الأمور إلى سابق عهدها قبل تنظيم الوكالة الدورية إذا لم تنفذ في الموقع الرسمي، لأنها تنتهي بالتنفيذ ويصبح المشتري مالكا بموجب سند التسجيل..
ينعزل الوكيل بانتهاء الخصوص الموكل به.( )
الوكالة غير قابلة للعزل (الوكالة الدورية): هي نوع من الوكالات الخاصة بصفتها عقدا من العقود المنصوص عليه في مجلة الاحكام وقد جاء في المادة (1521) بقولها ( للموكل عزل وكيله ولكن عن تعلق به حق آخر فليس له عزله)
لقد تطرق المشرع للوكالة غير القابلة للعزل في القانون المتعلق ببيع الاموال غير المنقولة رقم (51 لسنة 1958) وتعديلاته. كما ورد في المادة (11). منظما لتلك الوكالة بالتفصيل
أ- الوكالات ببيع أو إفراغ أموال غير منقولة التي ينظمها أو يصدقها كتاب العدل داخل المملكة أو التي ينظمها أو يصدقها قناصل المملكة الأردنية الهاشمية والقناصل الذين لهم صلاحية مماثلة بموجب ترتيب خاص وكتاب العدل خارج المملكة الأردنية الهاشمية لتمكين الوكيل من بيع وفراغ أموال غير منقولة إلى شخص آخر لدى دوائر تسجيل الأراضي تعمل بها دوائر التسجيل خلال سنة واحدة من تاريخ تنظيمها أو تصديقها وتعتبر ملغاة إذا لم تنفذ أحكامها لدى الدوائر خلال المدة المذكورة.
ب- أما الوكالات المنظمة أو المصدقة قبلاً فتعتبر ملغاة إذا لم تنفذ أحكامها خلال سنة واحدة من تاريخ نفاذ هذا القانون وإذا كانت أية مدة مما عينتها المادة السادسة من قانون تعديل الأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم (35) لسنة 1946 آخذة في المضي عند بدء العمل بهذا القانون فينتهي أجلها بانتهاء تلك المدة. ولا يدخل في حساب السنة أو المدة المتبقية أية مدة تنشأ عن تأخر يقع في معاملة البيع والفراغ وتكون دائرة التسجيل مسئولة عنه.
ب- الوكالات التي ينظمها أو يصدقها الموظفون المذكورون في الفقرة السابقة والمتضمنة بيع وفراغ الأموال غير المنقولة والمتعلق بها حق الغير كقبض الثمن واجبة التنفيذ في جميع الأحوال لدى دوائر التسجيل والمحاكم في خلال سنة واحدة من تاريخ تنظيمها أو تصديقها وكذلك الوكالات المنظمة أو المصدقة قبلاً واجبة التنفيذ خلال مدة سنة واحدة من تاريخ نفاذ هذا القانون سواء أعزل الموكل الوكيل أم توفي الموكل أو الوكيل وفي حالة وفاة الوكيل تقوم دائرة تسجيل الأراضي بإتمام معاملة البيع أو الفراغ وتكون دائرة التسجيل مسئولة عنه.( ( )
فإن الوكيل بالوكالة غير القابلة للعزل لا ينعزل حسب القاعدة العامة للتوكيل بوفاة الموكل لكن ينطبق عليه ما ورد في أحكام المجلة بالقول أنه (ينعزل الوكيل بوفاة الموكل، ولكن إذا تعلق حق للغير لا ينعزل. ( )
وبناء عليه فإن الوكالة التي يتعلق بها حق للغير ينطبق على بيع الأموال غير المنقولة والأموال المنقولة، كحق الوكيل في استيفاء الدين له على الموكل، أو غيره من التصرفات كما ورد في المادة (1521) من المجلة.
وقد جاءت العديد من القرارات القضائية تجعل من البيع خارج الموقع الرسمي( دائرة الأراضي) بيعا باطلا، وليس له من الحجية إلا بالفراغ لدى تلك الدائرة، لنقل الملكية للمشتري بموجب تلك الوكالة. وقد جاء في قرار لمحكمة الاستئناف بقولها ( وحيث أن شراء العقار غير المنقول موضوع الدعوى بموجب الوكالة الدورية لم تنفذ لدى دائرة تسجيل الأراضي المختصة عملا بأحكام المادة (11/ب) من القانون المعدل رقم (51/ لسنة 1958) مما يعني أن العقار لم تنتقل رسميا إلى اسم المدعي وانه يستند في تملكه للعقار إلى تلك الوكالة لا تعدو أن تكون سند بيع تم خارج دائرة الأراضي. وحيث أن البيوع التي تقع خارج دائرة التسجيل المختصة خلافا لأحكام المادة (2) من قانون التصرف بالأموال غير المنقولة رقم (49/لسنة 1953) والمادة (4/1) من قانون انتقال الأراضي لسنة (1920) تعتبر بيوعا باطلة بطلانا مطلقا، ولا تعتبر سندا ناقلا للملكية ولا مستندا مقبولا لإثباتها. وتكون الدعوى المتفرع عنها الطلب المقامة من المدعي وموضوعها إثبات ملكية ومنع معارضة في عقار غير منقول مستندا إلى وكالة دورية كما هو مبين من لائحة الدعوى مقامة من غير ذي صفة لأنه ليس مالكا قانونيا بموجب هذه الوكالة وتكون دعواه بالتالي غير مسموعة، لان الوكالة الدورية لا تصلح ولا سببا لأي إدعاء بالملكية والتصرف.( )
ونجد ما يعزز ذلك ما جاء في القرار الصادر عنها بقوله ( قضت محكمة البداية بأن المبرز م/1 لا يشكل وكالة دورية لكون الوكيل فيها هو وكيل ومشتري في نفس الوقت، ولكون المبرز م/2 هو سند نقل حقوق إيجار بين المدعي والمدعى عليها وتم فيه تحويل هذه الخصومة للمدعي ولأن الدعوى لا تستند إلى أساس قانون سليم قررت ردها.
في حين قضت محكمة الاستئناف بقرارها المطعون فيه أن المدعي أسس دعواه للمطالبة بتثبيت ملكيته للعقار على الوكالة الدورية م/1 والتي لم تنفذ بدائرة التسجيل وان ملكية العقار لم تنقل للمشتري وفق أحكام المادة 11 ب من القانون المعدل رقم 51/58 ، وبذلك فهي لا تغدو أن تكون سند بيع خارج دائرة ــ، وهي باطلة بموجب أحكام المادة 2 من قانون التصرف على الأموال غير المنقولة رقم 49 لسنة 53 والمادتين 4 و 11 من قانون انتقال الأراضي لسنة 1920 ولأن المبرز م/2 هو سند نقل حقوق إيجار العقار، فلا يعتبر سبباً للملكية).( )
أما فيما يتعلق بالأراضي غير المشمولة بأعمال التسوية فأن بيع المستفيد للحقوق التي ثبتت له بموجب الوكالة الدورية بوكالة أخرى (عطف وكالة على وكالة) بهذه الصفة وليس بصفته مالكا لا يعدو أن يكون عبارة عن سند بيع أو اتفاقية لبيع حقوق ولم تنقل له الملكية بصفة قانونية. الأصل أن تكون الوكالة الثانية قد صادق عليها المشتري والوكيل الدوري لنقل الحقوق التي باعها المالك أو المتصرف بمرور الزمن وعدم تجاوز الوكيل الدوري. فإن الوكالة الأولى التي نظم فيها صاحب السند تلك الوكالة، ووكل فيها الوكيل الدوري تعتبر صحيحة وتحسب من تاريخ تنظيمها المدة الزمنية اللازمة لتنفيذها. أما الوكالات التي تنظم من المشتري فقط على هذا المنوال، ولم يمر عليها مرور الزمن، تخالف نص المادة (3) من قانون بيع الأموال غير المنقولة. والتي تشترط لصحة البيوع العادية بموجب سند توافر مرور مدة زمنية يجب على كاتب العدل عدم إغفالها عند تنظيم الوكالات الدورية حسب الأصول والتي تؤكد على أن ( تعتبر البيوع العادية الجارية بموجب سند فيما يتعلق بالأراضي الأميرية والعقارات المملوكة الكائنة في المناطق لم تعلن فيها التسوية أو التي استثنيت منها نافذة، إذا مر على تصرف المشتري تصرفاً فعلياً مدة عشر سنوات في الأراضي الأميرية وخمس عشرة سنة في العقارات المملوكة.(
وهذا ما أكدته محكمة النقض الفلسطينية بقولها(وفي الموضوع ولما كانت محكمة البداية بصفتها الاستئنافية، إذ قضت بإلغاء الحكم المستأنف ورد الدعوى حملته على أن الوكالة الدورية لا تعتبر سند ملكية يقوم مقام سند التسجيل وان المشتري بموجب وكالة دورية لا يملك حق البيع أو الهبة أو الرهن وان أي تصرف من هذا القبيل يكون صادراً عن غير مالك، كما أن العبرة في إنشاء الوقف هو تسجيله لدى دائرة تسجيل الأراضي.
وبإنزال القانون على الحكم الطعين وما حمل عليه من أسباب نرى أن نبين ابتداءً أن المشرع وفق صريح نص المادة الثانية من قانون التصرف بالأموال غير المنقولة رقم 49 لسنة 1953 والمادة (16/3) من قانون تسوية الأراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 حصر جميع إجراءات البيع والمبادلة والإفراز والمقاسمة في الأرض أو المياه بدائرة تسجيل الأراضي، فيما رتب في المادة (11/ ب) من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 للوكالات المتضمنة بيع وفراغ الأموال غير المنقولة والمتعلق بها حق الغير وجوب تنفيذها لدى دائرة التسجيل خلال خمس عشرة سنة من تاريخ تنظيمها أو تصديقها إلا أن المستفيد بموجب تلك الوكالة لا يعتبر مالكاً ما لم يتم التسجيل في دائرة الأراضي. وبذلك فإن هذا الأخير لا يستطيع التنازل لغيره عما لا يملك طالما أن الملكية لا تثبت إلا بالتسجيل، بمعنى أن أية وكالة تعطى منه للغير يوكل بموجبها وكيلاً عنه لا ترتب أثراً، إذ أن الفارق بيّن بين البائع المُسجل (المالك) الذي رتب حقاً للغير بموجب وكالة يتعلق بها حق هذا الأخير، وبين هذا الأخير الذي هو ليس بمالك ليرتب حقاً لغيره فيما لم يدخل في ملكيته بعد، و لا يصح أن يدخل إلا بالتسجيل في الموقع الرسمي ليصبح مالكاً بالمعني القانوني، الأمر الذي نرى معه انتفاء المصلحة القانونية كشرط من شروط قبول الدعوى أي أن المشرع لم يوفر حماية لما يدعيه الطاعن الثاني من مصلحة لخروجها عن كونها مصلحة قانونية رتب لها المشرع الحماية. أما بالنسبة لإنشاء الوقف وطالما أن الشارع حصر معاملات التصرف بالأموال غير المنقولة بدائرة تسجيل الأراضي فإن تسجيل الأرض باسم الورثة بعد وفاة مورثتهم (الواقفة) بموجب معاملة الانتقال بالإرث وقبل أن يسجل الوقف لدى دائرة الأراضي ليس من شأنه أن يرتب بطلان على معاملة الانتقال ذلك أن الإشهاد على الوقف لدى المحكمة الشرعية لا يجعل الوقف لازماً ما لم يسجل في دائرة الأراضي وحيث أن أمراً كهذا لم يتم فإن ما خلصت إليه محكمة البداية بصفتها الاستئنافية من وجوب إلغاء الحكم المستأنف ورد الدعوى موضوعاً، جاء متفقاً وحكم القانون وان ما ينعاه الطاعنان على الحكم الطعين لا يقوى على جرحه وان الطعن والحالة هذه يغدو مستوجباً الرد).( )
وكذلك في قانون تسوية الاراضي والمياه رقم (40 لسنة 1952) وتعديلاته كما ورد في المادة (16|3) بقولها في الاماكن التي تمت التسوية فيها لا يعتبر البيع والمبادلة والافراز والمقاسمة في الارض أو الماء صحيحا، إلا إذا كانت المعاملة قد جرت في دائرة التسجيل). فعلى كاتب العدل أن يلتزم في تنظيم معاملاته وفقا لما ورد في المادة (9) من قانون كاتب العدل رقم (11 لسنة 1952) بقولها (يحكم بغرامة لا تزيد على عشرة دنانير على الكاتب العدل الذي يثبت عليه أنه ارتكب فعلاً من الأفعال المبينة في المادة السابقة أو أنه باح بأمر يختص بأحد الناس إلى غيره أو أنه أعطى صورة عن قيد لغير من له علاقة به أو أنه لم يراع القواعد العمومية المتعلقة بتنظيم العقود وتصديقها أو أنه لم يثبت من هوية المتعاقدين ورغباتهم وصلاحياتهم في تنظيم العقود التي يطلبون تنظيمها ومن موافقتها لأحكام القوانين أو أنه خالف غير ذلك من الأحكام المدرجة في هذا القانون). فإن تجاهل كاتب العدل ما لتنظيم أي معاملة أو وكالة ولم تستوف الشروط الواردة بتلك القوانين التي تصيب تلك المعاملة أو الوكالة بالبطلان، مما يعني تعرضه لعقوبة جزائية وفقا لقانونه الخاص المنظم لعمله في تنظيم والمصادقة على تلك العقود والمعاملات والوكالات الدورية. إجمالا وهو بغنى عن تلك العقوبة الرمزية. بالإضافة إلى أن حجم العمل الهائل لديه والذي يزداد يوما بعد يوم يجب أن لا يخالف مقاصد القانون. وهذا ما يخالف القصد من القول بان عليه مراعاة القواعد العمومية والتحقق من هوية الأشخاص ورغباتهم وصلاحياتهم في تنظيم تلك العقود وموافقتها لأحكام القوانين. وهناك العديد من قرارات محكمة النقض الفلسطينية الأخرى التي تؤيد ما جاء في تلك القرارات المذكورة فمن عليه الاستزادة الرجوع إليها.
فمن المعروف أن الوكالة هي عقد طرفاه الموكل والوكيل، بحيث يقوم الوكيل بإقامة الوكيل مقام نفسه في تصرف جائز معلوم. وقد يكون التصرف لمصلحة الموكل أو لمصلحة شخص آخر من الغير وهو المستفيد من التصرف الذي يقوم به الوكيل. التي تقع على أمر معلوم محدد بذاته ونوعه ووصفه كما ورد في المادة (108) من المجلة.
القاعدة العامة أن أثر العقد لا ينصرف إلى غير العاقد ومن يمثله أي لا ينصرف إلى الغير الأجنبي عن العقد فلا يحمله التزاما ولا يكسبه حقا.( )
فلمعرفة الغير في الوكالة غير القابلة للعزل، فلا بد من التطرق لنسبية آثار العقد، فمتى استجمع العقد أركانه وتوافرت في كل ركن شروطه انعقد العقد صحيحا وترتبت آثاره إذا كان نافذا منجزا وآثار العقد تتحدد من حيث نطاقها بالعاقدين فلا تنصرف إلى الغير. وهو ما يعرف بقصور حكم العقد على العاقدين أو نسبية آثار العقد.( )
وبذلك قضت محكمة النقض الفلسطينية بقولها(إن من حق المدعي أن يثبت أن ما ورد في إقرار البائع بأنه قبض الثمن لا يمنعه من الادعاء بما يخالفه. إذ أن ذلك لم يكن فعلاً مادياً قام به كاتب العدل في حدود اختصاصه، لا يجوز الطعن به إلا بالتزوير. بل هو بيان ورد على لسان البائع يجيز القانون إقامة الدليل على ما يخالفه. فإن من حق المدعي أن يثبت أن ما ورد في إقرار البائع بقبض الثمن في السند المصدق من كاتب العدل غير صحيح وان يقيم الدليل على ذلك طالما أن هناك ادعاء بصورية العقد. فالثمن الصوري هو ذلك الثمن الذي لا يقصد المشتري دفعه ولا البائع اقتضاءه، وإنما ذكر فقط في العقد إظهارا له في صورة البيع وهذا الثمن لا ينعقد به البيع لأن الثمن ركن من أركان البيع. وبما أن الوارث يعتبر من الغير إذا ادعى أن مورثه تصرف تصرفاً صورياً اضرّ بحقه في الميراث فإنه يجوز له الدفع بالصورية إنما يجب على القاضي أن لا يقضي بالصورية إلا إذا قدمت أدلة قوية عليها لا تدع مجالاً للشك في صحتها. ( )
ولكن الوكالة غير القابلة للعزل هي نوع من أنواع النيابة تختلف عن الاشتراط لمصلحة الغير. فالغير هنا يستمد حقه مباشرة من الموكل وان هذا الحق هو حق سابق على الوكالة، ولا يمكن أن يستمد من الوكالة ذاتها، بينما نجد أن الاشتراط لمصلحة الغير يستمد حقه من عقد الاشتراط ذاته وليس سواه كعقد التامين. ولذلك فإن محكمة التمييز الأردنية قد ضيقت من مفهوم الوكالة غير القابلة للعزل واقتصرت بها على الوكالات المتعلقة ببيع وفراغ الأراضي والعقارات فقد جاء في قرار لها بقولها( إن الوكالة التي يتعلق بها حق الغير هي التي تنص على أن الموكل باعه ماله غير المنقول إلى شخص معين وقبض الثمن وفوض غيره بإجراء معاملة البيع والفراغ لدى الدوائر الرسمية نيابة عنه). ( )
وجاء في قرار آخر لها بالقول( إن تعلق حق الغير بالوكالة لا يقتصر على بيع أو فراغ أموال غير منقولة لاسم المشتري وغنما في كل حالة تعطى فيها الوكالة للوكيل لإيفاء الغير حقه سواء كان بالبيع أو بغيره ، كان يعطي الموكل للوكيل لإدارة واستغلال مال له وإيفاء الغير دينا له في ذمة الموكل. ( )
ويجب على كاتب العدل في حال تنظيم وكالات دورية في الأراضي غير المشمولة بأعمال التسوية مراعاة ما يلي:
الوكالة الدورية هي توكيل بالفراغ والتنازل عن الأموال غير المنقولة محل الوكالة للمشتري أو لأمره.
المشتري بموجب الوكالة الدورية في الأراضي غير المشمولة بأعمال التسوية هو عبارة عن حوالة حق نشئ له بموجب الوكالة السابقة.
على الوكيل الدوري التوقيع مع المشتري على الوكالة الجديدة عند تنظيمها.
التنازل هو عبارة عن حق ناشئ عن الوكالة الأولى، وليس تنازلا عن ملكية العقار لعدم تملكه أو مرور الزمن بالتصرف حسب نص المادة(3) من قانون بيع الأموال غير المنقولة رقم (51/1958).
شكل الوكالة: القاعدة العامة في العقود وجود التراضي لانعقادها، إلا أن الوكالات المنظمة لدى كاتب العدل يشترط فيها أن تكون قد انعقدت بشكل معين حتى تعتبر صحيحة ومنتجة لآثارها كما هي العقود التي يشترط فيها استيفاء شكل معين لإنتاج مفعولها.وهي كما يلي:
يجب تنظيم الوكالات العامة والوكالات التي تتعلق ببيع العقارات لدى محام مجاز وتختم بخاتم النقابة.
يقوم كاتب العدل بالتدقيق في الأوراق والسندات اللازمة ليتحقق من وجود الصفة القانونية لدى الموكل، ويتحقق من ذلك من خلال الاطلاع على السندات الرسمية فيما يتعلق بالعقار.
دفع الرسوم المقررة قانونا على الوكالة أو السند المطلوب تنظيمه حسب الأصول.
ضرورة التحقق من أهلية الأداء للموكل والتحقق من هويته بحضور الشهود.
يتم المصادقة على تنظيم الوكالات لدى كاتب العدل في إطار المحكمة التي يقيم الموكل فيها إقامة دائمة أو مؤقتة.
تختم الوكالة بخاتم العدل وتعطى رقما عدليا، مع بيان تاريخ تنظيم الوكالة وتوقيع كاتب العدل على تلك الوكالة.
من الأهمية بمكان لإسباغ الصفة الرسمية على الوكالة واعتمادها، ضرورة توافر الرقم العدلي وخاتم الدائرة الرسمي وتوقيع كاتب العدل، وبدون ذلك فإن الوكالة لا يمكن اعتمادها لدى الدوائر الرسمية لوجود خلل فيها من حيث الشكل والصلاحية.
لكن المشرع لم يشترط شكلا معينا للوكالة، مما فتح المجال أمام القضاء ليسد الثغرة الموجود نتيجة الممارسة العملية على أرض الواقع. فقد اتجهت محكمة التمييز الأردنية في العديد من قراراتها على ضرورة إن تكون الوكالة مكتوبة. وفي قرارات أخرى جعلت الكتابة شرطا لانعقادها باعتبارها من الالتزامات التعاقدية غير محددة القيمة التي لا يجوز إثباتها بالشهادة ما لم يوجد نص يقضي بخلاف ذلك استنادا لقانون البينان. وبذلك قضت تلك المحكمة بأنه يشترط في الوكالة أن تكون مكتوبة إذ لا يجوز إثبات عقد الوكالة بالبينة الشخصية.
المحظورات:
لقد فرض القانون رقم (11/1952) على كاتب العدل قيودا في تنظيم وتصديق العقود جاءت كما يلي:
يحظر على الكاتب العدل أن ينظم أو يصدق أوراقاً تحتوي على عبارات تخالف الدستور والنظام العام والآداب.
يحظر على الكاتب العدل تنظيم وتصديق أي عقد فيه منفعة شخصية له أو لأي واحد من أصوله وفروعه وزوجته، كما يحظر عليه قبول أي واحد من المذكورين كمعرف أو شاهد أو خبير أو كفيل.ينظم ويصدق العقود المختصة بالكاتب العدل أو أي من أقاربه المذكورين.
على كاتب العدل أن يراع القواعد العمومية المتعلقة بتنظيم العقود وتصديقها.
على كاتب العدل أن يتثبت من هوية المتعاقدين ورغباتهم وصلاحياتهم في تنظيم العقود التي يطلبون تنظيمها ومن موافقتها لأحكام القوانين.
على كاتب العدل أن اشتبه من محتويات أي سند أو من الظروف المتعلقة به أنه قصد به الاحتيال، فعليه أن يرفض تنظيمه أو التصديق عليه. وأن يعرض الأمر على رئيس المحكمة وعلى الرئيس أن يدعو الفريقين لأن يحضرا أمامه ويستوضحهما ويقوم بصورة عامة بالتحقيق الذي يراه لازماً للتثبت من صحة المعاملة، وله بعد ذلك أن يسمح بتنظيم السند أو التصديق عليه أو أن يرفض ذلك.
على كاتب العدل الحصول على موافقة رئيس المحكمة أو من ينوب عنه في طلب الموافقة المسبقة للانتقال خارج المحكمة حسب الأصول.
يحظر على كاتب العدل أن يزود أية ورقة محفوظة لديه غير ذوي العلاقة، ما لم يأمر رئيس المحكمة أو قاضي الصلح بموجب المادة (19) من القانون.
يحظر على الكاتب العدل أن يسلم إلى أي شخص كان الأوراق الأصلية المحفوظة في اضباراتها، وعند وجود ضرورة لتسليم الأصل بناءً على قرار من المحكمة عليه أن يعطي الأصل مؤقتاً. شريطة أن يحفظ عنه صورة مصدقة منه ومن رئيس المحكمة أو قاضي الصلح. وفقا للمادة (20) منه.
وفقا لتعليمات رئيس السلطة القضائية والتعاميم الصادرة عن مجلس القضاء الأعلى.
يمنع عطف وكالة دورية على وكالة دورية في الأراضي التي تمت فيها أعمال التسوية.
يمنع تنظيم وكالة دورية نظمت سابقا بموجب قرار محكمة غير منفذ يتعلق بالأراضي التي لم تتم فيها أعمال التسوية، ولو اكتسب الدرجة القطعية. ويسري المنع على قرارات المحاكم غير المنفذة المتعلقة بتصحيح الاسم في سندات إخراج القيد. وعلى المستفيد من تلك القرارات تنفيذها لدى دائرة المالية وتسجيل عبارة( أنه تمت أيلولة التصرف إلى المستفيد بموجب قرار المحكمة المذكور).
على كاتب العدل التقيد في تنظيم الوكالات الدورية والوكالات الخاصة المتعلقة ببيع الأموال غير المنقولة المسجلة باسم المورث وجود رقم حصر الإرث وتاريخ إصدار حجة حصر الإرث أو حجة التخارج.
تنتهي صلاحية كافة الوكالات فيما يتعلق بحق البيع بمرور خمسة عشر سنة بحكم القانون.
الاستنتاجات:
يتوجب على كاتب العدل المحافظة على السجلات العدلية والتأكد من تسلسل الأرقام العدلية وتاريخها ومطابقتها بالمعاملات المنظمة لديه.
التأكد من تعبئة الأختام الرسمية بالمعلومات المطلوبة بالحروف، وكتابة الأرقام العدلية والتاريخ بشكل واضح وتتضمن اسم كاتب العدل الصريح ودمغ المعاملة بالخاتم الرسمي.
حفظ مرفقات المعاملات المنظمة في ملف خاص، منفصلة عن السجلات العدلية التابعة لها للمحافظة على السندات العدلية والسجلات من التلف من حفظ المرفقات بالسجل العدلي.
كتابة الأرقام العدلية ونوعية السند على حاشية صفحة السجل المحفوظ به ذلك السند متسلسلة حسب الأصول.
في حال وقوع خطأ في إلصاق السندات العدلية على كاتب العدل الإشارة في حاشية السجل العدلي بوقوع الخطأ ومكان إلصاق كل منها لسهولة الرجوع إليها.
إذا صدر قرار عن رئيس المحكمة أو من ينوب عنه في إجراء التعديل في أمر غير جوهري، كتعديل رقم من أرقام بطاقة التعريف( الهوية) أو إضافة رقم الهوية لغايات دوائر التسجيل وكانت صورة الهوية محفوظة كمرفق لدى كاتب العدل. إجراء التصحيح على المعاملة بالخط الأحمر، وتوقيع كاتب العدل الذي قام بالتصحيح على السجل والتأشير على حاشية السجل ببيان قرار المحكمة وتاريخه، وكذلك حفظ صورة عن التغيير على الحاسوب.
تحفظ القرارات الصادرة عن رئيس المحكمة أو من ينوب عنه في ملف خاص، والتوقيع بما يفيد إجراء التغيير.
في حال تنظيم معاملة بإلغاء السندات العدلية (الوكالات الدورية) سحب النسخة الأصلية من أصحاب العلاقة لإلغائها وحفظها مع التأشير على النسخة الأصلية في السجل العدلي وإجراء التعديل على الحاسوب تجنبا للتحايل والحصول على صورة مصدقة عن السند الملغي واستعماله لاحقا خلافا لإرادة أطراف المعاملة والقانون.
على كاتب العدل حفظ السجلات العدلية على الرفوف متسلسلة والكتابة على غلاف السجل بداية الرقم العدلي ونهايته وتاريخه.
العمل على تنظيم سجل خاص يتضمن المراسلات الصادر والوارد منها، وكذلك سجل للتبليغات الخاصة بكاتب العدل.
العمل على تنظيم ملف خاص بالتبليغات الواردة من الخارج ( السفارات) بعد اعتمادها من مجلس القضاء الأعلى والمراسلات الخاصة بها.
عدم البت في أية طلبات من الأفراد أو الدوائر الرسمية، إلا بعد عرضها أو التأشير عليها من رئيس المحكمة المختصة.
على كتاب العدل التقيد بالمواعيد المحددة لتنظيم السندات العدلية، كما ورد في دليل الإجراءات الموحدة، عدا الكفالات العدلية والاستفادة من الوقت الباقي لانجاز الأعمال الداخلية وتنظيم أعمال الدائرة تجنبا لتراكم الأعمال اليومية، باعتبارها جزء من وظيفة كاتب العدل.
على كاتب العدل مراعاة قانون كاتب العدل من أجل تنظيم أية معاملات، حضور أصحابها بصفة شخصية مباشرة، أو انتقال كاتب العدل حسب الأصول.
في حال تنظيم الوكالات العامة أو الدورية على كاتب العدل الطلب من أصحاب العلاقة وجود شهود معرفين حسب القانون.
التأكيد على أصحاب العلاقة من الوكلاء عند تنظيم أية معاملة بضرورة توافر تصريح مشفوع بالقسم بتاريخه، على انه ما زال وكيلا ولم يعزل، وان موكله ما زال على قيد الحياة وأن وكيله ما زال يتمتع بالأهلية القانونية.
مراعاة أوضاع مواطني قطاع غزة بتنظيم وكالة خاصة أو عامة فقط، دون الحاجة لتقديم أية أوراق أو سندات بشأن الخصوص الموكل به على مسؤولية صاحب الشأن نظرا للأوضاع الراهنة.
اعتماد حجة الوراثة إذا تضمنت اسم المورث واسمه الوارد في إخراج قيد المالية. بالإضافة لاعتماد كتاب من المجلس القروي أو البلدي، أو شهادة من مختار المحلة، بحكم معرفته بالموكلين، وشاهدان معرفان، وتصريح مشفوع بالقسم بأن كلا الاسمين لنفس المورث.
في حال تنظيم أية وكالة دورية تعتمد على إخراج قيد مساحة الإشارة إلى بيع حصة من مجموع الحصص الكلية للموكل، إذا كان إخراج قيد المساحة خال من مقدار مساحة الأرض مع الإشارة إلى نوعية إخراج القيد هل هو مساحة أم مالية.
عدم قبول تنظيم وكالة دورية ببيع جزء من الأرض من حصص الموكل دون بيان مقدارها كحصص أو كربع أو ثلث أو نسبة مئوية من مجموع الحصص الكلية.
في حال تنظيم وكالة دورية ببيع أراض بعض المناطق تحمل إخراج قيد مساحة وإخراج قيد مالية ومنعا للتحايل ولضبط العمل التنسيق مع الدائرة المختصة ( سلطة الأراضي).
عدم قبول تنظيم أي وكالة دورية بالإشارة إلى أن البيع قد حصل سندا للمخطط الصادر عن المساح المرخص فقط، للجهالة الفاحشة باعتباره مخططا أوليا، دون مصادقته حسب الأصول من الجهات الرسمية، دائرة المساحة، أو البلدية، أو الحكم المحلي.
التوصيات:
توحيد الإجراءات لدى كتاب العدل وفق القانون ومراعاة التعليمات الشفوية والخطية للقانون.
التحقق من هوية الأطراف وخاصة في حال فقد الاسم الثالث بما يمكن الوثوق به، كتاب من المجلس البلدي أو القروي أو مختار، أو حجة حصر الإرث، شهود معرفون، أو كتاب من وزارة الداخلية في حال وجود الشخص على قيد الحياة. خلافا لما ورد على الصفحة رقم (9) فيما يتعلق بالاسم الثلاثي في الأراضي التي لم تشملها أعمال التسوية.
توقيع الوكيل الدوري والمشتري في حال عطف الوكالات الدورية في الأراضي التي لم تشملها أعمال التسوية.
مراعاة بيع المشتري لحقوق ثبتت له في تلك الوكالة، وليس بصفته مالكا للأرض محل المبيع في الأراضي التي لم تشملها أعمال التسوية.
التحقق من صحة الوكالات الدورية السابقة ومطابقة محتوياتها إخراج القيد والسندات الأخرى، في حال عطف وكالة على وكالة سابقة صادرة عن أي دائرة كاتب عدل أخرى.
ضرورة إبراز سند إخراج قيد مالية أو مساحة جديد في حال عطف الوكالات منعا للتحايل والبيع على الوكالة الواحدة لقطعة الأرض عدة مرات. ( )
اعتماد إما إخراج قيد المالية أو المساحة في بعض المناطق أو الإشارة لكليهما، في ذات الوكالة لتجنب التحايل والبيع مرتين لقطعة الأرض الواحدة، بالتنسيق مع الجهات المختصة.
عدم تنظيم وكالة يكون فيها البيع مخالفا لمتن إخراج القيد، بيع مساحات اكبر مما ورد في إخراج القيد تنظيم مخطط مساحة مصادق عليه حسب الأصول والقانون.
يجب أن يكون البيع لحصة معلومة المقدار، وأن لا يقع فيه جهالة، الإشارة في الوكالات الدورية لبيع جزء من حصة فقط دون بيان مقدار الحصص، أو كنسبة مئوية من المبيع.
في حال تنظيم الوكالة بموجب إخراج قيد المساحة يتطلب بيع حصص وليس مساحة معلومة كدونم أو أمتار، لعدم بيان مقدار مساحة الأرض في السند المذكور.
في حال تنظيم وكالة لبيع شقق سكنية الإشارة إلى أن البيع يتضمن بيع جزء من الأرض وما عليها من بناء، يتمثل بالشقة الموصوفة وبيان تفاصيلها.
ضرورة التأكيد على عدم صحة شراء الوكيل الدوري للعقار من المشتري دون تنفيذ تلك الوكالة لدى الموقع الرسمي. أو إلغاء الوكالة الدورية الأولى، والشراء من الموكل مباشرة. إذ ( ليس للوكيل بالتفرغ فراغ المستغل الذي وكل بالتفرغ به لنفسه).
ضرورة التنسيق مع سلطة الأراضي والجهات المختصة، من اجل توحيد الإجراءات لتنفيذ الوكالات الدورية لدى دوائر ضريبة الأملاك، التي تسمح بنقل حق التصرف للمشتري أو التأشير على إخراج القيد سواء أكان ضمن حدود البلديات أو خارجها.
لا تعتبر الوكالات التي تم تنظيمها سابقا واحتوت على مخالفات حجة على كاتب العدل باعتبارها سندا رسميا لا يمكن الطعن بحجيته . فحجيتها يتعلق بالرقم العدلي والتاريخ والتوقيع حسب المادة (27) من قانون كاتب العدل دون الوثوق بالمعلومات الأخرى.
عدم الانتقائية والمزاجية في العمل، فعلى كاتب العدل تنظيم كافة المعاملات، التي تنطبق عليها نفس الظروف المشابهة،( المساواة التامة) في التعامل مع الجمهور.
تنظيم كافة المعاملات التي يأمر بها القانون، وعدم الامتناع عن تنظيم بعض المعاملات بحجة التخفيف عن كاهل كاتب العدل.
ضرورة التنسيق مع الجهات المختصة في وزارة النقل والمواصلات لتنظيم كافة المعاملات الخاصة بالمركبات في دوائر السير.
ضرورة التنسيق مع الجهات المعنية لإعادة تقييم أداء السفارات بشأن تنظيم الوكالات الدورية خلافا للأصول والقانون. نتيجة عدم الخبرة لدى موظفو السفارات. وما يعانيه المواطنون حال استعمالها لدى الدوائر الرسمية في السلطة الوطنية.
ضرورة الاهتمام والعناية القصوى بالسجلات العدلية القديمة باعتبارها ثروة قومية وحفظها على الحاسوب.
إنشاء مركز قومي لحفظ السجلات العدلية القديمة والاهتمام بها ( يوجد سجلات في بعض المحاكم من بدايات القرن العشرين) مع المسئولين في السلطة الوطنية والجهات المعنية.
ضرورة العمل على التواصل الالكتروني بين دوائر كتاب العدل للاستعلام عن أية وكالة صادرة من دائرة كاتب عدل أخرى. لعدم الازدواجية في البيوعات بموجب الوكالات الدورية.
ضرورة التواصل الالكتروني بين دوائر كتاب العدل مع وزارة الداخلية للاستعلام عن البطاقات الشخصية لأصحاب العلاقة (الموكل) لوجود العديد من حالات تزوير بطاقات الهوية الشخصية.
انتهى بحمد الله
إعداد
صالح موسى خليل
المشرف على دوائر كتاب العدل
اترك تعليقاً