قرارات محكمة التمييز الأردنية حول حق الشفعة و الأولوية

اعادة نشر بواسطة محاماة نت

775/2007
1. اذا قامت المحكمة بتعيين الخبراء وفقاً لمقتضى المادة (83) من قانون أصول المحاكمات المدنية ولم تخالف أحكام نظام الخبرة امام المحاكم النظامية وتعديلاته رقم 78 لسنة 2001 الساري المفعول آنذاك الذي نظم امور الخبرة والخبراء والإجراءات الخاصة بحلفهم اليمين ولم يرد فيه ما يمنع المحكمة من انتخاب خبراء من خارج جدول الخبراء المعد بموجب هذا النظام وقامت المحكمة بتحليف الخبراء اليمين لكونهم غير مسجلين في جدول الخبراء وفقا لمقتضى الفقرة (هـ) من المادة (6) من نظام الخبرة المذكور التي اوجبت على الخبراء المعينين من خارج الجدول أن يحلفوا اليمين امام المحكمة التي قامت بتعيينهم كما لم تخالف المحكمة أيضاً ما ورد في قرار محكمة التمييز رقم 671/2004 حيث قامت بنفسها بانتخاب الخبراء وتحليفهم اليمين . ولا رقابة لمحكمة التمييز على محكمة الموضوع فيما تتوصل إليه من نتائج واستخلاصات ما دامت مبنية على بينة قانونية ومستخلصة استخلاصاً سائغاً ومقبولاً. وحيث أن الخبراء المنتخبين من قبل المحكمة اجروا كشفاً حسياً على قطعة الأرض موضوع الدعوى وقاموا بتطبيق سند التسجيل والمخططات على قطعة الأرض ووقفوا على حدودها وتجولوا فيها ووصفوها وصفاً دقيقاً وشاملاً وقدروا بدل مثل الحصص المباعة بتاريخ الطلب الواقع في 13/7/2004 ، وبعد مناقشة الخبراء من قبل وكيلي الطرفين وجدت المحكمة أن تقرير الخبرة جاء مستوفياً لشرائطه القانونية ومتفقاً واحكام المادة (83) من قانون أصول المحاكمات المدنية فاعتمدته وايدتها في ذلك محكمة الاستئناف . وبما أن تقرير الخبرة جاء موافقاً للقانون ولم يبدِ الطاعنان أي مطعن جدي واقعي أو قانوني ينال منه فإن قرار محكمة الاستئناف بتأييد محكمة البداية في اعتماده وبناء الحكم عليه واقع في محله .
2. جرى اجتهاد محكمة التمييز على أن المبلغ المدفوع بدل سمسرة لسمسار أو مكتب سمسرة غير مرخص بذلك من الجهات المختصة لا يلزم مدعي الأولوية لأن نظام الدلالين والسماسرة لا تعتبر بموجبه اجرة السمسار حقاً تحميه الدعوى إلا إذا كان مرخصاً وهذا يعني أن ما دفعه المدعى عليهما (المشتريان) بدون التزام قانوني عند الشراء لا يعد من النفقات التي يلتزم بها الشفيع. انظر قراري محكمة التمييز رقم 1647/2000 تاريـــخ 18/7/2000 ورقـــم 308/2000 تاريخ 13/7/2000 . وحيث لم يرد في أوراق الدعوى ما يثبت أن الشاهد نايل الحسنات مرخص بتعاطي أعمال شراء الأراضي والعقارات وبيعها فإن عدم الحكم باعتبار ما دفع له من نفقات الشراء لا يخالف القانون .
3. ذهب الاجتهاد القضائي في القرارات رقــــم 3029/2004 تاريـــخ 16/2/2005 ورقم 1177/2004 تاريخ 3/10/2004 ورقم 1295/2001 تاريخ 30/7/2001 إلى أن مدعي الأولوية يلزم بدفع كامل الرسوم المستحقة على البائع والمشتري إذا قام بدفعها المشتري باتفاق طرفي عقد البيع وجرى تدوين ذلك في عقد البيع الرسمي ولا تقبل أية بينة أخرى لاثبات هذا الحق. وحيث لم يرد في عقود البيع الحصص المباعة محل الدعوى ما يثبت هذا الاتفاق فيكون ما توصلت إليه محكمة الاستئناف عدم اعتبارها للرسوم المستحقة على البائعين من نفقات الشراء وعدم الحكم للمدعى عليهما بها لا يخالف القانون .
4. اذا تقدم المدعى عليهما امام محكمة البداية بالطلب رقـــم 190/ط/2004 يطلبان فيه رد الدعوى قبل الدخول في موضوعها لأسباب :
1- عدم ايداع المدعي محمد حسن الهندي التأمينات الواجب ايداعها .
2- طلب المدعيان في دعواهما (تمليكهما حصص المدعى عليهما في قطعة الأرض بحق الأولوية وتسجيلها باسميهما ) وان هذا يفيد التجزئة .
3- أن دعوى المدعيين كيدية حيث تم شراء حصصٍ من قبل آخرين في قطعة الأرض ولم يطلب تملكها بحق الأولوية .
4- اسقط المدعي (محمد حسن سعيد الهندي) حقه صراحة ودلالة .
وحيث ان هذه الأسباب لا تندرج ضمن الدفوع الواردة في المادة (109) من قانون أصول المحاكمات المدنية التي أجازت للخصم قبل التعرض لموضوع الدعوى أن يطلب من المحكمة الحكم فيها والتي وردت على سبيل الحصر وان الأسباب المثارة في الطلب المذكور لا تعدو أن تكون اسباباً موضوعية فقررت ضم هذا الطلب لملف الدعوى والفصل في هذه الأسباب مع موضوعها . وحيث أن محكمة الدرجة الأولى قد فصلت في هذه الدفوع في الحكم النهائي الصادر عنها فإن الطعن الاستئنافي يتوجب أن ينصب على القرار الصادر في الدعوى والأسباب الموضوعية التي عالجها وليس على الطلب حيث لم يصدر فيه قرار مستقل يعالج اسبابه وانما عالجها القرار النهائي الصادر في الدعوى. بناء على ذلك فإن الطعن الاستئنافي الموجه إلى الطلب رقم 190/ط/2004 يكون واقعاً على غير ذي محل لأنه لم يصدر فيه قرار في الموضوع ويكون غير مقبول شكلاً وبما أن محكمة الاستئناف توصلت إلى النتيجة ذاتها فإننا نؤيدها فيما توصلت إليه من حيث النتيجة لا من حيث التعليل والتسبيب .
5. اذا اودعت قيمة الثمن المسمى في عقود البيع موضوع الدعوى في صندوق المحكمة تنفيذاً للشرط المنصوص عليه في البند (هـ) من الفقرة (1) من المادة (2) من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقــم 51 لسـنة 1958 وتعديلاته التي توجب على مدعي الأولوية عند تقديم دعواه أن يودع في صندوق المحكمة الثمن المذكور في عقد البيع أو يقدم كفالة مصرفية بمقداره وطالما تم ايداع الثمن في صندوق المحكمة فإنه لم يبق مصلحة للمدعى عليهما في اثارة انه دفع لمـرة واحدة أو لمرتين وطعنهما من هذه الجهة غير مسموع لعدم وجود المصلحة .
6. اذا طلب المدعيان تملك الحصص وتسجيلها باسميهما بالاشتراك كاملة لا جزءاً منها فليس في ادعائهما تجزئة للصفقة على المدعى عليهما ودعواهما مقبولة على هذه الصورة التي اقاماها بها عملاً بالمادة (70) من قانون أصول المحاكمات المدنية التي قضت بأنه يجوز لاكثر من شخص أن يتحدوا في دعوى واحدة بصفتهم مدعين إذا كان الحق الذي يدعون به متعلقاً بفعل واحد أو مجموعة واحدة من الأفعال أو ناشئاً عن معاملة واحدة أو مجموعة واحدة من المعاملات .
7. قصد المشرع من دفع تأمين ثمن الحصص المطلوب تملكها تمكين المشتري (المدعى عليهما) من قبض واسترداد ثمن المبيع في حالة الحكم للمدعي بالمبيع فإن مصلحة المشتري وحقه يتحقق في ايداع المقدار الذي قرره القانون وهو الثمن المذكور في عقد البيع سواء قد دفع من المدعيين معا أو من احدهما أو حتى من شخص ثالث آخر لحسابهما ، ولا اثر لعدد المدعين على صحة الدعوى فإنه يعتبر دفعاً قانونياً لغاية المادة (2/1/هـ) من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 ما دام قد دفع فعلاً تأميناً على ثمن الحصص المباعة.
انظر في ذلك ما جاء في اجتهاد محكمة النقض المصرية المنشور على الصفحة 236 من كتاب أحكام الشفعة في ضوء القضاء والفقه للدكتور عبد الحميد الشواربي رئيس المحكمة (الطعن رقم 73 لسنة 48 ق جلسة 14/12/1981) حيث ورد ملخصاً للقرار تحت عنوان: (قاعدة أن الشفعة لا تتجزأ مفادها :
إعلان الشفيعين رغبتهما في اخذ كامل المساحة المبيعة بالشفعة واقامتهما الدعوى بذلك بعد أن اودعا سوياً الثمن ، لا تبعيض أو تجزئة للصفقة).
وكذلك قرار محكمة التمييز رقم 139/73 شفعة تاريخ 31/5/1973.
وحيث أن محكمة الاستئناف أيدت محكمة البداية فيما توصلت إليه بأنه ليس في طلب المدعيين تمليكهما الحصص المباعة معاً في دعوى واحدة وطلبهما تسجيلها كاملة باسميهما ودفعهما الثمن المذكور في عقود البيع تبعيضاًَ أو تجزئة للصفقة على المدعى عليهما (المشتريان) لأنها بفسخ عقود البيع وتمليك المدعيين الحصص لقاء بدل المثل الذي قدره الخبراء تكون قد طبقت القانون تطبيقاً صحيحاً إذ ليس شرطاً لصحة الدعوى أن يودع كل واحد منهما الثمن كاملاً. ذلك ورجوعاً عن أي اجتهاد سابق لمحكمة التمييز .

754/2005
1. يستفاد من المادتين ( 1160 و 1153/1 ) من القانون المدني ، أن الشفعة لا تقبل التجزئة وانه يجب على الشفيع أن يطلب كل المبيع ولا يجتزيء منه بحسب حاجته أو إمكانياته فإما أن يطلب الشفعة في كل المبيع طبقاً للعقد المبرم بين البائع والمشتري أو أن يترك الشفعة كلية ، فلا يجوز للشفيع أن يأخذ بالشفعة في صفقة واحدة بعض المبيع دون بعض . فإذا تعدد الشفعاء من درجة واحدة وكانت هذه الدرجة هي الدرجة الأعلى التي لها حق الأخذ بالشفعة ، فإن كل شفيع منهم يجب أن يطلب الشفعة في كل العقار المشفوع فيه وان يودع كل منهم عند تقديم دعواه في صندوق المحكمة الثمن المذكور في عقد البيع أو أن يقدم كفالة مصرفية بمقداره أو المبلغ الذي تقدره المحكمة في حال الادعاء بأن الثمن المذكور في العقد يزيد عن الثمن الحقيقي أو تقديم الكفالة . وإذا تعدد الشفعاء من درجة واحدة وكانت قاعدة التزاحم تقضي بأن يقسم المبيع بينهم فإن كلاً منهم يجب أن يطلب الشفعة في العقار المبيع بأكمله ، لأنه لا تضامن بين الشفعاء في الدعوى فالشفيع الذي يطلب الأخذ بالشفعة بالتضامن مع آخرين يفقد حقه في التملك بالشفعة . وحيث أن أياً من المدعيين لم يطلب تملك العقار المشفوع فيه بأكمله ، وانما طلب تملكه بالاشتراك مع المدعي الآخر مناصفة ، فيكون من ذلك تجزئة للصفقة على المشتري وتكون دعواهما بالتالي مستوجبة للرد . وحيث أن محكمة الاستئناف ذهبت في قرارها المميز إلى خلاف ما بيناه واصرت على قرارها المنقوض فيكون قرارها واقعاً في غير محله ومخالفاً للقانون مستوجباً للنقض .

971/2005
1. من الأمور المسلم بها فقهاً وقضاءاً أن الحق بطلب التملك بالشفعة ينشأ بعد البيع الرسمي مع قيام السبب الموجب لها على مقتضى المادة 1155 من القانون المدني . وحيث أن محكمة الاستئناف بصفتها محكمة موضوع وجدت بأنه لم يثبت لها وجود المدعي في دائرة التسجيل عند إبرام هذا العقد أو علمه به وأن هذا العقد رقم 603 قد تم في 14/3/2000 أي قبل أسبوعين تقريباً من العقود الأخرى التي جرت فــــي 27/3/2000 والتي حضر فيها المدعي مع بقية البائعين إلى دائرة التسجيل ، لذلك لا رقابة لمحكمتنا على محكمة الموضوع في هذه المسألة التقديرية ما دام أن ما استخلصته مستمد من بينات الدعوى وعليه تكون الدعوى المقامة بتاريخ 27/4/2000 مقامة ضمن مدة الستة أشهر من تاريخ البيع الواردة بالمادة 1162/2 من القانون المدني فيما يتعلق بعقد البيع رقم (603) المشار إليه .
2. اذا رافق المدعي المميزين لدائرة التسجيل في اليوم الذي تم فيه إجراء معاملات شراء قطع الأراضي المطلوب تملكها بالشفعة وذلك بتاريخ 27/3/2000 ، وعليه فإن حضور المدعي مع البائعين إلى دائرة التسجيل بقصد أن يقوم ببيع حصصه في قطع الأراضي التي يشترك فيها مع البائعين الآخرين وعدوله عن البيع لأي سبب لا يحرمه من المطالبة بحق الشفعة في العقارات المباعة إذا توافرت الشروط المحددة بالقانون المدني لتلك الأراضي المباعة وهذا ما توصلت إليه محكمة التمييز في قرارها رقــــم 4205/2003 الصادر عن الهيئة العامة بتاريخ 20/5/2004 . وحيث وجدت محكمة الموضوع أن شروط الشفعة ومنها ملاصقة أرض المدعي للأراضي المشتراة من قبل المدعى عليهما وتقديم الدعوى ضمن المدة القانونية وكفالة بالمبلغ المسمى بالعقد لذلك يكون هذا السبب مستوجباً للرد .

4205/2003
1. من المسلم به قانوناً وفقهاً وقضاءاً أن الحق بطلب الشفعة ينشأ بعد البيع الرسمي مع السبب الموجب لها على مقتضى المادة (1155) من القانون المدني .
2. لا تقبل الشفعة التجزئة ، والمدعي لم يجزئ شفعته لأن المقصود بعدم جواز تجزئة الشفعة هو عدم جواز تجزئة الشفعة في عقد البيع الواحد ، وأن قطع الأراضي المطالب بحق الشفعة فيها قد تمت بعقود بيع منفصلة وبالتالي فإن عدم مطالبة المدعي بحق الشفعة في قطعة أرض لا يؤثر ولا يخل بحقه بالمطالبة بحق الشفعة بباقي القطع .
3. ان مجيء المدعي مع البائعين والمشترين إلى دائرة التسجيل بقصد أن يقوم ببيع حصصه في قطع الأراضي التي يشترك فيها مع البائعين الآخرين ثم نكوله عن البيع لأي سبب يتراءى له لا يحرمه من المطالبة بحق الشفعة في العقارات المباعة إذا توافرت شروط المطالبة المنصوص عليها في القانون المدني وبالتالي فلا مجال لتطبيق القاعدة القائلة بأن من سعى في نقض ما تم من جهته فسعيه مردود عليه . لان حكمة الحكم هي الباعث على تشريعه والغاية المقصودة منه وهي المصلحة التي قصد الشارع بتشريع الحكم بتحقيقها أو تكميلها أو المفسدة التي قصد الشارع بتشريع الحكم دفعها أو تقليلها ، وأما علة الحكم فهي الأمر الظاهر المنضبط الذي بني الحكم عليه وربطه به وجوداً أو عدماً لأن الشأن من بنائه عليه وربطه به أن يحقق حكمة تشريع الحكم واستحقاق الشفعة بالشراكة أو الجوار حكمته دفع الضرر عن الشريك أو الجار وهذه الحكمة أمر تقديري غير منضبط فاعتبرت الشراكة والجوار مناط الحكم لأن كل منهما ظاهر منضبط وفي جعله مناطاً للحكم مظنه تحقيق حكمته . وان جميع الأحكام الشرعية تبنى على عللها أي ترتبط بها وجوداً وعدماً لا على حكمها ، ومعنى هذا أن الحكم الشرعي يوجد حيث توجد علته ولو تخلفت حكمته ، فمن كان شريكاً في العقار المبيع أو جاراً له يستحق أخذه بالشفعة لوجود علة استحقاقها وهي الشراكة أو الجوار ، وإن كان المشتري لا يخشى منه أي ضرر ، ومن لم يكن شريكاً في العقار المبيع ولا جاراً له لا يستحق أخذه بالشفعة وإن كان لأي سبب من الأسباب يناله من شراء المشتري ضرر .

2355/2000
* الرجوع الى المادة (37/ج) من قانون الضريبة العامة على المبيعات نجد انها تنص على ما يلي : ( لا تنظر محكمة الجمارك البدائية في أي دعوى ضد الدائرة فيما يتعلق بالضريبة او الغرامات ، الا اذا قام المدعي بدفع كامل المبلغ المقر به او قدم كفالة عدلية تضمن المبالغ المتنازع عليها … ) . ويستفاد من ذلك ان الكفالة العدلية ليست غاية بحد ذاتها ، وانما هي وسيلة لضمان المبالغ التي ينازع المكلف الدائرة باستحقاقها في ذمته لغايات حفظ حقوق الخزينة .
* ان الكفالة المصرفية تفوض في خاصية الضمان الكفالة العدلية لسهولة تحصيلها من جهة ولملاءة الكفيل من جهة اخرى
* حيث ان المعترضة قدمت كفالة مصرفية عند تقديم لائحة اعتراضها ، وقد تضمنت تعهد البنك بدفع قيمة الكفالة للدائرة عند اول مطالبة خطية . وحيث ان تقديم هذه الكفالة فيه ضمان اقوى للدائرة في تحصيل الاموال التي سيحكم لها بها من الكفالة العدلية ، سيما وان المشرع قد قرن النقد السائل بالكفالة المصرفية كما هو الحال في قضايا الشفعة والاولوية ، من حيث ايداع الثمن او تقديم كفالة مصرفية – مادة (2/ب) من القانون المعدل للاحكام المتعلقة بالاموال غير المنقولة رقم (51/ 58) . كما ان قانون الجمارك وفي المادة (86) منه سمح للمكلفين بسحب بضائعهم قبل تادية الرسوم والضرائب تحت ضمانة مصرفية او نقدية .
* حيث ان العلة في الكفالة العدلية والكفالة المصرفية واحدة وهي ضمان حقوق الخزينة فان حكمها واحد . فان ما ينبني على كل ذلك ان الكفالة المصرفية التي قدمتها المعترضة عند تقديم اعتراضها تقوم مقام الكفالة العدلية ، وبالتالي فقد كان على محكمة الاستئناف ان تمتثل لقرار النقض السابق وثبت به موضوعا . وعليه ، ورجوعا عن أي اجتهاد سابق نقرر نقض القرار المميز واعادة القضية الى محكمة الجمارك الاستئنافية لتمتثل لحكم النقض عملا بالمادة (202/ 1) من قانون اصول المحاكمات المدنية .
431/2000
* بما ان الثابت من وقائع القضية ان المدعي رشاد قد اغفل في دعواه المطالبة بتمليكه الحصص التي اشتراها المدعى عليهما طلال وبدر الدين من القطعة رقم 148 وقصر مطالبته على تمليكه الحصص المبيعة من القطعتين 394 ، 400 مع ان بيع الحصص من القطع الثلاث قد تم لكل من المدعى عليهما صفقة واحدة في كل من العقدين المذكورين وان المدعي شريك في القطع الثلاث وهذا يعني ان مطالبة المدعي رشاد كما جاءت في دعواه فيها تجزئة للشفعة وتفريق للصفقة على كل من المشتريين المدعى عليهما طلال وبدر الدين فيما يتعلق بالعقدين 2208/ 96 ، 209/ 96 الامر الذي لا تجيزه المادة 1160 من القانون المدني ولذلك فان محكمة الاستئناف اذ اصرت على قضائها السابق الذي قضت فيه بفسخ قرار محكمة بداية عمان الذي قضى بفسخ العقدين 2208،2209/ 96 قد اصابت وطبقت احكام القانون تطبيقا سليما .
* اصابت محكمة الاستئناف وطبقت القانون تطبيقا سليما عندما قررت في حكمها المطعون فيه تصديق الحصص المبيعة بموجبه من القطعتين 394،400 بحق الشفعة وبالتالي فان التمييز المقدم من المدعى عليه طلال مهيار يكون حقيقا بالرد موضوعا لانه لا يرد على القرار المطعون فيه . * انه لا مصلحة للمميز بدر الدين مهيار في الطعن في القرار المطعون فيه في شقه المتعلق بالعقد 2507/ 96 لانه لم يكن طرفا فيه ولا علاقة له به وذلك لان المدعى عليه طلال مهيار هو الذي اشترى الحصص المبيعة بموجب هذا العقد ولذلك فان التمييز المقدم من بدر الدين مهيار يكون حقيقا بالرد شكلا لعدم توفر المصلحة.
181/1998
1. يستفاد من نص المادة 170 من قانون اصول المحاكمات المدنية ، انه يتبين انما شرع لمنع اطالة النظر في الدعاوى بمنع السماح بالطعن بما يصدر فيها من احكام وقرارات بصورة مستقلة طالما ان هذه الدعاوى لا زالت تحت يد المحاكم وانه بالامكان تقديم الطعون بها جملة واحدة وكذلك لمنع التضارب بالاحكام الصادرة بالطعون المقدمة منفردة مما يمنع بالنتيجة الاضرار بالخصوم. اما الاحكام الصادرة في الدعاوى المنهية للخصومة سواء بمجموع الطلبات المقدمة فيها او بجزء منها قابل للتجزئة والذي ترتفع به يد المحكمة عن هذا الجزء نهائيا فانه يكون قابلا للطعن به استئنافا. وبتطبيق ذلك على طلب أي شخص له علاقة في دعوى قائمة بين اطراف اخرى ، ويتاثر من نتيجة الحكم فيها والمستند لنص المادة 114 من قانون اصول المحاكمات المدنية فانه برفض المحكمة لهذا الطلب تكون يدها عن هذا الطلب قد ارتفعت نهائيا ، ولم يعد بالتالي محله موضوع معالجة من قبلها ، بعكس ما اذا قبلت ادخال هذا الشخص اضافة لذلك ، فان رفع المحكمة يدها عن الطلب ونأيها عن نظر مضمونه تكون قد ابعدت مقدم الطلب عن المثول في الدعوى ، بحيث لن يصدر الحكم النهائي بمواجهته ولا يلزم الخصوم فيها قانونا اعلانه به ، وبحيث يمكن تنفيذه دون ان يعلم بذلك مما يفوت عليه الفرصة في المخاصمة بدعوى يدعى بحق فيها مما لا يمكن قبوله. وعليه فان قرار محكمة البداية برفض ادخال المميز في دعوى الشفعة هو قرار وان كان لا يرفع يدها عنها الا انه يرفع يدها عن طلب مقدم فيها ويشكل جزءا منها ويبعد المميز عن حقه بالمثول فيها وتقديم بيناته واوجه دفوعه مما يجعله قرارا قابلا للطعن استئنافا مما يجعل قرار محكمة الاستئناف بالاصرار على قرارها السابق لا يتفق وصحيح القانون.

1150/1996
* استقر اجتهاد محكمة التمييز على ان التنازل عن حق الشفعة اما ان يكون صريحاً بان يظهر الشفيع عدم رغبته في الاخذ بالشفعة واما ان يكون دلالة بان يصدر عن الشفيع ما يدل على رضاه بعقد البيع كان يساوم المشتري على العقار المشفوع او يستاجره منه وقد انعقد اجماع الفقهاء على ان اسقاط الشفيع حق الشفعة صراحة بعد وقوع البيع فان هذا الاسقاط يسقط حقه سواء كان الشفيع قد علم بعناصر عقد البيع من حيث الثمن ومقدار المبيع اما اذا كان تنازل الشفيع عن الشفعة قد وقع دلالة فان حقه لا يسقط الا بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتري ذلك ان الدلالة على الرضا بالبيع بدون العلم به محال عليه فان مباركة مدعي الشفعة للمشتري فان ذلك هو في حقيقته اظهار لرغبته في عدم الاخذ بالشفعة ويعد اسقاطاً صريحاً لحقه في الشفعة سواء اكان الشفيع قد علم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتري ام لم يعلم وبالتالي لا تسمع دعواه .

1206/1994
* تعتبر المفاوضة المسقطة لحق الشفعة المفاوضة التي تتم مع المشتري وليس مع الوسطاء وان ما اعتمدته محكمة الاستئناف من ان غرض الشفيع من اقامة دعوى الشفعة لم يكن بقصد التملك ودفع جار السوء وانما بقصد جني الربح المادي من جهة والانتقام من الوسيط من جهة ثانية واعتبار ذلك تنازلا عن حق الشفعة لا يتفق ومفهوم المادة (1161) من القانون المدني ولا يشكل بالتالي تنازلا عن حق الشفعة من جانب المدعي .

770/1994
* يستفاد من حكم المادة (8/أ) والمادتين (4 و5) من قانون تصرف الاشخاص المعنويين في الاموال غير المنقولة رقم 61 لسنة 1953 انه لا يجوز للشركة او اي شخص معنوي ان يحرز او يتملك داخل المدن والقرى فيما يحتاج اليه من الاموال غير المنقولة الا بالقدر الضروري لاعماله وبموافقة من مجلس الوزراء وهذه الموافقة ليست لازمة وضرورية عند اقامة دعوى الشفعة وانما يشترط توافرها عند الحكم لان حكم الشفعة هو تمليك بحد ذاته .
* لا يرد قياس موافقة مجلس الوزراء على تمليك الشخص المعنوي في دعوى الشفعة على الاذن الذي يعطى للوصي او القيم واللذين لا يجوز لاي منهما ان يطلب الشفعة باسمه ، وان الاذن الذي يعطى للمدعي بعد انقضاء مهلة الشفعة لا يكسب المدعي الصلاحية اللازمة ولا يستند الى اساس قانوني ذلك ان دعوى الشفعة قد شرعت لابعاد جار السوء وحماية الملكية من اخطاره فان في اقامتها مصلحة للقاصرين وفي تاخير رفعها ضرر للقاصرين وضياع حقهم هذا من جهة ومن جهة ثانية فان اذن القاضي للوصي اذا اراد رفع دعوى او تقديم طعن ليس شرطا لقبول الدعوى او الطعن وانما قصد به رعاية حقوق ناقصي الاهلية والمحافظة على اموالهم وهذا اجراء شرع لمصلحة هؤلاء وليس لخصومهم ولا يصح للخصوم التمسك به ، وعليه فان صدور موافقة مجلس الوزراء على تمليك الشخص المعنوي (المميزة) قبل صدور حكم بالشفعة من محكمة اول درجة وليس قبل اقامة الدعوى لا يخالف القانون ولا يمنع من تمليك الشخص المعنوي على الشفعة الارض موضوع الدعوى .

508/1987
* ان طلب المدعيين من محكمة البداية بدعوى الشفعة تحديد المبلغ الذي يتعين عليهم دفعه لغايات هذه الدعوى لانهم ادعوا ان الثمن المسجل في عقد البيع ليس هو الثمن الحقيقي ، وقررت المحكمة الثمن والنفقات المتوجب عليهم دفعه ، وقام المدعون بدفعه لصندوق المحكمة خلال المدة التي حددتها لهم المحكمة، وكان المبلغ اكثر من المبلغ الذي قررته المحكمة على ضوء البينات التي استمعتها فيكون المدعون قد دفعوا ما امرت به المحكمة وعليه فلا يرد القول بان على المحكمة ان تحسب القيمة التي قدرها مامور التسجيل بالاضافة الى رسومها بواقع ستة بالمئة من قيمتها.

732/1986
* اذا زاد المشتري في العقار المشفوع شيئا من ماله او بنى او غرس فيه اشجارا قبل دعوى الشفعة فالشفيع مخير بين ان يترك الشفعة وبين ان يمتلك العقار بثمنه مع قيمة الزيادة او ما احدث من البناء والغراس وانه اذا كانت الزيادة بعد الدعوى فللشفيع ان يترك الشفعة او يطلب الازالة ان كان لها محل او الابقاء مع دفع قيمة الزيادة او ما احدث مقلوعا. وذلك عملا بالمادة 1166 من القانون المدني.
* يتبين من نص المادة 1166 من القانون المدني ان حق الشفيع بطلب ازالة الزيادة او البناء او الغراس او الابقاء عليها مع دفع قيمتها مقلوعة منحصرة في حالة واحدة هي ان تكون الزيادة او البناء او الغراس بعد دعوى الشفعة . اما اذا كانت الزيادة قبل دعوى الشفعة فهو مخير بين امرين اما ان يترك الشفعة واما ان يمتلك العقار بثمنه مع قيمة الزيادة او ما حدث من البناء او الغراس.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
قرارات الهيئة العادية
90/2010
يستفاد من المادة 2/1/هـ من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 58 وتعديلاته والمادة 1163/2 من القانون المدني انه على مدعي الشفعة أن يودع في صندوق المحكمة عند تقديم دعواه الثمن المسمى بالعقد أو كفالة مصرفية بقيمة الثمن وفي حالة منازعته بالثمن أن يقدم إلى المحكمة طلبا يطلب فيه تقدير مقدار المبلغ الواجب دفعه. وحيث أن المدعي قد تقدم بدعواه ولم يدفع كامل الثمن المسمى بالعقد عند إقامة الدعوى فانه يكون قد أخل بشروط إقامة هذه الدعوى.

909/2009
1. يعتبر الدفع بمرور مدة الثلاثين يوماً على علم الشفيع بالبيع بالثمن واسم المشترى أو مدة مرور الزمن على رفع الدعوى المنصوص عليها في المواد (162 و 1155) من القانون المدني والمادة الثانية من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 58 وهي مدة سقوط ، من الدفوع الموضوعية في دعوى الشفعة ولا تلزم محكمة الموضوع بنظر الطلب مستقلاً وفق الدفع بمرور الزمن على الحق المطالب به المنصوص عليه في المادة 109 من قانون أصول المحاكمات المدنية ( تمييز حقوق رقم 4185/2004).
2. جرى قضاء محكمة التمييز على أن الإدعاء بصوريه الثمن الوارد في عقد البيع الرسمي غير مسموع لتناقضه مع الإقرار المثبت في هذا العقد أمام موظف عام (تمييز حقوق رقم 3557/2004) وعليه فإن ما توصلت إليه محكمة الاستئناف بعدم إجازة البينة الشخصية حول واقعة صورية الثمن في عقدي البيع جاء متفقاً والقانون .
3. لا تشترط أحكام القانون المدني لتوافر حق الشفعة في العقار إن يثبت المدعي أن المدعى عليه جار سوء ووفق ما استقر عليه الاجتهاد القضائي من هذه الجهة (تمييز حقوق رقم 951/89 ورقم 1701/97).
4. اذا لم يقصر الطاعن في تقديم بيناته الشخصية وأبدى تعاوناً بإحضار قسم من الشهود، كما أبدى استعداده لإحضار الشاهدين بدلالة موكله فإن عدم إجابة طلبه لإكمال بينته الشخصية في الدعوى فيه مساس بحق الدفاع في الدعوى ويقتضي إتاحة الفرصة للطاعن لتقديم باقي بينته الشخصية التي طلبها والتي تتألف من الشاهدين ولما لم تفعل فيكون قرارها واقعاً في غير محله من هذه الجهة .

1069/2009
1. يستفاد من المادة [23] من قانون أصول المحاكمات المدنية رقم [24] لسنة 1988 انه على الرغم مما ورد في أي قانون آخر ، إذا كان الميعاد مقدراً بالأيام أو بالشهور أو بالسنين فلا يحسب فيه يوم التبليغ أو اليوم الذي حدث فيه الأمر المعتبر في نظر القانون مجرياً للميعاد. بناء عليه فإن يوم 26/3/2000 لا يحسب من ميعاد الثلاثين يوماً لإقامة الدعوى وبالتالي فإن الدعوى المقامة بتاريخ 25/4/2000 تكون مقامة ضمن المدة المنصوص عليها في المادة [1162] من القانون المدني وهي ثلاثون يوماً من تاريخ العلم بالتسجيل .
2. يقيم صاحب حق الشفعة الدعوى على المشتري الأول للعقار لفسخ عقد البيع وتملك العقار بالثمن الوارد في عقد البيع ، وإذا انتقل العقار من قبل المشتري الأول إلى أشخاص آخرين من قبل المشتري الأول للعقار فإن الحكم يكون بفسخ عقد البيع الأول وما تلاه من عقود حين ثبوت حق الشفعة للشفيع وأن من حق أي مشتر للعقار المشفوع بعد عقد البيع الأول أن يعود على من اشترى منه العقار نتيجة القرار بفسخ العقد الأول وما تلاه من عقود وبالتالي فإن حق المميز هو العودة بالثمن الذي اشترى به العقار المشفوع من البائع لذلك العقار.

1. تجيز المادة 117 من قانون أصول المحاكمات المدنية لاكثر من شخص أن يرفع الدعوى على واحد أو أكثر بمقتضى سبب قانوني واحد.
2. ان الغاية من اتحاد المدعيين في دعوى الشفعة هو الحصول على حكم بتوزيع كامل الحصص المبيعة عليهم بنسبة عدد الرؤوس تطبيقاً لنص المادة 1153 من القانون المدني .
3. على فرض أن اتحاد المدعيين في دعوى واحدة يمكن اعتباره دليلاً على نية التجزئة فإن هذه الدلالة لا يجوز قانوناً الاخذ بها ما دام أن المدعيين قد صرحا في لائحة الدعوى بأنهما يطلبان الحكم لهما بكامل الحصص المبيعة وذلك تطبيقاً للقاعدة المنصوص عليها في المادة 13 من المجلة بان التصريح أقوى من التلميح (ت /ح 1202/73 ص49 لسنة 1973) وباستعراض المادتين 1153 و1160 من القانون المدني نجد أنهما تنصان على :
1- المادة 1153/1 إذا اجتمع الشفعاء من درجة واحدة كانت الشفعة بينهما بالتساوي.
2- المادة 1160 الشفعة لا تقبل التجزئة فليس للشفيع أن ياخذ بعض العقار جبراً على المشتري إلا إذا تعدد المشترون واتحد البائع فللشفيع أن ياخذ نصيب بعضهم ويترك الباقي .
وحيث أن الأمر كذلك يكون الاحتجاج بقرار الهيئة العامة لمحكمة التمييز رقم 754/2005 والحالة هذه غير مقبول في هذه الدعوى كون المدعين في تلك الدعوى كانا يطلبان تمليكهما القطعتين بحق الشفعة مناصفة بينهما في حين أن المدعيين في هذه الدعوى يطلبان تملك كامل الحصص المباعة بعقدي المبيع .
4. ان تكليف المستأنف بدفع فرق الرسم هو من واجبات محكمة الموضوع ولا يشترط في ذلك أن تنظر الدعوى مرافعة حتى تقوم بهذا الإجراء وفقاً للمادة 124/2 من قانون أصول المحاكمات المدنية .
5. يستفاد من قانون ضريبة بيع العقارات فإن نسبة 10% التي تتقاضاها دوائر تسجيل الأراضي من المتبايعين للأموال غير المنقولة تكون 4% من البائع و6% من المشتري. وحيث خلا عقدا البيع من أن البائعة اشترطت على المشترين دفع كامل هذه الضريبة الأمر الذي يعني أنه لا يجوز تحميل المدعيين كامل هذه الضريبة وإنما فقط 6% منها فقط التي دفعها المدعى عليهما.

854/2008
1. اذا طلب المميزون تملك هذه الحصص وتسجيلها باسمهم بالإشتراك كاملة لا جزء منها فليس في ادعائهم تجزئة للصفقة على المدعي ودعواهم مقبولة عملاًَ بالمادة (70) من قانون أصول المحاكمات المدنية التي قضت بأنه يجوز لأكثر من شخص أن يتحدوا في دعوى واحدة بصفتهم مدعين إذا كان الحق الذي يدعون به متعلقاً بفعل واحد أو مجموعة واحدة من الأفعال أو ناشئاً عن معاملة واحدة أو مجموعة واحدة من المعاملات – انظر قرار تمييز حقوق رقم 755/2007 الصادر عن الهيئة العامة لمحكمة التمييز . أما عن دفع تأمين ثمن الحصص المطلوب تملكها بالشفعة وحيث أن قصد المشرع من ذلك هو تمكين المشتري من قبض واسترداد ثمن البيع في حالة الحكم للمدعين بالمبلغ فإن مصلحة المشتري وحقه يتحقق في إيداع المقدار الذي قرره القانون وهو الثمن المذكور في عقد البيع سواء قد دفع من المدعين معاً أو من أحدهم أو حتى من شخص ثالث آخر لحسابهم . ولا أثر لعدد المدعين على حجة الدعوى وعليه فإنه يعتبر دفعاً قانونياً لغاية المــادة (2/1/هـ ) من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 ما دام قد دفع فعلاً تأميناً لثمن الحصص المباعة . وحيث تم إقامة الدعوى من قبل المدعين وقاموا بإيداع الثمن والنفقات مجتمعين وليسوا منفردين فإن قيام الشفيعين الثاني والثالث بإسقاط حقهم بالشفعة قبل صدور الحكم لا يعتبر من الأمر شيئاً وليس فيه تبعيضاً أو تجزئة للقطعة

731/2008
1. يجب ان يبقى الثمن في دعوى الشفعة إلى حين الفصل في الدعوى واكتساب القرار القاضي بالتملك بحق الشفعة الدرجة القطعية وفقاً لما ورد في المادة [2/ب] من قانون الأموال غير المنقولة رقم [51] لينة 1958 وتعديلاته وإن قيام المدعي بسحب المبلغ واستلامه له يعني إسقاطه لحقه بالشفعة ، والمحكمة تحكم بالرسوم والمصاريف في دعوى الشفعة حينما يكسب صاحب الحق بالشفعة دعواه والمدعي في هذه الدعوى لم يكسب الدعوى .

2446/2008
1. اذا اقيمت دعوى الشفعة خلال مدة ستة أشهر من تاريخ تسجيل البيع في سجلات دوائر تسجيل الأراضي المنصوص عليها في الفقرة (ج) من المادة الثانية من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 وتعديلاته فانها موافقة للقانون .
2. جرى الاجتهاد القضائي على أن انتهاء الكفالة خلال نظر الدعوى لا يبطلها وان تجديدها قبل الفصل في الدعوى يفي بغايات المادة الثانية المعدلة من قانون تعديل الأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 وبالتالي فإن تجديد الكفالة قبل الفصل في الدعـوى يفي بالغايــة التي رسمها القانـون ( تمييـــز حقوق رقم 100/2004 و4047/2003 و 1531/2000).
3. ليس شرطاً لثبوت الملكية للورثة ( المميز ضدهم ) إجراء عملية الانتقال واستصدار سند التسجيل بملكيتهم بل يكفي إثبات ملكية المورث أو شراكته في المبيع وان المدعين ( المميز ضدهم ) هم من الورثة ، لأن الوارث يكسب ملكية العقار والمنقول والحقوق الموجودة في التركة بطريق الميراث عملاً بالمادة 1086/1 من القانـون المدني ( تمييز حقوق رقم 883/78 و 1531/2000) . وحيث اثبت المدعون انهم ورثة مورثهم أحمد .. بموجب حجة حصص الإرث المبرزة لدى محكمة البداية مما يفي ذلك لغايات طلب المدعين ( المميز ضدهم ) التملك بالشفعة .
4. يلزم الشفيع بدفع الثمن مع النفقات للمشتري في حالة تمليكه العقار المشفوع عملاً بالمادة 1150 من القانون المدني التي تنص على ان الشفعة هي حق تملك العقار المبيع أو بعضه ولو جبراً على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات . وعليه فان رسوم الوكالة الخاصة وكامل رسوم البيع تخرج من عداد النفقات التي تقوم على المشتري في العقار المشفوع والتي يجوز إلزام الشفيع بها عملاً بالمادة 1150 سالفة الإشارة كما أن الطاعن لم يقدم ما يثبت انه جرى الاتفاق بينه وبين البائع على أن يتحمل الطاعن دفع كامل رسوم البيع حسبما سار عليه الاجتهاد القضائي .
5. اذا اشتمل الحكم المطعون فيه على عرض لوقائع الدعوى و أسماء الخصوم وطلباتهم و أسباب الحكم ومنطوقه ورداً مفصلاً على أسباب الاستئناف المقدم من الطاعن مما لم تجد معه حاجة للرد على اللائحة الجوابية مما يجعل الحكم المطعون فيه متفقاً و أحكام المادتين 160 و 188/4 من قانون أصول المحاكمات المدنية .

2699/2008
1. جرى اجتهاد محكمة التمييز على أن حق الأولوية يكون ببدل المثل حسب أحكام المادة 1168 مدني وللوصول إلى بدل المثل لا بد من إجراء خبرة لتقدير هذا البدل وأما ما يشير إليه المميز فيما يتعلق بالمادة 2/1 من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة وبالقرارات التمييزية فهي لغايات قبول الدعوى أو يتوجب على مدعى الأولوية أو الشفعة أن يودع في صندوق المحكمة الثمن المسمى في عقد البيع .

392/2008
1. على مدعي الشفعة أو الأولوية عند تقديم دعواه أن يودع في صندوق المحكمة الثمن المذكور في عقد البيع أو أن يقدم كفالة مصرفية بمقداره، وفي حال الادعاء بأن الثمن المذكور في العقد يزيد على الثمن الحقيقي أو بدل المثل ، فعلى المحكمة تقدير المبلغ الواجب إيداعه أو تقديم الكفالة به على أن لا يؤثر ذلك في حقه في استرداد ما زاد على الثمن الحقيقي أو بدل المثل المقدر .
1. من المستقر عليه فقهاً واجتهاداً أنه في دعاوى الشفعة فإنه يحق لصاحب الحق في الشفعة أن يثبت أن الثمن المسمى في العقد يزيد على الثمن الحقيقي الذي تم الاتفاق عليه بين المتعاقدين لحرمانه من إقامة دعوى الشفعة ومن المستقر عليه أيضاً أن المشتري حين إقامة دعوى الشفعة عليه فلا يحق له الادعاء بأن الثمن المسمى بالعقد يقل عن الثمن الحقيقي ذلك أن مثل هذا الادعاء غير مسموح لأن لجوء المشتري لتخفيض الثمن تهرباً من دفع الرسوم غير جائز قانوناً وليس له أن يستفيد من هذا العمل غير المشروع . ولدى الرجوع إلى عقد البيع موضوع الدعوى نجد أنه تضمن ما يلي :-
(بتاريخه أدناه حضر لدي أنا مدير تسجيل أراضى دير أبى سعيد البائع ..وأقر بحضوري والشاهدين المعرفين بأنه بائع حصصه المبين أوصافها أعلاه إلى المشتري … لقاء ثمن وقدره ألف دينار . أقـر البائع باستلام كامل المبلغ ولم يبق له في ذمة المشتري أي حق – حرر بتاريخ 20/7/2006) . وقد تضمن هذا العقد توقيع المشتري والبائع والشاهدين المعرفين وانتهى بالعبارة التالية الموقعة من مدير تسجيل أراضى دير أبى سعيد . (تلوت مضمون هذا العقد على المتابعين فأقروه بجميع محتوياته ووقعوه بحضوري والشاهدين الموقعين بتاريخ 20/7/2006) . يتضح مما تقدم أن مقدار عقد البيع هو ألف دينار بإقرار البائع والمشتري والشاهدين وتصديق مدير تسجيل الأراضي المختص، أما ما جاء على خلف العقد من جدول الرسوم والقيمة التي قدرتها دائرة تسجيل الأراضي لاستيفاء الرسوم فلا أثر لها على قيمة العقد الذي أقره البائع والمشتري في عقد البيع البالغ ألف دينار والمؤيد بشهادة لمن يهمه الأمـر الصادرة عن مدير تسجيل أراضى دير أبى سعيد من بينات المدعي . بناءً عليه وحيث أن المدعي (المميز) أودع في صندوق المحكمة قيمة عقد البيع البالغة ألف دينار ، فتكون دعواه مستوفية الشروط القانونية وأن ما ذهبت إليه محكمة استئناف اربد من أن قيمة العقد ألفا دينار لا أساس له من الواقع والقانون، كما أن ما جاء في اللائحة الجوابية من أن قيمة العقد ألفا دينار يتناقض مع إقرار المميز ضده في عقد البيع ذاته وأن مثل هذا الادعاء غير مسموع من قبله .

39/2008
1. اذا قام المميز دعواه بداية بالاشتراك مع آخرين اللذان اسقطا دعواهما بعد السير بالدعوى إلا أن مطالبته بتملك الحصص المباعة موضوع الدعوى بحق الشفعة بالاشتراك مع آخرين لا يعتبر تجزئة وتبعيضاً بالمعنى المقصود في المادة (1160) من القانون المدني ، لأن المادة (70) من قانون أصول المحاكمات المدنية أجازت لأكثر من شخص واحد أن يتحدوا في دعوى واحدة بصفتهم مدعين إذا كان الحق المدعى به يتعلق بفعل واحد أو مجموعة واحدة من الأفعال الناشئة عن معاملة واحدة وأما عن تأمين ثمن الحصص المطلوب تملكها بالشفعة بالاشتراك مع بقية المدعين فإن قصد الشرع هو تمكين المشتري المدعى عليه من قبض واسترداد ثمن المبيع في حال الحكم للمدعين بالمبيع ويعتبر الدفع دفعاً قانونياً لغاية المادة (12/1/هـ) من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1957. وحيث استقر اجتهاد محكمة التمييز ورجوعاً عن أي اجتهاد سابق بقرارها رقم (775/2007) هيئة عامة بأن إعلان أكثر من شفيع رغبتهما في أخذ كامل المساحة المبينة بالشفعة وإقامتهم الدعوى بذلك بعد إيداع الثمن لا تبعيض فيه أو تجزئة للصفقة .

130/2008
1. تثبت الشفعة بعد البيع الرسمي مع قيام السبب الموجب لها وحيث أن المدعي شريك في قطعة الأرض موضوع الدعوى بتاريخ سابق على عقود البيع المشار إليها سابقاً وعلى الشيوع فعليه يكون صاحب حق في تملك الحصص المباعة بحق الشفعة ولا يرد احتجاج المدعى عليهم المميزين بأنهم يملكون هذه الحصص المباعة قبل المدعي بموجب اتفاقية إدارة محفظة عقارية على سند من القول أن تملك البنك لقطعة الأرض موضوع الدعوى كان بطبيعته اميناً لاستثمار المساهمين وهم المالكون الحقيقيون لقطعة الأرض المذكورة وليس البنك ذلك لأن الشارع اعتبر عقود التصرف بالأموال غير المنقولة من العقود الشكلية التي لا يتم العمل القانوني فيها إلا باستيفاء ركنها الشكلي الذي عينه القانون وهو إجراء المعاملة في دائرة التسجيل والتوقيع عليها من ذوي الشأن أمام المأمور المختص وتسجيلها في السجل الرسمي بعد دفع الرسوم القانونية .
2. استقر قضاء محكمة التمييز على أن ادعاء المشتري بصورية الثمن الوارد في عقد البيع المسجل في دائرة تسجيل الأراضي هو ادعاء غير مسموع لتناقضه مع الإقرار المثبت في عقد البيع الرسمي وبالتالي لا يجوز تقديم البينة الشخصية أو إجراء الخبرة الفنية لإثبات عكس ما هو ثابت في عقد البيع المسجل في دائرة تسجيل الأراضي لأن هذه العقود هي عقود رسمية لا يجوز الطعن بها إلا بالتزوير .
3. رتب القانون رتب رسوماً على المشتري بنسبة (( 6% )) من قيمة العقار وأن الحكم للمشتري بهذه الرسوم هي بحكم القانون دون تقديم بينة على ذلك فعليه يكون ما توصلت إليه محكمة الاستئناف بعدم الحكم للمميزين بهذا التمييز بهذه الرسوم مخالفاً للقانون .

2378/2007
1. نصت المادة 1161 من القانون المدني على أن لا تسمع دعوى الشفعة (…… إذا وقع البيع بين الأصول والفروع ….. أو بين الأصهار حتى الدرجة الثانية ) . وحيث أن الفقه الإسلامي وشراح القانون المدني قد ذهبا إلى أنه ينتج عن المصاهرة نوعان مختلفان من موانع الزواج .
النوع الأول : مانع مؤقت يمنع الجمع بين زوجتين تربطهما علاقة معينة كأن تكون أحدهما أختاً للأخرى .
والنوع الثاني : هو المانع المؤبد الذي يلتصق ببعض الأقارب والقريبات لكل من الزوجين ولا ينفك هذا المانع حتى بعد انفصام الزواج الأول كأمهات الزوجة ( راجع موانع الزواج بين الشرائع السماوية الثلاث والقوانين الوضعية للدكتور أحمد غنيم صفحة (17) وكتاب الأنكحة الفاسدة والمنهي عنها في الشريعة الإسلامية للدكتور أمير عبد العزيز صفحة 196) .
وينبني على ما تقدم أنه بموت الزوجة أو الزوج أو بالطلاق البائن بينونة صغرى أو كبرى فإن رباط الزوجية تنقطع بالنسبة إلى النوع الأول الذي أشرنا إليه وهي المانع المؤقت من موانع الزواج كما هو الحال في هذه الدعوى باعتبار أن علاقة المصاهرة ما بين البائعة مريم والمشترية كمايل قد انقطعت بانتهاء الزوجية بوفاة زوج البائعة مريم المرحوم عواد عام 2001 .
2. جرى الإجتهاد القضائي على أن كون مشتري الحصص المباعة هو أحد الشركاء لا يحرم أي شريك آخر من تملك هذه الحصص بحق الشفعة كما هو مستفاد من نص المادة 1013 من مجلة الأحكام العدلية و 1153 من القانون المدني وكل ما يترتب في هذه الحالة هو تقسيم هذه الحصص المشفوعة بنسبة عدد الرؤوس .( انظــر تمييز حقوق 346/74 و 754/2005 هـ . ع و 539/99 و 971/93 و520/86 و 1811/2004 ) .

851/2007
1. جرى اجتهاد محكمة التمييز منذ صدور قرار الهيئة العامة رقم 328/82 تاريخ 29/6/1982 أن التنازل عن حق الشفعة إما أن يكون صريحاً بإظهار الشفيع رغبته في عدم الأخذ بالشفعة وأما أن يكون عن طريق الدلالة بأنه يوجد من الشفيع ما دل على رضاه بعقد البيع كما لو علم بالشراء فساوم المشتري علـــى العقار المشفوع أو استأجره منه . وقد انعقد إجماع الفقهاء عند شرح هذه المسألة أنه عندما يكون إسقاط حق الشفعة صريحاً بعد وقوع البيع الرسمي فإن هذا الحق يسقط سواء أكان الشفيع قد علم بعناصر عقد البيع من حيث مقدار الثمن ومقدار البيع أم لم يعلم بذلك لأن الشفعة هي حق خاص للشفيع يملك التصرف فيه استيفاءً وإسقاطاً . أما إذا كان التنازل قد وقع عن طريق الدلالة فإن حق الشفيع لا يسقط إلا بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتري ذلك لأن الدلالة في هذا الصدد هي دلالة الرضا بالبيع والرضا بالشيء بدون العلم به محال . وحيث أن محكمة الاستئناف قد قنعت من البينات الواردة في الدعوى أن المدعي نضال بارك للمدعى عليها أسماء بشراء قطعة الأرض موضوع الدعوى ( المشفوع بها) بعد عقد البيع الرسمي فإن ذلك في حقيقته إظهار لرغبته في عدم الأخذ بالشفعة ويعد إسقاط صريح لحق الشفعة سواء أكان الشفيع قد علم بمقدار المبلغ وبالثمن وبالمشتري أم لم يعلم وان ذلك يسقط حقه في الشفعة وبالتالي لا تسمع دعواه ويتعين ردها . كما قنعت محكمة الاستئناف أيضاً من البينات الواردة في الدعوى أن المدعية اميمة قد فاوضت وساومت المدعى عليها في شراء المبيع وأنها قد علمت بالثمن ومقدار المبيع والمشتري وحيث أنها قد قامت بزيارة المدعى عليها في منزلها وعرضت عليها دفع ربح فوق الثمن الذي دفعته المدعـــــــى عليها وأبدت استعدادها لدفع مبلــــــغ (130.000) مائة وثلاثين ألف دينار وأبدت رغبتها في أن تشاركها المدعى عليها في العمارة بعد أن علمت بظروفها الاجتماعية فإن ذلك يعتبر إسقاطاً بالدلالة لحق الشفعة وان ذلك يسقط حق المدعية اميمة في الشفعة وبالتالي لا تسمع دعواها ويتعين ردها .

538/2007
1. اذا تقدم المدعون تقدموا بدعواهم لتملك الحصص المباعة من قطعة الأرض واستندوا في طلبهم بلائحة دعواهم لحق الشفعة ، وكون الأرض موضوع الدعوى من نوع الميري وجدت المحكمة أن الدعوى هي دعوى أولوية وأن شروطها متوافرة في طلب المدعين . لأن العبرة للمقاصد والمعاني وأنه لا يعتبر وصف الدعوى من قبل المدعين ملزماً للمحكمة إذا ما رأت أنها في حقيقتها غير ذلك . وحيث أن محكمة الاستئناف حكمت للمدعين عندما وجدت أن دعواهم قائمة على أسباب تكفي لحمل حكمها، فإنها أصابت صحيح القانون بالحكم في الدعوى .
2. يستفاد من المادة 1170 من القانون المدني انها جعلت أحكام الشفعة تسري على أحكام الأولوية حينما كان ذلك ممكناً وجرى قضاء محكمة التمييز على أن على طالب الشفعة أن يودع المحكمة الثمن المسمى فإن ذلك يطبق على الشفعة وحيث أن المدعين أودعوا الثمن المسمى فيكون هذا الشرط متحققاً لطلب الشفعة، وأما النفقات فإن المحكمة تقضي بها بعد ثبوت الحق .
2. تقضي أحكام المادة 1150 من القانون المدني بتملك صاحب حق الشفعة العقار المبيع أو بعضه بما قام عليه من الثمن والنفقات، وحيث أن قضاء محكمة التمييز جرى على أن الثمن المقصود في هذا النص هو الثمن المسمى بالعقد، فلم يكن إجراء الكشف ضرورة قانونية للفصل في الدعوى ، وقد قضت المحكمة بتمليك الحصص المباعة بالثمن المسمى ، فيكون الإدعاء ببطلان الكشف ادعاء في غير محلّه مستوجب الرد .

2918/2006
1. يستفاد من المادة 191/5 من قانون أصول المحاكمات المدنية المعدلة بالقانون رقم 14 لسنة 2001 ، أنه بحال صدور الإذن بالتمييز يبقى الإذن قائماً حتى صدور الحكم النهائي في الدعوى. وحيث كان الطاعن (عادل) قد حصل على إذن تمييز سابقاً برقم 616/2002 تاريخ 21/4/2002 عندما قدم طعنه التمييزي رقم 1534/2002 فإن هذا التمييز لا يحتاج لإذن مما يوجب رد هذا الدفع.
2. اذا كانت الدعوى مقامة على أساس حق التملك بالشفعة بسبب الجوار فان مناط الفصل فيها وجود تلاصق بين قطعة الأرض المباعة المطلوب تملكها بالشفعة وقطعة الأرض التي يملكها الشفيع ، وحيث أن قرار النقض الأخير الصادر بهذه الدعوى تضمن وجوب التحقق من مسألة التلاصق وذلك بمناقشة الكتب الصادرة عن الجهات المختصة في معان وإجراء الكشف لبيان واقع الحال، وأن محكمة الاستئناف بعد أن اتبعت قرار النقض المذكور قد ورد إليها كتاب رئيس بلدية معان الكبرى المؤرخ 29/5/2006 متضمناً أن المخططات الهندسية المتعلقة بالقطعة رقم 13 حوض 22 مصدقة تصديقاً نهائياً وأن الشوارع الموجودة في تلك القطعة مصدقة لغايات الخدمات لسنة 1989. كما أن محكمة الاستئناف أجرت كشفاً امتثالاً لقرار النقض وجاء بتقرير الخبرة أن الطريق المرسوم على اللوحات الأصلية غير مكتمل ، وأنه لا يوجد شارع على لوحات الأراضي يفصل القطعة 13 عن القطعة 62 قبل أعمال التسوية، علماً أن الشارع كان موجوداً أثناء أعمال التسوية ومعبداً ـ وتم تثبيته من قبل مديرية تسوية الأراضي على لوحات الأراضي في ذلك الوقت وتمت المصادقة عليه من قبل الجهات التنظيمية بتاريــخ 3/1/2006 بقرار 1/1/2006 المصدق تصديقاً نهائياً . وعليه فلم يعد هناك التصاق ما بين القطعة رقم 13 التي تطلب المميز ضدها تملك حصصاً فيها بحق الشفعة وبين القطعة رقم 62 المملوكة لها ، فيكون سبب الشفعة قد زال. وحيث أنه يشترط بقاء سبب الشفعة قائماً من وقت إقامة الدعوى حتى صدور الحكم بالشفعة وفقاً لما نصت عليه المادة 1039 من مجلة الأحكام العدلية، وهي من المواد التي لم تلغَ بصدور القانون المدني لعدم وجود نص فيه يتعارض معها (أنظر شرح المادة 1039 الأستاذ علي حيدر). وحيث أن التلاصق بين عقار المدعية (المميز ضدها) والعقار المشفوع به قد زال على النحو الذي ثبت من كتاب بلدية معان وتقرير الكشف الجاري بعد النقض وأن سبب الشفعة قد زال فإن الدعوى تكون حقيقة بالرد.

1407/2006
1. إذا جاز للشفيع (باعتباره من الغير ) إثبات ان ثمن المبيع بولغ فيه لتعجيزه عن أخذه بالشفعة بالبينة الشخصية إذا قامت القرينة على ذلك ، فليس للمشتري الحق في إثبات ان الثمن المسمى في عقد البيع يقل عن الثمن الحقيقي بالبينة الشخصية لمخالفة ذلك للنظام العام .
2. الشريك الذي لا يتقدم للشراء يعتبر انه اسقط حقه في المطالبة بالشفعة . والدعوى مدار البحث هي دعوى شفعة وليست دعوى إزالة شيوع والمدعى عليها لم تقم بشراء الأرض موضوع الدعوى من خلال دعوى إزالة شيوع .

3464/2006
1. يستفاد من المادة 956 من مجلة الأحكام العدلية ان ما يفهم من عدم نفاذ الطريق هو أن يكون لأصحاب الطريق الخاص في أن يمنعوا غيرهم من المرور منه بمعنى انه غير نافذ حكماً بالنسبة للغير وان كون الطريق متصل بالشارع العام لا يخرجه عن صفته الحقيقية من أنـه طريـق خـاص كمـا أن الطريق العام إذا سد منفذه لا يكون خاصاً (ونشيـــر فـــي هـذا الخصـوص إلـى القـرار التمييـزي رقــم 3153/99 تاريــــخ 25/10/2000 والقــرار رقــم 494/2002 تاريـــخ 3/3/2002) .

3. ان طلب تأجيل الجلسات للمصالحة لا يعني التنازل عن حق طلب الأولية أو الشفعة . (ونشيـر فـي هــذا

3452/2006
1. جرى اجتهاد محكمة التمييز منذ صدور قرار الهيئة العامة رقـــم 328/82 تاريخ 29/6/1982 ان التنازل عن حق الشفعة أما ان يكون صريحاً بإظهار الشفيع رغبته في عدم الأخذ بالشفعة وأما أن يكون عن طريق الدلالة بأن يوجد من الشفيع ما دل على رضاه بعقد البيع كما لو علم بالشراء فساوم المشتري على العقار المشفوع أو أستأجره منه. وقد انعقد إجماع الفقهاء عند شرح هذه المسألة انه عندما يكون إسقاط حق الشفعة صريحاً بعد وقوع البيع الرسمي فإن هذا الحق يسقط سواء أكان الشفيع قد علم بعناصر عقد البيع من حيث مقدار الثمن ومقدار البيع أم لم يعلم بذلك لأن الشفعة هي حق خاص للشفيع يملك التصرف فيه استيفاء وإسقاطاً. أما إذا كان التنازل قد وقع عن طريق الدلالة فإن حق الشفيع لا يسقط إلا بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتري ذلك لأن الدلالة في هذا الصدد هي دلالة الرضا بالبيع والرضا بالشيء بدون العلم به محال . وحيث ان محكمة الاستئناف قنعت من البينات الواردة في الدعوى ان المدعي – الشفيع – بارك للمدعى عليه بشراء قطعة الأرض المشفوع بها بعد عقد البيع الرسمي فإن ذلك في حقيقته إظهار الرغبة في عدم الأخذ بالشفعة ويعد إسقاطاً صريحاً لحق الشفعة سواء أكان الشفيع قد علم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشترى أم لم يعلم وان ذلك يسقط حقه في الشفعة وبالتالي لا تسمع دعواه ويتعين ردها.

1820/2006
1. جرى الاجتهاد القضائي أن التنازل عن الشفعة إذا وقع عن طريق الدلالة (حيث لم ترد أية بينة تثبت أن المدعي قد تنازل صراحة) فإن حق الشفيع لا يسقط إلاّ بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتري وذلك لأن الدلالة في هذا الصدد هي دلالة الرضا بالبيع والرضا بالبيع والرضى بالشيء بدون العلم به محال (قرار تمييزي رقم 52/79).

1294/2006

1. لا تسمع دعوى الشفعة إذا نزل الشفيع عن حقه صراحة أو دلالة كما تقضي بذلك المادة 1161/3 من القانون المدني. وتثبت الشفعة بعد البيع الرسمي مع قيام السبب الموجب لها كما تقضي بذلك المادة 1155 من القانون المدني. مما ينبني عليه أن الشفعة لا تثبت بموجب الوكالة غير القابلة للعزل، وإن علم الشريك بصدور تلك الوكالة لا يحول بينة وبين حقه في طلب الشفعة بعد البيع البات الرسمي إذا توافرت أسبابها وشروطه مما .

2. ان المادة 3 من القانون رقم 26 لسنة 2006 المعدلة للمادة 11 من القانون رقم 51 لسنة 1958 الباحثة في وكالات بيع وفراغ الأموال غير المنقولة ليست ناسخة لما جاء في المادة 1155 من القانون المدني الباحثة في ثبوت الشفعة. وإن الآثار التي رتبها المشرع على الوكالة غير القابلة للعزل في بيع وفراع الأموال غير المنقولة بعد تسجيلها على صحيفة السجل العقاري لا تحول دون تطبيق أحكام الشفعة على البيوع العقارية الصادرة بمقتضاه. وإن ميعاد رفع دعوى الشفعة بمقتضى أحكام المادة 2 من القانون رقم 51 لسنة 1958 قبل تعديلها بالقانون رقم 22 لسنة 2006 والمادة 1162 من القانون المدني هو ثلاثون يوماً من تاريخ علم الشفيع بالبيع وستة أشهر من تاريخ التسجيل في السجل العقاري، وليس من تاريخ تثبيت الوكالة غير القابلة للعزل على صحيفة السجل العقاري، لأن الشفعة كما سلف لا تثبت إلا بعد البيع البات الرسمي.

56/2006
1. ان ادعاء الشفيع بأنّ الثمن المسجل في عقد بيع الحصص قد بولغ فيه عقد البيع الرسمي لتعجيزه عن الأخذ بالشفعة يجوز إثباته بالبينة الشخصية بشرط أن توجد قرينة على صحة هذا الادعاء على أنّ الثمن في العقد هو غير حقيقي ومبالغ فيه ولا يجوز إثبات ثمن المثل بالخبرة لأنّ الدعوى تتعلق بحق شفعة وليس بحق أولوية . وحيث أنّ المدعي لم يقدم القرينة على أنّ الثمن في العقد الرسمي هو غير حقيقي ومبالغ فيه ورغم ذلك فقد أجازت له محكمة الموضوع سماع البينة الشخصية وبعد وزنها وفق صلاحيتها التقديرية دون رقابة عليها من محكمة التمييز في هذه المسألة الموضوعية لم تقنع بها وطرحتها من أدلة الإثبات كونها بينة سماعية ، ولم تستجب لطلب المدعي بدعوة الشاهد البائع للحصص وفق صلاحيتها التقديرية ولأنها لم تجد ضرورة لسماع أقواله فيكون المدعي قد عجز عن إثبات هذا الدفع ويكون الحكم المطعون فيه واقعاً في محله من هذه الجهة .

2. يستفاد من المادة 1150 من القانون المدني قد نصت على أنّ الشفعة هي حق تملك العقار المبيع أو بعضه ولو جبراً على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات . وحيث أنّ ضريبة بيع العقار رتبها القانون على البائع فلا تدخل في عداد النفقات إلاّ أنّ الاجتهاد القضائي ذهب إلى أنّ اتفاق البائع والمشتري على أن يتحمل المشتري دفع الضريبة بالإضافة إلى رسوم التسجيل هو اتفاق صحيح لا يخالف القانون بشرط أن يتضمن عقد البيع الرسمي شرطاً بمضمون اتفاق كهذا لأنّ الشفيع يعتبر من الغير في عقد البيع الرسمي فلا يحتج عليه بهذا الاتفاق إلاّ إذا ثبت في سند رسمي أو تضمنه سند رسمي مما يعتبر حجة على الناس كافة عملاً بالمادة 7/1 من قانون البينات ولا يجوز إثبات ذلك بالشهود ( تمييز حقوق 356/88) .

4025/2005

1. من المستقر عليه فقهاً وقضاءً جواز إثبات الثمن الحقيقي للعقار المشفوع وأن المحكمة المختصة تفصل في كل نزاع يتعلق به ، ذلك أن الشفيع يعتبر من الغير بالنسبة لطرفي عقد البيع محل الشفعة وله أن يثبت صورية الثمن بالبينة القانونية التي يعود تقديرها لمحكمة الموضوع .
2. تعتبر اليميـن الحاسمة بينة من البينات القانونية وفقاً لأحكام المادتين 2/5 و 53 من قانون البينات رقم 30 لسنة 952 وتعديلاته التي يجوز للخصم أن يوجهها إلى خصمه ليحسم بها النزاع حول نقطة خلافية بينهما، وحيث أن هذه اليمين يجوز توجيهها وفقاً لما استقر عليه اجتهاد هذه المحكمة في أي مرحلة كانت عليها الدعوى . وحيث أن الدفع في الحالة المعروضة قد طلب توجيه اليمين الحاسمة للمدعى عليه حول الثمن الحقيقي للحصص المشفوع بها على أن ثمنها مبلغ ألفي دينار ولم يحضر رغم تبليغه لصيغتها فيكون والحالة هذه ناكلاً عن حلفها ويكون الشفيع قد أثبتت حقيقة الثمن المباعة به الحصص المشفوع بها .
3. تعتبر الشفعة هي تملك للعقار المبيع أو بعضه ولو جبرا على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات ، أما بالنسبة للمبالغ التي يتوجب على الشفيع إيداعها فإنها وفقاً لأحكام المادة الثانية من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 985 وتعديلاته تشمل في اليمين المذكور في عقد البيع ولا يشمل الإيداع النفقات والرسوم . وحيــث أنه من الثابت أن الشفيع أودع الثمـن المسمـى فـي عقـد البيـع .

2460/2005
1. لا تقبل البينة الشخصية لإثبات ما يخالف ما اشتمل عليه الدليل الكتابي عملاً بالمادة 29/1 من قانون البينات وهذا ما سار عليه الاجتهاد القضائي (القرار التمييزي رقم 220/96 والقرار رقم 800/95).
2. ذهب اجتهاد محكمة التمييز إلى أن التنازل عن حق الشفعة أما أن يكون صريحاً بأن يظهر الشفيع عدم رغبته في الأخذ بالشفعة وإما أن يكون دلالة بأن يصدر عن الشفيع ما يدل على رضاه بعقد البيع كأن يساوم المشتري على العقار المشفوع أو يستأجره منه .
3. انعقد إجماع الفقهاء على أن إسقاط الشفيع حق الشفعة صراحة بعد وقوع البيع فإن هذا الإسقاط يسقط حقه سواء كان الشفيع قد علم بعناصر عقد البيع من حيث الثمن ومقدار المبيع أما إذا كان تنازل الشفيع عن الشفعة قد وقع دلالة فإن حقه لا يسقط إلا بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتري ذلك لأن الدلالة على الرضا بالبيع بدون العلم به محال (القرار التمييزي رقم 1150/96). وعليه فإن مجرد اطلاع المميز ضده- المدعي- على لافتة عرض قطعة الأرض موضوع الدعوى للبيع لا يعني بأي حال اسقاطه أو تنازله عن حق الشفعة وبالتالي يكون هذا السبب مستوجباً للرد.

2466/2005
1. عقد البيع الذي يجري أمام دائرة تسجيل الأراضي وإن كان من الإسناد الرسمية إلا أن بعض بياناته يتم تدوينها من الموظف المختص بناءا على ما ورد علـى لسان ذوي الشأن ومـن ذلك الثمن المسمى ومثل هـذه البيانـات يجـوز ثبات عكسها. وحيث أن الشفيع من الغير بالنسبة لطرفي عقد البيع فيجوز له أن يثبت أن الثمن الوارد في عقد البيع ليس هو الثمن الحقيقي للعقار المشفوع فيه بل هو ثمن صوري ومبالغ فيه لتعجيزه عن الأخذ بالشفعة. وحيث أن الفقه والقضاء قد استقرا على أن ادعاء الشفيع بأن الثمن الحقيقي عقد بولغ فيه في عقد البيع الرسمي بقصد تعجيزه عن الأخذ بالشفعة يجوز إثباته بالبينة الشخصية إذا وجدت قرائن على صحة هذا الادعاء وهذا يعني أن ادعاء الشفيع يثبت بوسيلتين من وسائل الإثبات هما:
الأولى : هو نوع من القرائن على أن الثمن المسمى بالعقد هو غير حقيقي ومبالغ فيه.
الثانية : بينة شخصية على مقدار الثمن الحقيقي الذي ستره المتعاقدان ولا ينفع في ذلك إثبات الثمن الحقيقي باليمين.
وحيث أن الشفيع لم يقدم قرينة وبينة شخصية على صحة ادعاءه بأن الثمن المسمى بالعقد غير حقيقي ومبالغ فيه ولذا فهو ملزم بدفع الثمن المسمى بالعقد .
(انظر القرارات التمييزية ذوات الأرقام 979/2004 و4047/2003 و1779/98 و1504/1997 و38/81 و68/69 و308/1963).

1567/2005

1. ان حق الشفعة لا يجزأ وفقاً لأحكام المادة 1160 من القانون المدني ، فاذا طلب المدعيان بتملك نصف الحصص بالتساوي بينهما فإن ذلك يعتبر تجزئة لحق الشفعة وتبعيضاً للصفة وتكون دعواهما حرية بالرد .

318/2005
1. يستفاد من المادة 209/1 من القانون المدني ، أن الإقرار الموقع من المدعى عليه ما هو إلا تعهداً منه بإقرار الغير لبيع الحصص التي اشتراها المميز – المدعي – من المدعي عليه في قطعة الأرض ، وعدم المطالبة بتملكها بحق الشفعة وبحال امتناع الغير عن إجازة ذلك فالمتعهد وهو المميز ضده – المدعى عليه – ملزم بالتعويض للطرف الآخر وهو من صدر التعهد لمصلحته – المدعي – والمقدر بمبلغ سبعة آلاف دينار طالما لم ينازع بمقداره . وحيث أن المدعو نايف الجبور قد أقام الدعوى الحقوقية رقم 97/2001 لدى محكمة بداية مادبا بمواجهة المدعي في هذه القضية للمطالبة بتملك الحصص المباعة بقطعة الأرض موضوع التعهد . فيكون المدعى عليه قد أخل بتنفيذ ما تعهد به ويتوجب عليه التعويض خاصة وأن ما تعهد به وهو عدم مطالبة الغير بتملك الحصص المباعة من قطعة الأرض لا يخالف القانون وإنما يهدف للتعويض بحال مطالبة الغير تملك الحصص المباعة .

438/2005
1. يستفاد من المادة 185/أ/ب من قانون أصول المحاكمات المدنية رقم 24 لسنة 88 تجيز إذا رأت المحكمة المستأنف إليها الحكم أن من اللازم إبراز مستند أو إحضار شاهد لسماع شهادته لتتمكن من الفصل بالدعوى أو لأي داع جوهري آخر فيجوز لها أن تسمح بإبراز مثل هذا المستند ويعود تقدير ذلك لمحكمة الاستئناف . وعليه فإن سماح محكمة الاستئناف للمدعي بإبراز هذه المشروحات وصورة جواز سفر ليست منه ما يخالف القانون .

2. تقام دعوى الشفعة ممن له حق في إقامتها خلال مدة ثلاثين يوماً من تاريخ علمه بالبيع ولا تسمع في جميع الأحوال إذا تركها صاحب الشأن مدة تزيد عن ستة اشهر من تاريخ البيع. بمــــا أن المدعي قد أقام دعوى الشفعة بتاريخ 1/9/99 وأن البيع قد حصل بتاريخ 27/6/99 ولم يرد في البينة ما يثبت أنه قد علم بالبيع وأقامها بعد مدة ثلاثين يوماً فتكون دعواه مقدمة ضمن المدة القانونية. حيث خلصت محكمة الاستئناف من خلال هذه البينة أن المدعي صاحب حق بالشفعة كونه شريك في قطعة الأرض موضوع الدعوى وأنه أقام دعواه ضمن المدة القانونية المنصوص عليها بالمادة 1162 من القانون المدني وأودع الثمن المبين في عقدي البيع وحلف يمين الشفعة وفقاً لنص المادة 54 من قانون البينات فإن شروط الأخذ بحق الشفعة متوفرة في هذه الدعوى.
3. تستوفي دوائر تسجيل الاراضي رسوم التسجيل 10% من البائع ضريبة قدرها 4% من المبلغ الذي يستوفي رسم التسجيل على أساسه طبقاً لنص المادة 3 من قانون ضريبة بيع العقار رقم 21 لسنة 74 وتستوفي دوائر تسجيل الأراضي من المشتري 6%، وحيث لم يرد في ملف الدعوى ما يشير إلى وجود اتفاق بين الطرفين على دفع الرسوم فإن قيام المدعى عليهما بدفع الرسوم كاملة بمثابة التبرع لا تلزم البائع وأن إلزام محكمة الاستئناف بتضمين المدعي النفقات التي تكبدها المدعى عليهما بموجب العقدين بما يعادل 6% من مجموع الرسوم المدفوعة لدائرة التسجيل في محله .

1147/2005
1. من المستقر عليه في قضاء محكمة التمييز أن التنازل عن حق الشفعة إما أن يكون صراحة بإظهار الشفيع رغبته في عدم الأخذ بالشفعة وإما أن يكون دلالة بأن يصدر عن الشفيع من التصرفات ما يدل على رضاه بعقد البيع كما لو علم بالشراء فساوم المشتري على العقار المشفوع أو استأجره منه ” تمييز حقوق رقم 328/1982 تاريخ 29/6/1982 هيئة عامة”. كما أن التنازل عن حق الشفعة يكون بكل تصرف قولي أو فعلي يصدر عن الشفيع يدل صراحة أو ضمناً على تنازل الشفيع أو اعراضه عن اخذ المشفوع بحق الشفعة وحيث أن البينة الشخصية مقبولة لإثبات الوقائع المادية فان طعن المدعي / المميز بعدم جواز إثبات التنازل عن حق الشفعة شـهادات الشهود يغـدو غير وارد ” تمييز حقوق رقم 2815/1999 تاريخ 10/2/ 2000″.

3667/2004
1. على محكمة الاستئناف أن تدعو المشتري لحصة المدعي باعتباره خلفاً خاصاً ليكون خصماً في دعوى التخليه محل السلف مراعاة لاحكام المادة 123/3 من قانون اصول المحاكمات المدنية ولكنها لم تقم بذلك خلافاً للاصول الا اننا نجد انه ما دام قد اعيدت الحصة التي يملكها المشتري إلى المدعي وتم تسجيلها على اسمه بموجب دعوى الشفعة التي اقامها فتكون الخصومة في الدعوى صحيحة ومتفقة واحكام القانون ما دام انه لم يتم أي إجراء مؤثر في الدعوى في الفترة التي بيعت فيها حصة شريكه إلى اجنبي .
2. اذا خلا عقد الايجار من ذكر اسماء الاولاد كما انه جاء خلواً من توقيع أي من اولاد المدعى عليه كمستأجرين فإن تضمين عقد الايجار أن المستاجر هو المدعى عليه واولاده لا يجعل من الاولاد مستأجرين بالمعنى المقصود في تعريف المستأجر وانما هم بحكم التابع لوالدهم ولا يجعل منهم مستأجرين للعقار موضوع الدعوى .

4158/2004
* ذهب اجتهاد الهيئة العامة بقرارها رقم 1150/ 96 إلى أن التنازل عن حق الشفعة أما أن يكون صراحة أي بإظهار الشفيع رغبته في عدم الأخذ بالشفعة وأما أن يكون دلالة بأن يصدر من الشفيع ما يدل على رضاه بالبيع كالمساومة على شراء العقار أو إجارته .
* ذهب الاجتهاد إلى إسقاط حق الشفعة صراحة بعد البيع الرسمي فإن هذا الحق يسقط سواء أكان الشفيع قد علم بعناصر عقد البيع من يحث مقدار المبيع والثمن وبالمشترى أم لم يعلم بذلك لأن الشفعة حق خاص للشفيع يملك التصرف فيه استيفاءً وإسقاطاً ، وأما إذا كان التنازل عن الشفعة دلالة فإن حق الشفيع لا يسقط إلا بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشترى لأن الدلالة هنا هي دلالة الرضا بالبيع وبالشيء بدون العلم به محال .

3617/2004
1. يستفاد من المادة (1150) من القانون المدني ، أن الثمن هو المسمى بعقد البيع ، والنفقات التي قام بدفعها المشتري لغايات إتمام عقد البيع شريطة إثبات ذلك وبالتالي فإن المشتري يتحمل وحده وزر تهربه من بيان الثمن الحقيقي للمبيع تفادياً لدفع الرسوم المتوجبة قانوناً للخزينة ، وعليه فإن طلب المميز بإجراء خبرة لتقدير الثمن الفعلي للمبيع لا يقوم على أساس قانوني . ويعتبر الشفيع غير ملزم بدفع نفقات الرهن ، كون هذه النفقات لا تدخل في مفهوم النفقات المشار إليها في المادة 1150 مدني .
2. يستفاد من المادة 1167/1 من القانون المدني أن المشرع أعطى الشفيع الحق وبشكل مطلق في نقض أي تصرف يجريه المشتري في العقار المشفوع بما في ذلك الرهونات التي يوقعها المشتري على الأرض سواء قبل إقامة دعوى الشفعة أو بعد إقامتها ، ولو أراد المشرع أن يجيز أية وقوعات أو رهونات على الأرض المشفوعة قبل إقامة الدعوى لكان من شأن ذلك تعطيل حق الشفعة وتعجيز الشفيع عن التملك بحق الشفعة .
3. تعتبر الدعوى المقامة من المدعي ضد المدعى عليه دعوى شفعة للمطالبة بتملك حصص بحق الشفعة ، وليست دعوى فسخ عقد رهن حتى يقال بضرورة مخاصمة الدائن المرتهن ، وأن العقار المشفوع والصادر به حكم يتحلل من أية وقوعات أو رهونات رتبها المشتري على العقار المشفوع .

2266/2004
* لا تجوز الشفعة في المال العام غير المنقول تطبيقاً لاحكام المادة 60/ 2 من القانون المدني.
* الاموال العامة هي جميع العقارات والمنقولات المملوكة للدولة أو الاشخاص الحكمية العامة والتي تكون مخصصة لمنفعة عامة بالفعل أو بمقتضى القانون أو النظام فاذا ما ثبت مثل هذه الملكية فلا يجوز التصرف فيها أو الحجز عليها أو تملكها بمرور الزمان.
* اذا كانت الحصص المباعة هي في الاصل حصصاً مملوكة للافراد اقدمت الؤسسة العامة للاسكان على شرائها لاغراضها الخاصة فهي بذلك قد نزلت منزل الافراد من حيث طريقة التعامل والوسيلة المتبعة وتحقيق الهدف وصولاً للغاية المنشودة ومؤدى ذلك أن ما تملكه المدعى عليها على أموال بطريق البيع والشراء هو في حقيقته مال عام يهدف لتحقيق اهداف محدده تنسجم مع الغايات الاساسية التي انشات من اجلها المؤسسة بالمعنى المقصود في المادة 60 من القانون المدني.
* اذا تملكت مؤسسة الاسكان العقار موضوع الدعوى عن طريق الشراء ونزلت في تعاملها منزلة الافراد، وحيث أن الشفعة هي تملك العقار المبيع أو نقله ولو جبرا على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات فان ذلك يسرى بحق الجهة المميزة لورود النعي بصفة مطلقة وعدم استئنافه لصيرورة المال مالا ًعاماً بعد الشراء.
* تقع ضريبة بيع العقار وفقاً لاحكام المادة الثالثة من قانون ضريبة بيع العقار رقم 21 لسنة 1974 على البائع أو الواهب بواقع 4% من المبلغ الذي يستوفى رسم التسجيل على اساسه فان مؤدى ذلك أن الجهة المدعى عليها لم تدفع أي نفقات جراء شرائها الحصص المباعه ، وحيث أن الكفالة البنكية المقدمة تغطي الثمن المدفوع وانه لا نفقات مدفوعه زياده عليه فيغدو سبب الطعن هذا مستوجباً للرد لعدم وروده على القرار الطعين.
* يستفاد من أحكام المادة 1159 من القانون المدني ، أن الشركاء في العقار لو اقتسموا العقار رضاءً أو قضاءً فان ناتج القسمة لا يعطى الغير حق الشفعة ذلك أن القسمة تتضمن معنى الافراز ولذا يجري فيها الجبر والشفعة لم تشرع إلا في المبادلة المطلقة وهي المبادلة من كل وجه.
* ان الشفعة هي حق تملك العقار المبيع ولو جبرا على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات.

3354/2004
1. اذا توفرت شروط تملك الحصص المباعة بحق الأولوية المحددة بالمواد 2 من القانون المعدل للاحكام المتعلقة بالاموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 والمواد 1168 و 1169 و 1170 من القانون المدني بحق المميز ضدها ( المدعية )، فإن من حقها تملك الحصص التي اشتراها المدعى عليه ( المميز ) بحق الأولوية خاصة أن المميز لو يقدم أي دليل من شأنه أن يثبت تنازل المميز ضدها عن حقها بطلب الأولوية أو إسقاطها لحقها بالمطالبة بالأولوية .
2. يندرج اليمين ضمن عداد البينات القانونية وفق أحكام المادة 2/ 5 من قانون البينات ، وقد ورد في المادتين 53 و 54 من قانون البينات نوعين من اليمين الأول ورد في المادة 53 بينات وهو اليمين الحاسمة وهذا النوع يوجهها أحد المتداعين لخصمه ولا يجوز للمحكمة أن توجهها من تلقاء نفسها ، والنوع الثاني من اليمين الوارد في المادة 54 من قانون البينات والذي توجهه المحكمة من تلقاء نفسها وقد جاء ذلك في حالات محددة وهي اثبات الادعاء بحق التركة ( يمين الاستظهار ويمين الاستحقاق في حال استحق المال واثبت الادعاء ويمين رد المبيع لعيب فيه ويمين الشفعة ) . ومن حق المحكمة توجيه اليمين في حالات محددة حصراً وحيث أن المميز لم يطلب توجيه اليمين الحاسمة في أي مرحلة من مراحل الدعوى ، فإنه لا يحق للمحكمة ان توجه اليمين من تلقاء نفسها لتعلقها بالخصوم من ناحية ومن ناحية ثانية ان القضية موضوع التمييز هي دعوى أولوية وليس من حق المحكمة توجيه اليمين فيها .

3. يستفاد من المادة 1168 من القانون المدني ، ان الثمن الذي يترتب دفعه من طالب الأولوية هو بدل المثل للأرض المطالب بها وليس الثمن المسمى في عقد البيع أو أي ثمن آخر .

1233/2004
* يكون الإجراء باطلاً إذا نص القانون على بطلانه ، أو إذا شابه عيب جوهري ترتب عليه ضرر للخصم ، ولا يحكم بالبطلان رغم النص عليه إذا لم يترتب على الإجراء ضرر للخصم ، عملاً بالماده 24 من قانون أصول المحاكمات المدنية ، وعليه فإن عدم تجديد الدعوى وإعطاءها رقماً جديداً بعد الفسخ لا يجعل هذه الدعوى باطله إذا لم ينص القانون على بطلانها ، كما لم يدع الخصم للمميز بأن عدم التجديد قد الحق به ضرراً .
* اذا حلف المميز ضده يمين الشفعة المتضمنة عدم التنازل عن حقه بالشفعة أو إسقاطها أمام مرجع مختص ، وذلك أمام القنصل القائم بأعمال كاتب العدل في سفارة المملكة الأردنية الهاشمية في واشنطن وفقاً لأحكام المادة 4/ 3 من قانون البينات المعدل لسنة 2001 ، فإن حلف المميز ضده يمين الشفعه يكون متفقاً وأحكام القانون .

979/2004
* استقر الفقه والإجتهاد القضائي على أن ادعاء الشفيع بأن الثمن الحقيقي قد بولغ فيه في عقد البيع الرسمي لتعجيزه عن الأخذ بالشفعة يجوز إثباته بالبينة الشخصية إذا وجدت قرينة على صحة هذا الإدعاء وهذا يعني أن ادعاء المدعي على الوجه المذكور يجب أن يثبت بوسيلتين من وسائل الإثبات :
الأولى : هي من نوع القرائن على أن الثمن في العقد هو غير حقيقي ومبالغ فيه .
والثانية : بينة شخصية على مقدار الثمن الحقيقي الذي ستره المتعاقدان وهذا ما عجز المدعي عن إثباته من خلال البينات المقدمــة منـه ( تميــيز حقوق رقم 4047/ 2003 تاريخ 28/ 3/ 2004) .