قسمة المهايأة في ضوء قرارات وأحكام محكمة النقض

الطعن 5424 لسنة 63 ق جلسة 19 / 10 / 1994 مكتب فني 45 ج 2 ق 239 ص 1265

برئاسة السيد المستشار/ مصطفى حسيب نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ شكري العميري، عبد الصمد عبد العزيز، عبد الرحمن فكري نواب رئيس المحكمة ود. سعيد فهيم.
—————-
– 1 قسمة “قسمة المهايأة”. شيوع. حيازة. ملكية. شفعة.
قسمة المهايأة التي تدوم خمس عشرة سنة . صيرورتها نهائية مالم يتفق الشركاء على غير ذلك . المادة 846 /1 مدنى .
يشترط وفقا لنص المادة 846/1 من القانون المدني حتى يتحول عقد قسمة المهايأة المكانية إلى قسمة نهائية أن يستمر خمسة عشرة سنة وأن لا يكون الشركاء قد اتفقوا مقدما على خلاف ذلك.
– 2 قسمة “قسمة المهايأة”. شيوع. حيازة. ملكية. شفعة.
قسمة منفعة وحدات العقار قسمة مهايأة مكانية مع بقاء الشيوع قائما في ملكية الأرض والأجزاء المشتركة والمستحدثة لا يترتب عليه تحول القسمة المكانية إلى قسمة نهائية أو زوال حالة الشيوع . اثره . للشريك طلب الأخذ بالشفعة بوصفه شريكا على الشيوع في هذا العقار ولو استمرت القسمة خمس عشر سنة .
إذ كان البين من عقد قسمة العقار محل التداعي أن طرفيه تراضيا على أن يختص الطرف الأول بالانتفاع بالدور الأول فوق الأرضي بكافة أوجه الانتفاع بالإضافة إلى الغرفتين الكائنتين أسفل الدور الأرضي وأن يختص الطرف الثاني بالانتفاع بكامل الدور الأرضي والحديقة وعلى أنه إذا أراد الطرف الأول تكملة الدور الأول فوق الأرضي على نفقته، يكون له الانتفاع بهذه التكملة أيضا انتفاعا مستديما مدى حياته وبشرط أن لا يرجع على الطرف الثاني بشيء من تلك النفقات، ويعتبر الطرف الثاني – في هذه الحالة – ملكا لنصف التكملة دون مقابل باعتباره شريكا بحق النصف في كامل أرض وبناء العقار وكان مؤدى العبارات الصريحة لهذا العقد أن طرفيه قد اتفقا على اقتسام المنفعة بوحدات العقار المذكور فيما بينهما قسمة مهايأة مكانية مع بقاء الشيوع قائما في ملكية الأرض والأجزاء المشتركة، ومن ثم فإن استمرار هذا العقد نافذا لمدة خمسة عشرة سنة لا يترتب عليه تحول القسمة المكانية إلى قسمة نهائية أو إنهاء حالة الشيوع، لما كان ذلك وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بأحقية المطعون ضده الأول في طلبه الأخذ بالشفعة استنادا إلى كونه شريكا على الشيوع في عقار التداعي – متى توافرت له الشرائط الأخرى – فإنه لا يكون قد خالف القانون.
– 3 نقض “السبب غير المنتج”. حكم “تسبيب الحكم”.
إقامة الحكم على دعامتين مستقلين . كفاية إحداهما لحمل قضائه النعي عليه في الأخرى . غير منتج .
المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه إذا بني الحكم على دعامتين كل منها مستقلة عن الأخرى، وكانت إحداهما كافية لحمل قضائه، فإن النعي عليه في الدعامة الأخرى أيا كان وجه الرأي فيها يكون غير منتج.
– 4 شفعة. “النزول الضمني عن الشفعة”.
حق. النزول الضمني عن الحق في الشفعة . شرطه . صدور تصرف من الشفيع ينطوي علي اعتبارا المشترى مالكاً نهائياً للمبيع . النزول الضمني عن الحق في طلب الأخذ بالشفعة يستلزم صدور عمل أو تصرف من الشفيع يفيد حتما رغبته عن استعمال هذه الرخص بأن ينطوي على اعتبار المشترى مالكا نهائيا للمبيع.
– 5 حكم “ما لا يعيب تسبيب الحكم”. نقض “سلطة محكمة النقض”. بطلان.
انتهاء الحكم في قضائه إلى النتيجة الصحيحة . اشتمال أسبابه على أخطاء قانونية لا يبطله لمحكمة النقض تصحيح هذه الأسباب دون أن تنقضه .
متى انتهى الحكم صحيحا في قضائه فإنه لا يبطله ما يكون قد اشتملت عليه أسبابه من أخطاء قانونية إذ لمحكمة النقض أن هذه الأسباب دون أن تنقضه.
– 6 دعوى. شفعة “الشفعة في حالة توالي البيوع”.
التزام الشفيع بطلب الأخذ بالشفعة من المشترى الثاني عند توالى البيوع . شرطه . أن يكون البيع الأخير قد تم فعلا قبل تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة . لا يلزم أن يكون هذا البيع ثابت التاريخ أو انذر به الشفيع رسميا أو علم به علما واقعيا . المادتان 938 ، 947 مدنى .
المادتان 938، 947 من القانون المدني تنصان على أنه “إذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أي رغبة في الأخذ بالشفعة أو قبل تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشتري الثاني وبالشروط التي اشترى بها” وأنه “لا يسري في حق الشفيع أي بيع صدر من المشتري….. إذا كان قد تم بعد التاريخ الذي سجل فيه إعلان الرغبة في الشفعة” فإن مؤدى ذلك أن بيع العين التي تجوز الشفعة فيها بيعا ثانيا ساريا في حق الشفيع يوجب عليه أن لا يطلب أخذها بالشفعة إلا من المشتري الثاني وبالشروط التي اشترى بها وأن البيع الثاني لا يسري في حق الشفيع إذا كان قد تم فعلا قبل تسجيل رغبته في الأخذ بالشفعة فلا يشترط أن يكون ثابت التاريخ وأن يكون قد أنذر به رسميا أو علم به علما واقعيا.
———–
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام الدعوى رقم 12029 لسنة 1984 مدني كلي شمال القاهرة على الطاعنين ومورثتهم المرحومة/ …….. وباقي المطعون ضدهم طلبا للحكم، أولا – بأحقيته في أن يأخذ بالشفعة الحصة المبيعة من المطعون ضدهن من الثانية وحتى الخامسة إلى مورثة الطاعنين بالعقد المؤرخ 7/3/1975 وقدرها ثمانية قراريط شائعة في العقار الموضح بالصحيفة لقاء الثمن المودع وقدره 6000 جنيه. ثانيا – بأحقيته في أن يأخذ بالشفعة الحصة المبيعة من مورثي باقي المطعون ضدهم إلى الطاعنتين الأولى والثانية بالعقد المؤرخ 17/10/1975 وقدرها أربعة قراريط شائعة في العقار ذاته لقاء الثمن المودع وقدره 3000 جنيه، وقال شرحا لدعواه أن العقار المذكور كان مملوكا للسيدتين ……، …… مناصفة بينهما، وقد اقتسمتاه قسمة مهايأة، فاختصت الأولى بالدور الأول والحديقة – وهذا النصيب اشتراه منها بعقد مسجل – واختصت الثانية بالدور العلوي الذي آل بوفاتها إلى ورثتها، وإذ علم ببيعهم لهذا النصيب بموجب عقدي البيع المشار إليهما، فقد أعلنهم برغبته في الأخذ بالشفعة بوصفه شريكا، ثم أودع الثمن وأقام الدعوى. ندبت المحكمة خبيرا، وبعد أن قدم تقريره، حكمت للمطعون ضده الأول بطلباته. استأنف الطاعنون هذا الحكم بالاستئناف رقم 6480 سنة 109 ق القاهرة، وبتاريخ 17/5/1993 حكمت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
————
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب، ينعى الطاعنون بالسبب الثالث منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والإخلال بحق الدفاع والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقولون إنهم تمسكوا أمام محكمة ثان درجة بأن عقار النزاع تمت قسمته بين مالكيه قسمة مهايأة مكانية منذ 24/1/65 وبأن هذه القسمة قبلها المطعون ضده الأول واستمرت خمس عشرة سنة، فانقلبت نهائية عملا بنص المادة 846 من القانون المدني، وزالت حالة الشيوع التي يستند إليها قبل طلبه الأخذ بالشفعة، ورتبوا على ذلك بطلان إعلان الرغبة، كما تمسكوا بعدم جواز تغيير سبب الشفعة بعد رفع الدعوى بإضافة سبب جديد لم يرد ذكره في إعلان الرغبة، بيد أن الحكم أقام قضاءه بالشفعة على أحكام الجوار إلى جانب الشيوع دون أن يعنى ببحث هذا الدفاع مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه لما كانت المادة 846/1 من القانون المدني تشترط حتى يتحول عقد قسمة المهايأة المكانية إلى قسمة نهائية أن يستمر خمسة عشر سنة، وأن لا يكون الشركاء قد اتفقوا مقدما على خلاف ذلك، وكان البين من عقد قسمة العقار محل التداعي أن طرفيه تراضيا على أن يختص الطرف الأول بالانتفاع بالدور الأول فوق الأرضي بكافة أوجه الانتفاع بالإضافة إلى الغرفتين الكائنتين أسفل الدور الأرضي، وأن يختص الطرف الثاني بالانتفاع بكامل الدور الأرضي والحديقة، وعلى أنه إذ أراد الطرف الأول تكملة الدور الأول فوق الأرضي على نفقته، يكون له الانتفاع بهذه التكملة أيضا انتفاعا مستديما مدى حياته وبشرط أن لا يرجع على الطرف الثاني بشيء من تلك النفقات، ويعتبر الطرف الثاني – في هذه الحالة – مالكا لنصف التكملة دون مقابل باعتباره شريكا بحق النصف في كامل أرض وبناء العقار، وكان مؤدى العبارات الصريحة لهذا العقد أن طرفيه قد اتفقا على اقتسام المنفعة بوحدات العقار المذكور فيما بينهما قسمة مهايأة مكانية مع بقاء الشيوع قائما في ملكية الأرض والأجزاء المشتركة، ومن ثم فإن استمرار هذا العقد نافذا لمدة خمسة عشرة سنة لا يترتب عليه تحول القسمة المكانية إلى قسمة نهائية أو إنهاء حالة الشيوع، لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بأحقية المطعون ضده الأول في طلبه الأخذ بالشفعة استنادا إلى كونه شريكا على الشيوع في عقار التداعي – متى توافرت له الشرائط الأخرى – فإنه لا يكون قد خالف القانون في هذا الصدد، ولا يعيبه ما استطرد إليه من دعامة أخرى لقضائه وهي قيام حالة الجوار. لما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة من أنه إذا بني الحكم على دعامتين كل منهما مستقلة عن الأخرى، وكانت إحداهما كافية لحمل قضائه، فإن النعي عليه في الدعامة الأخرى أيا كان وجه الرأي فيها يكون غير منتج، ويضحى النعي عليه بهذا السبب على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في فهم الواقع والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقولون إن الحق في الشفعة يسقط بنزول الشفيع عنه، وهذا النزول كما يكون صريحا قد يستخلص ضمنيا، وإذ كانوا قد تمسكوا في دفاعهم أمام محكمة ثان درجة بدلالة الإنذار الموجه إلى المطعون ضده الأول وإلى مورثتهم المرحومة/ …….. بتاريخ 15/5/1975، “بوصفها شريكة في العقار محل التداعي” كدليل على علمه اليقيني بحصتها وعلى تسليمه بأنها مالكة للحصة المشفوع فيها موضوع العقد المؤرخ 7/3/1975، وإذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه برفض هذا الدفع على سند من أن حق الشفيع في إبداء الرغبة في الأخذ بالشفعة لا يسقط إلا بمضي خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الذي يوجهه إليه البائع والمشتري وليس من تاريخ العلم بالبيع، وهو ما لا يواجه ذلك الدفاع ولا يصلح ردا عليه، فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول، ذلك أن النزول الضمني عن الحق في طلب الأخذ بالشفعة يستلزم صدور عمل أو تصرف من الشفيع يفيد حتما رغبته عن استعمال هذه الرخصة بأن ينطوي على اعتبار المشتري مالكا نهائيا للمبيع، لما كان ذلك، وكان مجرد استلام المطعون ضده الأول الإنذار المشار إليه بوجه النعي لا يفيد حتما أنه اعتبر مورثة الطاعنين مالكة بصفة نهائية للحصة المشفوع فيها في العقار محل التداعي، ونزل بذلك عن حقه في طلب الشفعة فإن الحكم المطعون فيه يكون صحيحا فيما انتهى إليه من رفض هذا الدفع، ويكون تعييبه فيما أقام عليه قضاء غير منتج لأنه متى انتهى الحكم صحيحا في قضائه فإنه لا يبطله ما يكون قد اشتملت عليه أسبابه من أخطاء قانونية إذ لمحكمة النقض أن تصحح هذه الأسباب دون أن تنقضه.
وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، وفي بيان ذلك يقولون إنهم تمسكوا في دفاعهم بحصول بيع ثان صادر للطاعنتين الأولى والثانية بتاريخ 1/1/1978 من مورثتهما المرحومة/ ………. قبل اتخاذ إجراءات الشفعة، وقدموا أمام محكمة ثان درجة إثباتا لهذا البيع صورة رسمية من صحيفة الدعوى رقم 12355 لسنة 1984 مدني كلي شمال القاهرة المرفوعة بطلب صحة ونفاذ ذلك العقد، ومن ثم كان يجب على المحكمة أن تضع هذا البيع موضع الاعتبار وأن تعمل في شأنه حكم المادة 938 من القانون المدني خاصة وأن المطعون ضده الأول لم يجحده، إلا أن الحكم المطعون فيه حصل هذا الدفاع ولم يقل كلمته فيه اكتفاء بالإحالة إلى حكم محكمة أول درجة الذي أورد في مدوناته “أن ذلك العقد صنع خصيصا لخدمة الدعوى. وأنه ليس له تاريخ ثابت على تاريخ تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة وبالتالي فلا يسوغ الاحتجاج به” مع أن هذه الإحالة لا تصلح ردا على هذا الدفاع بعد إقامة الدليل عليه، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن المادتين 938، 947 من القانون المدني إذ تنصان على أنه “إذ اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أي رغبة في الأخذ بالشفعة أو قبل تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشتري الثاني وبالشروط التي اشترى بها” وأنه “لا يسري في حق الشفيع… أي بيع صدر من المشتري…. إذا كان قد تم بعد التاريخ الذي سجل فيه إعلان الرغبة في الشفعة”، فإن مؤدى ذلك أن بيع العين التي تجوز الشفعة فيها بيعا ثانيا ساريا في حق الشفيع يوجب عليه أن لا يطلب أخذها بالشفعة إلا من المشتري الثاني وبالشروط التي اشترى بها وأن البيع الثاني يسري في حق الشفيع إذا كان قد تم فعلا قبل تسجيل رغبته في الأخذ بالشفعة فلا يشترط أن يكون ثابت التاريخ أو أن يكون قد أنذر به رسميا أو علم به علما واقعيا، لما كان ذلك وكان الثابت أن الطاعنتين الأولى والثانية قد تمسكتا أمام محكمتي الموضوع بحصول بيع ثان صادر لهما من مورثتهما المرحومة/ …….. بتاريخ 1/1/1978 قبل تاريخ تسجيل المطعون ضده الأول رغبته في الأخذ بالشفعة، وقدمتا تدليلا على ذلك أمام محكمة ثان درجة صورة رسمية من صحيفة الدعوى رقم 12355 لسنة 1984 مدني كلي شمال القاهرة المرفوعة منهما بطلب صحة ونفاذ هذا العقد اشتملت على موضوعه وتاريخه وتأشر عليها بما يفيد تقديمها لقلم الكتاب بتاريخ 28/10/1984، وكان من شأن هذا الدفاع والدليل المقدم عليه – لو صح – التأثير في موضوع الدعوى ومجريات قضائها بما مؤداه عدم جواز الأخذ بالشفعة في البيع الأول المؤرخ 7/3/1975، لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه لم يواجه هذا الدفاع، وقضى بتأييد الحكم الابتدائي لأسبابه، فإنه يكون – في هذا الخصوص – معيبا بالقصور المبطل.
ولما تقدم يتعين نقض الحكم المطعون فيه نقضا جزئيا فيما قضى به من أحقية المطعون ضده الأول في الأخذ بالشفعة في الحصة المبيعة بالعقد المؤرخ 7/3/1975 وقدرها ثمانية قراريط شائعة في العقار محل التداعي، على أن يكون مع النقض الإحالة.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .