قانون إيجار العقارات وحقوق المستأجر في أبوظبي
مع بروز العديد من المشاريع التطويرية خلال العقد الماضي،احتل السوق العقاري في أبوظبي أعلى القائمة مقارنةً بغيره من الدول في الإقليم. يبلغ عدد سكان أبوظبي 2.7 مليون نسمة، و توفر لهم الإمارة العديد من الخيارات السكنية من العقارات من حيث الاستئجار؛ فهناك الفلل و الشقق، منها ما هو على الجزيرة أو في منتصف المناطق البرية، فهي تضم من العقارات ما يرضي جميع الأذواق. ولكن كيف يكون مستأجر العقارات في أبوظبي؟ إن كنت من سكان العاصمة، فإليك كل ما تحتاج معرفته عن قوانين الإيجار و حقوق المستأجر في أبوظبي تبعاً لقانون الدولة.
تم إصدار قانون الإیجار الذي يحدد بنود عقود إیجار العقارات في أبو ظبي کالقانون رقم 20 لسنة 2006 متبوعا بسلسلة من التعدیلات التي تعکس ظروف السوق المتغیرة. وقد أبقت السلطات حقوق المستأجر في أبوظبي و المالك بعين الاعتبار من أجل ضمان و حماية مصلحة الطرفين؛ أي المستأجر و صاحب العقار.
وضع القانون رقم 20 لسنة 2006 لتنظيم و التعامل مع العديد من القضايا مثل أسعار الإيجار وسياسات الإخلاء. و في المرحلة ما قبل إجراء التعديلات في وقتٍ لاحق، لم يتمكن أصحاب العقارات من طلب إخلاء المستأجرين عند انتهاء عقد الإيجار. وانطلاقاً من هذا القانون الأساسي لإمارة أبوظبي، تم إجراء عدد من التغييرات التي تعكس بدورها عوامل مختلفة ليتم تعديل القانون إلى ما هو عليه اليوم.
فيما يلي بعض الإرشادات العامة التي ستساعدتك على فهم حقوق المستأجر في أبوظبي:
التسجيل:
يطلب مجلس أبوظبي التنفيذي رقم 4 لسنة 2011 من مالكي العقارات تسجيل عقاراتهم والعقود الإيجارية الفعالة في بلدية أبوظبي . تتبع بلدية أبوظبي نظاماً يسمى “توثيق” يعمل على المحافظة على سجلات عقود الإيجار والبيانات المتعلقة بالعقار الموجَّر. كما و على العقد أن يكون مكتوباً باللغتين الإنجليزية والعربية أو باللغة العربية فقط لكي يتم قبوله في سجل التوثيق.
بموجب القرار الإداري رقم 97 لسنة 2012، تم توحيد عملية تسجيل عقود الإيجار. وينص القرار على أن تقوم بلدية أبوظبي بإعداد سجل لتسجيل عقد الإيجار الذي يجب أن يتضمن بيانات تتعلق بالعقار (الوحدات السكنية أو التجارية أو الصناعية)، إلى جانب معلومات عن الأشخاص القاطنين في العقارات السكنية، بالإضافة إلى البيانات الكاملة عن المالك والمستأجر.
على جميع الملاك و أصحاب العقارات تسجيل ممتلكاتهم والعقود الإيجارية في بلدية أبوظبي. و يتوجب على المستأجرين بدورهم أن يطلبوا دائماً شهادة تسجيل الملكية من المالك أو الوكالة العقارية عند اتخاذ قرار الإيجار في أبوظبي.
حد رفع سقف الإيجار في أبوظبي
صرح ماريو فولبي من شركة كينسنغتون العقارية، و هو أحد أبرز العاملين في قطاع العقارات في الإمارات العربية المتحدة قائلاً: “في حين أن نسبة حد رفع سقف الإيجار المفروضة حالياً تعادل 5٪ ، و لكنها فعلياً غير مطبَّقة، نظراً لقلة عدد أصحاب العقارات الذين سيقومون بفرض هذه الزيادة على سعر إيجاراتهم و يعود ذلك لظروف و أحوال سوق العقارات حالياً. “
طرأ أول تعديل على قانون الإيجار في أبوظبي في عام 2010 و الذي أجري على قانون أبوظبي رقم 4. وقد حدد به القانون معدل الزيادة السنوية لأسعار الإيجار بنسبة٪ 5. قد يصل متوسط الزيادة السنوية لسعر الإيجار على المستأجر إلى 5٪ عند تجديد عقد الإيجار.
في عام 2012، أصدر المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي القانون رقم 32 الذي قام سقف سعر الإيجار وسمح لأصحاب العقارات برفع أسعار العقارات وفقا لأسعار السوق العقاري. ومع ذلك، فإن المرسوم يفرض على صاحب العقار تقديم إشعاراً للمستأجر لمدة شهرين على أن يشمل الأسعار الجديدة و التغيير الحاصل.
اعتباراً من تاريخ 13 ديسمبر 2016، قام المجلس أبوظبي بإعادة تعيين سقف الإيجار بنسبة 5٪ على عقود الإيجار،كما جاء في القانون رقم 14 لسنة 2016. يمكن للمالك والمستأجر أن يحددا سعر الإيجار ويقوما بإبرام اتفاقية الإيجار. كما يمكن للمالك أن يزيد من السعر سنوياً و لكن ضمن حدود سقف السعر المحدد بموجب هذا القرار.
يطبق حالياً القانون الذي يحدد سقف الإيجار بنسبة 5٪ على العقارات المستأجرة في أبوظبي. و يحق لأصحاب العقارات وشركات إدارة العقارات أن يرفعوا من سعر الإيجار السنوي ضمن هذا الحد، شريطة أن يتم إشعار المستأجر قبل شهرين على الأقل من تاريخ تجديد العقد.
مدة إشعار المستأجر
يمكن لمالك العقار أن يطلب من المستأجر إخلاء العقار و ذلك من خلال إشعاره قبل 60 يوماً من تاريخ انتهاء عقد الإيجار. دون الحاجة للطرف الأول من تزويد الطرف الثاني بأسباب هذا الإخلاء. و ينطبق ذلك على المستأجر أيضاً، فإذا لم يعد المستأجر يرغب في تجديد عقد الإيجار، فإن عليه أن يقدم إشعاراً إلى المالك مدته 60 يوماً، ينص على أنه لن يتم تجديد عقد الإيجار. – ماريو فولبي، كنسينغتون إكسكلوسيف للعقارات.
يمكّن القانون رقم 4 لسنة 2010 مالك العقار من طلب إخلاء المستأجر للعقار عند انتهاء مدة عقد الإيجار. كما يمنح أيضاً لمالك العقار الحق برفض تجديد عقد الإيجار في حال أراد ذلك.
وفي أعقاب ذلك، أضاف مجلس أبوظبي التنفيذي قانون رقم 32 و الذي ينص على أنه يتوجب على مالك العقارات إصدار إشعار بإخلاء المستأجر قبل شهرين من تاريخ تجديد عقد الإيجار من خلال قيام المالك باتباع إجراءات الإخلاء الرسمية المفروضة من قبل إمارة أبوظبي و على أن تخدم فترة الإشعار كلا الطرفين
يتعين على أصحاب العقارات وشركات إدارة العقارات في أبوظبي أن يعطوا المستأجرين إشعاراً لمدة شهرين بخصوص أي تعديلات يرغبون في إجرائها على محتوى نص عقد الإيجار. وينطبق ذلك أيضاً على رفع سعر الإيجار أو طلب الإخلاء أو إجراء أية تغييرات على شروط عقد الإيجار الأخرى.
السكن في عقارات للإيجار في أبوظبي:
لقد أقرّ القانون الإداري رقم 12 لسنة 2012 بعض الإرشادات التوجيهية للسكن في العقارات السكنية في أبوظبي. و فيما يلي بعض القيود التي يتوجب على مستأجري أبوظبي أخذها بعين الاعتبار:
يستند عدد السكان إلى المساحة الإجمالية للشقة أو الفيلا. على ألا تقل المساحة المخصصة لكل شخص ساكن عن 14 متراً مربعاً (باستثناء الأطفال والعاملات في المنازل).
يجب على السكان عدم استخدام القاعات والممرات في العقارات كغرف نوم. كما لا يستطيع الملاك تقسيم العقارات السكنية للتأجير بشكل منفصل لأفراد دون إذن خاص.
لا يمكن أن تضم غرفة واحدة في العقار السكني أكثر من ثلاثة سكان يعيشون في آن واحد (باستثناء الأطفال والعاملات في المنازل).
لا يمكن لأكثر من أسرة مشاركة وحدة سكنية واحدة.
لا يمكن للأسر التي تشغل وحدة سكنية واحدة أن تتقاسمها مع أشخاص لا يمدون بصلة للأسرة (يستثنى الأطفال والعاملات في المنازل).
من المهم أن تفهم جيداً حقوق السكن لتتأكد من أنك لن تقوم بانتهاك القانون. إن كان لديك أدنى شك عن أي موضوع أو هناك نقطة تحتاج المزيد من التوضيح، فننصحك بالتحقق منها مع وكيلك أو المالك.
رسوم البلدية
يترتب على المستأجر أن يقوم سداد رسوم البلدية في إمارة أبوظبي وفقاً لقرار مجلس أبوظبي رقم 13 لسنة 2016. تبلغ نسبة رسوم السكن 3٪ من قيمة الإيجار السنوي وتطبّق على جميع الوحدات السكنية في أبوظبي. و تدفع هذه القيمة للبلدية وليس لأصحاب العقارات.
لجنة فض المنازعات الإيجارية والاستئنافية والنقض في أبوظبي
“أحد أكثر الأحكام المنصفة بحق للمستأجرين في أبوظبي هي صدور قرار بتشكيل لجنة لفض المنازعات الإيجارية، تحكم في الخلافات الحاصلة بين مالك العقار والمستأجر، مما يمنح المستأجر حكماً عادلاً في حالة حدوث أي نزاع.” – ماريو فولبي، كنسينغتون إكسكلوسيف العقارية
أعلن رئيس دائرة القضاء القرار رقم (10) لسنة 2010 بتشكيل لجنة فض المنازعات الإيجارية لحل الخلافات القانونية وحماية حقوق المالك والمستأجر. تستمع اللجنة بدورها إلى طرفي المنازعات و ما يقدماه من مطالبات والدفوع التي يقدمها الخصوم والشهود وأي شخص آخر. وعادة ما تعقد الجلسات باللغة العربية، مع توفير مترجم فوري للذين لا يتحدثون اللغة.
لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي لحل المشكلات بين المستأجرين و المالكين
ينص أحدث تعديل أجري على قانون الإيجار في أبوظبي بتاريخ 20 نوفمبر 2017 على أن قرار إنشاء لجنة أبوظبي لفض المنازعات الإيجارية في أبوظبي و التابعة لدائرة القضاء سيكون نهائيا وملزماً للأطراف المعنية. في حال زاد مبلغ المطالبة عن النزاع عن 50،000 درهم إماراتي، يمكن لأي من الطرفين تقديم استئناف خلال 15 يوما من تاريخ الحكم. كما ويمكن للأطراف تقديم طعن في المطالبات التي تتجاوز 300،000 درهم إماراتي أمام محكمة النقض في غضون 30 يوما.
ينص التشريع أيضاً على أن يتم تقديم طلب النزاع بشرط أن يكون عقد الإيجار المتعلق بالنزاع مسجلاً في نظام “توثيق” التابع لبلدية أبوظبي. ويمكن للجنة أن تطلب من المستأجرين (لمدة سنتين أو أكثر) إخلاء العقار المستأجر إذا كان المالك يعاني من أضرار بسبب سكن المستأجر في العقار. من الناحية القانونية، يمكن للمالك أن يمنح للمستأجر فترة سماح مدتها ستة أشهر لمغادرة الشقة أو الفيلا المستأجرة.
كيف يمكنك تقديم دعوى في لجنة فض المنازعات الإيجارية؟
-تقديم الطلب مع الوثائق المطلوبة في مكتب خدمة العملاء في مركز فض المنازعات الإيجارية
-ملء استمارة الشكوى في مكتب خدمة العملاء
-دفع الرسوم في العداد المالي والحصول على إيصال
-تلقي تاريخ الجلسة الأولى للقضية
المستندات المطلوبة: طلب مركز فض المنازعات الأصلي، العريضة الأصلية مع نسختين، نسخة من عقد الإيجار، نسخة من جواز السفر، الرخصة التجارية (في حالة أن الأطراف المختصمة أعمال و ليست أفراد)، والمفوَّض الرئيسي (في حال كان مقدِّم الطلب يمثل طرف آخر)
الرسوم المفدوضة: 4٪ من الإيجار سنوي (10،000 درهم إماراتي كحد أقصى)، تكلفة الإعلان في صحيفة محلية (في حالة عدم حضور المدعى عليه)، رسوم أخرى (استشارة الخبراء، رسوم الإيجار، الخ)
إذا كنت بحاجة إلى تقديم دعوى، اتصل بأبوظبي – لجنة فض المنازعات الإيجارية على 8002353. تقع لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي – شارع الدفاع، بالقرب من صندوق الزواج. يوجد لديهم فرع آخر في العين، داخل محكمة العين.
نقاط مهمة :
لقد شهد قانون الإيجار في أبوظبي العديد من التعديلات على مر السنين. إليك أهم الأمور التي يجب مراعاتها إذا كنت مستأجراً في أبوظبي:
-اطلب دوماً شهادة التسجيل للتأكد من أن الملكية مسجلة لدى بلدية أبوظبي
-راجع شروط وأحكام العقد الإيجاري بدقة. مع التركيز على مدة الإيجار، مبلغ الإيجار، الصيانة، وغيرها من الرسوم.
-لتجديد العقد أو تعديله أو إنهائه، يتوجب عليك إشعار المالك قبل شهرين من تاريخ تجديد العقد. تعد هذه المدة هي فترة الإشعار الأساسية للمستأجر.
-إذا وجدت نفسك في نزاع قانوني، قم برفع دعوى في لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي
-لا يستطيع مالك العقار رفع سعر الإيجار السنوي بنسبة أعلى من 5٪
-على المالك أن يعطيك إشعاراً مدته شهرين في حالة طلب الإخلاء أو لزيادة مبلغ الإيجار أو لإجراء أي تغيير آخر في شروط عقد الإيجار
-يعد قانون الإيجار أبوظبي أساسياً في مجمله. فهو يساعدك على معرفة ما يمكنك أو ما لا يمكنك أن تقوم به كجزء لا يتجزأ من العقد الخاص بك مع المالك. ضع كل ما سبق في عين الاعتبار قبل توقيع عقد الإيجار لتجنب حدوث أية تعقيدات أنت في غنى عنها.
إعادة نشر بواسطة محاماة نت
اترك تعليقاً