محمد بن راشد يصدر قانون ملكية العقارات المشتركة في دبي
إعادة نشر بواسطة محاماة نت
أصدر صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء، رعاه الله، بصفته حاكماً لإمارة دبي، القانون رقم 6 لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي، الذي يشكل خطوة نوعية تعزز جاذبية الاستثمار العقاري بالإمارة، وتدعم حقوق المستثمرين في القطاع.
وتشمل أبرز بنود القانون الذي يأتي في إطار استراتيجية شاملة تستهدف تعزيز دور القطاع العقاري في التنمية الاقتصاديّة الشاملة للإمارة، إلغاء جمعيات الملاك الحالية لتحل محلها شركات إدارة، وإلزام هذه الشركات بالتأمين على العقارات المشتركة لضمان الصيانة أو إعادة البناء في حالات الحريق والهدم والهلاك.
كما نص على بقاء المطور مسؤولاً عن إصلاح أي عيوب هيكلية في المبنى لمدة 10 سنوات بعد حصوله على شهادة الإنجاز ومسؤوليته عن إصلاح العيوب في الأعمال الكهربائية والكهروميكانيكية والصحية لمدة عام واحد، وقيام شركات الإدارة بإيداع ضمان مصرفي لدى دائرة الأراضي والأملاك عن كل العقارات المشتركة التي تتولى إدارتها.
وفيما يلي نص القانون كاملاً:
وفي ما يلي نص القانون:
قانون رقم (6) لسنة 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي
نحن محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
بعد الاطلاع على قانون المعاملات المدنية الصادر بالقانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 وتعديلاته.
وعلى القانون رقم (3) لسنة 2003 بشأن إنشاء مجلس تنفيذي لإمارة دبي.
وعلى القانون رقم (7) لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي.
وعلى القانون رقم (27) لسنة 2007 بشأن ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي.
وعلى القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي وتعديلاته.
وعلى القانون رقم (7) لسنة 2013 بشأن دائرة الأراضي والأملاك.
وعلى المرسوم رقم (22) لسنة 2009 بشأن مناطق التطوير الخاصة في إمارة دبي.
وعلى المرسوم رقم (17) لسنة 2013 بشأن ترخيص وتصنيف المنشآت الفندقية في إمارة دبي.
وعلى المرسوم رقم (26) لسنة 2013 بشأن مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة دبي.
وعلى التشريعات المُنشِئة والمُنظِّمة للمناطق الحرة في إمارة دبي.
نُصدر القانون التالي:
اسم القانون
المادة (1)
يُسمى هذا القانون، قانون ملكية العقارات المشتركة في إمارة دبي رقم (6) لسنة 2019.
التعريفات
المادة (2)
تكون للكلمات والعبارات التالية، حيثما وردت في هذا القانون، المعاني المُبيّنة إزاء كل منها، ما لم يدل سياق النص على غير ذلك:
الإمارة إمارة دبي
الحكومة حكومة دبي
المجلس التنفيذي المجلس التنفيذي للإمارة
الدائرة دائرة الأراضي والأملاك
المؤسسة مؤسسة التنظيم العقاري
المركز مركز فض المنازعات الإيجارية في الإمارة
الجهة المختصة السلطة المختصة بإصدار رخص البناء واعتماد مخططات المناطق في الإمارة
المدير العام مدير عام الدائرة
المدير التنفيذي المدير التنفيذي للمؤسسة
السجل العقاري السجل المنظم بموجب القانون رقم (7) لسنة 2006 المشار إليه
المطور الرئيس كل من يرخص له بممارسة أعمال تطوير العقارات في الإمارة والتصرف في وحداتها للغير، ومصنف كمطور رئيس وفقاً للتشريعات السارية في الإمارة
المطور الفرعي كل من يرخص له بممارسة أعمال تطوير العقارات في الإمارة، والتصرف في وحداتها للغير، الذي يمنحه المطور الرئيس الحق في تطوير جزء من المشروع الرئيس، وفق أحكام نظام المجمع الأساس، ومصنف كمطور فرعي وفقاً للتشريعات السارية في الإمارة.
المطور ويشمل المطور الرئيس والمطور الفرعي.
المشروع الرئيس مشروع تطوير الأراضي الفضاء وتشييد البنية التحتية ومرافق الخدمات المشتركة فيها وتقسيمها إلى عدة أراضٍ بغرض بيعها، وتشييد المباني متعددة الطوابق أو المجمعات لأغراض سكنية أو تجارية أو صناعية أو مختلطة، الذي تصنفه المؤسسة كمشروع رئيس وفقاً للمعايير التي يعتمدها المدير العام في هذا الشأن.
العقار المشترك ويشمل المبنى وأجزاءه وملحقاته المخصصة للاستخدام المشترك، بما في ذلك الأرض المقام عليها، وكذلك الأرض التي يتم تقسيمها إلى وحدات أو أراضٍ مخصصة للتمليك المستقل.
المشاريع الكبرى العقارات المشتركة التي يتم تحديدها وفقاً للمعايير التي يعتمدها المدير العام في هذا الشأن.
المشروع الفندقي أي عقار تخصص وحداته للتملك المشترك، يتم ترخيصه من الجهة المختصة للاستخدام كمنشأة فندقية، ويشمل دونما حصر الفنادق، الفلل الفندقية، الشقق الفندقية، والغرف الفندقية.
الوحدة أي شقة أو محل أو مكتب أو مستودع أو طابق أو أرض أو جزء من أرض أو بيت متصل ببيت آخر أو بيت مستقل يقع ضمن عقار مشترك، سواء للاستخدام السكني أو التجاري أو الصناعي أو غيرها من الاستخدامات الأخرى.
مخطط المشروع مجموعة المخططات والرسومات التخطيطية والهندسية التي يعدها المطور الرئيس للمشروع الرئيس، المعتمدة من الدائرة والجهة المختصة.
مخطط الموقع الخارطة التعريفية التي يعدها المطور لحدود المبنى ضمن العقار المشترك، المعتمدة من الدائرة والجهة المختصة.
المخططات وتشمل مخطط المشروع ومخطط الموقع.
المرافق المشتركة المناطق والمساحات المحددة في مخطط المشروع، المملوكة للمطور ملكية مقيدة، المخصصة للاستخدام المشترك وخدمة المشروع الرئيس، وتشمل الحدائق، المساحات الخضراء، النوافير، الشوارع، البحيرات، برك السباحة، الملاعب، الساحات العامة، المواقف العامة للسيارات، ممرات المشاة، الشواطئ وغيرها.
الأجزاء المشتركة الأجزاء المخصصة في العقار المشترك للاستخدام المشترك لمالكي وشاغلي الوحدات المبيَّنة في مخطط الموقع.
الأجزاء المشتركة الخاصة الأجزاء أو التوصيلات أو التجهيزات أو المعدات أو المرافق المخصصة في العقار المشترك للاستخدام الحصري لعدد معيّن من الملاك في العقار المشترك دون غيرهم من الملاك الآخرين.
المناطق المملوكة للمطور المواقع والمساحات المحددة في مخطط المشروع أو مخطط الموقع من غير المرافق المشتركة أو الأجزاء المشتركة، التي تعود ملكيتها للمطور، والتي يخصصها للاستخدام الخاص أو التجاري أو الاستثماري.
المالك كل من يقيد في السجل العقاري كمالك للوحدة، ويشمل من له حق الانتفاع بها أو حق استئجارها بموجب عقد الإيجار طويل الأمد المشمول بالقانون رقم (7) لسنة 2006 المشار إليه، وكذلك المطور فيما يتعلق بالوحدات غير المباعة.
نظام المجمع الأساس الشروط والأحكام التي يخضع لها تطوير وتشغيل المشروع الرئيس والعقارات المشتركة والمرافق المشتركة فيه، وتشمل المعايير التخطيطية والبنائية للمجمع.
نظام إدارة المبنى الوثيقة التي يتم إعدادها وفقاً للوائح الصادرة عن الدائرة وقيدها في سجل العقارات المشتركة، التي تبين إجراءات صيانة الأجزاء المشتركة، ونسبة مشاركة الملاك في التكاليف المتعلقة بها، بما في ذلك المعدات والخدمات الموجودة في أي جزء من مبنى آخر.
لجنة الملاك اللجنة التي يتم تأسيسها من بين الملاك وفقاً لأحكام هذا القانون.
النظام الأساسي القواعد والأحكام المنظمة للجنة الملاك التي يتم وضعها واعتمادها وفقاً لأحكام هذا القانون.
بدل الخدمات البدل المالي السنوي الذي يتم استيفاؤه من المالك لتغطية مصاريف إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح العقار المشترك.
بدل الاستعمال البدل المالي السنوي الذي يتم استيفاؤه من المالك أو المطور الفرعي لقاء إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح المرافق المشتركة.
الشاغل كل من يستفيد من الوحدة وفقاً لما أعدت له، ويشمل المالك والمستأجر وأي شخص آخر يخوله المالك الاستفادة منها.
شركة الإدارة المؤسسة الفردية أو الشركة المعتمدة من المؤسسة المتخصصة بإدارة المرافق المشتركة أو العقارات المشتركة أو الأجزاء المشتركة بحسب الأحوال.
شركة إدارة المشروع الفندقي المؤسسة الفردية أو الشركة المعتمدة من المؤسسة المتخصصة بإدارة المشاريع الفندقية والأجزاء المشتركة فيها وفقاً لأحكام هذا القانون.
جهة الإدارة الجهة التي تتولى إدارة المرافق المشتركة أو العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة وفقاً لأحكام هذا القانون، وتشمل المطور أو شركة الإدارة أو شركة إدارة المشروع الفندقي حسب الأحوال.
خدمات المرافق وتشمل المياه أو توريدها، الغاز أو توريده، الكهرباء، تكييف الهواء، الهاتف، كوابل الكمبيوتر والتلفاز والاتصالات، الصرف الصحي، تصريف مياه الأمطار، إزالة أو التخلص من النفايات أو المخلفات، تسليم البريد أو الطرود أو البضائع، أعمال البستنة والزراعة، وأي نظام أو خدمة أخرى مخصصة لتحسين المرافق المشتركة أو الأجزاء المشتركة.
نطاق التطبيق
المادة (3)
تطبق أحكام هذا القانون على كافة مشاريع التطوير العقاري الرئيسة والعقارات المشتركة في الإمارة، بما في ذلك مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة.
سجل العقارات المشتركة
المادة (4)
أ – تعد الدائرة سجلاً خاصاً للعقارات المشتركة، يشتمل على ما يلي:
1- الأراضي التي يملكها المطورون التي ستقام عليها العقارات المشتركة.
2- الوحدات المخصصة للتمليك المستقل في العقار المشترك التي يبيعها المطورون وأسماء مالكي هذه الوحدات.
3- أعضاء لجنة الملاك.
4- نظام إدارة المبنى.
5- المخططات.
6- جهة الإدارة.
7- عقود إدارة العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة.
8- مساحة الأجزاء المشتركة والأجزاء المشتركة الخاصة ونسبتها من مساحة الوحدات في العقار المشترك.
9- المناطق المملوكة للمطور في العقار المشترك.
ب- تصدر الدائرة، بناءً على طلب ذوي الشأن، الشهادات والسندات وأي وثائق أخرى تتعلق بالوحدة أو العقار المشترك، وذلك من واقع بيانات السجل المشار إليه في الفقرة (أ) من هذه المادة، ويحق لكل ذي مصلحة الاطلاع على هذا السجل.
قواعد التملك
المادة (5)
تسري القواعد والشروط المنصوص عليها في القانون رقم (7) لسنة 2006 المشار إليه على تملك العقار المشترك.
سند ملكية العقارات المشتركة
المادة (6)
أ- تشكل المخططات ونظام المجمع الأساس والنظام الأساسي ونظام إدارة المبنى جزءاً من سند ملكية العقار المشترك، وتحتفظ الدائرة بالنسخة الأصلية لكل منها.
ب- على الشاغل التقيد تجاه المطور والمالك وشاغلي الوحدات الأخرى ولجنة الملاك بنظام المجمع الأساس والنظام الأساسي ونظام إدارة المبنى، وذلك بالقدر الذي تسري عليه أحكامها.
ج- يلتزم المطور عند اكتمال العقار المشترك وحصوله على شهادة الإنجاز من الجهة المختصة، بأن يودع لدى الدائرة المستندات المشار إليها في الفقرة (أ) من هذه المادة خلال (60) ستين يوماً من تاريخ صدور شهادة الإنجاز، وللدائرة تمديد هذه المهلة لمدة لا تزيد على (30) ثلاثين يوماً شريطة إبداء المطور أسباباً معقولة للتمديد تقبلها الدائرة.
د- لا يشمل التزام المطور المقرر بموجب الفقرة (ج) من هذه المادة إيداع نظام إدارة المبنى الذي تتولى المؤسسة إعداده.
هـ- في حال عدم التزام المطور بتقديم المستندات المشار إليها في الفقرة (أ) من هذه المادة خلال المهلة المحددة في الفقرة (ج)، فإنه يجوز للدائرة أن تطلب من أي جهة تراها مناسبة تزويدها بتلك المستندات وإيداعها لديها، مع تحميل المطور كافة النفقات والتكاليف التي قد تترتب على ذلك.
و- تتولى الدائرة بما يتوافق مع أحكام هذا القانون إصدار وتحديث الخرائط الخاصة بالأجزاء المشتركة والأجزاء المشتركة الخاصة والمرافق المشتركة.
مكونات الأجزاء المشتركة
المادة (7)
أ- تتألف الأجزاء المشتركة للمبنى، ودونما حصر، من المكونات التالية:
1- الأجزاء الهيكلية للعقار المشترك، بما في ذلك الدعائم الرئيسة والأساسات والأعمدة والجدران الهيكلية والأسقف ووصلات الأسقف والسلالم وممرات السلالم والواجهات والأسطح.
2- العتبات والردهات وممرات المواقف والمداخل ومخارج الطوارئ والنوافذ الواقعة على الجدران الخارجية ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك.
3- غرف الحراسة، والمرافق والمعدات الترفيهية، وحمامات السباحة، والحدائق، ومرافق التخزين، والمكاتب، ومواقف السيارات المخصصة لاستخدام جهة الإدارة أو لجنة الملاك أو الزوار، ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك.
4- معدات وأنظمة المرافق الرئيسة، بما في ذلك مولدات الكهرباء، وأنظمة الإضاءة، وأنظمة ومعدات الغاز والمياه الباردة والساخنة والتدفئة والتبريد، وأنظمة التكييف، ومرافق تجميع ومعالجة النفايات.
5- المصاعد، والخزانات، والأنابيب، والمولدات، ومداخن ومراوح ومجاري التهوية، ووحدات ضغط الهواء، وأنظمة التهوية الميكانيكية.
6- أنابيب المياه الرئيسة، ومجاري الصرف الصحي، وأنابيب ومداخن الغاز، وأبراج وأسلاك ومجاري الكهرباء والاتصالات التي تخدم ملاك أكثر من وحدة.
7- أجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق.
8- أي أجزاء أخرى لا تقع ضمن حدود أي وحدة، وتكون ضرورية أو مطلوبة لوجود وصيانة واستدامة وسلامة وتشغيل العقار المشترك.
9- أي أجزاء مشتركة أخرى يتضمنها مخطط الموقع.
ب- تتألف الأجزاء المشتركة للأرض، ودونما حصر، من المكونات التالية:
1- الطرق، والدوارات، ونقاط التقاطع، والممرات، وحواف الرصيف، والجزر الفاصلة في الطريق، والجسور القنطرية، وأنظمة التصريف وما يرتبط بها.
2- البحيرات، والبرك، والقنوات، والمتنزهات، والنوافير، والأشكال المائية، والمجاري المائية الأخرى، بما في ذلك المعدات المرتبطة بها، ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك.
3- المسطحات الخضراء، والساحات العامة، وساحات اللعب، ومناطق الاستراحة، ومواقف السيارات المخصصة لاستخدام جهة الإدارة أو لجنة الملاك أو الزوار، ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك.
4- الأسلاك، والكوابل، والأنابيب، ومجاري التصريف، والقنوات والمكائن، والمعدات التي يتم بواسطتها تزويد الوحدات أو الأجزاء المشتركة بالخدمات المختلفة.
5- أجهزة قياس تمديد أو توريد خدمات المرافق.
6- أي أجزاء مشتركة أخرى يتضمنها مخطط الموقع.
المناطق المملوكة للمطور
المادة (8)
يجوز للمطور عند اعتماد مخطط المشروع أو مخطط الموقع لأول مرة وبعد الحصول على موافقة الدائرة والجهة المختصة تحديد مناطق مملوكة له في مخطط المشروع أو مخطط الموقع، يعدها للاستعمال الخاص أو التجاري أو الاستثماري، على أن يتم منح تلك الموافقة واستغلال المناطق المملوكة للمطور بما لا يتعارض مع نظام المجمع الأساس وحقوق الملاك.
مكونات الوحدة
المادة (9)
أ- ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك، تتألف كل وحدة في مبنى أو جزء من مبنى، ودونما حصر، من المكونات التالية:
1- الأرضيات، ومواد وأجزاء الأرضيات حتى أسفل قاعدة الوصلات، والهياكل الداعمة لأرضية الوحدة.
2- الأسقف الجصية، وكافة أنواع الأسقف الأخرى، والإضافات التي تشكل جزءاً من القسم الداخلي للوحدة والمساحات بين تلك الأسقف، وكذلك الأسقف فوق الجدران الداعمة والهياكل داخل الوحدة، والجدران التي تفصل الوحدة عن بقية العقار المشترك، وأي وحدات أو أجزاء مشتركة مجاورة.
3- المساحة الداخلية والجدران الداخلية غير الداعمة والجدران المحيطة بالوحدة.
4- النوافذ والزجاج والتركيبات التي تشكّل جزءاً من النوافذ الداخلية، وأنظمة الإضاءة، والأبواب وإطاراتها وكافة المعدات والتركيبات التي تخدم الوحدة.
5- الحمامات والأجزاء المكملة للوحدة، مثل الشرفات وكل ما لحق بها من الأجزاء المخصصة للمالك.
6- المرافق الملحقة أو المخصصة للوحدة، مثل الحديقة ومواقف السيارات والمخازن وغرف الحراسة حتى لو لم تكن هذه الأجزاء ملصقة بها، على أن تكون مساحات هذه المرافق ملحقة بالوحدة المخصصة لها، دون تضمين مساحتها ضمن المساحة الصافية للوحدة.
7- التوصيلات الداخلية التي تخدم الوحدة.
8- التركيبات والتجهيزات التي يركبها الشاغل.
9- الإضافات والتعديلات والتحسينات المنفذة على الوحدة من وقت لآخر.
10- أي مكون أخرى يتضمنها مخطط الموقع.
ب- لغايات تطبيق حكم الفقرة (أ) من هذه المادة، لا تشمل الوحدة خدمات المرافق الموجودة فيها التي تخدم الأجزاء المشتركة أو أي وحدة أخرى.
ج- ما لم يتضمن مخطط الموقع خلاف ذلك، تتألف كل وحدة من العقار المشترك والتي تتكون من أرض وليس من مبنى أو جزء من مبنى، ودونما حصر من كل شيء يقع داخل حدود الوحدة، عدا خدمات المرافق التي تخدم الأجزاء المشتركة أو أي وحدة أخرى.
د- يكون لكل وحدة مخصصة للتمليك المستقل الحق في الحصول على حرم مناسب عن الوحدات أو الأراضي الأخرى والأجزاء المشتركة.
هـ- تعتبر الجدران الفاصلة بين الوحدات المتجاورة مشتركة بين كلا المالكين، إذا كانت ضمن الأجزاء المشتركة.
مواقف السيارات المخصصة للوحدة
المادة (10)
أ- تعتبر مواقف السيارات التي تنص التشريعات المعتمدة لدى الجهة المختصة على توفيرها أو تخصيصها للوحدة جزءاً لا يتجزأ من الوحدة، ولا يجوز فصلها عنها أو بيعها بصورة مستقلة عنها.
ب- على المطور تسجيل الوحدة ومواقف السيارات المخصصة لها باسم المالك وفقاً للتعليمات التي يصدرها المدير العام في هذا الشأن، ولا يجوز في جميع الأحوال بيع الوحدة أو التصرف بها بمعزل عن مواقف السيارات المخصصة لها.
ج- للمالك أن يشتري مواقف إضافية إذا كانت هذه المواقف من المواقف الزائدة عن مواقف السيارات المخصصة لكافة الوحدات في العقار المشترك وفقاً للتشريعات والتعليمات المشار إليهما في الفقرتين (أ) و(ب) من هذه المادة، ويجوز للمدير العام تحديد الحالات التي يجوز فيها للمالك شراء مواقف إضافية.
ملكية الحصص في الأجزاء المشتركة
المادة (11)
يمتلك المالك والمطور بالنسبة للوحدات غير المباعة، حصة غير مجزأة من الأجزاء المشتركة، ويتم تحديد هذه الحصة على أساس مساحة الوحدة من مجموع المساحة الكلية للعقار المشترك.
التصرف بوحدات العقار المشترك
المادة (12)
يجوز للمالك بيع وحدته أو التصرف فيها بأي شكل من أشكال التصرفات القانونية، كما يجوز له رهنها لصالح أي من المصارف أو مؤسسات التمويل المالي المرخصة للعمل في الإمارة.
تقسيم الوحدات المملوكة لأكثر من شخص
المادة (13)
لا يجوز تقسيم أي وحدة مملوكة بشكل مشترك بين شخصين أو أكثر في ما بينهم إلى وحدات مستقلة إلا إذا كان نظام المجمع الأساس يسمح بذلك، وبعد الحصول على موافقة الدائرة والتراخيص اللازمة لذلك من الجهة المختصة.
حق الأولوية
المادة (14)
أ- يكون للمالك حق الأولوية في شراء حصة أي مالك آخر في الوحدة ذاتها، إذا كان يرغب في بيعها أو التصرف فيها لشخص آخر من غير الشركاء، وإذا مارس هذا الحق أكثر من مالك، فيحق لهم شراء حصة المالك الراغب في البيع أو التصرف فيها بالتناسب مع الحصص القائمة لكل منهم.
ب- لا ينشأ حق الأولوية المقرر بموجب الفقرة (أ) من هذه المادة إذا تم بيع حصة المالك أو التصرف فيها بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو الأقارب حتى الدرجة الرابعة أو الأصهار حتى الدرجة الثانية.
استعمال حق الأولوية
المادة (15)
أ- حق الأولوية لا يتجزأ، فلا يجوز استعماله أو التخلي عنه إلا بشكل كامل، وفي حال تعدد أصحاب هذا الحق، استعمل كل واحد حقه بنسبة الحصص التي يملكها في الوحدة، وإذا اسقط أحدهم أو بعضهم حقه انتقل ذلك الحق، إلى الباقين بالتناسب مع الحصص القائمة لكل منهم.
ب- يسقط حق الأولوية في حال وجه المالك الراغب في البيع أو التصرف بحصته إشعاراً خطياً إلى الملاك الآخرين عن طريق الكاتب العدل، مبيناً فيه اسم وعنوان الشخص الراغب في الشراء وشروط البيع، ولم يوافق الملاك على هذه الشروط خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ استلامهم لذلك الإشعار.
ج- في حال موافقة أي من الملاك على شراء حصة المالك الراغب في البيع أو التصرف فيها، فيجب عليه إخطار البائع برغبته في الشراء عن طريق الكاتب العدل خلال مدة الإشعار المشار إليها في الفقرة (ب) من هذه المادة، وأن يتمم إجراءات البيع لدى الدائرة خلال مدة لا تزيد على (10) عشرة أيام عمل من تاريخ انقضاء مدة الإشعار.
د- إذا ثبت أن البيع الذي تم وفقاً لأحكام هذه المادة قد تم بشروط أفضل من الشروط المبينة في الإشعار المرسل لأصحاب حق الأولوية، جاز لهم مطالبة البائع بالتعويض عما لحق بهم من ضرر أمام المركز.
تأجير الوحدة
المادة (16)
أ- يجوز للمالك تأجير الوحدة، شريطة أن يبقى هو والمستأجر ملتزمين بالتقيد بالنظام الأساسي ونظام المجمع الأساس ونظام إدارة المبنى تجاه مالكي وشاغلي الوحدات الأخرى ولجنة الملاك وجهة الإدارة.
ب- يقع على عاتق المالك سداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال، ما لم ينص عقد إيجار الوحدة على غير ذلك، وفي جميع الأحوال لا يعفى المالك من سداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال في حال تخلف المستأجر عن دفعهما على النحو المقرر بموجب هذا القانون.
التصرف بالأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة
المادة (17)
أ- لا يجوز بأي حال من الأحوال تحويل الأجزاء المشتركة إلى ملكية خاصة أو تقسيمها أو التصرف فيها كلياً أو جزئياً، بشكل مستقل عن الوحدات التي تتعلق بها إلا بعد الحصول على الموافقة المسبقة من الدائرة والجهة المختصة، حتى وإن كان المبنى قيد الإنشاء، ويضع المدير العام بقرار يصدره الضوابط المتعلقة بالاستفادة من العائد المالي المتحصل من ذلك التحويل.
ب- يحظر التصرف بالمرافق المشتركة بأي شكل من الأشكال أو استغلالها أو تغييرها أو إعادة تخطيطها أو إلغائها بطريقة تحد من الانتفاع بها من قبل الملاك، إلا بعد الحصول على الموافقة المسبقة من الدائرة والجهة المختصة.
إدارة الأجزاء المشتركة
المادة (18)
أ- تنقسم العقارات المشتركة لغايات إدارة الأجزاء المشتركة فيها إلى (3) ثلاث فئات:
1- الفئة الأولى: المشاريع الكبرى، ويتم تحديد المشاريع التي تندرج ضمن هذه الفئة وفقاً للمعايير التي يصدر بتحديدها قرار من المدير العام في هذا الشأن، ويتولى المطور مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة وخدمات المرافق، وتشكل للمشاريع الكبرى لجنة ملاك تختار المؤسسة أعضاءها من بين الملاك القاطنين في العقار المشترك، على أن يتم تحديد مهام لجنة الملاك وفقاً للنظام الأساسي والضوابط والاشتراطات التي يحددها المدير العام بموجب القرارات الصادرة عنه في هذا الشأن.
2- الفئة الثانية: المشاريع الفندقية، وهي المشاريع التي يجب أن يعهد المطور بإدارة الأجزاء المشتركة فيها إلى شركة إدارة المشاريع الفندقية وفقاً للضوابط التي يعتمدها المدير العام في هذا الشأن، وتشكل للمشاريع الفندقية لجنة ملاك تختار المؤسسة أعضاءها في حال إبداء شركة إدارة المشاريع الفندقية رغبتها في ذلك، من دون أن يكون للجنة الملاك الحق في التدخل بإدارة المشروع الفندقي أو الأجزاء المشتركة فيه.
3- الفئة الثالثة: المشاريع العقارية من غير المشاريع الكبرى والمشاريع الفندقية المشار إليهما في الفئتين الأولى والثانية من هذه الفقرة، وتتولى إدارة الأجزاء المشتركة في هذه المشاريع شركات إدارة متخصصة تتولى المؤسسة اختيارها والتعاقد معها وفقاً للضوابط والأسس التي يصدر بتحديدها قرار من المدير العام في هذا الشأن، وتشكل للمشاريع العقارية، التي تندرج ضمن هذه الفئة لجنة ملاك تحدد المؤسسة أعضاءها على النحو المقرر بموجب هذا القانون.
ب- إذا اجتمع في العقار المشترك الواحد الفئتان الثانية والثالثة المشار إليهما في الفقرة (أ) من هذه المادة، فيعهد بإدارة الأجزاء المشتركة في هذا العقار المشترك إلى شركة إدارة المشاريع الفندقية، ويشكل للعقار المشترك في هذه الحالة لجنة ملاك واحدة تحدد المؤسسة أعضاءها على النحو المقرر بموجب هذا القانون.
ج- للمطور أن يعهد بكل أو بعض المهام والمسؤوليات المقررة له بموجب البند (1) من الفقرة (أ) من هذه المادة، إلى شركة الإدارة مقابل أتعاب وشروط يتفق عليها الطرفان، على أن يتم اعتماد هذا الاتفاق من قبل المؤسسة.
د- في حال عدم وجود المطور في المشاريع التي تندرج ضمن الفئتين الأولى والثانية من الفقرة (أ) من هذه المادة، فيتم اختيار شركة الإدارة من قبل المؤسسة.
إدارة المرافق المشتركة
المادة (19)
يتولى المطور الرئيس إدارة وصيانة المرافق المشتركة في المشروع الرئيس، على أن يعهد بذلك إلى شركة الإدارة بموجب اتفاقية خطية يتم اعتمادها مسبقاً من قبل المؤسسة.
نظام إدارة المبنى
المادة (20)
أ- يضع المطور نظام إدارة المبنى في المشاريع الكبرى والمشاريع الفندقية التي يتولى إدارتها، على أن يتم اعتماد نظام إدارة المبنى من المؤسسة قبل إبرام أي تصرف قانوني على الوحدات التي يتألف منها العقار المشترك في المشاريع الكبرى والمشاريع الفندقية وفقاً لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه ونظام المجمع الأساس.
ب- تضع المؤسسة نظام إدارة المبنى في العقارات المشتركة الأخرى من غير المشاريع المشار إليها في الفقرة (أ) من هذه المادة في حال عدم وجود نظام إدارة المبنى لهذه العقارات المشتركة، ولها أن تستعين في إعداد هذا النظام بأي شركة متخصصة في هذا المجال.
ج- إذا تنم تطوير جزء من العقار المشترك على مراحل فإنه يجب وضع نظام إدارة المبنى لذلك الجزء الذي تم تطويره.
نظام المجمع الأساس
المادة (21)
يضع المطور الرئيس نظام المجمع الأساس في المشروع الرئيس قبل إبرام أي تصرف قانوني على الأراضي أو المباني أو الوحدات في المشروع الرئيس، على أن يتم اعتماد نظام المجمع الأساس من المؤسسة، ولا يجوز إجراء أي تعديل على نظام المجمع الأساس يتضمن أي تأثير على حقوق المشترين إلا بعد الحصول على موافقة المؤسسة على ذلك.
لجنة الملاك
المادة (22)
أ- تشكل لجنة الملاك للمشاريع العقارية للفئتين الأولى والثالثة المنصوص عليهما في الفقرة (أ) من المادة (18) من هذا القانون، شريطة ألا يزيد عدد أعضاء لجنة الملاك على (9) تسعة أعضاء، بمن فيهم رئيس لجنة الملاك ونائبه، وأن تتولى المؤسسة اختيارهم.
ب- يتم تشكيل لجنة الملاك عند تسجيل ما لا يقل عن (10%) من إجمالي عدد الوحدات في العقار المشترك باسم مالكي هذه الوحدات في السجل العقاري.
ج- يشترط في عضو لجنة الملاك ما يلي:
1- أن يكون متمتعاً بالأهلية القانونية الكاملة.
2- أن يكون من الملاك القاطنين في العقار المشترك.
3- أن يكون حسن السيرة والسلوك.
4- أن يكون ملتزماً بسداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال.
5- المواظبة على حضور اجتماعات لجنة الملاك، والمشاركة بفعالية في جلساتها.
د- لا يجوز أن يكون المطور عضواً في لجنة الملاك، إلا إذا كان يملك وحدات غير مباعة في العقار المشترك.
هـ- تختار لجنة الملاك من بين أعضائها رئيساً لها يمثلها أمام جهة الإدارة والمؤسسة.
و- تسري على لجنة الملاك الأحكام والشروط المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه والنظام الأساسي.
ز- تضع المؤسسة وبما لا يتعارض مع أحكام هذا القانون النظام الأساسي.
ح- تسقط عضوية المالك في لجنة الملاك في حال فقدانه لأي شرط من شروط العضوية المنصوص عليها في الفقرة (ج) من هذه المادة، على أن تتولى المؤسسة تعيين عضو بديل عنه ممن تنطبق عليه هذه الشروط.
ط- يجوز للمؤسسة إعادة تشكيل لجنة الملاك في أي وقت، شريط مراعاة توافر شروط العضوية فيها.
اجتماعات لجنة الملاك
المادة (23)
أ- تعقد لجنة الملاك اجتماعاتها بصورة دورية كل (3) ثلاثة أشهر بواقع (4) أربعة اجتماعات في السنة، على أن تعقد اجتماعها الأول خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ تشكيلها وتكون اجتماعاتها صحيحة بحصور أغلبية أعضائها على أن يكون رئيس لجنة الملاك أو نائبه من بينهم.
ب- للجنة الملاك أن تعقد اجتماعاً طارئاً لها إذا اقتضت الضرورة ذلك، على أن يتم إخطار المؤسسة مسبقاً بموعد هذا الاجتماع وأسبابه الموجبة.
ج- يكون لكل عضو في لجنة الملاك صوت واحد فقط عند التصويت على قرارات وتوصيات لجنة الملاك، سواء كان يملك وحدة أو أكثر من وحدات العقار المشترك، وعند تساوي الأصوات يرجح الجانب الذي منه رئيس الاجتماع.
د- على جهة الإدارة أن تخصص مكاناً لعقد اجتماعات لجنة الملاك، وكذلك تعيين مقرر للجنة الملاك يتولى إعداد التقارير والمحاضر الخاصة باجتماعات لجنة الملاك.
مهام لجنة الملاك
المادة (24)
تتولى لجنة الملاك، وعلى سبيل الحصر، القيام بما يلي:
1- التحقق من قيام جهة الإدارة بإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة وفقاً لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه ونظام إدارة المبنى.
2- الإطلاع على الموازنات السنوية المعدة لصيانة العقار المشترك وتقديم التوصيات اللازمة بشأنها، وللجنة الملاك في سبيل ذلك طلب التقارير المالية المتعلقة بالعقار المشترك.
3- مناقشة المعوقات والصعوبات المتصلة بإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة ورفع التوصيات اللازمة بشأنها إلى جهة الإدارة أو المؤسسة، بحسب الأحوال.
4- تلقي الشكاوى والاقتراحات المقدمة من الملاك وشاغلي الوحدات بشأن إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة وإخطار جهة الإدارة بها، على أن ترفع لجنة الملاك هذه الشكاوى والاقتراحات إلى المؤسسة إذا لم تقم جهة الإدارة بمعالجتها خلال (14) أربعة عشر يوماً من تاريخ إخطارها بها.
5- الطلب من المؤسسة استبدال جهة الإدارة بالنسبة للمشاريع العقارية التي تندرج ضمن الفئة الثالثة المنصوص عليها في الفقرة (أ) من المادة (18) من هذا القانون، وتقديم المشورة اللازمة للمؤسسة بشأن اختيار وتعيين جهة الإدارة الجديدة.
6- إخطار جهة الإدارة أو المؤسسة عن أي عيوب في الأجزاء الهيكلية للعقار المشترك، أو عن أي أضرار أو عيوب في الأجزاء المشتركة تتطلب معالجة طارئة.
7- التنسيق مع المؤسسة أو جهة الإدارة أو الجهة المختصة في كل ما يتعلق بنواحي السلامة والبيئة والأمن وغيرها من النواحي المتصلة بالعقار المشترك.
8- رفع أي مقترحات إلى جهة الإدارة بشأن آلية الاستفادة من الأجزاء المشتركة أو تعديل نظام إدارة المبنى، على أن يتم اعتماد تعديل نظام إدارة المبنى من المؤسسة.
بدل الخدمات
المادة (25)
أ- يدفع المالك إلى جهة الإدارة حصته من بدل الخدمات لتغطية مصاريف إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة، وتحدد هذه الحصة بنسبة المساحة التي تشكلها الوحدة من المساحة الإجمالية للعقار المشترك، وفقاً للآلية التي يعتمدها المدير العام في هذا الشأن، على أن يتحمل المطور حصته من بدل الخدمات بالنسبة للوحدات غير المباعة، وكذلك بالنسبة للوحدات المباعة التي يلتزم فيها المطور بسداد بدل الخدمات عن المشتري في عقد البيع أو الحجز ووفقاً للأحكام المتفق عليها في العقد.
ب- لأغراض تطبيق حكم الفقرة (أ) من هذه المادة، تكون العبرة بمساحة الوحدة المسجلة في السجل العقاري عند احتساب حصة المالك من بدل الخدمات.
بدل الاستعمال
المادة (26)
للمطور الرئيس استيفاء بدل الاستعمال من المالك أو المطور الفرعي لقاء إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح المرافق المشتركة ضمن المشروع الرئيس سواء بالنسبة للمباني الجاهزة أو قيد الإنشاء أو الأراضي الفضاء، ويتم تحديد حصة المالك أو المطور الفرعي من بدل الاستعمال، وفقاً للآلية التي يصدر بتحديدها قرار من المدير العام في هذا الشأن، على أن يراعى عند تحديد هذه الآلية نظام المجمع الأساس المعتمد.
اعتماد بدل الخدمات وبدل الاستعمال
المادة (27)
أ- يحظر على جهة الإدارة فرض أو استيفاء أي بدلات مالية مهما كان نوعها من المالك نظير إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة أو المرافق المشتركة أو لأي سبب آخر إلا بعد الحصول على الموافقة المسبقة من المؤسسة، ويتم إصدار هذه الموافقة وفقاً لنظام المجمع الأساس المعتمد والضوابط والمعايير التي يعتمدها المدير العام في هذا الشأن.
ب- لغايات تطبيق حكم الفقرة (أ) من هذه المادة، لا يجوز للمؤسسة الموافقة أو المصادقة على الموازنة المخصصة لبدل الخدمات أو بدل الاستعمال إلا بعد اعتمادها من أحد مكاتب تدقيق الحسابات القانونية المعتمدة لديها لهذه الغاية.
ج- للمؤسسة في حالات الضرورة، اعتماد موازنة مؤقتة لبدل الخدمات إلى حين اعتماد الموازنة المشار إليها في الفقرة (ب) من هذه المادة، ويتم اعتماد الموازنة المؤقتة وفقاً للضوابط التي يصدر بتحديدها قرار من المدير العام في هذا الشأن
عدم سداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال
المادة (28)
لا يجوز للمالك أو المطور الفرعي الامتناع عن سداد بدل الخدمات وبدل الاستعمال المعتمد من المؤسسة، كما لا يجوز للمالك أن يتخلى عن حصته في الأجزاء المشتركة لتجنب دفع البدلات المستحقة عليه.
عدم تمكين المالك من الانتفاع بالوحدة
المادة (29)
يُحظر على المطور أو جهة الإدارة اتخاذ أي إجراء بحق المالك يحُول دون استلامه للوحدة أو انتفاعه بها أو بالأجزاء المشتركة أو المرافق المشتركة، وذلك بقصد إلزامه بسداد بدل الخدمات أو بدل الاستعمال خلافاً للإجراءات المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه.
إيداع بدل الخدمات والتصرّف به
المادة (30)
أـــ على جهة الإدارة فتح حساب خاص ببدل الخدمات لكل عقار مشترك، لدى أحد المصارف المرخصة بالعمل في الإمارة والمعتمد من المؤسسة.
ب ـــ على جهة الإدارة إيداع بدل الخدمات في الحساب المشار إليه في الفقرة (أ) من هذه المادة خلال (7) سبعة أيام عمل من تاريخ استيفائها لبدل الخدمات، وفقاً للضوابط التي يصدر بتحديدها قرار من المدير العام في هذا الشأن.
ج ـــ لا يجوز الحجز على المبالغ المودعة في الحساب الخاص ببدل الخدمات لصالح دائني جهة الإدارة لأي سبب كان.
د ـــ يلتزم المطور إلى حين تعيين شركة الإدارة من المؤسسة، بإدارة العقار المشترك والاحتفاظ ببدل الخدمات المسدّد من المُلاك في الحساب الخاص بالبدل على النحو المقرر بموجب هذا القانون.
هــ ـــ لا يجوز التصرف بالأموال المودعة في الحساب الخاص ببدل الخدمات، ويقتصر استخدام هذه الأموال حصراً على الأغراض التالية:
1ـــ خدمات نظافة الأجزاء المشتركة.
2ـــ خدمات الأمن والسلامة في العقار المشترك.
3ـــ خدمات تشغيل وصيانة وإصلاح وتحسين الأجزاء المشتركة والتركيبات والتجهيزات والتمديدات فيها والإبقاء عليها بحالة جيدة.
4ـــ أقساط التأمين على العقار المشترك.
5ـــ سداد أي أتعاب مترتبة على تدقيق حسابات وميزانيات الحساب الخاص ببدل الخدمات.
6ـــ سداد أتعاب شركة الإدارة التي تحدد المؤسسة مقدارها وآلية صرفها.
7ـــ تغطية المصاريف الإدارية للمطور التي تعتمدها المؤسسة لقاء إدارة المشاريع الكبرى.
8ـــ الاحتياطي النقدي المخصص لتغطية الحالات الطارئة، أو لإحلال المعدات والأجهزة في الأجزاء المشتركة، على أن يتم إيداعه في حساب مستقل عن الحساب الخاص ببدل الخدمات، ولا يجوز التصرف في ذلك الاحتياطي لأي أغراض أخرى إلا بعد الحصول على موافقة مسبقة من المؤسسة، وذلك فيما عدا الحالات الطارئة التي لا تحتمل التأخير.
9ـــ سداد أي رسوم أو نفقات نظير قيام المؤسسة بالتفتيش والإشراف على إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح العقارات المشتركة.
10ـــ تغطية أي نفقات أخرى ينص عليها نظام المجمع الأساس وتعتمدها المؤسسة، تكون لازمة لإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة.
وـــ في حال عدم كفاية الاحتياطي النقدي المشار إليه في البند (8) من الفقرة (هـــ) من هذه المادة لتغطية نفقات الحالات الطارئة، فإنه يجوز لجهة الإدارة مطالبة الملاك بتغطية هذه النفقات، وذلك بعد الحصول على الموافقة المسبقة من المؤسسة على ذلك.
إيداع بدل الاستعمال والتصرُّف به
المادة (31)
أـــ على المطور الرئيس فتح حساب خاص ببدل الاستعمال لكل مشروع رئيس، لدى أحد المصارف المرخصة بالعمل في الإمارة والمعتمدة من المؤسسة.
ب ـــ على جهة الإدارة تحصيل بدل الاستعمال وإيداعه في الحساب الخاص المشار إليه في الفقرة (أ) من هذه المادة خلال (7) سبعة أيام عمل من تاريخ استيفائها لبدل الاستعمال. وفقاً للضوابط التي يصدر بتحديدها قرار من المدير العام في هذا الشأن.
ج ـــ في حال قيام المطور باستغلال المرافق المشتركة لأغراض تجارية ذات عائد مالي بعد الحصول على موافقة الدائرة، فإنه يجب عليه إيداع نسبة من صافي الأرباح المتأتية من ذلك الاستغلال في الحساب الخاص ببدل الاستعمال، وذلك خلال (10) عشرة أيام من تاريخ استيفاء عوائد استغلال المرافق المشتركة، ويتم تحديد النسبة من صافي الأرباح بقرار يصدر في هذا الشأن عن المدير العام.
د ـــ يقتصر استخدام الأموال المودعة في الحساب الخاص ببدل الاستعمال حصراً على الأغراض المبينة في الفقرة (هـــ) من المادة (30) من هذا القانون، وذلك فيما يتعلق بالمرافق المشتركة في المشروع الرئيس.
هـــ ـــ بالإضافة إلى الأغراض المشار إليها في الفقرة (هـــ) من المادة (30) من هذا القانون، يجوز للمطور الرئيس، وبعد الحصول على الموافقة المسبقة من المؤسسة، استخدام جزء من الأموال المودعة في الحساب الخاص ببدل الاستعمال لأغراض إصلاح وصيانة المناطق المملوكة للمطور في المشروع الرئيس متى كانت متاحة لانتفاع العامة ودون مقابل.
و ـــ لا يجوز الحجز على المبالغ المودعة في الحساب الخاص ببدل الاستعمال لصالح دائني المطور الرئيس لأي سبب كان.
استيفاء بدل الخدمات وبدل الاستعمال
المادة (32)
أـــ لجهة الإدارة حق امتياز على كل وحدة فيما يتعلق ببدل الخدمات غير المسدّد عنها، ولا يجوز التصرف بالوحدة إلا بعد سداد هذا البدل لجهة الإدارة.
ب ـــ في حال لم يسدد المالك حصته من بدل الخدمات أو أي جزء منه، فعلى جهة الإدارة مطالبته بسداد هذا البدل خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ إخطاره بذلك بموجب إخطار خطي تصادق عليه المؤسسة، وفي حال انقضاء هذه المهلة تعتبر المطالبة المالية الصادرة عن جهة الإدارة للمالك قابلة للتنفيذ لدى قاضي التنفيذ في المركز وفقاً للقواعد والإجراءات المعمول بها لديه في هذا الشأن.
ج ـــ لقاضي التنفيذ المختص متى اقتضت الضرورة ذلك، بيع الوحدة التي لم يسدد مالكها حصته من بدل الخدمات عن طريق المزاد العلني لاقتضاء قيمة هذا البدل.
د ـــ يلتزم المالك الذي تخلّف عن سداد حصته من بدل الخدمات بسداد الرسوم والمصاريف القضائية وأتعاب المحاماة التي يحددها قاضي التنفيذ المختص.
هـــ ـــ تحدد المؤسسة الوسيلة التي يتم بها تبليغ الإخطار المشار إليه في الفقرة (ب) من هذه المادة.
و ـــ تسري الأحكام المنصوص عليها في المادة على استيفاء بدل الاستعمال المستحق للمطور الرئيس.
الرقابة والتفتيش
المادة (33)
أـــ تتولى المؤسسة الرقابة والتفتيش على تشغيل وإدارة وصيانة وإصلاح العقارات المشتركة والأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة، ويكون للمؤسسة في سبيل ذلك القيام بما يلي:
1ـــ التفتيش على العقارات المشتركة والأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة، والتحقق من صلاحيتها للأغراض التي أعدت لأجلها، وذلك دون الإخلال باختصاصات الجهة المختصة.
2ـــ تسجيل المخالفات وتوجيه الإنذارات للمطور أو جهة الإدارة بحسب الأحوال في حال ثُبوت أي تقصير منهم بالمحافظة على العقارات المشتركة أو الأجزاء المشتركة أو المرافق المشتركة، ومنحهم المُهَل اللازمة لتصويب هذه المخالفات.
3ـــ التدقيق على إيرادات ونفقات الحساب الخاص بكل من بدل الخدمات وبدل الاستعمال، ولها في سبيل ذلك طلب تزويدها بأي معلومات أو بيانات أو كشوفات والاستعانة بمدقق حسابات قانوني معتمد لديها في هذا الشأن.
4ـــ النظر في الشكاوى المقدمة ضد المطور وجهة الإدارة ولجنة الملاك فيما يتعلق بإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح العقار المشترك والأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة، واتخاذ الإجراءات المناسبة بشأنها.
5ـــ التدقيق على العقود والاتفاقيات التي تبرمها جهة الإدارة مع مؤسسات وشركات الصيانة والحراسة والنظافة والتأمين وغيرها.
6ـــ أي مهام أو صلاحيات أخرى يتم تكليفها بها من المدير العام.
ب ـــ يجوز للمؤسسة أن تعهد إلى أي شخص طبيعي أو اعتباري بممارسة المهام والصلاحيات المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة، وفقاً للشروط والضوابط التي يعتمدها المدير العام في هذا الشأن.
إبرام العقود والاتفاقيات
المادة (34)
أ ـــ تتولى جهة الإدارة إبرام العقود والاتفاقيات مع مؤسسات وشركات الصيانة والحراسة والنظافة والتأمين وغيرها من المؤسسات والشركات إلى المدى اللازم لتأدية مهامها والتزاماتها على النحو الوارد في هذا القانون.
ب ـــ على جهة الإدارة تزويد المؤسسة بتقرير دوري كل (6) ستة أشهر عن إدارة العقارات المشتركة والأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة وأعمال الصيانة التي تمت عليها، ويجوز للمؤسسة متى اقتضت الضرورة ذلك أن تطلب من جهة الإدارة تزويدها بأي معلومات أو بكشف حساب الإيرادات والنفقات المتعلقة ببدل الخدمات أو بدل الاستعمال.
أعمال الإصلاح والصيانة
المادة (35)
أ ــ إذا تبين للمؤسسة أن الأجزاء المشتركة أو المرافق المشتركة لم تتم صيانتها أو الإبقاء عليها في حالة جيدة ونظيفة وصالحة للخدمة، فيكون لها مطالبة جهة الإدارة بموجب إخطار خطي باتخاذ ما يلزم من إجراءات أو تنفيذ أعمال الإصلاح والصيانة التي تراها مناسبة في هذا الشأن.
ب ـــ على المؤسسة تحديد أعمال الإصلاح والصيانة المطلوبة في الإخطار المشار إليه في الفقرة (أ) من هذه المادة، ووقت بدء القيام بها والانتهاء منها.
ج ـــ في حال تخلف جهة الإدارة عن القيام بأعمال الإصلاح والصيانة وفقاً لأحكام الفقرة (أ) من هذه المادة، فإنه يجوز للمؤسسة تكليف أي جهة أخرى للقيام بهذه الأعمال أو أي منها، وخصم التكاليف والنفقات المترتبة على ذلك من الحساب الخاص ببدل الخدمات أو بدل الاستعمال المشار إليهما في المادتين (30) و(31) من هذا القانون.
تأمين إصلاح الأجزاء المشتركة والمرافق المشتركة
المادة (36)
أ ـــ على جهة الإدارة تقديم ضمان مصرفي لصالح الدائرة بالقيمة التي تحددها، وذلك عن كافة العقارات المشتركة التي تتولى إدارتها، لتأمين إصلاح الأضرار التي تلحق بالأجزاء المشتركة أو المرافق المشتركة نتيجة إهمال أو تقصير جهة الإدارة.
ب ـــ إذا لحق بالعقار المشترك أو أجزائه المشتركة أو المرافق المشتركة أضرار ناشئة عن فعل جهة الإدارة أو بسبب إهمالها أو تقصيرها في عملها، فيجوز للمؤسسة وبموجب إخطار خطي مطالبة جهة الإدارة بإصلاح تلك الأضرار خلال المدة التي تحددها.
ج ـــ في حال عدم قيام جهة الإدارة بإصلاح الأضرار خلال المدة المحددة في الإخطار الموجه لها وفقاً لحكم الفقرة (ب) من هذه المادة، فإنه يجوز للمؤسسة تكليف أي جهة أخرى لتنفيذ كل أو بعض المتطلبات الواردة بذلك الإخطار، واقتطاع التكاليف والنفقات المترتبة على ذلك من الضمان المصرفي المشار إليه في الفقرة (أ) من هذه المادة.
عدم كفاءة المطور أو شركة إدارة المشاريع الفندقية
المادة (37)
أ ـــ في حال ثبوت عدم كفاءة أو قدرة المطور أو شركة إدارة المشاريع الفندقية على إدارة العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة في الفئتين الأولى والثانية المنصوص عليهما في الفقرة (أ) من المادة (18) من هذا القانون على النحو الذي يضمن استدامتها وصلاحيتها للخدمة، فإنه يجوز للمدير التنفيذي تعيين شركة إدارة متخصصة تتولى إدارة وتشغيل ذلك العقار المشترك أو أجزائه المشتركة.
ب ـــ تُطبّق الأحكام المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة في حال ثبوت عدم كفاءة أو قدرة المطوّر الرئيس على إدارة المرافق المشتركة في المشروع الرئيس على النحو الذي يضمن استدامتها وصلاحيتها للخدمة.
عدم كفاءة شركة الإدارة
المادة (38)
أـــ إذا رأت المؤسسة عدم كفاءة أو فعالية أو قدرة شركة الإدارة في إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة في المشاريع العقارية من الفئة الثالثة المنصوص عليها في الفقرة (أ) من المادة (18) من هذا القانون، فإنه يكون للمؤسسة تعيين شركة إدارة بديلة تتولى إدارة العقار المشترك، على أن تتولى المؤسسة اتباع الإجراءات التالية:
1ـــ إطلاع لجنة الملاك على المخالفات المرتكبة من شركة الإدارة وطلب رأيها في ذلك.
2ـــ توجيه إنذار خطي إلى شركة الإدارة يتضمّن بيان الأخطاء والممارسات السلبية التي تتبعها في إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة، ولشركة الإدارة الرد على هذا الإنذار الخطّي خلال (14) أربعة عشر يوماً من تاريخ تبلُّغِها به.
3ـــ تعيين مكتب تدقيق حسابات قانوني للتدقيق على الحساب الخاص ببدل الخدمات والتحقّق من مدى التزام شركة الإدارة بميزانية بدل الخدمات والتحقق من مدى التزام شركة الإدارة بميزانية بدل الخدمات المعتمدة من المؤسسة.
4ـــ منح شركة الإدارة مهلة لتسليم إدارة العقار المشترك إلى شركة الإدارة البديلة خلال مدة لا تزيد على (30) ثلاثين يوماً من تاريخ صدور قرار المؤسسة بتعيين شركة الإدارة البديلة.
ب ـــ إذا نجم عن أعمال شركة الإدارة التي تم استبدالها إلحاق ضرر بأي من الممتلكات في العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة، فيتم تحميلها قيمة إصلاح هذا الضرر، على أن يتم خصم هذه القيمة من الضمان المصرفي الخاص بتلك الشركة والمشار إليه في الفقرة (أ) من المادة (36) من هذا القانون.
إجراء تعديلات العقار المشترك
المادة (39)
أـــ لا يجوز للشاغل إجراء أي تعديلات أو تغييرات جوهرية على الهيكل أو المظهر الخارجي للوحدة أو أي جزء من العقار المشترك إلا بعد الحصول على موافقة المطوّر الرئيس والدائرة والجهة المختصة، بما لا يخل بتشريعات البناء السارية في الإمارة.
ب ـــ يتحمل الشاغل الذي يخالف حكم الفقرة (أ) من هذه المادة مسؤولية إصلاح الضرر الناشئ عن التغيير أو التعديل على نفقته الخاصة وبالطريقة التي يحددها المطور الرئيس أو المؤسسة.
ج ـــ إذا تخلف الشاغل عن إصلاح الضرر وفقاً لحكم الفقرة (ب) من هذه المادة، فإنه يكون للمؤسسة أو المطور الرئيس تكليف أي جهة لإصلاح هذا الضرر وتحميل الشاغل نفقات وتكاليف الإصلاح.
د ـــ مع مراعاة أحكام نظام إدارة المبنى، على الشاغل وضيوفه استخدام الأجزاء المشتركة فيما أعدت له وبالطريقة التي لا تمس حقوق الآخرين في استخدام الأجزاء المشتركة أو تؤدي إلى إزعاجهم أو تعريض سلامتهم أو سلامة العقار المشترك للخطر.
مسؤولية المطوِّر
المادة (40)
أ ـــ مع مراعاة أحكام عقد المقاولة المنصوص عليها في القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 المشار إليه، تستمر مسؤولية المطور في إصلاح أو تصحيح أي عيوب في الأجزاء الهيكلية من العقار المشترك لمدة (10) عشر سنوات تبدأ اعتباراً من تاريخ الحصول على شهادة الإنجاز للمشروع العقاري الذي قام بتطويره.
ب ـــ تستمر مسؤولية المطور في إصلاح أو استبدال التركيبات المعيبة في العقار المشترك لمدة سنة واحدة من تاريخ تسليم الوحدة للمالك. وتشمل هذه التركيبات الأعمال الميكانيكية والكهربائية والتمديدات الصحية والصرف الصحي وما في حكمها. وفي حال امتناع المالك عن استلام وحدته لأي سبب، فتحسب تلك الفترة اعتباراً من تاريخ الحصول على شهادة الإنجاز للمشروع العقاري الذي قام المطور بتطويره.
ج ـــ مع مراعاة أحكام الفقرتين (أ) و(ب) من هذه المادة، ليس في هذا القانون ما يمنع أو يؤثر على أي حقوق أو ضمانات مكفولة للمالك بموجب أي تشريع آخر تجاه المطور.
د ـــ يقع باطلاً أي اتفاق يتم بعد العمل بهذا القانون، يتضمن أي تعارض مع ما ورد في هذه المادة.
التأمين على العقار المشترك
المادة (41)
أ ـــ تلتزم جهة الإدارة بالتأمين على العقار المشترك لضمان صيانته أو إعادة بنائه في حال احتراقه أو هلاكه أو تهدّمه لأي سبب من الأسباب، على أن تكون جهة الإدارة هي المستفيدة من هذا التأمين للغايات المشار إليها.
ب ـــ تلتزم جهة الإدارة بالتأمين على العقار المشترك ضد المسؤولية عن الأضرار والإصابات الجسدية التي تلحق بالشاغل أو الغير.
ج ـــ يتم احتساب أقساط التأمين المستحقة على الملاك ووفقاً لعقد التأمين المبرم مع شركة التأمين، وضمن تكلفة بدل الخدمات.
حلّ النزاعات
المادة (42)
بالإضافة إلى الاختصاصات المنوطة به بموجب التشريعات السارية، يختص المركز دون غيره بالنظر والفصل في كافة النزاعات والخلافات المتعلقة بالحقوق والالتزامات المنصوص عليها في هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه، وفقاً للقواعد والإجراءات المعمول بها لدى المركز في هذا الشأن.
الرسوم
المادة (43)
تستوفي الدائرة نظير إصدار الموافقات وتقديم الخدمات المقررة بموجب هذا القانون والقرارات الصادرة بمقتضاه، الرسوم التي يصدر بتحديدها قرار من رئيس المجلس التنفيذي.
العقوبات والجزاءات الإدارية
المادة (44)
أ ـــ مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد ينص عليها أي تشريع آخر، يعاقب كل من يرتكب أياً من الأفعال التي تشكل مخالفة لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه بغرامة مالية لا تزيد على (1.000.000) مليون درهم، وتضاعف قيمة الغرامة في حال معاودة ارتكاب المخالفة ذاتها خلال سنة واحدة من تاريخ ارتكاب المخالفة السابقة لها، وبما لا يزيد على (2.000.000) مليوني درهم.
ب ـــ تُحدّد الأفعال التي تشكل مخالفة لأحكام هذا القانون والغرامات المالية المقررة على كل منها بموجب قرار يصدر في هذا الشأن عن رئيس المجلس التنفيذي.
الضبطية القضائية
المادة (45)
تكون للأشخاص الذين يصدر بتسميتهم قرار من المدير العام صفة الضبطية في إثبات الأفعال التي ترتكب بالمخالفة لأحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بموجبه، ويكون لهم في سبيل ذلك تحرير محاضر الضبط اللازمة، والاستعانة بالجهات الحكومية المعنية في الإمارة بما في ذلك أفراد الشرطة.
التظلُّم
المادة (46)
لكل ذي مصلحة التظلُّم خطياً لدى المدير العام من أي قرار أو إجراء اتُّخِذ بحقه بموجب هذا القانون والقرارات الصادرة بمقتضاه، خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ إخطاره بالقرار أو الإجراء المتظلم منه، ويتم البت في هذا التظلم خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمه من قبل لجنة يشكلها المدير العام لهذه الغاية، ويكون القرار الصادر في هذا التظلم نهائياً، وذلك دون الإخلال بحق المتظلم في اللجوء إلى المركز لاقتضاء حقه.
أيلولة الإيرادات
المادة (47)
تؤول حصيلة الرسوم والغرامات التي يتم استيفاؤها بموجب أحكام هذا القانون والقرارات الصادرة بمقتضاه لحساب الخزانة العامة للحكومة.
توفيق الأوضاع
المادة (48)
أ ــ على جميع المطورين وشركات الإدارة وجمعيات الملاك توفيق أوضاعها بما يتفق وأحكام هذا القانون، خلال (6) ستة أشهر من تاريخ العمل به، ويجوز للمدير العام تمديد هذه المهلة لمدة مماثلة عند الاقتضاء.
ب ـــ لا تخل أحكام هذا القانون بالعقود المبرمة بين المطور والمالك التي تم إبرامها من قبل العمل به، وكذلك نظام المجمع الأساسي المعتمد من المؤسسة والمودع لديها، وذلك باستثناء تشكيل جمعيات الملاك.
حلول جهة الإدارة محل جمعية الملاك
المادة (49)
تحل جهة الإدارة محل جمعية الملاك في الحقوق والالتزامات التي نشأت قبل العمل بأحكام هذا القانون.
إصدار القرارات التنفيذية
المادة (50)
يصدر المدير العام القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون وتُنشر في الجريدة الرسمية للحكومة.
الإلغاءات
المادة (51)
أ ـــ يُلغى القانون رقم (27) لسنة 2007 المشار إليه، كما يُلغى أي نص في أي تشريع آخر إلى المدى الذي يتعارض فيه وأحكام هذا القانون.
ب ـــ يستمر العمل باللوائح والأنظمة والقرارات الصادرة تنفيذاً للقانون رقم (27) لسنة 2007 المشار إليه، إلى المدى الذي لا تتعارض فيه وأحكام هذا القانون، وذلك إلى حين صدور اللوائح والأنظمة والقرارات التي تحل محلّها.
النشر والسريان
المادة (52)
يُنشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويُعمل به بعد (60) ستين يوماً من تاريخ نشره.
محمد بن راشد آل مكتوم
حاكم دبي
صدر في دبي بتاريخ 4 سبتمبر 2019م
الموافق 5 محرم 1441هــ
اترك تعليقاً