لماذا لا يجوز للوكيل هبة العقار؟

لماذا لا يجوز للوكيل هبة العقار؟

لابد في اعمال التبرعات من تحديد نوع التصرف و محله أيضا و ذلك تطبيق لاحكام االوكالة في القانون المدني

القانون المدني ـ المرسوم التشريعي رقم (84) لعام 1949 – مادة 668
1- لابد من وكالة خاصة في كل عمل ليس من اعمال الادارة، وبوجه خاص في البيع والرهن والتبرعات والصلح والاقرار والتحكيم وتوجيه اليمين والمرافعة امام القضاء.
2- والوكالة الخاصة في نوع معين من انواع الاعمال القانونية تصح ولو لم يعين محل هذا العمل على وجه التخصيص، الا اذا كان العمل من التبرعات.
3- والوكالة الخاصة لا تجعل للوكيل صفة الا في مباشرة الامور المحددة فيها، وما تقتضيه هذه الامور من توابع ضرورية وفقا لطبيعة كل امر وللعرف الجاري

اجتهاد هيئة عامة رفض طلب عدول
أ- الوكالة العامة انما هي الوكالة التي ترد في الفاظ عامة فلا يعين فيها الموكل محل التصرف القانوني و لا نوعه و الذي عهد به الى الوكيل و في هذه تنصرف الاعمال الادارة.

ب- الوكالة الخاصة انما هي التي تحدد بعمل او اعمال قانونية معينة سواء لناحية نوع التصرف او الى محله فان تحدد نوع التصرف و لم يحدد محله كانت الوكالة خاصة في نوع التصرف و عامة في محله بصرف النظر عن شكل الوكالة و عنوانها.

ج- اما في اعمال التبرعات فانه لا بد في الوكالة من تحديد نوع التصرف و تحديد محله ايضا.

د- الوكالة تجعل للوكيل الصفة في مباشرة الامور المحددة فيها و ما تقتضيه هذه الامور من توابع ضرورية وفقا لطبيعة كل امر للعرف الجاري.

مراجع الاجتهاد:
قرار: 71 / 2002أساس: 593 / 2002
مرجعية حمورابي: اجتهاد رقم 53051
مجلة القانون 2002 – اجتهاد رقم 17

الهيئة طالبة العدول: الغرقدفة المدنية الثانية لدى محكمة النقض
القرار المطلوب العدول فيه: هو القرار رقم /2049/ الصادر بتاريخ 31/12/1998 في القضية رقم /2650/ و القرارات المماثلة و التي خلصت الى انه و ان كان لا بد للاقرار من وكالة خاصة الا انه يصح ان تصدر الوكالة دون تحديد للمحل الذي يقع عليه الاقرار فتكون خاصة في نوع التصرف و عامة في محله و من ثم تجوز الوكالة في الاقرار بوجه عام.

بتاريخ: 15/10/2001 اصدرت الغرفة المدنية الثانية لمحكمة النقض القرار رقم /1673/ في القضية رقم /2878/ الذي قالت فيه ان الدعوى تهدف الى الحكم بابطال الاقرار القضائي الصادر عن وكيل مورثة الجهة المدعية استنادا لوكالة عامة اصدرتها المورثة للوكيل للقيام باعمال الادارة فاستغل الوكيل هذه الوكالة و اقر ببيع موكله مورثة المدعيين مساحة من العقارات موضوع الادعاء على الرغم من ان الوكالة لا تخول الوكيل حق البيع.
و من ان محكمة الدرجة الاولى قضت برد الدعوى و ايدتها محكمة الاستئناف بذلك و بتسبب خلاصته.
(( ان الوكالة التي بموجبها تم الاقرار بانها وكالة عامة تشمل البيع و الفراغ لنفسه و للغير من الافراد و المؤسسات العامة و ان كان هذا الاقرار من الوكيل بالبيع لا بد فيه من وكالة خاصة الا انه يصح ان تصدر الوكالة دون تحديد للمحل الذي يقع عليه الاقرار فتكون خاصة و من ثم تجوز الوكالة في الاقرار بوجه عام و بهذه الحالة يكون للوكيل الصفة في اقرار البيع الذي اجراه الموكل و طالما ان الوكالة بهذه الصيغة لها صفة العموم و الخصوص حيث لها صفة الخصوص في نوع التصرف و لها صفة العموم في محله )).

و من ثم اردفت المحكمة طالبة العدول قائلة انها تذهب مذهبا قانونيا يخالف ما قضت به محكمة الاستئناف لتعارض ذلك مع احكام المادة /667/ مدني التي نصت على ان الوكالة الواردة في الفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل لا تخول الوكيل صفة الا في اعمال الادارة و استطردت الهيئة تقول في ان المادة /668/ مدني نصت على انه لا بد من وكالة خاصة في كل عمل ليس من اعمال الادارة و بوجه خاص في البيع و الرهن و التبرعات و الصلح و الاقرار و التحكيم و توجيه اليمين و المرافعة امام القضاء و استشهدت الهيئة على ذلك بقرار محكمة النقض رقم /1279/ لعام 1957 الذي قال انه لا بد من وكالة خاصة في كل عمل ليس من اعمال الادارة و بوجه خاص في البيع و الرهن و التبرعات و الصلح كما استشهدت بقرار لمحكمة النقض المصرية و انتهت طالبة العدول الى القول بانه سبق للغرفة العقارية بمحكمة النقض ان اجتهدت في حكمها رقم 503 لعام 1998 و 2049 لعام 1998 و غيرها بخلاف ما اشير اليه آنفا اذ قضت (( ان الاقرار و ان كان لا بد فيه من وكالة خاصة الا انه يصح ان تصدر الوكالة دون تحديد للمحل الذي يقع فتكون خاصة في نوع التصرف و عامة في محله و من ثم تجوز الوكالة في الاقرار بوجه عام و في هذه الحالة يكون للوكيل الصفة في اقرار البيع الذي اجراه الموكل و طالما ان هذه الوكالة بهذه الصفة لها صفة العموم و الخصوص حيث لها صفة الخصوص في نوع التصرف و صفة العموم في محله فيجوز للوكيل ان يصدر عنه الاقرار عن التصرفات الواردة في الوكالة دون ان يوصم بالتجاوز على حدود الوكالة و على سعتها )).
و انتقلت الهيئة طالبة العدول الى القول على ان هذه المحكمة ترى ان الحكم المشار اليه و غيره الذي نهج نهجه يجافي الصيغة القانونية الواردة بنص المادتين 667 و 668 مدني فانها تتبنى النص الوارد بهذه المادة بحيث لا يجوز الاقرار بالبيع و سوى ذلك من التصرفات باجراء تلك التصرفات.
في القانون: اولا و قبل كل شيء لا بد من الاشارة الى حقيقة قانونية لا جدال حولها و هي ان الوكالة كسائر العقود الواردة على العمل و التي افرد لها القانون المدني السوري في الباب الثالث المواد من /665/ الى /683/ التي اشارت الى ان الوكالة عقد بمقتضاه يلتزم بان يقوم بعمل قانوني لحساب الموكل و تاسيسا على ذلك يجب ان يتوافر في الوكالة الصيغة التي يجب ان تكون محلا للوكالة و هذه ناحية لا خلاف عليها و انما البحث ينصرف الى شكل الوكالة و مدى سعتها و هذا محور ما تركز عليه قرار الهيئة طالبة العدول بحسبان ان الاقرار بالبيع و رد النص عليه في الوكالة و انما هذا التفويض لم يكن بوكالة خاصة وردت تحت عنوان التوكيل الخاص و انما جاءت ضمن جملة تفويضات وردت تحت عنوان الوكالة العامة.

اذن الخلاف في الراي انصرف الى شكل الوكالة و مدى تاثير هذا الشكل على المضمون و على حدود التفويض و بتعبير آخر على مدى سعة الوكالة التي ترد تحت عنوان عام و في سبيل ازالة كل لبس او غموض حول هذه الناحية لا بد من الرجوع الى ما اخذت به القوانين المقارنة و الفقه و الاجتهاد القضائية فالمادة /666/ من القانون المدني السوري نصت على انه يجب ان يتوافر في الوكالة الشكل الواجب توافره في العمل القانوني الذي يكون محل الوكالة ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك و هذا النص مطابق تماما لما ورد في المادة /700/ من القانون المدني المصري و /700/ من القانون المدني الليبي فيما يشترط القانون المدني الفرنسي في المادة /1958/ 1 منه اية صيغة و انما قالت بان الوكالة عقدا قضائيا و يصح ان تكون شفوية الا ان الفقهاء و اجتهادات المحاكم هناك تقضي في حالات معينة بان تكون الوكالة مكتوبة ( بودري و قال في الوكالة المكتوبة فقرة /480/ و بلا نيول و ريبير و سفاتييه 11 فقرة /1450/ ) و من ثم يستخلصون قاعدة يذهبون فيها الى وجوب التمييز بين ما اذا كانت الورقة الرسمية او الورقة العرفية المطلوبة لانعقاد التصرف القانوني واجبة لضمان سلامة التصرف و لحماية المتعاقدين و تبصيرهم بعواقب تصرفاتهم و لكن كل ذلك لم يتحدد في شكل معين للوكالة و هذا ما اخذ به الفقه العربي عندما اتجه الى انه يجب التمييز بالنسبة للشكل فيما اذا كان لحماية المتعاقدين ان لحماية الغير (( محمد فقرة 166 ص 215 و محمد ص 354 )) و في هذا يقول الاستاذ اكثم الخولي الى انه يصعب ايجاد مثال في القانون المصري على شكل يشترطه القانون لمصلحة الغير (( فقرة 163 )). و قد جاء في المذكرة الايضاحية للمشروع التمهيدي في القانون المدني المصري في صدد شكل الوكالة بانه – اذا كان العمل المعهود به الى الوكيل لا يقتضي شكلا خاصا كالبيع و الايجار فلا يشترط توافر شكل خاص في الوكالة – اما اذا كان القانون يتطلب شكلا معينا في هذا العمل كالرهن الرسمي و الهبة فان التوكيل يجب ان يتوافر فيه هذا الشكل.
// مجموعة الاعمال التحضيرية /5/ صفحة 192 //
و في ها المجال اتجه الاجتهاد المصري الى انه متى اقر الخصم الحاضر بالوكالة فان هذا يكفي دليلا لاثبات صدور التوكيل و بانه لا يجوز للقضاء التصدي لعلاقة ذوي الشان بوكلائهم الا اذا انكر صاحب الشان وكالة وكيله اصلا.

(( نقض مدني مصري 2 ابريل سنة 1959 – مجموعة احكام النقض 10 رقم 47 ص 312 )).
و عليه فان محل الوكالة يجب ان يكون تصرفا قانونيا و اي تصرف قانوني اذا توافرت فيه الشروط السالفة من وجود التوكيل و تحديد نوع التصرف يصح ان يكون محلا للوكالة فقد يكون عقدا كالبيع و الايجار و قد يكون ارادة منفردة كالوصية و تطهير العقار المرهون و قد يكون اجراء قضائيا تابعا لتصرف قانوني هو ابداء الطلبات امام القضاء نيابة عن الموكل كالاقرار و توجيه اليمين.
فاذا ما تعين التصرف القانوني محل الوكالة فان حرية العمل التي يتركها الموكل للوكيل في تنفيذ الوكالة تضيق و تتسع تبعا لما يتفق عليه الطرفان و قد تتسع حرية الوكيل الى حد كبير فيترك له الموكل تقدير ما تقوم به من تصرفات قانونية ما ياخذ منها و ما يدع.
و طالما انه تم تعيين التصرف القانوني في الوكالة فلا يجوز الالتفات عن ذلك تحت شعار ان الوكالة العامة لا تخول الوكيل الا في الاعمال الادارة ذلك آنفا اذا اخذنا بغير ذلك نكون قد خالفنا نصا قانونيا صريحا و هو ما ورد في الفقرة /1/ من المادة /667/ من القانون المدني التي تقول بان الوكالة الواردة في الفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل لا تخول الوكيل صفة الا في اعمال الادارة مما يعني على ان الوكالة العامة هي التي لا يرد فيها تحديد و لا تعداد لاي نوع من انواع التصرفات فتكون بذلك الوقت وكالة لا تخول الوكيل الا في اعمال الادارة و هذا ما اكده العلامة السنهورى في كتابة الوسيط /7/ ص /433/ ( من ان الوكالة العامة هي التي ترد في الفاظ عامة فلا يعين فيها الموكل عمل التصرف القانوني المعهود به للوكيل بل و لا يعين نوع هذا التصرف القانوني ذاته ). حتى ان التقنين المدني العراقي ذهب الى ابعد من ذلك عندما نص في المادة /931/ على انه يصح تخصيص الوكالة بتخصيص الموكل به و تعميمها بتعميم فمن وكل غيره توكيلا مطلقا بكل حق هو له و بالخصومة في كل حق صحت الوكالة و لو لم يعين المخاصم به و المخاصم.
و المادة 778/1 من قانون الموجبات و العقود اللبناني نصت على ان الوكالة العامة تتعلق بادارة شؤون الموكل و لا تجيز له سوى القيام بالاعمال الادارية.
و المادتان 632 و 633 من القانون المدني المصري تنص في مجملها على انه لا يسوغ الاقرار بشيء بطريق التوكيل من بيع او غيره من اعمال التصرف الا بعد اثبات توكيل خاص بذلك او تفريض خاص ضمن توكيل عام و ان التوكيل العام في جنس عمل يكون معتبرا بدون نص على موضوع العمل الا فيما يتعلق بعقود التبرعات. و في هذا الصدد يقول الدكتور السنهورى على انه في المفاوضات كالببع و الرهن و ان كان لا بد فيها من وكالة خاصة الا انه يصح ان تصدر هذه الوكالة دون تحديد للمحل الذي يقع عليه التصرف فتكون خاصة في نوع التصرف و عامة في محله و من ثم يجوز ان يوكل شخص شخصا آخر في بيع منزل معين كما يجوز ان يوكله في البيع بوجه عام و في هذه الحالة الاخيرة يكون للوكيل صفة في بيع اي مال للموكل بل في بيع جميع امواله اما التبرعات كالهبة و الابراء فيجب ان تكون الوكالة فيها خاصة في نوع التصرف و خاصة ايضا في محله / سنهورى جزء /7/ ص 440 – 441.

و قد لخصت المذكرة الايضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني المصري ما تقدم عن الوكالة العامة و الوكالة الخاصة و عن تدرج الوكالة في التخصيص بحسب خطورة التصرف موضوع الوكالة فيما يلي:
أ) فالوكالة العامة هي التي ترد في الفاظ عامة دون ان يحدد لها عمل قانوني معين فلا تخول الوكيل الا في اعمال الادارة.
ب) اما الوكالة الخاصة فهي التي تحدد بعمل او اعمال قانونية معينة و تشتمل على اعمال التصرف و قد تشمل ايضا على اعمال الادارة.
ج) لا يصح ان يوكل شخص آخر توكيلا عاما في جميع اعمال التصرفات دون ان يخصص اعمالا معينة منها فان خصص اقتصرت الوكالة على ما خصص و لا تتناول غير ذلك من اعمال التصرفات.
د) اما في اعمال التبرعات فنظرا لخطورتها وجب ان تتخصص الوكالة في نوع العمل القانوني و في محله – مجموعة الاعمال التحضيرية 5 صفحة 197-
اذن ليست العبرة لشكل الوكالة و انما لمضمونها من حيث نوع التصرف او من حيث محله فان لم تتضمن محلا للتصرف او لنوعه كانت وكالة عامة لاعمال الادارة فحسب و ان كانت قد تضمنت تعيينا لنوع دون تحديد لمحله كانت الوكالة خاصة في نوع بل التصرف و عامة في محله اما اذا استهدفت الوكالة اعمال التبرعات فانه لا بد فيها من تحديد لنوع التصرف و تحديد لمحله ايضا.
و من حيث ان الوكالة من جملة العقود المنصوص عنها في القانون فيجب احترام ارادة المتعاقدين طالما ان العقد هو قانونهما المشترك.
و طالما ان الارادة انصرفت الى وكالة وردت تحت عبارة وكالة عامة الا انها في الواقع احتوت على نوع التصرف الذي اوكل الى الوكيل فيجب احترام هذه الارادة و القول بغير ذلك يعتبر تعد على ارادة الطرفين و هو امرا ياباه القانون مع التنويه الى ان مدى سعة الوكالة ما هو الا تفسير لمضمونها و التفسير هو سبب من امور الواقع التي يبت بها قاضي الموضوع دون معقب عليه من محكمة النقض الا اذا مسح شروط الوكالة في مدى سعتها على ما اخذ به الفقه ( السنهورى – الجزء السابع ص 447 و جرى عليه قضاء محكمة النقض السورية بالقرارات 295/4027 تاريخ 19/2/1981 و رقم 296/4028 تاريخ 19/2/1981 و رقم 294/4026 تاريخ 19/2/1981 ).
و من حيث ان الاجتهادات المطلوب العدول عنها اخذت بالمنحى القانوني السليم على خلاف ما ارتاته الهيئة طالبة العدول التي اخطات تفسير النص القانوني و الاجتهادات المتتالية لمحكمة النقض سواء التي اعتمدتها الهيئة المذكورة او التي طلبت العدول عنها و التي لا تناقض بينها جميعا انما الالتباس الذي ساور تعليل الهيئة اياها يتعلق في كل الوكالة او عنوانها و هذا شان لا يتطرق اليه القانون طالما ان العبرة للمضمون و طالما ان الفارق في المعنى اللغوي كبير بين عبارة ( النيابة الواردة في الفاظ عامة لا تخصيص فيها لنوع العمل القانوني الحاصل فيه ) و بين النيابة الواردة في الفاظ محددة لنوع التصرف او لمحله سواء اندرجت تحت عنوان الوكالة العامة او الوكالة الخاصة.
منوهين الى ما ورد في الفقرة الثالثة من المادة /668/ من القانون المدني التي تقول بان الوكالة الخاصة لا تجعل للوكيل صفة الا في مباشرة الامور المحددة فيها و ما تقتضيه هذه الامور من توابع ضرورية وفقا لطبيعة كل امر و للعرف الجاري.

و قد استقر الفقه و الاجتهاد على ان هذا النص لا ينطبق فحسب على الوكالة الخاصة في اعمال التصرف من معاوضات و تبرعات بل ايضا على كل وكالة فيشمل الوكالة الخاصة في عمل من اعمال الادارة و الوكالة العامة في جميع اعمال الادارة. ( نقض فرنسي 13 نوفمبر 1906 اللوز 1907 بودرى و نال في الوكالة فقرة 545 – بلانيول دريبير و سافاتييه 11 فقرة 1462 ).
و من حيث انه من مؤدي ذلك على ان التوكيل في البيع يشمل الاقرار و يشمل تسليم المبيع و الوكالة في قبض الدين تشمل اعطاء المخالصة بدفعه و شطب الرهن الذي يضمنه و قبض الدين قبل ميعاد حلوله و تشمل الوكالة في بيع اسهم لوفاء دين الموكل اعطاء هذه الاسهم للدائن في مقابل دينه.
( نقض فرنسي 22 ينابر 1903 و جيوار فقرة 97 ).
و معلوم على ان التفويض بالبيع يقتضي التفويض بالاقرار في هذا البيع و التفويض في بيع الاسهم لوفاء الدين يقتضي اعطاء الاسهم و تسليمها و هذا يقتضي ايضا الاقرار في البيع و الاقرار بتسليم السهام.

و متى ثبت وجود الوكالة وفقا للقواعد سالفة الذكر فلم يبقى الا تحديد مدى سعة الوكالة و يمكن اثبات هذا المدى بجميع الطرق و منها البينة و القرائن و لو زادت القيمة عن النصاب المحدد للشهادة ذلك ان الوكالة متى ثبت وجودها فان مدى سعتها ليس الا تفسيرا لمضمونها و التفسير من امور الواقع التي يضطلع بها قاضي الموضوع دون معقب عليه من محكمة النقض الا اذا مسح شروط الوكالة في مدى سعتها من حيث ما تشمل عليه من تصرفات قانونية و من حيث ما ترك للوكيل من حرية في القيام بهذه التصرفات و طالما ان الوكيل فوض الوكيل بالبيع فان من مقتضى ذلك اقرار الوكيل بالبيع و يكون هذا التصرف ضمن حدود التفويض القانوني ما دام الاقرار من مستلزمات البيع.
لما كان ذلك فان طلب العدول غير مبرر قانونا لتعارضه مع النص و الفقه و الاجتهاد.

لذلك حكمت الهيئة بالاتفاق:
1- رفض طلب العدول.
2- اقرار المبادىء التالية:
أ- الوكالة العامة انما هي الوكالة التي ترد في الفاظ عامة فلا يعين فيها الموكل محل التصرف القانوني و لا نوعه و الذي عهد به الى الوكيل و في هذه تنصرف الاعمال الادارة.
ب- الوكالة الخاصة انما هي التي تحدد بعمل او اعمال قانونية معينة سواء لناحية نوع التصرف او الى محله فان تحدد نوع التصرف و لم يحدد محله كانت الوكالة خاصة في نوع التصرف و عامة في محله بصرف النظر عن شكل الوكالة و عنوانها.
ج- اما في اعمال التبرعات فانه لا بد في الوكالة من تحديد نوع التصرف و تحديد محله ايضا.
د- الوكالة تجعل للوكيل الصفة في مباشرة الامور المحددة فيها و ما تقتضيه هذه الامور من توابع ضرورية وفقا لطبيعة كل امر للعرف الجاري.
3- تعميم هذا القرار على كافة المحاكم و الدوائر القضائية.

اوجبت المادة (668) من القانون المدني في التوكيل بالتبرعات تعيين محل الوكالة, ولذا فان التوكيل بهبة عقارات لا يكون نافذا الا اذا تضمن صك التوكيل تعيينا لاسماء وارقام العقارات المراد هبتها.

مراجع الاجتهاد:
قرار: 367 / 1961أساس: 47 / 1961
مرجعية حمورابي: اجتهاد رقم 32877
مختارات من المحامون و القانون في القانون المدني ـ اعداد قديمة – اجتهاد رقم 1495
مجلة المحامون لعام 1961 – اجتهاد رقم 90

.