المشاهرة في عقود الإيجار

إعادة نشر بواسطة محاماة نت 

 

الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم [ المادة 558 من القانون المدنى ]
-حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار أحد أهم الحقوق التي يخولها القانون المدني لطرفي عقد الإيجار وبالآدق للمؤجر والواضح من نص المادة 558 من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد مؤقت بطبيعته ، أي يعقد لمدة أو لزمن معين ومحدد ، وهو ما عبر عنه المشرع صراحة بعبارة 000 مدة معينه فلا تأبيد في عقود الإيجار ، ومقتضى تأقيت عقد الإيجار وكما سلف أن يعقد لمدة محددة ومعلومة أما تحديد هذه المدة ( مدة عقد الإيجار ) فتلك إرادة المتعاقدين ، ولذا فللمؤجر والمستأجر حرية الاتفاق علي تحديد مدة الإيجار دون التقيد بحد زمني أدنى أو أقصى ولذا صار قانونيا ( بدءا من 1/2/1996م ) تحرير عقد إيجار مدته يوم أو شهر أو سنه أو عشر سنوات أو خمسين سنه ، فما تراضى عليه المتعاقدان هو القانون الساري وشريعتهم الغالبة .

القيود الواردة علي حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار
حرية المتعاقدان المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار إعمالا لمبدأ سلطان الإرادة في العقود ، لا يحد منها سوى ما أوردة القانون المدنى من قيود في مجال مدة عقد الإيجار وهى :

مدة عقد الإيجار الصادر ممن له حق الإرادة لا تزيد علي ثلاثة سنوات إلا بترخيص .
( لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة ، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات ، كل هذه مالم يوجد نص يقضى بغيره )
[ المادة 559 من القانون المدنى ]

اختلاف مفهوم الإيجار عن مفهوم الملكية يعني إمكان إصدار غير المالك ملكية كاملة لعقد إيجار وطبقا لنص المادة 559 من القانون المدنى فأنه لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدراة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاثة سنوات ، فإذا عقد إيجاراً لمدة انقضت هذه المدة إلى ثلاث سنوات ، ويلاحظ في مجال تحديد مدة عقد الإيجار الصادر عمن لا يملك سوى حق الإدارة أن الترخيص الصادر له بالإيجار لمدة معينه يلزم أن يكون سابقا علي إصدار عقد الإيجار لا لاحقاً له ولذا فإن علي المستأجر يتثبت من صفة المؤجر لأن المؤجر كما يصح أن يكون هو المالك المنفرد للعين محل الإيجار يصح أن يكون مالكاً علي الشيوع وله [ وفق نصيبه الشرعي ] حق الإدراة وبالتالي حق إصدار عقود إيجار ولكن بالشروط التي أوردتها المادة 559 من القانون المدنى لا تزيد عن ثلاثة سنوات .

مدة عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة تنقضي بانقضاء حق المنفعة .
( الإجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضي بانقضاء هذا الحق إذا لم يجرها مالك الرقبة ، علي أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإجلاء )
[ المادة 560 من القانون المدنى ]

تعريف حق المنفعة
حق الانتفاع أحد الحقوق المتفرعة عن حق الملكية ، وقد أفرد لها المشرع نصوص المواد 985 إلى 995 من القانون المدنى ، وحق الانتفاع بطبيعته حق مؤقت لذا فقد قرر المشرع بموجب نص المادة 560 من القانون المدنى انقضاء عقد الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة بانقضاء حق المنفعة ذاته أيا كان سبب انقضاء حق المنفعة ، ووفقاً لنص المادة 560 من القانون المدنى فأنه يجوز لمالك الرقبة أن يجيز عقد الإيجار المحرر لمدة أطول من مدة حق المنفعة بحيث لا ينقضى عقد الإيجار بانقضاء حق المنفعة ، وهى سلطة لمالك الرقبة ، ولذا فأنه لا يجوز للمستأجر أن يطالب باستمرار عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة رغم انقضاء حق المنفعة ، بل الصحيح أن لمالك الرقبة – وحدة – أن يجيز المدة الباقية من عقد الإيجار أو لا يجيزها .

حق المؤجــر والمستــأجر في الاتفاق علي تجــديد مدة عقد الإيجار
حرية المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار ( شهر- سنة – عشر سنين – ستون سنة ) يستتبعه إمكان تجديد العقد ، وتجديد عقد الإيجار اصطلاح يعنى استمرار نفاذه لمدة أخرى مضافة إلي المدة الثابتة بصلب العقد ، تلك المدة الجديدة قد تكون مساوية للمدة الثابتة بعقد الإيجار وقد تكون غير مساوية لها ، وقد يتم الاتفاق علي أن يكون التجديد لمدد زمنية متتابعة تتلاحق زمنيا ، والمسألة إرادة متعاقدين .

والتساؤل هل يجوز الاتفاق المالك والمستأجر علي تجديد العقد لمدة زمنية متلاحقة دون التقيد بحد زمني معين ، بمعنى هل يجوز الاتفاق علي تجديد عقد الإيجار لمدد متلاحقة تتجاوز الستون عاماً

الراجح أنه وفى ظل تطبيق قواعد وأحكام القانون المدنى والتي تجعل من سلطان الإرادة في التعاقد شريعة وقانون ، فإن للمتعاقدين المؤجر والمستأجر أن يتفقا علي تجديد عقد الإيجار لأي مدد زمنية ، ولو تجاوز مجموع هذه المدد ستون عاماً ، ولا يمكن التمسك بالقيد الوارد بنص المادة 999 من القانون والخاصة بحق الحكر لأن القياس علي مدة الحكر أمر غير صحيح وغير وارد إلا في العقود غير محدده المدة – ولنا عودة إلى مناقشة حق الحكر ومدته وقياس مدة عقد الإيجار عليه – والحال أن العقد – محل المناقشة – عقد محدد المدة أي مؤقت بمدة ، كل ما في الأمر أن الطرفان اتفقا على أنه بانتهاء تلك المدة تبدأ مدة جديدة ، محددة ومؤقتة ، وهكذا كما أن قواعد القانون المدنى فى عمومها لم ترد قيداً صريحاً على تحديد مدة لعقد الإيجار تجديد عقد الإيجار وزيادة القيمة الإيجارية

-تجديد عقد الإيجار دائما ما يصحبه تعديل فى القيمة الايجارية بالزيادة ، ولعل تلك الزيادة فى القيمة الايجارية هى الدفاع لتجديد العقد فالتجديد يرد على مدة العقد ، والزيادة ترد على القيمة الايجارية .

والتساؤل هل النص على تجديد عقد الإيجار لمدة أو مدد زمنية أخرى يعد إنشاءاً لعقد إيجار جديد
-النص في عقد الإيجار على تجديده لمدة أو لمدد أخرى متلاحقة لا يعنى أننا فى كل ميعاد تجديد بصدد عقد إيجار جديد ، مرد ذلك أن شرط التجديد لمدة أو لمدد أخرى هو أحد شروط عقد الإيجار الأساسي ، وبذا فإن التجديد يستمد أساسه القانوني من هذا العقد ، والتجديد هو تنفيذ لشروط هذه العقد ، وليس إنشاءاً لعقد أخر جديد .

رأي مخالف – أسانيده
-في حين يري الفقه السائد أن مبدأ حرية المتعاقدين تجيز للمؤجر والمستأجر الاتفاق على أي مدة لعقد الإيجار ، طالت أم قصرت ، فإن ثمة رأي آخر يري انه لا يجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على مدة لا تزيد على ستــــون سنة ( والحال أن المؤجر والمستأجر حددا بالفعل مدة العقد تحديداً واضحاً ).

-ويستند أنصار هذا الرأي إلي أن عقد الإيجار أحد العقود التي ترد على المنفعة ، وثمة فارق هائل بين مفهوم التمليك والإيجار ، فالإيجار عقد مؤقت يرد علي منفعة ومن ثم لا يجوز أن تكون مدة العقد أكثر من ستون عاما وإلا ذابت الفوارق بين حق الملكية المؤبد وحق الإيجار المؤقت بطبيعة ، ثم أن الفارق الهائل بين مفهوم الملكية والإيجار هو الذي كان سبباً أساسياً وفعالا لأحكام عدم الدستورية التي أصابت فى مقتل بعض نصوص قانون إيجارا الأماكن ،

ومن جانبنا انه لا جدال أن اختلاف مفهوم حق الملكية عن مفهوم الإيجار كان الدافع أو الأساس القانوني لأحكام عدم الدستورية التي منيت بها بعض مواد قوانين الإيجار الاستثنائية ، فالإيجار مؤقت بطبيعته وإبقاء المستأجر بالعين المؤجرة على وجه مؤبد أمر يتنافى مع مفهوم الإيجار فكان لازماً الحكم بعدم دستورية النصوص التي تؤبد عقد الإيجار ، فالإيجار دائما عقد مؤقت .

-أن بقاء المستأجر بالعين المؤجرة فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية كان إرادة مشرع وليس إرادة المؤجر ، إما في عقود الإيجار التي تحكمها نصوص القانون المدنى فبقاء المستأجر بالعين رهين ومقترن بإرادة المؤجر ، وهذا هو الفارق ، ومن ثم فالاهتمام كل الاهتمام بإرادة المتعاقدين ما تراضوا عليه هو قانونهم وشريعتهم ، وكون إرادة التجديد معاصرة لإنشاء العقد أو لاحقة له يهم ، المهم هو توافر إرادة المتعاقدين و خلاصة الأمر 000 إن تحديد مدة عقد الإيجار إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ، وتجديد عقد الإيجار لأي مدة إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ولا محل لإثارة شبهة عدم الدستورية كما أثيرت في بعض نصوص قانون إيجار الأماكن وقضى بها ، لأن مناط عدم الدستورية وأساسها هو إعدام إرادة المؤجر ، الأمر الذي ينتفى في التجديد الحاصل للعقود المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى .

من قضاء المحكمة الدستورية العليا في بيان دور الإرادة في إنشاء عقد الإيجار .
( الأصل في الروابط الايجارية أن الإرادة هى التي تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور في مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها منافيا لطبيعتها )
[الحكم الصادر في القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية دستورية]

امتداد عقد محل تجاري للورئة وقيمة الزيادة فى الايجار
يمتد عقد الإيجار لورثة المستأجر الأصلى وهم كلً من الزوجة والأولاد الذين كانوا يشاركوا المستأجر في نشاطه , كما يجوز لهم تغيير النشاط ولا يجوز الإمتداد إلا لمرة واحدة طبقاً لأحكام المحكمة الدستورية العليا والقيمة الإيجارية عن المحل بعد الزيادات تحسب وفقاً لتاريخ إنشاء العقار بواقع :

– ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشاة قبل أول يناير 1944.
– وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشاة من أول يناير 1944 وحتى نوفمبر 1961 .
– واربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشاة من 5 نوفمبر 1961 وحتى 6 اكتوبر 1973 .
– وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشاة من 7 اكتوبر 1973 وحتى 9 سبتمبر 1977.

وتزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشاة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 بنسبة 10 % إعتبارا من ذات , الموعد ثم تستحق زيادة سنوية ، بصفة دورية ، فى نفس هذا الموعد من الأعوام لا التالية بنسبة 10 % من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن آنفة الذكر , وحتى 2002 تم تعديل الزيادة الدورية لتصير 2% بالنسبة للاماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر سنة 1977
1% بالنسبة للاماكن المنشأة من 10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير سنة 1996 “.

امتداد عقد الإيجار المسكن
طبقاً للمادة 29 من القانون 49لسنة 1997 فى شأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والتى تشترط للإمتداد القانونى لعقد الإيجار لغير أقارب المستأجر مصاهرة حتى الدرجة الثالثة الإقامة مع المستأجر الأصلى مدة سنة سابقة على وفاة المستأجر أو مدة شغله للمسكن أيتهما أقل وهذة المادة قضى بعدم دستوريتها فى القضية رقم 3 لسنة 18 ق جلسة 4/1/1997
ولذلك أصبح لا يمتد عقد الإيجار إلا لورثة المستأجر الأصلى من الدرجة الأولى ولمرة واحدة وهم الزوجة والأبناء والوالدين أما المساكن للمستأجر الأصلى أو لورثته فقد قضى بعدم دستوريته
بناء عليه : لايمتد عقد الإيجار للمساكن لورثة المستأجر الأصلى من الدرجة الأولى

ما المقصود بكلمة المشاهرة
الرأي الاول يرى أن كلمة مشاهرة يراد بها شهرا ، أو يراد بها أمضى مدة ينعقد بها عقد إيجار وهى مدة ستون عاما كما يرى أنصار الرأي الثانى هو خطأ فى مجموعة يفتقد إلى الأساس القانوني الصحيح .
– والصحيح أنه يتحتم تحديد المقصود بكلمة مشاهرة فى ضوء المادتين 598 – 563 من القانون المدنى على النحو التالى .

انتهاء عقد الإيجار فى ضوء المادة 598 من القانون المدنى
( ينتهى عقد افيجار بانتهاء المدة المعينة فى العقد )
[ المادة 598 من القانون المدنى ]
– مقتضى صراحة نص المادة 598 من القانون المدنى انتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته . ومدة العقد على هذا النحو تصح أن تكون مدة ما دون التقيد بحد أدنى أو بحد اقصى وانتهاء المدة كسبب لانتهاء العقد يقتضى بداهة أن تكون معينه ومعلومة ، ذات بداية ونهاية .
( تاريخ لبدء العقد ، تاريخ لانتهاء العقد ).

والتساؤل
ما الحل إذا كان عقد الإيجار عقد لمدة غير معينة
فى ضوء المادة 563 من القانون المدنى
( إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المد المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة )
[ المادة 563 فقرة أ من القانون المدنى ]
– الواضح من نص المادة 563 فقرة أ من القانون المدنى أو المشرع تعرض لثلاث مشكلات وأوجد لها حلا واحدا
أما عن المشكلات فهى كما سلف :
مشكلة عقد الإيجار الخالى من بيان المدة
مشكلة عقد الإيجار غير معين المدة
مشكلة تمذر إثبات مدة عقد الإيجار
– أما عن حل تلك المشكلات وكما أراد المشرع فيتمثل فى إيجاد تاريخ اعتبارى أو تقديرى هو مدة دفع الأجرة ففى الحالات الثلاث السابقة يعد الإيجار عقد ( الإيجار ) منعقدا لذات مدة دفع القيمة الإيجارية .

أ- فى الأرضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبيه قبل انتهائيا بثلاثة أشهر ، فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .
ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتأجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير .
ج- فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل ننهايتها بشهر فإذا كانت أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير )

[ المادة 563 فقرة ب من القانون المدنى ]
والتساؤل الذى يعد مدخلا صحيحا لبيان ماهية المشاهرة ومعناها الصحيح
1. هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يعد خاليا من بيان المدة
2. هل عقد الإيجار المتصمن كلمة المشاهرة يعد معقودا لمدة غير معينة
3. هل عقد الإيجار المتضمن كلمة المشاهرة يتعذر إثبات مدته
– إعمال نص المادة 563 من القانون المدنى والخاص بتعيين نهاية زمنية لعقد الإيجار تقتضى أن يكون عقد الإيجار إما خاليا من بيان المدة ( مدة القعد ) وإما معقودا لمدة غير معينة وإما يتعذر إثبات مدته .

– والمستفاد من نص المادة 563 من القانون المدنى أن عقد افيجار قد يعقد دون بيان مدة القعد ( خلو العقد من بيان مدته ) وقد يعقد كذلك دون مدة معينة ، وأخيرا فأن نص المادة 563 من القانون المدنى أجازت إثبات مدة عقد الإيجار بعيدا عن صلب عقد الإيجار ذاته . يستفاد ذلك من عبارة النص أو تعذر إثبات المدة المدعاة أى مدة عقد الإيجار ، فمسائلة مدة عقد الإيجار هى مسألة يجوز إثباتها ونفيها إذا بعيدا عن صلب الإيجار .

– فمدة عقد الإيجار من الأمور التى يجوز التصدى لها قضاءا من حيث تحديد تاريخ انتهاء مدة العقد . فللقاضي فى ضوء ظروف كل دعوى على استقلال أن يحدد متى ينتهى عقد الإيجار .

تفسير كلمة المشاهرة فى ضوء ما سبق
– فى ضوء ما سبق يصبح الحكم المسبق على كلمة مشاهرة بأنها تعنى شهرا أو تعنى أمضى مدة لعقد إيجار ، حكما غير صيحيح قانونا ، بل الصحيح هو تحديد معنى كلمة مشاهرة فى ضوء كل حالة تعاقد على حدة ، لأن كلمة المشاهرة بحاجة إلى تفسير ، والتفسير ورغم عمومية قواعدة إلا إنه لا يصح إلا بصدد كل حالة متفردة بذاتها .

( التفسير القضائي )
– ففى بعض عقود الإيجار قد تعنى كلمة مشاهرة أن مدة عقد الإيجار شهرا ، ويكون ذلك هو المعنى الحقيقى الذى أراده طرفى العقد المؤجر والمستأجر .

– وفى عقود إيجار أخرى قد يكون لكلمة مشاهرة معنى أمضى مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد وأحكام القانونى المدنى ، وهى مدة ستون عاما قياس على امتداد حق الحكر الواردة بالمادة 999 من القانون المدنى والمسألة أولا وأخيرا ( إثبات ونفى )

إثبات مدة عقد الإيجار فى ضوء وأحكام القانون المدنى
العقود المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى
العقود المحررة منذ 1/2/1996م
– فعقد افيجار المتضمن كلمة مشاهرة لا يعد خاليا من بيان المدة ( مدة عقد الإيجار ) كما أنه لا يعد معقودا لمدة غير محدودة ، و الخلاف ينحصر فلى تساؤلين .
هل يعد العقد معقودا لمدة شهر
هل يعد معقودا لمدة أطول

– والإجابة على هذا التساؤل لا يكون إلا ببيان ظروف التعاقد وملابساته .
وعملا :- فأن المؤجر يدعى دائما أن المقصود بكلمة المشاهرة هى الإيجار لمدة شهر واحد .
والمستأجر يدعى أن المقصود أطول مدة لعقد الإيجار فى ظل قواعد القانون المدنى.

القضاء وتفسير كلمة المشاهرة
– التفسيرأحد وسائل طرق تطبيق القانون ، والقاضى ملزم فى تفسير العقود تحديدا – ومنها عقد الإيجار – بالأخذ بما أراده المتعاقدين حقيقة دون أن يتقيد بالألفاظ والعبارات التى استعملاها ، صحيح أنه يكون لا تفسير مع صراحة اللفظ والعبارة إلاأن ذلك رهين ومشروط بأن تكون الألفاظ والعبارات التى دونت بصلب العقد تعبر وبصدق عما أراده المتعاقدين ( المؤجر- المستأجر ) بالفعل ، فالعبرة باللفظ أو العبارة التى تعبر عن الإرادة وما اتجهت إليه فإذا أراد المتعاقدان شيء محدد ولم تعبر الألفاظ والعبارات التى استعملاها عنه ، أو أدت لمعنى أخر لذلك تحتم الأخذ بالإرادة الحقيقية للمتعاقدان .

من قضاء محكمة النقض فى بيان سلطة قاضى الموضوع فى تفسير العقود ، والتزامه ببيان الإرادة الحقيقية لمتعاقدان ووسائلة للوصول للإرادة الحقيقية .
( لمحكمة الموضوع السلطة المطلقة فى تفسير جميع العقود والشروط بما تراه أو فى بمقصود المتعاقدين منهما دون أن تتقيد بألفاظهما مستعينة فى ذلك بجميع ظروف الدعوى وملابستها ولها أن تستعين بالبينة والقرائن فى ذلك .
[ نقض 396 لسنة 49 ق جلسة 23/5/1981 ]
[ نقض 7851 لسنة 49 ق جلسة 4/1/1983 ]
[ نقض 505 لسنة 59 ق جلسة 4/2/1993 ]
[ نقض 1010 لسنة 64 ق جلسة 22/2/1996]
[ نقض 9556 لسنة 64 ق جلسة 1/3/1998 ]
التعليق على الحكم
– أرست محكمة النقض مبدأ سلطان قاضى الموضوع فى تفسير العقد بما تراه أو فى بما أرادة المتعاقدين المؤجر والمستأجر والفرض أن المتعاقدين أرادا شيء محددا . إلا أن الألفاظ والعباات التى ساقها للتدليل عليه لم تؤدى المعنى المطلوب فيفهم العقد على غير افرادة الحقيقة لمنشيئه . وقد بأن قضاء النقض سلطة محكمة الموضوع فى الاستعانة بظروف الحال والبينه والقرائن من أجل التوصل للإرادة الحقيقة للمتعاقدين .

من قضاء محكمتنا العليا فى اشتراط مراعاة حسن النية فى التعاقد ، والتزام محكمة الموضوع لدى تفسيرها للعقود بمبدأ حسن النية فى التعاقد .
( فى تفسير العقود يجب التزام عباراتها الواضحة على هدى من حسن النيه )
[ نقض 4652 لسنة59 ق جلسة 4/5/1993 ]
[ نقض 1920 لسنة60 ق جلسة 13/3/1994]
[ نقض 111 لسنة 60 ق جلسة 2/2/1999]