ما هي حالات سقوط حق الشفعة؟

بواسطة المحامي صايل خضيرات

مرور 6 شهور من تاريخ بيع الارض

مرور شهر من تاريخ العلم بالبيع من قبل الشفيع

رأيى الشخصى
المادة 948
يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية: (أ) اذا نزل الشفيع عن حقه فى الآخذ بالشفعة ولو قبل البيع. (ب) اذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع. (ج) فى الأحوال الأخرى التى نص عليها القانون.
-أهم أسباب سقوط الحق فى الشفعة هى :
1-نزول الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة
والتنازل تصرف قانونى سواء بمقابل أو بغير مقابل ويكون إما صريحاً أو ضمنياً يستفاد من أى عمل أو تصرف يدل على نزول الشفيع عن حقه ويجوز النزول المقدم أى قبل البيع
ولطالما أن هذا النزول يؤدى إلى السقوط فلزم إلتزام قصد الشفيع وعدم التوسع فيه ويذا قضت محكمتنا
(بأن النزول الذى يتم بالنسبة إلى البيع الذى قد يصدر للغير من الجار التنازل له والواقع على الأرض المجاورة لا يمتد إلى البيع الصادر من مشترى هذه الأرض) أى لا يمتد لصفقة أخرى ممن نُزِلَ له
* استقر اجتهاد محكمة التمييز على انه عندما يكون اسقاط حق الشفعة صريحاً بعد وقوع البيع الرسمي فان هذا الحق يسقط سواء اكان الشفيع قد علم بعناصر عقد البيع الرسمي من حيث مقدار الثمن ومقدار المبيع او لم يعلم بذلك لان الشفعة هي حق خالص للشفيع فيملك التصرف فيه استيفاء واسقاطاً . * اما اذا كان التنازل عن الشفعة قد وقع عن طريق الدلالة فان حق الشفيع لا يسقط الا بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتري وذلك لان الدلالة في هذا الصدد هي دلالة الرضى بالبيع والرضى بالبيع والرضى بالشيء بدون العلم به محال . * ان تبريك الشفيع للمشترين بعد عقد البيع الرسمي هو في حقيقته اظهار الرغبة في عدم الاخذ بالشفعة ويعد اسقاطاً صريحاً لحق الشفعة سواء اكان الشفيع قد علم بمقدار المبيع والثمن ام لم يعلم .
فقرة رقم : 8
إتخاذ الشفيع إجراءات دعوى الشفعة لا ينفى بطريق اللزوم الحتمى و المنطقى سبق نزوله عن حقه فى الشفعة قبل رفع الدعوى و لا يمنع صاحب المصلحة من التمسك فيها بهذا النزول و طلب تمكينه من إثباته قانوناً .
( الطعن رقم 2003 لسنة 53 ق ، جلسة 1989/4/6 )
2-عدم إظهار الرغبة فى الميعاد
المادة 940
على من يريد الأخذ بالشفعة ان يعلن رغبته فيها الى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الأنذار الرسمى الذى يوجهه اليه البائع أو المشترى والا سقط حقه ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة اذا اقتضى الأمر ذلك . وقد بينا ذلك فى المحاضرات السالفة
3-عدم رفع الدعوى فى الميعاد
المادة 943
ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول. ويكون كل ذلك فى ميعاد ثلأثين يوما من تاريخ الاعلأن المنصوص عليه فى المادة السابقة والا سقط الحق فيهاوالحكم فى الدعوى على وجه السرعة . وقد بينا ذلك فى المحاضرات السالفة
4-عدم إيداع الثمن فى الميعاد
المادة 943 /(2)
وخلأل ثلأثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الاعلأن يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائراتها العقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع , مع مراعاة أن يكون هذا الايداع قبل رفع الدعوى بالشفعة ,فان لم يتم الايداع فى هذاالميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.
5-مضى أربعة أشهر من تاريخ التسجيل
المادة 948
(ب) اذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع
والتمسك بسقوط حق الشفيع فى الشفعة يثبت بمجرد مرور أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع دون إستعمال الشفيع لهذا الحق ولا يتطلب هنا علم الشفيع بالبيع أو غير ذلك لأن القانون أفترض علم الشفيع بحصول البيع بمضى أربعة أشهر على الشهر والتسجيل
6-بطلان البيع
تبطل الشفعة إذا كان البيع المشفوع فيه باطل كما إذا إتضح أن البائع لم يكن مالكاً لما باع وقًضِىَ ببطلانه
مع أنها تجوز فى (بيع ملك الغير ما دام قائم ولم يقض ببطلانه “طعن 961/47ق جلسة 10/12/1979″) و تجوز فى البيع الصورى (صورية نسبية) وتجوز فى البطلان النسبى لتقص أهلية أو عيب إرادة
7-التقادم
يتقادم الحق فى الشفعة بمرور خمسة عشر عاماً على البيع الإبتدائى الذى لم يسجل ولم يعلن وذلك بناء على القواعد العامة
فقرة رقم : 2
لا يشترط قانوناً فى البيع الذى تجوز فيه الشفعة أن يكون بعقد مسجل أو ثابت التاريخ .
( الطعن رقم 173 لسنة 18 ق ، جلسة 1950/5/18 )
(وذلك بخلاف عقد الشفيع
8-زوال ملكية الشفيع للعقار
وذلك من وقت البيع حتى صدور حكم نهائى بالشفعة
” فقرة رقم : 2
إذا كان عقد شراء الشفيع غير مسجل فالعين التى هى محل هذا العقد لا يصح أن يشفع بها” .)
( الطعن رقم 40 لسنة 15 ق ، جلسة 1946/4/4 )
9-زوال أحد شروط الشفعة
إذا زال أحد الشروط اللازمة للأخذ بالشفعة كما إذا باع الشفيع عقاره قبل طلب الشفعة أو جعله وقفاً أو مسجداً أو إذا زالت صقته كجار بمنع الإلتصاق بمرور طريق فاصل أو إذا بيع العقار بالمزاد العلنى ( وليس الاختيارى) ولا شفعة فى منقول ولا شفعة فى أملاك الدولة (العامة والخاصة) ولايجوز أخذ الأرض الموزعة على صغار الفلاحين بالشفغة طبقاً للمادة 9 من المرسوم بقانون 178/52 ولا يجوز للمستأجر لأنه غير مالـــــــــــــــك .
-والمشترى لجزء مفرز لا يجوز له طلب الشفعة فى جزء شائع من ذات العقار اذا تم بيعه لأنه لا يجوز له طلب الشفعة على خلاف سنده ( طعن مدنى جلسة 30/11/1950 )
وقاعدة الدفع بسقوط الشفعة قررها القانون والحق ذاته مستمد منه ولذا أحيطت بقيود كثيرة ووجب القيام بالإجراءات فى مواعيدها وإلا سقط الحق فيها
فهو كحق مقيد لحرية التعاقد وحق الملكية فإذا سقط أصبح لا وجود له والمحكمة تقضى بذلك من تلقاء نفسها وفى أى حالة كانت عليها الدعوى.