ضوابط إخلاء العقارات

إعادة نشر بواسطة محاماة نت 

طالب مستأجرون في دبي بتعديل بعض التشريعات، التي يستغلها بعض الملاك للإجحاف بمستأجرين، حسب رأيهم، منها قضية الإخلاء المستندة إلى إخطار بسداد القيمة الإيجارية قد لا يصل إليهم أصلاً، مقترحين وقف تنفيذ الإخلاء في حال سداد تلك القيمة في أي مرحلة من مراحل التقاضي.

وقال هؤلاء المستأجرون، لـ«الإمارات اليوم»، إنهم تعرضوا لإخلاء من الوحدات العقارية التي استأجروها، بعد أن رفع ملاك وشركات العقارات التي تدير تلك الوحداتهم قضايا، مستندين إلى إخطارات بسداد القيمة الإيجارية، خلال فترة حددها القانون بـ30 يوماً، مؤكدين أنهم لم يتلقوا مثل هذه الإخطارات، أو استلمها موظف في المحل التجاري ولم يعلم صاحب المحل بها. وفي وقت قال فيه عقاريان إن مثل هذه السلوكيات موجودة في السوق، لاسيما في القطاع التجاري، معتبرين أنها سلوكيات فردية تؤثر في سمعة من يقوم بها من ملاك ومديري عقارات في السوق، أفاد مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي بأن المادة رقم 25 من القانون رقم (26)، بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي، تجيز للمؤجر طلب إخلاء الوحدة قبل انتهاء مدة الإيجار في عدد من الحالات، منها إذا لم يسدد المستأجر بدل الإيجار، أو أي جزء منه خلال 30 يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بالإخلاء.

قضايا إخلاء

وتفصيلاً، قالت المستأجرة المواطنة أم هانئ، إنها فوجئت برفع قضية إخلاء من الوحدة السكنية التي تقيم فيها، من قبل شركة العقارات المسؤولة، دون أن يتم إخطارها.

وأضافت أنها تواصلت مع قسم التحصيل في الشركة، الذي أفادها بعدم سداد القيمة الإيجارية المستحقة عليها خلال الفترة الزمنية المحددة، وبأن الإدارة أرسلت إليها خطاباً يطالبها بالسداد.

وأكدت أم هانئ أنها لم تستلم أي خطاب أو إخطار يطالبها بالسداد، لافتة إلى أن الشركة استصدرت حكماً بإخلاء الوحدة السكنية، استناداً إلى إرسال إخطار بالإخلاء، وعدم دفعها القيمة الإيجارية في موعدها.

وذكرت المستأجرة أنها دفعت القيمة الإيجارية كاملة في لجنة الإيداع بمركز فض المنازعات الإيجارية، إلا أن إدارة التنفيذ رفضت طلبها بإيقاف التنفيذ بالإخلاء، استناداً إلى أنه مر 30 يوماً (فترة المهلة) للسداد، مطالبة بتغيير بعض التشريعات التي قد تكون مجحفة بحق المستأجرين، منها الإخلاء المستند إلى إخطار لا يصل للمستأجرين أصلاً.

ورأت أن العديد من المستأجرين يعانون عدم قدرتهم على الدفع لظروف خاصة بهم، وبالتالي فإن إيقاف تنفيذ الإخلاء بمجرد الدفع في أي مرحلة من مراحل التقاضي مطلب مهم جداً للمستأجرين، وسيقضي على عملية الالتفاف حول القانون من قبل بعض الملاك، لإخلاء العين المؤجرة.

من جانبه، أكد المستأجر علاء سليمان أنه لم يتلقَّ أي إخطار بالإخلاء، خلال فترة المهلة المحددة، من أجل سداد القيمة الإيجارية التي تأخر في سدادها لأسباب طارئة. وقال إنه فؤجئ برفع قضية تطالبه بالإخلاء، معتبراً الإخلاء غير قانوني، نظراً لأنه لم يصله أي إخطارات مسبقة تطالبه بالسداد.

أما المستأجر أحمد حسن، فذكر حالة لزميل له مستثمر، إذ تعرض لعملية إخلاء من محله التجاري، بعد أن سلّم المالك عاملاً في المحل خطاباً، ينذره بضرورة دفع القيمة الإيجارية، إلا أن العامل لم ينتبه إلى محتوى الخطاب، ما نتج عنه رفع المالك قضية إخلاء، وكسبها.

الجانب القانوني

إلى ذلك، أكد قاضي استئناف أول، رئيس المكتب الفني في مركز فض المنازعات الإيجارية، القاضي شهاب أحمد الشحي، أن على المالك إخطار المستأجر قبل رفع القضية، لافتاً إلى أن المادة 25 من القانون رقم (26)، بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي، والتي تتناول حالات الإخلاء، تنص على أنه يحق للمؤجر طلب الإخلاء قبل انتهاء مدة الإيجار في عدد من الحالات، منها إذا لم يسدد المستأجر بدل الإيجار أو أي جزء منه، خلال 30 يوماً من تاريخ إخطار المؤجر له بالإخلاء.

وأضاف أن المشرّع اشترط ضرورة إخطار المستأجر بالسداد من خلال كاتب العدل، أو بالبريد المسجل، وأن يمر 30 يوماً من تاريخ تنفيذ الإعلان قانوناً (وليس إرساله فقط)، حتى يمكن للمؤجر بعد ذلك رفع دعوى إخلاء على المستأجر.

ونبه الشحي المستأجرين إلى أنه يجوز تسليم الإخطار لأي من العاملين في العين المؤجرة، إذ كانت محلاً تجارياً، أو ما شابه، إعمالاً لنص المادة 2/‏‏‏‏‏‏‏9 من القانون الاتحادي رقم 11 لسنة 1992 وتعديلاته، التي نصت على أنه في ما يتعلق بالشركات والجمعيات والمؤسسات الخاصة، وسائر الأشخاص الاعتبارية، تسلّم صورة الإعلان بمركز إدارة هذه الشركات للنائبين عنها قانوناً، أو لمن يقوم مقامها، وفي حالة عدم وجودها تسلم صورة الإعلان لأحد الموظفين في المكتب.

سلوكيات فردية

في السياق نفسه، رأى الرئيس التنفيذي لـ«شركة ستاندرد لإدارة العقارات»، عبدالكريم الملا، أن بعض هذه الأمور موجودة في السوق، وتكثر في المحال التجارية التي يكون فيها التنازع كبيراً نسبياً، والقيمة الإيجارية كبيرة.

وتابع الملا: «العلاقة الإيجارية تؤثر في سمعة مدير العقار أو المالك، وفي حال القيام بذلك، فإن الأخير يضحي بسمعته في السوق، إلا أنها سلوكيات فردية، مع أنه من الممكن أن يكون لها آثارها في السوق»، مطالباً المستأجر باختيار المالك أو مدير البناية ذي السمعة الطيبة، قبل اختيار السكن وتعدد مميزاته.

استغلال الظروف

أما رئيس «شركة إليت لينكس للعقارات»، عبدالله عبدالعزيز السهلاوي، فقال إن الموضوع يتلخص في سوء نية من المالك أو مدير البناية، وسوء اختيار من المستأجر للشركة التي استأجر منها، لافتاً إلى أن قلة من هؤلاء المديرين يقومون بهذه السلوكيات، مستغلين ظروف بعض المستأجرين الذين يعجزون لبعض الوقت عن سداد الإيجار. وأضاف أنه يمكن لهذه السلوكيات أن تكون منتشرة أكثر في قطاع المحال التجارية.

وأوضح أنه أهم شيء بالنسبة للمالك في هذه الحالة أن المستأجر لم يستلم الخطاب، ليبدأ بعد ذلك الإجراءات القانونية لإخراجه من العين المؤجرة، ناصحاً المستأجرين باللجوء إلى مركز فض المنازعات، وإثبات دفع القيمة الإيجارية في فترة الـ30 يوماً القانونية.