ما يسمح للمستأجر تغييره بالعين المؤجرة

تجرى المادة 580 من القانون المدنى بالآتى :ـ

1 – لا يجوز للمستاجر ان يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون اذن المؤجر الا اذا كان هذا التغيير لا ينشا عنه اى ضرر للمؤجر .
2 – فاذا احدث المستاجر تغييرا فى العين المؤجرة مجاوزا فى ذلك حدود الالتزام الوارد فى الفقرة السابقة ، جاز الزامه باعادة العين الى الحالة التى كانت عليها وبالتعويض ان كان له مقتض .

كما تجرى المادة 18 من القانون 136 لسنة 81 بلآتى :ـ
لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد الا لاحد الاسباب الاتية :

(د) اذا ثبت بحكـم قضائىنهائى ان المستاجر استعمل المكان المؤجر او سمـح باستعماله بطريقة مقلقةللراحـة او ضـاره بسلامة المبنى او بالصحـة العامة او فـى اغراض منافيةللاداب العامة

احكام النقض المرتبطة

الموجز:

قضاء الحكم المطعون فيه بإخلاء العين المؤجرة . استناداً إلى ثبوت استعمال الطاعن لسطح العقار بطريقة ضارة بسلامة المبنى بحكم نهائى . صحيح .

القاعدة:

إذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بإخلاء الشقة محل النزاع على ما ثبت من استعمال الطاعن لذلك السطح بطريقة ضارة بسلامة المبنى معتداً فى ثبوت ذلك بالحكم النهائى الصادر فى الدعوى … فإنه يكون قد صادف صحيح القانون .

( المواد 101 إثبات ، 178 مرافعات ،432 ، 564 ، 566 ، 580 مدنى ، 18 القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2644 لسنة 62 ق جلسة 1996/3/13 س 47 ج 1 ص 476 )

الموجز:

التزام المستأجر بألا يحدث تغييرا ضارا بالعين المؤجرة . للمؤجر عند المخالفة طلب إعادة العين الي أصلها أو فسخ الايجار مع التعويض في الحالتين .

القاعدة:

الأصل طبقا للقواعد العامة في القانون المدني أن المستأجر ملتزم بألا يحدث تغييرا ضارا في العين المؤجرة بدون إذن من المالك ، وقد نصت المادة 2/580 من القانون المدني علي أنه إذا خالف المستأجر هذا الالتزام جاز الزامه باعادة العين الي الحالة التي كانت عليها وبالتعويض ان كان له مقتضي وجاء هذا النص تطبيقا للقواعد العامة ،

فيجوز للمؤجر أن يطلب التنفيذ العيني وإعادة العين الي أصلها أو فسخ الايجار مع التعويض في الحالتين ان كان له مقتضي ، فإذا ما خص المشرع بالذكر إعادة الحالة الي أصلها فإن هذا لا يحول دون طلب الفسخ إذا توفر مبرره .
( المادة580 مدنى )
( الطعن رقم 2219 لسنة 53 ق جلسة 1985/3/25 – هيئة عامة – س 33 ص 629)

الموجز:

التزام المستأجر بإستعمال العين المؤجرة فى الغرض الذى أجرت من أجله تعمده الى تغيير الإستعمال . شرطه .

حصوله على إذن بذلك من المؤجر كاصل . إستثناء التغيير بنوعيه المادى او المعنوى الذى لا يترتب عليه ضرر للمؤجر ولو نص عليه فى عقد الايجار . مثال .

القاعدة:

النص فى المادتين 579 ، 580 من القانون المدنى على التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة على النحو المتفق عليه ، وبالا يحدث بها تغييرات بدون إذن المؤجر ، يدل على أن المستأجر يلتزم باستعمال العين المؤجرة فى الغرض الذى أجرت من أجله ، فإن تحدد هذا الاستعمال فى العقد وجب على المستأجر أن يقتصر عليه ، والا يعمد الى تغييره الا بعد حصوله على اذن من المؤجر ،

كذلك يمتنع على المستأجر إجراء أى تغيير مادى بالعين المؤجرة كالهدم والبناء الا باذن المؤجر ، الا أنه يستثنى من ذلك حالة التغيير بنوعيه المادى والمعنوى ، والذى يترتب عليه ضرر للمؤجر فتنتفى عندئذ حكمه التقييد ويصبح التغيير جائزا ولا يغير من ذلك أن يتضمن عقد الايجار حظرا صريحا للتغيير بكافة صورة ،

لأن تمسك المؤجر بهذا النص المانع رغم ثبوت إنتقاء الضرر يجعله متعسفا فى إستعمال حقه فى طلب الفسخ تطبيقا لحكم الفقرة الاولى من المادة الخامسة من القانون المدنى التى تنص على أن يكون استعمال الحق غير مشروع فى الاحوال الاتية :

1 – إذا لم يقصد به سوى الاضرار بالغير وإذ إنتهىالحكم المطعون فيه الى أن التغيير المادى والمعنوى ثابت من تقرير الخبير ألا أن الطاعن أقام حجرتين بالعين المؤجرة بغير إذن من المطعون ضده واستعمال احداهما كمحل لبيع الادوات المنزلية والاخرى كمكتب مخالفا لما اتفق عليه فى العقد من إستعمال العين المؤجر كمخزن للحديد والخردة فإنه يكون قد أسس قضاءه بالاخلاء على مجرد حصول التغيير المادى والمعنوى .

( المادتين 579 ، 580 من القانون المدنى )
( الطعن رقم 1710 لسنة 52 ق جلسة 28/4/1983 ص 1067 لسنة 34 )

الموجز:

اشتراط الحصول علي حكم نهائي لاثبات الاستعمال الضار بسلامة المبني كسبب للاخلاءلا يمس بذاتيه القاعدة الامرة سريانه من تاريخ نفاذ القانون 136 لسنة 1981 دون أن يكون له أثر علي الوقائع السابقة عليه سواء رفعت بها الدعوي أو لم ترفع قبل صدوره

القاعدة:

ما استحدثه القانون رقم 136 لسنة 1981 في الأمر الثاني المتعلق باشتراط الحصول علي حكم نهائي لاثبات واقعة الاستعمال الضار بسلامة المبني فانه لا يمس ذات القاعدة الآمرة ولا يغير من حكمها بل يضع شرطا لأعمالها اذ استلزم للحكم بالاخلاء ثبوت الاستعمال الضار بسلامة المبني بحكم قضائي نهائي وهو ما لم يكن مقررا في القانون السابق ، ومن ثم فانه يسري من تاريخ نفاذ القانون الأخير ـ رقم 136 لسنة 1981 ـ والعمل به دون أن يكون له أثره علي الوقائع السابقة عليه سواء رفعت بها الدعوي أو لم ترفع قبل صدوره .

(م 1 اثبات )
( الطعن رقم 2219 لسنة 53 ق جلسة 1982/3/25 – هيئة عامة – ص629 )

الموجز:

وسيلة الاثبات القانونية لواقعة الاستعمال الضار بسلامة المبني أمام محكمة الاخلاء م 18 ق 1981/136 وجوب تقديم حكم نهائي بالنسبة للوقائع اللاحقة علي صدوره

القاعدة:

المقرر في قضاء هذه المحكمة ، وعلي ما سلف بيانه من أن الشرط الوارد بالفقرة ( د ) من المادة 18 آنفة الذكر والخاص باستلزام ثبوت الضرر بسلامة المبني بحكم قضائي لا يسري الا من تاريخ العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 دون أن يكون له أثر علي الدعاوي القائمة وقت نفاذه والتي رفعت في ظل القانون 49 لسنة 1977.
(م 1 اثبات)
( الطعن رقم 2219 لسنة 53 ق جلسة 1982/3/25 – هيئة عامة – ص629 )

الموجز:

حق المؤجر فى طلب إخلاء العين لإحداث المستأجر تغييرا فيها جواز التنازل عنه صراحة أو ضمنا . مجرد السكوت عن إستعمال الحق فترة من الزمن لا يعد نزولا ضمنيا عنه عبء إثبات التنازل وقوعه على من يدعيه .

القاعدة:

إن كان يجوز للمؤجر أن ينزل عن حقه فى طلب إخلاء المستأجر بسبب إستعماله للمكان المؤجر بطريقة تخالف شروط الإيجار المعقولة ، وكان لا يلزم أن يكون هذا التنازل صريحا بل يجوز أن يكون ضمنيا وذلك بإتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا فى دلالته على قصد التنازل حسبما تقضى به المادة 90 من القانون المدنى ، إلا أن مجرد علم المؤجر بحصول المخالفة وعدم إعتراضه عليها لا يعتبر بذاته تنازلا ضمنيا عن الحق فى طلب الإخلاء لإنقضا ء لأتلازم بين هذا الموقف السلبى وبين التعبير الإيجابى عن الإرادة لما كان ذلك وكان عبء إثبات التنازل صريحا كان أو ضمنيا يقع علي عاتق مدعيه ،

وكان الطاعن لم يقدم ما يثبت أنه قد أقام الدليل لدى محكمة الموضوع على أن المطعون عليه الأول قد أتخذ موقفا إيجابيا يقطع فى الدلالة على قصد التنازل عن حقه فى طلب الإخلاء أو أنه طلب إلى محكمة الموضوع تمكينه من إقامة الدليل على ذلك لما كان ما تقدم ، وكان مجرد السكوت عن إستعمال الحق فى طلب الإخلاء فترة من الزمن رغم العلم بقيام المخالفة لا يعتبر تنازلا عن الحق، فإن النعى يكون على غير أساس .

( المادة 90 من القانون المدنى ـ م 1 ق. الإثبات )
( الطعن رقم 100 لسنة 45 ق جلسة 1979/4/28 س 30 ع 2 ص 217 )

الموجز:

التزامات المستأجر . للمؤجر طلب ازالة ما أحدثه المستأجر من تغيير مادي بالعين المؤجرة ضار به واعادة العين الي ما كانت عليه .

القاعدة:

مؤدي المادتان 580 و 583 من القانون المدني أن المستأجر يلتزم برعاية العين المؤجرة ويمتنع عليه احداث تغيير فيها يلحق مادتها بدون اذن المؤجر طالما ينشأ عنه ضرر ، ويحق للمؤجر في هذه الحالة أن يطلب ازالة التغيير الذي أجراه المستأجر واعادة العين الي ما كانت عليه أخذا بالقواعد العامة باعتباره احدي صور التنفيذ العيني للالتزام .

( المادة580 من القانون المدنى ) ( الطعن رقم 730 لسنة 46 ق جلسة 1978/11/22 س 29 ص 1744)

الموجز:

الاذن الصادر من المؤجر للمستأجر باجراء تعديلات جوهرية بالعين المؤجرة . اجراء المستأجر تعديلات تتجافي مع طبيعتها بحسب ما أعدت له . جواز مطالبته بازالة التعديلات أو الفسخ ولو قبل انتهاء العقد اختلاف ذلك عن الالتزام بتسليم العين في نهاية العقد بالحالة التي كانت عليها .

القاعدة:

متي أجري المستأجر تغييرا جوهريا في العين المؤجرة متجافيا مع طبيعتها اعتبر رغم الاذن الوارد في صيغة عامة باجراء التغير مخلا بالتزامه ، وجاز للمؤجر المطالبة بازالة التعديلات أو الفسخ مع التعويض في الحالتين ان كان له مقتض ،

ولا يلتزم المؤجر بالتريث الي نهاية مدة الايجار اذ مجرد احداث التغيير يجعل المستأجر مخلا بالتزام يرتبه القانون في ذمته مفروض بمقتضي المادة 580 من القانون المدني أثناء سريان عقد الايجار وهو سابق ومستقل عن الالتزام برد العين بالحالة التي سلمت عليها في معني المادة 591 من ذات القانون والذي لا يصادف محله الا بعد نهاية العقد ، ولا مساغ للقول أن المشرع قصد باغفال النص علي الفسخ في المادة 580 أن المؤجر يجب أن ينتظر الي نهاية الايجار ، لأن المطالبة بالتنفيذ العيني والفسخ مع التعويض في الحالتين مستمد من القواعد القانونية العامة .

لما كان ذلك ، وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن عقد الايجار انصب علي دارين للخيالة احداهما شتوية والأخري صيفية بما تتحدد معه طبيعة العين المؤجرة وأن عبارة الاذن بالتغيير جاءت بصيةة عامة ،

فلا ينصب الا علي التغييرات العادية المألوفة المتفقة مع طبيعة العين المؤجرة وفي الظروف المعتادة وكان الثابت من الصورة الرسمية لتقرير الخبير في دعوي اثبات الحالة أن المطعون عليه الثاني أزال معالم الدار الصيفية بحيث درست آثارها وأمحي شكلها واندثر كيانها فهدمت الحجرات المخصصة للآلات السينمائية وتحطمت كافة المقاعد واختفت كل أجهزة العرض ومكبرات الصوت والتوصيلات الكهربائية واستعملت ساحة العرض كمخزن وترك باقيها أرضا فضاء وكان الحكم المطعون فيه اعتبر هذه التغييرات مما يجيزه الترخيص الصادر من مأمور التفليسة باعتباره ممثلا للمؤجر وانتهي الي أن الدعوي مرفوعة قبل أوانها مع أن مبناها هو مجاوزة المستأجر للحدود التي يتقيد بها رغم الاذن وأن حق المؤجر المطالبة بالتعويض أثناء سريان عقد الايجار ، فانه يكون قد خالف القانون وشابه القصور .

( المادتين 580 ، 591 من القانون المدنى )
( الطعن رقم 692 لسنة 44 ق جلسة 1978/8/22 س 29 ص 563)

الموجز:

التزام المستأجر بألا يحدث تغييرا في العين إلا باذن المالك . الإخلال بذلك . حق المؤجر في المطالبة بالإزالة والتعويض . م 580 مدني جواز نزول المؤجر عن حقه صراحة أو ضمنا . لمحكمة الموضوع استخلاصه من الظروف والملابسات ، ليس للمؤجر الرجوع في التنازل .

القاعدة:

مؤدي نص المادة 580 من التقنين المدني أن الشارع ألزم المستأجر بألا يحدث تغييرا ضارا في العين المؤجرة بدون اذن المالك ورتب علي الإخلال بهذا الالتزام قيام حق المؤجر في المطالبة بإلزام المستاجر بإزالة ما يكون قد أحدثه بالعين المؤجرة من تغيير فضلا عن التعويض إن كان له مقتض .

وإذ كان ترتيب الأثر علي هذا الاخلال يتوقف علي إرادة المؤجر المنفردة فإن له النزول عن حقه فيه ، وليس لهذا النزول شكل خاص ، فكما يصح التعبير عنه صراحة يجوز أن يكون ضمنيا ، ولقاضي الموضوع استخلاص هذه الإرادة من الظروف والملابسات المحيطة بموقف المؤجر والتي تكشف عن نزوله عن الحق ، ولا يصح للمؤجر متي ثبت في حقه هذا النزول أن يرجع فيه باعتباره تصرفا قانونيا صادرا من جانب واحد لا حاجة فيه إلي قبول المستاجر .
( م 580 مدنى ، 178 مرافعات )
( الطعن رقم 409 لسنة 42 ق جلسة 1977/1/26 س 28 ص 291 )

الموجز:
إخلاء المستأجر لإساءة استعمال المكان المؤجر . م 18/ د ق 136 لسنة 1981. شرطه . صدور حكم نهائى قاطع فى ثبوت إساءة الاستعمال . الحكم الصادر فى دعوى إثبات الحالة لا يعد كذلك . علة ذلك .

القاعدة:
– المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أنه إذ كان القانون رقم 136 لسنة1981 قد نص فى مادته الثامنة عشرة على أنه – لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية …. ( د ) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة – فإنه يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لإساءة استعماله بإحدى الطرق المنصوص عليها فى تلك الفقرة أن يصدر حكم قضائى قاطع فى ثبوت هذه الإساءة فى الاستعمال فتكون له حجية الأمر المقضى فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى الإخلاء ،

ولا يعد من هذا القبيل الحكم الصادر فى دعوى إثبات الحالة ، وهى دعوى إجراءات وقتيه تحفظية يقوم بها صاحبها للمحافظة على حقه قبل الغير لتكون له سندا يتقدم به أمام محكمة الموضوع عند الفصل فى أصل الحق وعلى ذلك فإن الحكم الذى يصدر فيها هو حكم وقتى لا يحسم النزاع ولا تأثير له على الموضوع عند نظر الدعوى بأصل الحق ولا يحوز أمامها قوة الشئ المقضى فيه ، كما وأن محكمة الموضوع لا تملك سلطة تقدير الضرر وليس للخصوم إثباته ونفيه .

( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2973 لسنة 62 ق – جلسة 1993/7/7 – السنة 44 ج2 ص 824 )

الموجز:
إخلاء المستأجر لإستعماله العين المؤجرة أو سماحة باستعمالها فى أغراض منافية للآداب العامة . م 18 /د ق 136 لسنة 1981 . شرطه.

ثبوت ذلك بحكم قضائى نهائى .لقاضى الموضوع استخلاص ذلك الاستعمال من عدمة من الحكم المشار إلية متى أقام قضاءه على أسباب تكفى لحملة (مثال فى إيجار شأن استخلاص الاستعمال المنتفى والمخالف للأداب العامة من حكم نهائى وما تم يه من تحقيقات عن تهمة التعامل فى النقد الأجنبى.

القاعدة:
النص فى المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 – يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أن المشرع رغبة منه فى تحقيق التوازن بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر ولحسن الانتفاع بالأماكن المؤجرة قد أجاز للأو طلب إخلاء المكان المؤجر إذا استعمله المستأجر أو سمح باستعمالة فى أمور وأغراض تجافى حسن الأداب وتنافى القيم الدينية و أخلاقيات المجتمع واشتراط لذلك أن يثبت ذلك الفعل بحكم قضائى نهائى فلا يجوز الإلتجاء الى أى طريق آخر لإثبات هذه الواقعه وإذا ما ثبت المخالفة بهذا الحكم تعين الحكم بالإخلاء ولا ريب أن أعتبار أحد الأفعال التى تستخلص من أوراق الدعوى الصادر فيها هذا الحكم من التصرفات التى تحدث عنها النص المشار إليه من عدمه وإن كان من مسائل الواقع التى تخضع لتقدير قاضى الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن يقيم قضاءه على أسباب سائغة تكفى لحمله .

لما كان ذلك وكان المطعون ضده قد أسس دعواه بطلب إخلاء الطاعن من العين المؤجرة محل النزاع على أن سمح لأحد عماله بإستعمالها فى أغراض منافية للأداب العامة مستدلا على ذلك بالحكم الصادر فى الجنحه رقم 283 لسنة 87 جنح مالية العطارين المؤيد استئنافاً بإدانه أحد العاملين لديه عن تهمه شروعه فى التعامل بالنقد الإجنبى على خلاف لطرق المصرح بها قانوناً المؤثمة بالمادة 14 من القانون رقم 97 لسنة 76 بشأن تنظيم التعامل بالنقد الأجنبى وكان المشرع استن هذا القانون وعاقب بهذه المادة على الأفعال التى تقع مخالفة لأحكامه أو الشروع فى مخالفتها بما

فى ذلك الأحكام المنظمة للتعامل فى النقد الأجنبى عن طريق المصارف والجهات الأخرى المرخص لها بالتعامل فيه وفقلُ للقواعد والإجراءات التى حددها مستهدفاً بذلك تحقيق مصلحة عامة تغياً فيها توفير الأمن والسلامة للإقتصاد القومى فى مرحله الأنفتاح الجديده على العالم الخارجى وقد افصح عن ذلك فى تقرير اللجنة الإقتصادية به عن مشروع هذا القانون فقد ورد به أنه إنطلاقاً من المفهوم الجديد للسياحة الإقتصادية للبلاد وانفتاحها على العالم الخارجى أجمع فإن الأمر يقتضى نظرة جديده إلى النظام النقدى بما يحقق المرونه الكافية ويوفر الأمن والسلامة للإقتصاد القومى بما يهيىء من جهه أخرى السبل للوصول بالجنية المصرى إلى مركز ملائم بين العملات الأخرى –

وكذلك فى المذكرة الإيضاحية للقانون فقد جاء بها أن المادة الأولى أجازت الأحتفاظ بالنقد الأجنبى فى نطاق المقرر والناتجه عن غير عمليات التصدير السلعى والتى تستحق للإفراد والقطاع الخاص بصفه عامة وفى كافة الصور التى يكون عليها الأحتفاظ على أساس ان هذه المتحصلات غير غير واجبه الإسترداد إلى جمهورية مصر العربية ويكون التعامل فى النقد الأجنبى المحتفظ به داخل البلاد للأستعماله بمعرفة آخرين عن ط ريق المصارف المعتمدة والجهات المرخص لها بالتعامل فى النقد الأجنبى .

( المادتان 18 /د ق 136 لسنة 1981 , 178 مرافعات)
( الطعن 2427 لسنة 62 ق جلسة 17/12/1995 س 46ج2 ص 1401)
جمعت بواسطة / محمد راضى مسعود
رئيس رابطة المحافظة على قيم وتقاليد المحاماه
منتدى روح القانون