مجموعة اجتهادات قضائية حول الحيازة القاطعة للتقادم

اجتهادات عن الحيازة القاطعة للتقادم

– من حاز عقارا غير مسجل أصلا باسم أملاك الدولة بنية التملك وبشكل هادئ علني مستمر مدة عشر سنوات حق له تسجيله باسمه في قيود السجل العقاري.
– إذا كسب الحائز الملكية بالتقادم عن طريق التمسك به فإن الملكية تنتقل إلى الحائز بأثر رجعي من وقت بدء الحيازة التي أدت إلى التقادم فيعتبر الحائز مالكا للعقار من تاريخ وضع يده عليه بنية التملك وطيلة مدة التقادم.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
تتلخص أسباب الطعن بما يلي:
1- خالف الحكم المطعون فيه حجية القضية التي يتمتع بها الحكم القضائي الصادر عن لجان التحديد والتحرير القاضي بتسجيل الأرض باسم الطاعن لثبوت تصرفه بها مدة التقادم المكسب.
2- إن نص المادة 11 من القرار 188 لعام 1926 والفقرة 3 من المادة 825 من القانون المدني إنما تتعلق بالأراضي المسجلة أصلا في السجل العقاري.
3- وإن الحكم بتسجيل الأراضي في السجل العقاري نتيجة حيازتها والتصرف بها مدة التقادم المكسب إنما يعود بأثر رجعي إلى تاريخ بدء الحيازة وهذا ما استقر اجتهاد محكمة النقض.
4- إن الاجتهادات المعتمدة في الحكم المطعون فيه لا تنطبق على واقعة الدعوى لأنها تتعلق بعقارات كانت مملوكة أصلا ومسجلة باسم أملاك الدولة في السجل العقاري ثم اكتسب عليها الأفراد حقوقا عينية.

في المناقشة والقضاء:
حيث أن المدعي الطاعن بهدف من دعواه إلى منع الجهة المدعى عليها من معارضته من مبلغ (13100.55) ل.س مع كافة الإضافات والغرامات وإلزامها برد مبلغ 8545.20 ليرة سورية مع فوائده سبق لها أن استوفته منه، تأسيسا على أنه تملك العقارين رقم (21 و 30) في قرية رميلة منطقة عين العرب نتيجة قرار صادر عن لجنة التحديد والتحرير إلا أن الجهة المدعى عليها حققت عليه مبلغ (16080.80) ل.س وإنها استوفت منه من أصل المبلغ المطلوب استرداده وهي جادة باستيفاء المبلغ المتبقي الذي يطلب منعها من معارضته به.
وحيث أنه يتبين من القرار رقم (203 و 204) الصادر عن اللجنة العقارية بتاريخ 22/9/1972 المتضمن تسجيل العقارين رقم 21 و 30 رميلة باسم المدعي أن اللجنة المذكورة استثبتت بالأدلة المقبولة قانونا أن الطاعن يضع يده على العقارين المذكورين وأن مورثه من قبله يضع يده عليهما بنية التملك مدة تفوق مدة مرور الزمن المكسب للملكية وإنهما يستثمرانهما لمنفعتهما منذ ما قبل العهد العثماني. الأمر الذي حدا باللجنة المذكورة إلى القضاء بتسجيل هذين العقارين باسم المدعي بموجب القرار المحكي عنه ورد اعتراض أملاك الدولة بهذا الشأن.

وحيث أن المادة (38) من القرار رقم 186 المؤرخ في 15/3/1926 المتضمن أعمال التحديد والتحرير تنص على ما يلي:
عندما يكون عقار أو مال غير منقول، مهما كان نوعه، غير مقيد أصلا في الدفتر خانة أو في سجلات التسجيل في جبل لبنان القديم، وكان مملوكا بدون سند. فيقيد حق الملكية أو حتى التصرف، حسب الاقتضاء باسم واضع اليد الحالي، إذا كان امتلكه بصورة هادئة علنية وبدون انقطاع، هو بنفسه أو بواسطة مورثه أو بواسطة شخص آخر لحسابه، بحق أو بغير حق، مدة عشر سنوات أو خمس عشرة سنة، حسبما يكون نوع العقار أو المال غير المنقول الشرعي. أميريا أو ملكا. وإذا كان واضع اليد الحالي غير متمم لهذه الشروط فيقيد حق الملكية أو التصرف، حسب الاقتضاء، باسمه إذا رضي أن يدفع قيمة بدل المثل مخمنا، وفقا لأحكام المادة (12) أدناه وإذا رفض فيقيد العقار باسم أملاك الدولة.

وحيث أن هذا النص هو الذي يحكم واقعة الدعوى.
وحيث أن النص المشار إليه صريح في دلالته على أن من حاز عقارا غير مسجل أصلا باسم أملاك الدولة بنية التملك وبشكل هادئ علني مستمر مدة عشر سنوات حق له تسجيله باسمه في قيود السجل العقاري.

وحيث أنه إذا كسب الحائز الملكية بالتقادم عن طريق التمسك به، فإن الملكية تنتقل إلى الحائز. لا من وقت التمسك بالتقادم أو من وقت اكتمال مدة التقادم فحسب بل تنتقل إليه بأثر رجعي من وقت بدء الحيازة التي أدت إلى التقادم. فيعتبر الحائز مالكا للعين التي كسبها بالتقادم، نتيجة أعمال التحديد والتحرير، من وقت وضع يده عليها بنية تملكها ويكون مالكا لها طيلة مدة التقادم واستناد التقادم بأثر رجعي إلى وقت بدء سريانه إنما تقضي به طبيعة نظام التقادم والهدف الذي يرمي هذا النظام إلى الحقيقة، فهو يرمي إلى حماية الأوضاع المستقرة وقد أخذت هذه الأوضاع تستقر منذ بدء سريان التقادم فإذا اكتملت مدة التقادم وملك الحائز العين. قضى الواجب الرجوع إلى الوقت الذي بدأ فيه سريان التقادم واعتبار الحائز مالكا للعين من ذلك الوقت، فلا يرد المالك ثمرها حتى ولو لم يمتلك هذه الثمار استقلال بالقبض وبالتقادم.
(ن – 543 – 599 لعام 1976)
وحيث أن المادة 825 من القانون المدني وكذلك المادتين 10 و 11 من القرار 188 لعام 1926 تتعلق جميعها بالأراضي المسجلة في السجل العقاري فلا مجال لتطبيقها على واقعة الدعوى مما يجعل مطالبة الجهة المدعى عليها للمدعي بأجر مثل العقارين اللذين اكتسب ملكيتهما بالتصرف لا سند لها في القانون مما يوجب ردها.

أما لجهة الدفع بعدم الاختصاص الوظيفي لمحكمة البداية لرؤية هذه الدعوى لسبق ردها من قبلها لهذه العلة واكتساب الحكم بذلك درجة القطعية فإن اجتهاد محكمة النقض الصادر في القضية رقم قرار (670) أساس 1209 تاريخ 24/8/1974، قضى بأن القضاء العادي ذو الولاية العامة هو المختص بنظر هذه الدعاوى.
وحيث أن اجتهاد محكمة النقض رقم 1253 تاريخ 16/11/1975 عمالي قضى بأنه ليس ثمة ما يمنع المحكمة ذاتها، إذا سبق لها أن أصدرت حكما بعدم الاختصاص الموضوعي أن ترى الدعوى مجددا إذا ما تقرر على أي وجه قانوني سليم أن الاختصاص في موضوعها ينعقد لها، وأن ذلك لا يعتبر تصد منها للموضوع الواحد مرتين.
الأمر الذي يجعل الحكم المطعون فيه قائما على أسباب قانونية كافية لحمله.
وحيث أن الحكم المطعون فيه لم يسر على هذا النهج فقد غدا معتلا مما يعرضه للنقض وحيث أن القضية جاهزة للفصل فإن هذه المحكمة تحتسبها لحسم الموضوع.

لذلك تقرر بالاتفاق:
1- قبول الطعن ونقض الحكم المطعون فيه.
2- منع الجهة المدعى عليها من معارضة المدعي من تحصيل مبلغ (13100.55) ثلاثة عشر ألف ومائة ليرة سورية وخمسة وخمسون قرشا سوريا.
3- إلزام الجهة المدعى عليها أن ترد للمدعي مبلغ (8545.20) ثمانية آلاف وخمسمائة وخمسة وأربعين ليرة سورية وعشرين قرشا سوريا وهو المبلغ الذي حصلته منه بدون وجه حق.
4- فك الحجز الذي ألقته الجهة المدعى عليها على أموال المدعي وتثبيت القرار الصادر بوقف التنفيذ بشأنه.
قرار 2204 / 1982 – أساس 95 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 83 – م. القانون 1983 – اصدار 01 الى 04 – رقم مرجعية حمورابي: 70151

1- من حاز عقارا غير مسجل في السجل العقاري دون ان يكون مالكا له يكتسب ملكيته باستمرار حيازته خمس عشرة سنة دون انقطاع.
2- الحيازة التي يسيطر فيها الشخص بصورة فعلية على العقار ويستثمره لنفسه بنية التملك تكسبه الحق بتسجيله باسمه بالتقادم في المنطقة التي لم يجر فيها التحديد والتحرير.
3- ان التصرف ولو كان من شريك مدة التقادم المكسب يكسب حق ملكية العقار او حق التصرف فيه ما دام مستجمعا الشرائط القانونية وخاليا من عيب الغموض والالتباس.
قرار 322 / 1985 – أساس 382 – محاكم النقض – سورية
قاعدة 82 – الانظمة العقارية في قانون التحديد و التحرير – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 33421

وقوع البيع و العقار بحيازة و تصرف المشتري قاطع للتقادم.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
في اسباب الطعن:
1- لقد تقدمت بجلسة 27/9/2005 بمذكرة طلبت فيها اجراء الكشف على العقار 669 و ذلك للوقوف على حقيقة الحيازة من عدمها.
2- و طلبت ايضا بنفس المذكرة اجراء خبرة من ثلاث خبراء لبيان فيما اذا كان العقار مشغولا او بحيازة المطعون ضده لكن المحكمة لم تستجب لطلبنا.
3- ان الخبير احمد… ليس من اهل الاختصاص و لا يملك اجازة جامعية في الهندسة او البناء او بالعقارات و هو لا يحمل شهادة جامعية تخوله اجراء الخبرة و قلنا ان الخبرة غير صحيحة و اعترضنا عليه.

في القضاء:
حيث ان القرار المطعون فيه قضى من حيث النتيجة باتباع النقض و قبول الاستئناف شكلا و رده موضوعا و تصديق الحكم المستانف المتضمن… تثبيت شراء مؤرث الجهة المطعون ضدها المرحوم محمود… من مؤرث الجهة المدعى عليها المرحوم امين… و من بعدها المؤرث المرحوم احمد… بنسبة 2328 الفين و ثلاثمائة و ثمانية و عشرين سهما من اسهم العقار الموصوف بالمحضر رقم 669 منطقة عقارية الثانية بالباب… و فسخ تسجيل ملكية المالكين قيدا بالصحيفة العقارية للعقار المذكور اعلاه بمواجهة المالك قيدا محمود… البالغة 72 سهما و تسجيل نسبة 2328 سهما باسم ورثة المؤرث محمود… المدونين بوثيقة حصر الارث القانوني رقم 55/55 تاريخ 31/5/1995 و كل حسب نصيبه الارثي القانوني اصولا.
و لعدم قناعة المدعى عليهم ابراهيم و يوسف و زكريا… بالقرار فقد تقدموا بطعنهم هذا طالبين نقضه.
حيث ان اسباب الطعن انصبت على المطالبة باجراء الكشف و الخبرة الثلاثية و اعتراض الجهة الطاعنة على خبرة الخبير.
و حيث انه يتوجب البحث في هذه النقاط و ثبوت الدعوى.

و حيث ان محكمة اول درجة قد اجرت الكشف و الخبرة على العقار موضوع الدعوى و التحقيق المحلي حيث افاد الجوار ان العقار موضوع الدعوى جار بحيازة ال… منذ خمسين سنة تقريبا.
و حيث ان الخبرة جاءت مستوفية كافة عناصرها و مقوماتها و موافقة للاصول و القانون و لا ترد لاعادتها لمجرد رغبة الخصوم و اهوائهم طالما لم تلحظ بها عيبا او نقصا و على هذا استقر الاجتهاد القضائي.
و حيث ان الخبير المنتدب المسمى من قبل محكمة اول درجة لا بد انه من الخبراء المسجلين بجدول الخبراء طالما ان الجهة الطاعنة لم تثبت عكس ذلك و ان القول بانه ليس من اهل الاختصاص و لا يملك اجازة جامعية في الهندسة او البناء او بالعقارات لا يغير من الامر بشيء و طالما ان خبرته تنصب على نقطة فنية هي تطابق العقار على الواقع.
و حيث انه و وفق ما هو ثابت ان عددا كبيرا من المدعى عليهم قد حضروا و اقر بصحة دعوى الجهة المدعية و بعضهم لا يعرف عن الموضوع شيئا.

و حيث ان المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه و المؤيد للقرار البدائي قد استثبتت من خلال اقوال الشهود المستمعين و التي تنعت بشهاداتهم و الذين اجمعوا على وقوع البيع و ان العقار بحيازة و تصرف المشتري محمود… و ورثته من بعده مما يقطع بان حيازتهم للعقار قاطعة للتقادم المحكي عنه وفق نص القانون و ما استقر عليه الاجتهاد القضائي.
و حيث ان لمحكمة الموضوع تقدير قيمة اقوال الشهود حيث الموضوع و لها ان تاخذ بشهادة شخص واحد اذا اقتنعت بصحتها كما لها ان تسقط شهادة او اكثر اذا لم تقتنع بها و لها ان تاخذ من الشهادة بالقدر الذي تقتنع بصحته و ان ترجيح بينة على اخرى وفقا لما تستخلصه من ظروف الدعوى على ان تبين اسباب طرحها للشهادة او الترجيح بما يكفي لحمل الحكم (نقض 69/2396 تاريخ 29 / / 198

و حيث انه و طالما ان المحكمة قد استعرضت اقوال الشهود و كونت قناعتها و عللت لذلك تعليلا كافيا يؤدي الى النتيجة التي انتهت اليها و لا رقابة لمحكمة النقض عليها طالما ان استخلاص المحكمة من اقوال الشهود يحمل ما انتهى اليه حكمها (نقض 499/2948/17/3/1981).
و حيث انه و لما سلف بيانه فان اسباب الطعن لا تعدو سوى مجادلة لمحكمة الموضوع في قناعتها بالادلة التي اعتمدتها مما يجعل مجادلة الطاعن مجادلة عقيمة ما دامت المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه قد

لذلك تقرر بالاتفاق:
– رفض الطعن و مصادرة التامين.
قرار 439 / 2007 – أساس 384 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 303 – م. المحامون 2008 – اصدار 07 و 08 – رقم مرجعية حمورابي: 65592