مجموعة من الاجتهادات القضائية في البيع بدون مقابل

اجتهادات عن البيع بدون مقابل

إن الأصل السائد في عمليات التنازل عن العقارات التي يجريها الأب لمصلحة أولاده هو أن تكون بدون مقابل و تأخذ حكم الهبة إلا إذا ثبت بالدليل القاطع أن التنازل كان عن طريق البيع الحقيقي.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
– المحكمة –
و بعد الاطلاع على الأوراق و سماع الإيضاحات و بعد المداولة.
و من حيث أن الطعن استوفى إجراءاته فهو جدير بالقبول شكلا.

و من حيث أن وقائع القضية تتحصل – حسبما استبان من الأوراق – في أن المدعيان الثاني و الثالث كانا قد اشتريا من والدهما (المدعي الأول) كامل العقار رقم 1862 من منطقة كفر زيتا التابعة لمحافظة حماه و ذلك بثمن قدره 662,475 ل.س و تم نقل ملكية العقار المذكور لاسمهما في السجل العقاري بموجب عقد بيع موثق أمام رئيس المكتب العقاري في محردة و سددت عنه الرسوم المالية المترتبة على عملية البيع إلا أن الدوائر المالية عادت و وجهت للجهة المدعية إنذار برقم 335857 تطالبها فيه بدفع مبلغ 242,670 ل.س رسم هبة بحجة أن عملية البيع بموجب العقد المذكور تستر هبة و تخضع للتكليف بالضريبة على هذا الأساس و لقناعة الجهة المدعية بعدم مشروعية تكليفها بالضريبة المذكورة فقد تقدمت بدعواها الماثلة طالبة فيها الحكم بوقف تنفيذ الإنذار رقم 335857 تاريخ 2002-03-06 و من ثم إلغاؤها و ما يترتب عليه من آثار و أيضا إلغاء القرار رقم 460/ق تاريخ 2002-10-22.
و من حيث أن محكمة القضاء الإداري الناظرة بالموضوع أصدرت القرار رقم 1674/1/م تاريخ 2003-09-23 المتضمن وقف تنفيذ القرار المشكو منه مؤقتا لحين البت في الدعوى و قد ألغي هذا القرار بموجب قرار المحكمة الإدارية العليا رقم 404/1/ع تاريخ 2004-10-04.

و من حيث أن وكيل الجهة المدعية تقدم بطلب عارض التمس فيه وقف تنفيذ قرار الحجز ذي الرقم 86 تاريخ 2003-05-11 و رفضت المحكمة هذا الطلب بموجب قرارها رقم 1268 تاريخ 2006-10-03 و بنتيجة المحاكمة أصدرت المحكمة المذكورة قرارها المطعون فيه ذي الرقم 1796/1 المؤرخ في 2007-11-06 المتضمن قبول الدعوى و الطلب العارض موضوعا و إلغاء التكليف برسم الهبات المفروض على الجهة المدعية لقاء بيع عقارها رقم 1862 كفر زيتا بموجب العقد رقم 443 تاريخ 1998-05-11 و بما يترتب على ذلك من آثار و نتائج.
و قد شيدت المحكمة المذكورة قضاءها على أن عقد البيع للعقار موضوع هو عقد حقيقي و أن الإدارة المدعى عليها لم تثبت بالدليل القاطع على أنه مخفي هبة مستترة.
و من حيث أن جهة الإدارة و لقناعتها بعدم صوابية القرار المذكور فقد بادرت إلى الطعن به طالبة إلغاءه لمخالفته للأصول و القانون تأسيسا على أنه تم تكليف الجهة المدعية برسم الهبات باعتبار أن عقد البيع يخفي هبة مستترة و أن لجهة المدعية اعترضت على هذا التكليف أمام لجنة الفرض و أمام لجنة إعادة النظر و ردت الاعتراضات و أصبح التكليف قطعيا.
و من حيث أن اجتهاد المحكمة الإدارية مستقر على أن الأصل السائد في عمليات التنازل عن العقارات التي يجريها الأب لمصلحة أولاده هو أن تكون بدون مقابل و تأخذ حكم الهبة إلا إذا ثبت بالدليل القاطع أن التنازل كان عن طريق البيع الحقيقي مع التنويه بأنه لا مجال للاعتداد بالعقد العقاري المنظم من أجل نقل الملكية في السجل العقاري بل لا بد من تقديم الأدلة القاطعة التي تؤكد بشكل لا يدع مجالا للشك حصول البيع بين الأب و أولاده خلافا للأصل السالف الذكر و القيام بدفع الثمن من مال الشاري.

و من حيث أنه ما دام أن الجهة المدعية لن تتقدم بالأدلة الكافية التي تبرهن بأن التنازل عن الحصة السهمية من العقار المذكور إنما كان بعقد بيع حقيقي فإن تكليفهما برسم الانتقال على الهبات يكون قد تم وفقا للأحكام و الأصول القانونية النافذة و قائما على مسوغاته الصحيحة في الواقع و القانون كما يكون الحكم الطعين الذي قضى بخلاف ما سلف بيانه قد صدر مشوبا بعيب مخالفة القانون الأمر الذي يستوجب الحكم بإلغائه تمهيدا لرفض الدعوى.

فلهذه الأسباب:
حكمت المحكم بما يلي:
1- قبول الطعن شكلا.
2- قبوله موضوعا و إلغاء الحكم الطعين.
3- قبول الدعوى و الطلب العارض شكلا و رفضهما موضوعا.
4- تضمين الجهة المطعون ضدها الرسوم و المصاريف و 50 ل.س مقابل أتعاب محاماة.
صدر و تلي علنا في 1429-05-23 هـ الموافق في 2008-05-28 م.
القرار رقم 916/2 طعن 5942 لعام 2008.
الهيئة من المستشارين السادة: دياربكرلي – قطان – معراوي.
قرار 916/2 / 2008 – أساس 5942 – المحكمة الادارية العليا بمجلس الدولة – سورية
قاعدة 68 – مجموعة مبادئ المحكمة الادارية العليا 2005 – 2009 – رقم مرجعية حمورابي: 73984

ان الثمن ركن من اركان البيع التي يجب التثبت من توافرها قبل الحكم بانعقاد العقد.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
في القضاء: حيث ان دعوى الجهة المدعية تهدف الى تثبيت شرائه للعقار رقم 10130 من المنطقة الرابعة بحلب.

و حيث ان محكمة الدرجة الاولى قد ردت الدعوى و حيث ان محكمة الاستئناف مصدرة القرار المطعون فيه قد ايدت حكم محكمة الدرجة الاولى و قد طعن المدعي بالقرار الاستئنافي للاسباب الواردة بلائحة الطعن و حيث ان المدعى يؤسس دعواه على العقد المؤرخ في 5/7/1998 و الذي يتضمن ان المدعى عليها باعت للمدعي العقار موضوع الدعوى وفق الشروط المدونة عليه و المدفع منها.

و حيث ان المدعي عليها قد انكرت ان تكون قد باعت العقار المذكور للمدعي و حيث ان محكمة الدرجة الاولى قد قررت استجواب الطرفين و افادت المدعى عليها بجلسة الاستجواب انها بصمت على عقد بالحاح من ابنها و المدعي بعد ان اخذها الى دكان دون ان تعرف مضمون ما بصمت عليه.
و حيث ان المدعي قد افاد بنفس الجلسة انه لم يسدد للمدعي عليها اي مبلغ عن كتابة العقد و اضاف ان المدعي عليها كانت قد تعهدت بسداد دين ابنها البالغ 3959/الف ل.س له و نظر لان ابنها لم يقم بتسديد المبلغ قامت بالوفاء بوعدها و بصمت على عقد البيع موضوع الدعوى.
و حيث ان المدعي عليها لم تعترف بجميع مراحل الدعوى انها تعهدت بسداد دين ابنها للمدعي و حيث ان المدعي لم يثبت ان المدعي عليها قد تعهدت بوفاء الدين.
و حيث ان الشرع قد اجاز للمحكمة استجواب اطراف الدعوى للتوصل لمعرفة الحقيقة.
و حيث ان البيع بمقتضى المادة 386 مدني عقدا يلتزم به البائع ان ينقل للمشتري ملكية شيىء او حقا ماليا مقابل ثمن نقدي.

و حيث انه لم يثبت ان المدعي قد دفع ثمن العقار للمدعي عليها و حيث ان دفع الثمن مقابل نقل الملكية شرطا من شروط صحة البيع و انعقاده و هو الامر الذي يتحقق بهذا العقد. و حيث ان الثمن ركن من اركان البيع التي يجب التثبيت من توافرها قبل الحكم بانعقاد العقد و حيث ان ما ورد في القرار المطعون فيه سليما و يتفق مع احكام القانون و ان اسباب الطعن لا ترد عليه.

لذلك تقرر بالاجماع:
1- رفض الطعن.
قرار 753 / 2002 – أساس 557 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 63 – م. القانون 2002 – القسم الاول – رقم مرجعية حمورابي: 53059

الثمن ركن اساسي في عقد البيع وتخلفه يجعل العقد غير قائم على اي اساس.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
أسباب الطعن:
1 – المحكمة خالفت المادة 239 أصول.
2 – القرار صدر بمواجهة المستأنف والمستأنف عليه دون مداعاة المدخل.
3 – العبرة في البيع أن يكون صحيحاً.
4 – العقار اشتري بمقابل والمقابل هذا كان تعويضاً.
5 – الوكالة يجب أن تكون لصالح الموكل.
6 – الوكالة استندت على المادة 672 مدني.

في القانون والمناقشة القانونية:
بما أن الدعوى التي أقيمت من الطاعن في الأصل تقوم على المطالبة بتثبيت شرائه للعقار رق—م / / منطقة / / والعائد للمطعون ضده محمد حسن قصيباتي.

وذلك بموجب العقد الذي أجراه فهد قصيباتي بالوكالة عن المطعون ضده.
ومن الثابت على أن محكمة البداية ردت الدعوى وأيدتها محكمة الاستئناف.
وبما أن الشيء الأساسي على أن عقد البيع لم تتوافر أركانه.
فمن الثابت على أن عقد البيع حتى ينتج أثره لا بد من توافر أركانه الثلاثة: – الرضا – المحل – الثمن.
وبما أن العنصر الأخير وهو الثمن يعتبر ركناً أساسياً وبالتالي فإن تخلفه يجعل العقد غير قائم على أي أساس قانوني.
بما أن الطاعن وفي جلسة استجوابه أقر على أنه لم يدفع الثمن النقدي.
كما أفاد فهد أنه لا بيع وأنه إذا أوفى محمد حسن حسابه فإنه سوف يلغي هذا البيع.
وطالما أنه لا ثمن في هذا العقد.
وطالما أن هذا الإقرار جاء على لسان البائع ممثلاً بالوكيل والمشتري.
وطالما أنه لم يقم من دليل على ذلك فإن البيع يتوجب صرف النظر عنه لأنه باطل أصلاً.

لذلك تقرر بالاتفاق:
1 – قبول الطعن شكلاً.
2 – رفض الطعن موضوعاً.
قرار 684 / 2000 – أساس 400 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 5 – م. المحامون 2003 – اصدار 03 و 04 – رقم مرجعية حمورابي: 49820
ان الاصل السائد في عمليات التنازل عن العقارات التي يجريها الاب لمصلحة اولاده هو ان تكون بدون مقابل وتاخذ حكم الهبة الا اذا ثبت بالدليل القاطع ان التنازل كان عن طريق البيع الحقيقي مع التنويه بانه لا مجال للاعتداد بالعقد العقاري المنظم من اجل نقل الملكية في السجل العقاري بل لابد من تقديم الادلة القاطعة التي تؤكد بشكل لا يدع مجالا للشك حصول البيع بين الاب واولاده خلافا للاصل السالف الذكر وعلى هذا استقر الاجتهاد.
قرار 495 / 2001 – أساس 2017 – المحكمة الادارية العليا بمجلس الدولة – سورية
قاعدة 213 – م. المحامون 2002 – اصدار 09 و 10 – رقم مرجعية حمورابي: 10856
– ان الاصل السائد في عمليات التنازل عن العقارات التي يجريها الاب لمصلحة اولاده هي ان تكون بدون مقابل و تاخذ حكم الهبة الا اذا ثبت بالدليل القاطع ان التنازل كان عن طريق البيع الحقيقي و لا مجال للاعتداد بالعقد العقاري المنظم من اجل نقل الملكية في السجل العقاري بل لابد من تقديم الدليل المبين الذي يؤكد بشكل لا ريب فيه حصول البيع بين الاب و اولاده خلافا للاصل السالف ذكره.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–

قرار 352/1 / 2003 – أساس 1251 – المحكمة الادارية العليا بمجلس الدولة – سورية
قاعدة 80 – مجموعة مبادئ المحكمة الادارية العليا 2001 – 2004 – رقم مرجعية حمورابي: 65330

عقد البيع عقد يلتزم به البائع ان ينقل للمشتري ملكية شيء او حقا ماليا اخر في مقابل ثمن و بموجبه يلتزم البائع ان يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع الى المشتري و ان يكف عن اي عمل من شانه ان يجعل نقل الحق مستحيلا او عسيرا عملا بالمادة /396/ مدني.
الذي عليه الاجتهاد القضائي هو ان المعيار المميز للعقد الاداري هو في اتصاله بمرفق عام مع ظهور نية الشخص المعنوي العام في ان ياخذ باسلوب القانون العام و احكامه فيضمن العقد شروطا استثنائية غير مالوفة في القانون الخاص فمتى تبين ان العقد المبرم بين الطرفين ليس المقصود به تسيير مرفق عام و ليس من نصوصه شروط غير مالوفة في القانون الخاص بل رمى الى تحقيق مصلحة فردية خاصة و هي تثبيت عقد البيع فهو اذن عقد مدني و ليس عقدا اداريا.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
النظر في الدعوى:
من حيث ان الجهة المدعية بالمخاصمة تنسب الى الهيئة مصدرة الحكم المخاصم وقوعها بالخطا المهني الجسيم و تطلب ابطال قرارها المخاصم رقم /915/ تاريخ 13/5/2001 برقم اساس (1390) للاسباب المثارة منها بلائحة الدعوى المدرجة اعلاه.
و حيث ان الدعوى الاصلية المقدمة من الجهة المدعية جمعية المواصلات تهدف الى تثبيت البيع الجاري بينها و بين مجلس مدينة دير الزور بموجب العقد بالتراضي رقم /1/ تاريخ 11/2/1995 المتعلق بمساحة قدرها (6) دونمات من العقار رقم (531) و العقار رقم /1/ حاوى بغلية من المنطقة العقارية الرابعة بدير الزور و قد انتهت الهيئة المشكو منها بقرارها المخاصم الى تاييد الحكم الاستئنافي المطعون فيه القاضي بالحكم وفق الادعاء.

و حيث ان الثابت في الدعوى ان المكتب التنفيذي لمجلس مدينة دير الزور اصدر القرار رقم /1/ تاريخ 4/2/1992 بتخصيص الجمعية التعاونية السكنية للعاملين في مديرية المواصلات دير الزور ارض مساحتها (20000متر مربع) و اوجبت المادة (2) من القرار انف الذكر على الجمعية بتسديد مبلغ قدره /2/ مليون ليرة سلفة على قيمة الارض خلال شهر اذار و قامت الجمعية بتحويل مبلغ مليون سلفة على قيمة الارض ثم قامت الجمعية بتحويل مبلغ مليون الى مجلس مدينة دير الزور بتاريخ 14/1/1995 و مبلغ /400000/ ليرة بتاريخ 2/10/1995 و بتاريخ 8/10/1995 اصدر المكتب التنفيذي لمجلس مدينة دير الزور القرار رقم /8/ يقضي بالموافقة على بيع جمعية المواصلات مقاسم معدة للبناء بمساحة (6000متر مربع) و بناء على هذا القرار تم تنظيم عقد بالتراضي بين جمعية المواصلات و بين مجلس مدينة دير الزور و بتاريخ 28/11/1995 اصدر المكتب التنفيذي القرر رقم /202/ قرر فيه الغاء القرار رقم (8) لعام 1995 الصادر عن نفس المكتب و القاضي ببيع جمعية المواصلات مساحة (6000مترمربع) من العقار رقم /531/ و العقار رقم (1) حاوى بغلية و التاكيد على قراره السابق رقم (37) لعام 1992 المتضمن تخصيص الارض لنادي الفتوة و لذلك كانت هذه الدعوى.
و حيث ان عقد البيع عقد يلتزم به البائع ان ينقل للمشتري ملكية شيء او حقا ماليا اخر في مقابل ثمن و بموجبه يلتزم البائع ان يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع الى المشتري و ان يكف عن اي عمل من شانه ان يجعل نقل الحق مستحيلا او عسيرا عملا بالمادة /396/ مدني.

و بما ان الثابت ان الجمعية قد استلمت المساحة المبيعة لها و سددت ثمنها و قامت باجراء تسوية للارض و تصوينة اسمنتية و ثم تجهيز مخططات البناء وعليه فلا يصح لمجلس مدينة دير الزور بعد كل ذلك الغاء العقد من طرفه لوحده لان العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله الا باتفاق الطرفين او للاسباب التي يقررها القانون وفق المادة (148) من القانون المدني و اذا المجلس قد خصص هذه الارض فضلا الى نادي الفتوة سابقا ثم عاد و باعها من الجمعية و قبض ثمنها فتلك مسؤوليته تجاه النادي ولا يجوز تحميلها الطرف الاخر بداعي ان البيع باطل لان الارض مخصصة للنادي (فلا تزر وزارة وزر اخرى).
و حيث ان الذي عليه الاجتهاد القضائي هو ان المعيار المميز للعقد الاداري هو في اتصاله بمرفق عام مع ظهور نية الشخص المعنوي العام في ان ياخذ باسلوب القانون العام و احكامه فيضمن العقد شروطا استثنائية غير مالوفة في القانون الخاص فمتى تبين ان العقد المبرم بين الطرفين ليس المقصود به تسيير مرفق عام و ليس في نصوصه شروط غير مالوفة في القانون الخاص بل رمى الى تحقيق مصلحة فردية خاصة وهي تثبيت عقد البيع فهو اذن عقد مدني و ليس بعقد اداري.
و بما ان المحكمة المشكو منها التي عالجت النزاع وفق هذه المبادئ القانونية مما لا يصح معه ان ينسب اليها الوقوع في الخطا المهني الجسيم ذلك ان الخطا الجسيم هو الخطا الذي ينطوي على اقصى ما يمكن تصوره من الاهمال في اداء الواجب فهو في سلم الخطا اعلى درجاته و هو الخطا الفاحش و الجهل الفاضح بالمبادئ الاساسية للقانون و على اساس هذا التعريف فان الاسباب المثارة لا ترقى بالقرار الى درجة الخطا المهني الجسيم ولا يمكن قبول هذه الاسباب لانها من الاسباب العادية.
لذلك تقرر بالاتفاق:
1- رفض الدعوى شكلا.
2- تغريم المدعي بالمخاصمة الف ليرة سورية.
3- لا مجال للرسوم.
4- حفظ الاوراق اصولا.
قرار 21 / 2003 – أساس 204 – الهيئة العامة لمحكمة النقض – سورية
قاعدة 299 – اجتهادات الهيئة العامة لمحكمة النقض 2001 – 2004 – الألوسي – رقم مرجعية حمورابي: 56776