محامي من الرياض متخصص في أنظمة وإجراءات الرهن العقاري

محامي من الرياض متخصص في أنظمة وإجراءات الرهن العقاري
Lawyer specializing in mortgage laws and procedures

لقد شهدت المملكة العربية السعودية تطوراً ملحوظاً مؤخراً ، في سوق الرهن العقاري ، فقد كان إنشاء نظام للرهن العقاري السعودي خطوة مهمة في مجال التمويل العقاري في المملكة ، ودفعة للتشجيع على فتح أسواق الاستثمار العقاري على مصراعيها ، فالمملكة العربية السعودية الدولة الغنية بالنفط ، والتي كانت تعتمد اعتماد كلي وجزئي عليه ، ويعد هو المصدر الرئيسي للثروة في المملكة العربية السعودية ، فاتخاذها خطوة للأمام في مجال الرهن العقاري ، كان بمثابة تبديد للمخاوف الاقتصادية لسكانها ، خاصة وسط الاضطرابات الإقليمية التي تمر بها المنطقة ، والتراجع الملحوظ في أسعار النفط .

فقد مرّ نظام الرهن العقاري في المملكة العربية السعودية ببعض الصعوبات قبل أن يفك أسره ويظهر إلى النور ، فقد ظل قانون الرهن العقاري قيد المناقشة منذ ثلاثة عقود ، لكن لم تتم الموافقة عليه حتى الآن بسبب مقاومة علماء الدين المهتمين بما إذا كانت القروض متوافقة مع الشريعة الإسلامية أم لا .

وفي عام 1981 ، قرر المجلس الأعلى للقضاء أن قانون الرهن العقاري المقترح غير إسلامي ، مما أنهى الجهود الأولية لتقديم القروض العقارية للمملكة . قاوم رجال الدين أيضًا تدوين الشريعة ، قائلين إن تفسير القانون يجب أن يترك للقضاة الأفراد . ومع ذلك ، أصدرت وزارة المالية السعودية قوانين تنظم الأعمال التجارية والمالية ، بما في ذلك هيئة سوق رأس المال ، التي تنظم سوق الأوراق المالية في البلاد .

ولكن في عام 2008 ، وافق مجلس الشورى ، وهو هيئة استشارية غير منتخبة ، على نسخة جديدة من نظام الرهن العقاري في المملكة العربية السعودية . وفي عام 2011 أعلن العاهل السعودي الملك عبد الله بن عبد العزيز عن زيادات كبيرة في الإنفاق الحكومي ، بما في ذلك تخصيص 250 مليار ريال سعودي لـ 500000 وحدة سكنية جديدة ومساعدة إضافية لقروض الإسكان الحكومية الحالية كجزء من حزمة 130 مليار دولار لزيادة الفوائد والحد من البطالة .

وعلى الرغم من أن كثير من المسؤولين السعوديين مترددين بشأن شرعية نظام الرهن العقاري من عدمه ، هل هو موافق لمبادئ الشريعة الإسلامية أم لا ؟ بما في ذلك فرض حظر على الفائدة ، ومما أثار مخاوفهم أكثر ، هو الأزمة العقارية التي حدثت في دبي ، مما جعاهم في حالة ترقب لتجارب الدول الأخري . وقد كانت في رأي الآخرين ، خطوة مهمة للغاية في بلد يوجد فيه نقص أساسي في السكن ومسألة القدرة على تحمل التكاليف في السكن .

وفي عام 2012 ، صدر نظام الرهن العقاري في المملكة العربية السعودية ، والآن دعونا نتعرف على ،

نظام الرهن العقاري : هو قرض تستخدم فيه الممتلكات أو العقارات كضمان . يبرم المقترض اتفاقًا مع المقرض (عادةً ما يكون بنكًا) حيث يتلقى المقترض نقدًا مقدمًا ثم يقوم بالدفعات خلال فترة زمنية محددة حتى يقوم بتسديد القرض بالكامل . وغالبا ما يشار إلى الرهن العقاري كقرض المنزل عند استخدامه لشراء منزل . وعادة ما يتم الدخول في قروض الرهن العقاري من قبل مشتري المنازل الذي ليس لديه ما يكفي من المال في متناول اليد لشراء المنزل. كما أنها تستخدم لاقتراض النقد من أحد البنوك لمشاريع أخرى باستخدام منزلهم كضمان .

ولكن ما هي أهمية الرهون العقارية ؟
فالرهن العقاري يجعل عمليات الشراء الكبيرة ممكنة للأفراد الذين يفتقرون إلى ما يكفي من النقود لشراء الأصول ، مثل المنزل ، فقد يتخذ المقرضون مخاطر في صنع هذه القروض لأنه لا يوجد ضمان أن المقترض قادرًا على الدفع في المستقبل . يخاطر المقترضون بقبول هذه القروض ، لأن الفشل في الدفع سيؤدي إلى خسارة كاملة للأصل .

لذا فإن عملية الرهن العقاري هي عملية ليست باليسيرة ، حتماً ستختلط عليك الأمور ، لذا تقدم لك منصة محاماة نت الدولية محامي عقارات متخصص في أنظمة الرهن العقاري السعودي ، ويستطيع المحامي أن يقدم لعملائه خدمة الاستشارات القانونية في مجال العقارات ، فهو محامي مهني متخصص في المسائل القانونية المتعلقة بالممتلكات . حيث يقدم المحامي الخدمات القانونية الآتية :
– إعداد ومراجعة المستندات المتعلقة بالعقارات مثل اتفاقيات الشراء ووثائق الرهن العقاري ووثائق الملكية ومستندات التحويل .
– التعامل مع عمليات الإغلاق – أي عندما يقوم فرد أو كيان بشراء قطعة من الممتلكات العقارية من شخص أو كيان آخر .
– التوجيه القانوني المناسب للأفراد فيما يتعلق بشراء أو بيع الممتلكات العقارية مع ضمان أن النقل قانوني وملزم وفي مصلحة العميل .
– إعداد جميع المستندات الختامية وكتابة سياسات التأمين على الملكية وإتمام عمليات البحث عن الملكية على العقار والتعامل مع تحويل الأموال للشراء .
– إعداد نماذج وثائق تحويل الأموال لمقرض المشتري .
– حل النزاعات في حالة وجود نزاع عقاري ، سواء كان حول حق الملكية ، والمشاكل الخاصة بالعقود .
– العمل لصالح كلا الطرفين ، والتمثيل القانوني للأطراف أمام المحاكم السعودية .
– التعرف على حقيقة النزاع ، والوصول إلى حلول مناسبة لجميع الأطراف المعنية .
– إجرءات التسجيل العيني للعقار .

والآن ، سوف نتعرف على أحكام نظام الرهن العقاري المسجل وأهم مميزاته في المملكة العربية السعودية :
أولاً : ما هو الرهن العقاري المسجل : هو عقد يسجل فوفقاً لأحكام نظام الرهن العقاري السعودي ، يكسب به الدائن حقاً عينياً ا على عقار معين له سجل، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار في أيّ يد يكون . المادة (1) من نظام الرهن العقاري

وفيما يلي أهم أحكام نظام الرهن العقاري :
في الأساس نظام الرهن العقاري يتكون من خمسة أنظمة : نظام الرهن العقاري ، نظام التأجير التمويلي ، نظام الإشراف على الشركات المالية ، نظام التمويل العقاري ، وأخيراً ، نظام التنفيذ . بالإضافة إلى اللوائح التنفيذية التي تنظم أنظمة التمويل والرهن العقاري .
أولاً : حقوق الرهن (الدائن) على الممتلكات المرهونة
الرهن العقاري الذي تم إنشاؤه للدائن على حق في العقار الذي هو موضوع الرهن ، والذي يجب أن يكون مسجلاً حسب الأصول ليكون ساري المفعول ، ويمنح الدائن الأولوية على جميع الدائنين العاديين والمخفين . يؤكد الرهن العقاري أن الرهن يجب أن يقتصر على الدين المحدد في اتفاقية الرهن .
إجراءات تسجيل الرهن العقاري
يتحمل المدين (الراهن) تكاليف عقد الرهن العقاري والتسجيل والتجديد ، وإلا إذا تم الاتفاق على خلاف ذلك ، يتم إدراج هذه التكاليف في الدين العقاري . إذا تم تسجيل العقار المراد رهنه بموجب أحكام القانون الذي يحكم في تسجيل العقارات عن بعد ، فيجب أن يتم تسجيل الرهن وفقًا لهذا القانون . إذا كان القانون الذي يحكم التسجيل العقاري لا ينطبق ، فيجب أن يحدث تسجيل الرهن عن طريق الحصول على السجل الممنوح من قبل محكمة العدل المختصة .
خصائص الممتلكات المرهونة :

بالنسبة للعقار المطلوب رهنه ، يجب أن يكون :

– الممتلكات الموجودة أو التي يحتمل أن تكون موجودة والتي يمكن بيعها ؛ ويمكن تحديدها وتفصيلها في اتفاقية الرهن العقاري أو اتفاقية فرعية (ويمكن بيع هذه الممتلكات بشكل مستقل من خلال مزاد علني إذا كان في التقصير وفقا لنظام الرهن العقاري) .

– يجب أن يكون ترتيب الرهن العقاري دينًا ثابتًا أو عنصرًا مضمونًا بموجب دين أو دين مستحق مرتبط بدين مستقبلي لم يرد ذكره في اتفاقية الرهن العقاري كدين مضمون أو الحد الأقصى للدين. ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك ، يجب أن تكون الممتلكات المرهونة بمثابة ضمان لجميع الديون ويكون الدين بمثابة ضمان للممتلكات المرهونة .

من أجل رهن عقار ، يجب أن يكون المدين هو صاحب العقار المرهون ويكون له الحق في التصرف في هذه الممتلكات. قد يكون المرهون هو المدين أو الضامن العقاري الذي يقدم عقارًا مرهونًا لمصلحة المدين (حتى بدون إذنه) .

ولكن ما هي الشروط التي تجعل من اتفاق الرهن العقاري باطل ؟
إذا كانت اتفاقية الرهن العقاري تتضمن شروطًا تنص على
– تكون فوائد الممتلكات المرهونة لصالح الدائن أو أنه يجوز للدائن ، بموافقة المدين ، تحصيل عائدات الممتلكات المرهونة ولكن قد لا يستفيد منها ،

– أو يجب على الدائن امتلاك العقار المرهون إذا فشل المدين في تسوية الدين في الوقت المناسب ،
– فتعتبر هذه الشروط باطلة ، لأنه قد تم الاتفاق عليها ، ومازال الرهن ساري المفعول .

وبالنسبة لالتزامات المدين تجاه الممتلكات المرهونة

يلتزام المدين بضمان سلامة الممتلكات المرهونة حتى تسوية الديون ، يتعين على المدين ، فيما يتعلق بالممتلكات المرهونة ، تقديم ضمانات تتعلق بخفض قيمة العملة وعيوبها ، بحيث :

– إذا كان المدين يتصرف بإهمال أو سوء سلوك ، يمكن للدائن إلزام المدين بزيادة الرهن بمثل هذا المبلغ الذي يساوي الانخفاض في القيمة ، أو قد يوافق المدين على رهن عقاري لاحق ليحل محل الأصل ، أو أن يدفع الدين وفقًا لقواعد الدفع المبكر للنظام الذي يحكم شركات تمويل الرهن العقاري ؛

– أو إذا كان تخفيض قيمة العملة أو العيب هو نتيجة لأمور خارجة عن سيطرة المدين ، فإن ما تبقى من الممتلكات سيكون موضوع الرهن .

– إذا لم يتم تسجيل الممتلكات المرهونة عملاً بالنظام الذي يحكم في تسجيل العقارات عن بعد ، فيجب على المدين أن ينص في اتفاقية الرهن على حق الفرد الأساسي أو المرؤوس في العقار المرهون . ومع ذلك ، إذا ظهرت حقوق أخرى تتعلق بالممتلكات المرهونة ، فيجب على المدين تعويض الدائن عن أي ضرر يحدث . علاوة على ذلك ، إذا كان المدين يتصرف بسوء نية ، يجوز تقديم سبل العدالة الجنائية عملاً بالنظم المعمول بها في المملكة العربية السعودية .

وأخيراً ، قد حقق نظام الرهن العقاري في المملكة العربية السعودية طفرة غير مسبوقة، تحطيماً لكل القواعد والنظم الشرعية ، لذا الفهم الدقيق لإجراءاته هو ضرورة ملحة لكل مشتري ، حيث يحب أن تحتوي مستندات الرهن على تفاصيل حول الجوانب المهمة للقروض ، مثل مبالغ القروض وأسعار الفائدة وجداول السداد والرسوم والظروف التي قد تؤدي إلى حبس الرهن . وأنت كصاحب رهن عقاري ، من المهم أن تفهم الشروط الأساسية الموضحة في مستندات الرهن وما الظروف التي يمكن أن تؤدي إلى تغييرات في جدول الدفع أو الرهن . إذا كنت تواجه حبس الرهن ، فمن المهم فهم العملية ومعرفة حقوقك جيدا ، لذا فأنت بحاجة إلى محامي عقاري خبير ومتمرس في نظام الرهن العقاري السعودي ، وتستطيع أن تجد هذا المحامي هنا عبر منصتنا الرئيسة ، تواصلوا معنا .

وسوم : ا محامي سعودي ا أفضل محامي سعودي ا قضايا الرهن العقاري ا إجراءات تسجيل الرهن العقاري ا نظام الرهن العقاري ا نظام التأجير التمويلي ا نظام الإشراف على الشركات المالية ا نظام التمويل العقاري ا نظام التنفيذ ا المستندات المطلوبة للرهن ا عقود الرهن العقاري ا صياغة عقود الرهن ا شرعية نظام الرهن العقاري السعودي ا حقوق الراهن ا حقوف المرتهن ا توثيق عقود الرهن العقاري ا استشارات قانونية حول نظام الرهن العقاري .