مدى جواز استقلال أحد طرفي العقد بنقضه أو تعديله في القانون المدني المصري .
الطعن 4901 لسنة 64 ق جلسة 6 /4 /1995 مكتب فني 46 ج 1 ق 121 ص 604
برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ محمد محمد طيطة، فتيحه قرة، محمد الجابري نواب رئيس المحكمة وماجد قطب.
————
– 1 إيجار “القواعد العامة في عقد الايجار . اثار عقد الايجار”. عقد ” آثار العقد : قوة العقد الملزمة بالنسبة للأشخاص . عدم جواز استقلال أي من طرفي العقد بنقضه أو تعديله”.
قاعدة العقد شريعة المتعاقدين . مؤداها . عدم استقلال أي من طرفي العقد بنقضه أو تعديله إلا باتفاق الطرفين أو لأسباب يقرها القانون . م 147 مدنى . انطباقها على كافة عقود الإيجار الخاضع منها للقانون المدني أو الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية . علة ذلك .
النص في المادة 147 /1 من القانون المدني على أن “1” العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون” مما يدل على أن العقد هو قانون العاقدين وهو تطبيق لقاعدة مبدأ سلطان الإرادة الذي ما زال يسود الفكر القانوني ولازم تلك القاعدة أن ما أتفق عليه المتعاقدان متى وقع صحيحاً لا يخالف النظام العام أو الآداب أصبح ملزماً للطرفين فلا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة أي من الطرفين إذ أن العقد وليد إرادتين وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة وهذا هو الأصل إلا أنه يجوز نقض العقد أو تعديله باتفاق طرفيه أو لأسباب يقرها القانون وكذلك لا يجوز للقاضي أن ينقض عقداً صحيحاً أو تعديله بدعوى أن النقض أو التعديل تقتضيه قواعد العدالة. فالعدالة تكمل إرادة المتعاقدين ولكن لا تنسخها فالقاضي لا يتولى إنشاء العقود عن عاقديها وإنما يقتصر عمله على تفسير إرادتهما بالرجوع إلى نية هؤلاء المتعاقدين ومن ثم جرى قضاء محكمة النقض على أن العقد قانون المتعاقدين فالخطأ في تطبيق نصوصه أو مخالفتها خطأ في القانون يخضع لرقابة محكمة النقض، فبالنسبة إلى اتفاق المتعاقدين على نقض العقد أو تعديله فمسألة لا تحتاج إلى شرح أو تفسير ومن أمثلة ما نصت عليه القوانين من جواز تعديل العقد ما نصت عليه المادة 224 من القانون المدني على تعديل الشرط الجزائي وما نصت عليه المادة 500 مدني من جواز الرجوع في الهبة ومن جواز رد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول في نظرية الحوادث الطارئة وما نصت عليه المادة 39 مكرر/أ من قانون الإصلاح الزراعي رقم 178 لسنة 1952 المضافة بالقانون رقم 406 لسنة 1953 والتي نصت على امتداد عقود إيجار الأطيان الزراعية لمدة سنة أخرى بالنسبة لنصف المساحة المؤجرة فأجازت للمالك المؤجر الحق في تجنيب المستأجر في نصف المساحة المؤجرة إذا طلب ذلك، وخلاصة القول أن العقد لا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق طرفيه أو لسبب يقره القانون – وتنوه المحكمة بادئ الأمر بأن هذه القاعدة واجبة التطبيق على كافة عقود الإيجار الخاضع منها للقواعد العامة في القانون المدني أو الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية فلا يجوز للمؤجر طلب فسخ العقد بالنسبة لجزء من الأرض الفضاء المؤجرة أو لجزء من الوحدة السكنية إلا إذا وافقه المستأجر على ذلك أو كان هناك سبب يقره القانون والقول بغير ذلك يؤدي إلى تعديل العقود بالإرادة المنفردة لأحد المتعاقدين ويؤدي إلى عدم استقرار المعاملات والأنشطة التي تمارس في العين المؤجرة ومن ثم جاء نص المادة 147/1 من التقنين المدني الحالي وهي مطابقة لأحكام القانون المدني القديم.
– 2 إيجار ” القواعد العامة في عقد الايجار . اثار عقد الايجار”. عقد ” زوال العقد . فسخ العقد”.
جواز تضمن المحرر لأكثر من عقد . مؤداه . للمؤجر حق فسخ إحداها دون الأخرى متى توافرت شروطه . عدم انطباق نص المادة 2/147 مدنى ، علة ذلك .
إذ كان الأصل أن يتضمن المحرر عقد واحد إلا أنه لا مانع قانوناً من أن يتضمن المحرر لأكثر من عقد وفي هذه الحالة الأخيرة لا مانع من أن يطلب المؤجر فسخ أحد تلك العقود دون الأخرى متى توافرت لدعواه الشروط التي يتطلبها القانون ولا مجال في تلك الحالة لتطبيق حكم المادة 147 /1 من التقنين المدني الحالي التي تحظر الفسخ الجزئي للعقد إلا باتفاق طرفيه أو لسبب يقره القانون.
– 3 إيجار ” القواعد العامة في الإيجار . انتهاء عقد الإيجار”.
شمول الاتفاق في عقد الإيجار وملحقه تأجير محلين وأرض فضاء وسطح جراجات وتحديد أجرة واحدة لها . انصرافه إلى عقد واحد . عدم وجود اتفاق على انهائه بالنسبة للأرض الفضاء وحدها أو تقديم المؤجرة السبب القانوني لذلك . أثره . عدم جواز طلبها إنهاء عقد الإيجاب في شق منه بإرادتها المنفردة . م 147 مدنى .
إذ كان الثابت من عقد الإيجار المؤرخ 30/5/1925 وتعديله المؤرخ 23/10/1946 وملحقه المؤرخ 18/1/1947 أنه يتضمن تأجير المحلين رقمي 1، 2 من العقار رقم 112 مكرر مصر الجديدة بقصد استعمالهما مقهى وشملت العلاقة الإيجارية قطعة أرض فضاء كائنة خلف العقار المذكور تبلغ مساحتها 40, 1424 متراً مربعاً مخصصة لإقامة حديقة وداري سينما وقطعة أرض أخرى فضاء مساحتها 397 متراً مربعاً كما أضيف إلى الأماكن المؤجرة سطح الجراجات المملوكة للشركة المؤجرة لاستخدامها في إنشاء ماكينات دارى العرض وقد حرص المتعاقدان على النص صراحة بأن الأجرة الشهرية لتلك العناصر 35 جنيه دون أن ينص في العقد على إفراد مبلغ معين بذاته لكل مكان وتحديد أجرة واحدة لهذه الأماكن مجتمعة يدل على أن الاتفاق ينصرف إلى عقد واحد ولا يتضمن عدة عقود – ولم يفطن الحكم إلى تلك الحقيقة التي تكشف عن إرادة المتعاقدين إذ يتعذر تحديد أجرة الأرض الفضاء محل النزاع وإذ لم يثبت من الأوراق اتفاق طرفي العلاقة الإيجارية على إنهاء عقد الإيجار بالنسبة للشق الخاص بالأرض الفضاء وحدها ولم تقدم الشركة المطعون ضدها الأولى السبب القانوني الذي يجيز لها هذا الطلب ومن ثم فلا يجوز لها أن تنفرد كمؤجرة دون الطرف الآخر المستأجر بطلب إنهاء عقد الإيجار في شق منه عملا بالمادة 147/1 من التقنين المدني – وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى في قضائه إلى أن العين المؤجرة موضوع الدعوى هي أرض فضاء تخضع بالنسبة لإنهاء العقد لأحكام القانون المدني ولم يفطن الحكم إلى أن تلك العين جزء من العين المؤجرة ولا تتعلق بعلاقة إيجارية مستقلة عن باقي الأماكن المؤجرة ورتب على ذلك إنهاء العلاقة الإيجارية في الشق الخاص بالأرض الفضاء من عقد الإيجار وقضى بالإخلاء والتسليم فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.
———
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الشركة المطعون ضدها الأولى أقامت على المطعون ضده الثاني بصفته الدعوى رقم 3398 لسنة 1984 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 30/5/1925 وملحقه المؤرخ 18/1/1947 في شقه الخاص بقطعة الأرض الفضاء البالغ مساحتها 1424.40 متراً مربعاً والمؤجرة مع محلين آخرين (مقهى) لمورثيه …… و……. بغرض استعمالها لإقامة سينما صيفي وأخرى شتوية مع الإخلاء والتسليم تأسيساً على إنهاء مدة عقد الإيجار بالتنبيه عليه بالإنذار المعلن له بتاريخ 26/6/1983 والذي تضمن عدم رغبتها في تجديد العقد، ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى وبعد أن أودع تقريره تدخل الطاعنون هجومياً بطلب رفض الدعوى تأسيساً على شراء مورثهم لداري السينما بالجدك بموجب عقد ابتدائي مؤرخ 16/3/1978 قضي بصحته ونفاذه في الدعوى رقم 10956 لسنة 1981 مدني كلي شمال القاهرة في مواجهة الشركة المطعون ضدها الأولى، حكمت المحكمة برفض الدعوى والتدخل، استأنفت الشركة المطعون ضدها الأولى هذا الحكم بالاستئناف رقم 10344 لسنة 110 ق القاهرة، وبتاريخ 29/3/1994 قضت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وبإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 30/5/1925 وملحقه المؤرخ 18/1/1947 في شقه الخاص بالأرض الفضاء محل النزاع مع الإخلاء والتسليم، طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقد أمرت هذه المحكمة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً حتى يفصل في موضوع الطعن، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.
———
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك يقولون إن العلاقة التعاقدية محل عقد الإيجار المؤرخ 30/5/1925 وتعديله المؤرخ 23/10/1946 وملحقه المؤرخ 18/1/1947 قد انصبت على أماكن تكون وحدة واحدة بأجرة موحدة. إذ أن التأجير انصرف في المقام الأول على دكانين بالطابق الأرضي إحداهما يتكون من ثلاثة أبواب ويقع على شارعين وبكل منهما غرفتان ولهما تراس ضخم وثلاثة صالات فسيحة ودورات مياه لاستعمالها مقهى وملحق بهما من الخلف قطعة الأرض الفضاء محل النزاع لاستغلالها في إقامة سينما صيفي وأخرى شتوية وأضيف بملحق العقد سطح الجراجات المملوكة للشركة المؤجرة لاستخدامها في إنشاء ماكينات السينما بما يفيد أن إرادة المتعاقدين قد انصرفت إلى أن الأعيان المؤجرة وحدة واحدة وتم تقدير أجرة واحدة لها دون تحديد قدر معين من تلك الأجرة لكل من تلك العناصر، ولما كان العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز لأحد عاقديه أن يستقل بنقضه أو تعديله، كما لا يجوز ذلك للقاضي وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإنهاء العلاقة الإيجارية في شق منها بالنسبة للأرض الفضاء وحدها دون غيرها تأسيساً على أن العلاقة الإيجارية قد وردت على قطعة أرض فضاء ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء والتسليم فإنه يكون قد خالف قاعدة أن العقد شريعة المتعاقدين بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أن النص في المادة 147/1 من القانون المدني على أن “(1) العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون” مما يدل على أن العقد هو قانون العاقدين وهو تطبيق لقاعدة مبدأ سلطان الإرادة الذي ما زال يسود الفكر القانوني ولازم تلك القاعدة أن ما اتفق عليه المتعاقدان متى وقع صحيحاً لا يخالف النظام العام أو الآداب أصبح ملزماً للطرفين فلا يجوز نقض العقد ولا تعديله من جهة أي من الطرفين إذ أن العقد وليد إرادتين وما تعقده إرادتان لا تحله إرادة واحدة وهذا هو الأصل إلا أنه يجوز نقض العقد أو تعديله باتفاق طرفيه أو لأسباب يقرها القانون وكذلك لا يجوز للقاضي أن ينقض عقداً صحيحاً أو تعديله بدعوى أن النقض أو التعديل تقتضيه قواعد العدالة. فالعدالة تكمل إرادة المتعاقدين ولكن لا تنسخها فالقاضي لا يتولى إنشاء العقود عن عاقديها وإنما يقتصر عمله على تفسير إرادتهما بالرجوع إلى نية هؤلاء المتعاقدين ومن ثم جرى قضاء هذه المحكمة على أن العقد قانون المتعاقدين فالخطأ في تطبيق نصوصه أو مخالفتها خطأ في القانون يخضع لرقابة محكمة النقض فبالنسبة إلى اتفاق المتعاقدين على نقض العقد أو تعديله فمسألة لا تحتاج إلى شرح أو تفسير ومن أمثلة ما نصت عليه القوانين من جواز تعديل العقد ما نصت عليه المادة 224 من القانون المدني على تعديل الشرط الجزائي وما نصت عليه المادة 500 مدني من جواز الرجوع في الهبة ومن جواز رد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول في نظرية الحوادث الطارئة وما نصت عليه المادة 39 مكرر/أ من قانون الإصلاح الزراعي رقم 178 لسنة 1952 المضافة بالقانون رقم 406 لسنة 1953 والتي نصت على امتداد عقود إيجار الأطيان الزراعية لمدة سنة أخرى بالنسبة لنصف المساحة المؤجرة فأجازت للمالك المؤجر الحق في تجنيب المستأجر في نصف المساحة المؤجرة إذا طلب ذلك، وخلاصة القول أن العقد لا يجوز نقضه أو تعديله إلا باتفاق طرفيه أو لسبب يقره القانون – وتنوه المحكمة بادئ الأمر بأن هذه القاعدة واجبة التطبيق على كافة عقود الإيجار الخاضع منها للقواعد العامة في القانون المدني أو الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية فلا يجوز للمؤجر طلب فسخ العقد بالنسبة لجزء من الأرض الفضاء المؤجرة أو لجزء من الوحدة السكنية إلا إذا وافقه المستأجر على ذلك أو كان هناك سبب يقره القانون والقول بغير ذلك يؤدي إلى تعديل العقود بالإرادة المنفردة لأحد المتعاقدين ويؤدي إلى عدم استقرار المعاملات والأنشطة التي تمارس في العين المؤجرة ومن ثم جاء نص المادة 147/2 من التقنين المدني الحالي وهي مطابقة لأحكام القانون المدني القديم. لما كان ذلك وكان الأصل أن يتضمن المحرر عقد واحد إلا أنه لا مانع قانوناً من أن يتضمن المحرر لأكثر من عقد وفي هذه الحالة الأخيرة لا مانع من أن يطلب المؤجر فسخ أحد تلك العقود دون الأخرى متى توافرت لدعواه الشروط التي يتطلبها القانون ولا مجال في تلك الحالة لتطبيق حكم المادة 147/1 سالفة البيان التي تحظر الفسخ الجزئي للعقد إلا باتفاق طرفيه أو لسبب يقره القانون. ولما كان الثابت من عقد الإيجار المؤرخ 30/5/1925 وتعديله المؤرخ 23/10/1946 وملحقه المؤرخ 18/1/1947 أنه يتضمن تأجير المحلين رقمي 1، 2 من العقار رقم 112 مكرر مصر الجديدة بقصد استعمالها مقهى وشملت العلاقة الإيجارية قطعة أرض فضاء كائنة خلف العقار المذكور تبلغ مساحتها 1424.40 متراً مربعاً مخصصة لإقامة حديقة وداري سينما وقطعة أرض أخرى مساحتها 397 متراً مربعاً كما أضيف إلى الأماكن المؤجرة سطح الجراجات المملوكة للشركة المؤجرة لاستخدامها في إنشاء ماكينات داري العرض وقد حرص المتعاقدان على النص صراحة بأن الأجرة الشهرية لتلك العناصر 35 جنيه دون أن ينص في العقد على إفراد مبلغ معين بذاته لكل مكان وتحديد أجرة واحدة لهذه الأماكن مجتمعة يدل على أن الاتفاق ينصرف إلى عقد واحد ولا يتضمن عدة عقود ولم يفطن الحكم إلى تلك الحقيقة التي تكشف عن إرادة المتعاقدين إذ يتعذر تحديد أجرة الأرض الفضاء محل النزاع وإذ لم يثبت من الأوراق اتفاق طرفي العلاقة الإيجارية على إنهاء عقد الإيجار بالنسبة للشق الخاص بالأرض الفضاء وحدها ولم تقدم الشركة المطعون ضدها الأولى السبب القانوني الذي يجيز لها هذا الطلب ومن ثم فلا يجوز لها أن تنفرد كمؤجرة دون الطرف الآخر المستأجر بطلب إنهاء عقد الإيجار في شق منه عملاً بالمادة 147/1 من التقنين المدني – وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى في قضائه إلى أن العين المؤجرة موضوع الدعوى هي أرض فضاء تخضع بالنسبة لإنهاء العقد لأحكام القانون المدني ولم يفطن الحكم إلى أن تلك العين جزء من العين المؤجرة ولا تتعلق بعلاقة إيجارية مستقلة عن باقي الأماكن المؤجرة ورتب على ذلك إنهاء العلاقة الإيجارية في الشق الخاص بالأرض الفضاء من عقد الإيجار وقضى بالإخلاء والتسليم فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
وحيث إن الموضوع صالحاً للفصل فيه ولما تقدم فإنه يتعين تأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض دعوى النزاع حيث إنه انتهى إلى النتيجة الصحيحة في القانون وفقاً لحكم المادة 147/1 من التقنين المدني.
اعادة نشر بواسطة محاماة نت .
اترك تعليقاً