مدى جواز قيام الورثة بتغيير النشاط التجاري للعين المؤجرة وفقاً للقانون المصري .

جواز قيام الورثة بتغيير النشاط التجاري بعد استفادتهم من الامتداد القانوني وليس قبله :

بند 42 مُكرر – هل يجوز لورثة المستأجر الأصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، بعد استمرار عقد الإيجار لصالحهم؟

يجوز لورثة المستأجر الأصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد بالشروط الآتية:

1- ألا يُستعمل المكان أو يُسمح باستعماله بطريقة مُقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض مُنافية للآداب وهي الضوابط المنصوص عليها بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.

2- أن يكون الورثة قد استمروا قبل التغيير في مزاولة ذات النشاط الذي كان يزاوله المُستأجر الأصلي طبقاً للعقد.

3- ألا يكون التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون، ويقع على عاتق المؤجر إثبات ذلك.

(المصدر: “موسوعة الفقه والقضاي والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 42 مُكرر – صـ 220 و 221).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن:

“المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي – بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المُشار إليهم – هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي. ولما كان للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض الدعوى استناداً إلى أن الطاعنة لم تستمر في مزاولة ذات النشاط التجاري الذي كانت تمارسه المستأجرة الأصلية حين أن الثابت من السجل التجاري للطاعنة أنها غيرت استعمال العين من مهنة بائع خضروات إلى لحام كاوتشوك في 8/7/1984 أي بعد وفاة الأم الحاصلة في 20/12/1980 ولم تتحقق المحكمة عما إذا كانت الطاعنة قد مارست ذات النشاط التجاري للعين المؤجرة قبل تغيير استعمالها إلى لحام كاوتشوك وما إذا كانت هذا التغيير يلحق ضرراً بالمبنى وبسلامة شاغليه فإنه يكون معيباً”.

(نقض مدني في الطعن رقم 6397 لسنة 62 قضائية – جلسة 4/7/1999. المصدر: “

موسوعة الفقه والقضاي والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية” – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 42 مُكرر – صـ 221 : 223).

أحكام النقض الحديثة – بعد صدور حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981

* “اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى. المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981. القضاء بعدم دستورية النص المذكور. مؤداه. وجوب الرجوع إلى أحكام القانون المدني. علة ذلك”.

(نقض مدني في الطعن رقم 4154 لسنة 64 قضائية – جلسة 26/1/2003).

والذي جاء فيه ما يلي:

“إذ قضت المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 144 لسنة 20 قضائية “دستورية” بتاريخ 4/3/2000 بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى – والمنشور بالجريدة الرسمية في 20/3/2000 العدد 11 – مما مؤداه الرجوع إلى أحكام القانون المدني لخلو أحكام القانون الخاص من تنظيم مثل هذه الحالة”.

* “عقد الإيجار. عقد رضائي. خضوعه لمبدأ سلطان الإرادة. مؤداه. جواز إثباته بكافة الطرق القانونية بما فيها الإقرار واليمين إن كان غير مكتوب. التزام المُستأجر باستعمال العين المؤجرة على النحو المتفق عليه أو حسب ما أعدت له إن لم يكن هناك اتفاق. إحداث المستأجر تغييراً بالعين المؤجرة بغير إذن المؤجر. للأخير حق إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها”.

(نقض مدني في الطعن رقم 4279 لسنة 63 قضائية – جلسة 8/4/2001. المصدر: مجلة المحاماة – العدد الثاني 2002 – القاعدة رقم 16 – صـ 133).

* “الحكم بعدم دستورية المادة 19/1 من القانون 136 لسنة 1981. أثره. انعدام النص لا استحداث قاعدة قانونية جديدة بأن تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى سبباً جديداً للإخلاء. بقاء هذه الواقعة خاضعة لشروط وضوابط المادة 18/د من القانون 136 لسنة 1981. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر استناداً إلى أن حكم الدستورية أنشأ للمؤجر حقاً في طلب إخلاء العين التي تم تغيير استعمالها دون موافقته. خطأ”.

(نقض مدني في الطعن رقم 1006 لسنة 72 قضائية – جلسة 24/3/2003).

وقد جاء فيه ما يلي:

“النص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: أ- … ب- … جـ- … د- إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة”، وكان الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من ذلك القانون فيما انطوى عليه من عدم اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى يقتصر أثره على انعدام هذا النص ولا يجاوز ذلك إلى استحداث قاعدة قانونية جديدة حاصلها أن مجرد تغيير استعمال العين سبباً جديداً للإخلاء، وإنما تبقى هذه الواقعة محكومة بما ورد في نص الفقرة (د) من المادة 18 السالفة البيان من شروط وضوابط، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى القول بأن حكم الدستورية “أنشأ حقاً للمؤجر في طلب إخلاء العين التي تم تغيير استعمالها بغير موافقته” فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه”.

* وأنظر في ذات المعنى نقض مدني في الطعن رقم 2276 لسنة 72 قضائية – جلسة 23/6/2003 ؛ وفي الطعن رقم 4047 لسنة 65 قضائية – جلسة 23/2/2003 .

هذا، والله أعلى وأعلم،،،

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .