مشكلة التعرضات خلال مسطرة التحفيظ العقاري في المغرب

بمجرد إيداع مطلب التحفيظ بالمحافظة العقارية يمكن للغير منازعة طالب التحفيظ عن طريق التعرض في شكل تصريح مكتوب أو شفوي أو بواسطة رسالة تتضمن توقيعا مصادق عليه أمام السلطات المختصة ،ويتضمن هذا التصريح بيانات تهم أهلية المتعرض وصفته وعنوانه وموضوع تعرضه وجميع الوثائق المثبتة لحقه. ويفتح باب التعرضات منذ إيداع مطلب التحفيظ إلى غاية أجل الشهرين من تاريخ نشر الإعلان عن انتهاء التحديد بالجريدة الرسمية ،وبانتهاء هذا الأجل يقفل باب التعرضات،

غير أن هناك استثناء مقرر بمقتضى الفصل 29 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري حيث يمكن للمحافظ على الأملاك العقارية أن يقبل التعرض خارج الأجل من شخص تعذر عليه ذلك لسبب معقول مادام الملف لم يوجه إلى المحكمة،كما يسوغ لوكيل الملك بعد إحالة الملف إلى المحكمة اتخاذ قرار بذالك. أما بالنسبة لمطالب التحفيظ المدرجة في إطار الفصل 37 من ظهير التحفيظ العقاري والذي يهم العقارات التي كانت محل تعرضات أقر صحتها أحكام حائزة لقوة الشيء المقضي به ،فإن أجل التعرض أربعة أشهر من تاريخ نشر خلاصة لمطلب التحفيظ بالجريدة الرسمية.

الأشخاص الذين لهم حق التعرض:

كل صاحب حق عيني على العقار ،أصليا كان هذا الحق أو تبعيا ،وكل شخص ينوب عن المتعرض نيابة قانونية في حالة عدم الحضور أو الغيبة أو الحجر ،أما بالنسبة للأشخاص المعنويين (الشركات ) يجب توفر شرط الشخصية القانونية لديهم .

الجهات التي يقدم إليها التعرض :

يقدم التعرض لدى مصلحة المحافظة العقارية أو يقدم أثناء إجراء التحديد إلى المهندس المساح الطبوغرافي أو لدى المحكمة الابتدائية التي يوجد العقار بدائرة نفوذها وكذا إلى السلطات المحلية (الباشا أو القائد)وعلى المتعرضين تقديم الوثائق و الرسوم المؤيدة لتعرضهم. و يمكن للمحافظ قبل توجيه الملف إلى المحكمة إجراء الصلح بين الأطراف وتعقد جلسة تسوية بمكتبه، وإذا حصل الاتفاق يحرر محضر بالصلح يوقعه الأطراف تكون له قوة الالتزام العرفي.أما إذا فشل الصلح، فان المحافظ يقوم بتوجيه الملف إلى المحكمة. بمجرد إحالة الملف على المحكمة يتم تعيين قاضي مقرر يكلف بإيجاد حل للنزاع الناجم عن مطلب التحفيظ إما بقبول التعرض أو رفضه ،وعند صدور الحكم يبلغ إلى طالب التحفيظ والى جميع الأطراف ويكون قابلا للطعن بالاستئناف داخل اجل 30 يوما من تاريخ التبليغ،كما أن القرار الاستئنافي في موضوع التحفيظ العقاري يكون قابلا للطعن عن طريق النقض في أجل شهرين ابتداءا من يوم التبليغ.

أنواع التعرضات :

تختلف أنواع التعرضات باختلاف موضوعاتها. التعرض الكلي: بمعنى أن ينصب التعرض على العقار بأكمله. التعرض الجزئي: بمعنى أن يرد التعرض على جزء من العقار، وفي هذه الحالة يتعين على المحافظ إجراء تحديد تكميلي لتعيين القطعة موضوع التعرض.

التعرض المتبادل:

بمعنى وجود طالبين للتحفيظ يريدان في نفس الوقت تحفيظ نفس العقار سواء كليا أو جزئيا ويؤدي هذا إلى التداخل بين المطلبين. كما يمارس حق الشفعة بالنسبة لعقار في طور التحفيظ عن طريق التعرض. و لقد فتح المشرع باب التعرضات ليمكن ذوي الحقوق من حماية حقوقهم، غير أن ممارسة هذا الحق تتحول في كثير من الأحيان إلى تعسف يساهم في عرقلة مسطرة التحفيظ ،كما أن استناد أغلب طالبي التحفيظ على مستندات تتمثل في رسم الاستمرار بواسطة العدول يثير العديد من المشاكل خصوصا في العقارات الواقعة بالمدار القروي . ومما يجدر ذكره أن التعرضات الكيدية الصادرة عن تعسف أو تكدير أو سوء نية تعرض صاحبها للغرامة و التعويض طبقا لمقتضيات الفصل 48 من ظهير التحفيظ العقاري.