مقال عن التزاحم بين الدائنين المرتهنين في حق التقدم في دولة سوريا

يفترض حق التقدم التزاحم بين الدائنين , وبالتالي فلا معنى لوجوده إلا بوجود دائنين أو أكثر .لكن لا يجوز للدائن المرتهن استعمال حقه بالتقدم بقصد تفضيل دائن على آخر يسبقه بالرتبة أو بقصد تفضيل حائز على آخر سابق بالتسجيل أو على دائن له رهن سابق بالقيد ولو فعل هذا يكون متعسف باستعمال حقه ويلزم بالتعويض لصالح المتضرر .

وهناك قاعدتان تكفلان حل التزاحم بين الدائنين :
1- حيث يوجد دائن بحق مقيد في السجل العقاري , وآخر يحق غير مقيد , فيتقدم الأول على الثاني .
2- حيث يكون هناك أكثر من دائن مقيد في السجل العقاري , فتثبت الأولوية بينهما للأسبق في تاريخ للقيد .

لكن لهذه القواعد ثلاثة استثناءات : الاستثناء الأول مصدره الاتفاق , والاستثناءان الآخران مصدرهما القانون , وهي :
1 ـ النزول عن رتبة الرهن . ( مصدر هذا الاستثناء الاتفاق ) .
2 ـ تقييد قاعدة أسبقية القيد بنص في القانون . ( مصدر هذا الاستثناء القانون ) .
3 ـ تقييد قاعدة أسبقية القيد بانتفاء سوء النية . ( مصدر هذا الاستثناء القانون ) .

ـ الاستثناء الأول – النزول عن رتبة الرهن :
النزول عن رتبة التأمين العقاري لا يعني نزول عن حق التأمين العقاري ذاته لهذا يتعين التمييز بين النزول عن رتبة الرهن ، و النزول عن الرهن ذاته :
# فالنزول عن الرهن ذاته يعد سبباً من أسباب انقضاء الرهن .
# أما النزول عن رتبة الرهن ، فلا يؤدي لانقضاء الرهن ، و إنما فقط يؤدي إلى نقل رتبته من الدائن النازل إلى شخص آخر (دائن ممتاز آخر ).

وهذا الاستثناء ليس مطلقاً , وإنما هناك ثلاثة قيود تقيد النزول عن رتبة الرهن ، و هـي :
1 ـ يجب أن يكون للمنزول إليه رهن مقيد على نفس العقار المرهون فلا يجوز التنازل عن رتبة التأمين العقاري لدائن عادي .
2 ـ لا يجوز النزول عن رتبة الرهن إلا في حدود دين النازل لا في حدود دين الدائن المرتهن المنزول له وهذا به دفع للضرر عن الدائنين التالين له في الرتبة .
3- عدم الإضرار بالغير . والغير هوالدائن المرتهن التالي رتبة للدائن المرتهن النازل وللمتضرر من التنازل الطعن به حسب نظرية التعسف

و تقبل ضد المنزول إليه كل الدفوع التي تقبل ضد النازل . كالدفع ببطلان الدين المضمون أو انقضاء الدين لسبب سبق التنازل . ولو كان سبب انقضاء لدين لاحق للنزول عن رتبة التأمين فلا يجوز للدائن المرتهن ذي الرتبة المتوسطة التمسك به .
و النزول لا يحتج به على الغير إلا إذا أشر به على هامش قيد الرهن .

– الاستثناء الثاني – تقييد قاعدة أسبقية القيد بنص في القانون :
يهدم المشرع قاعدة أسبقية القيد لصالح بعض الديون الممتازة المعفاة من التسجيل في السجل العقاري .كالامتيازات المقررة لصالح الدولة .

فإذا كان العقار المرهون رهناً تأمينياً مثقلاً بحق امتياز معفى من التسجيل ، فالأسبقية حينئذٍ تكون حتماً لصاحب حق الامتياز المعفى من التسجيل .

– الاستثناء الثالث – تقييد قاعدة أسبقية القيد بانتفاء سوء النية :
يهدم المشرع قاعدة أسبقية القيد ، إذا كان الأسبق في التسجيل سيئ النية ، فهذه القاعدة مقيدة بأن يكون المرتهن الثاني الأسبق في التسجيل حسن النية .

و مناط حسن النية هنا هو ألا يعلم المرتهن الثاني عند تسجيل الرهن لاسمه بواقعة العقد الأول الذي كان ينصب على ذات العقار .
فإذا كان المرتهن الثاني سيئ النية ، فإنه يحرم من المزية التي يمنحها المشرع للأسبق في التسجيل .

إعادة نشر بواسطة محاماة نت