بطلان البيع في قانون الجمعيات التعاونية السكنية
إعادة نشر بواسطة محاماة نت
تعليق حول نص المادة 24 المتعلقة ببطلان بيع عقود الجمعيات السكنية :
تحية الحق و العروبة :
لقد نصت المادة 24 من قانون الجمعيات السكنية رقم 13 لعام 1981 على ما يلي :
لا يجوز للعضو التنازل عن المسكن المخصص له الا بعد توفر الشروط التالية:
أ ـ ان يكون المسكن جاهزاً للسكنى ومسلماً للعضو .
ب ـ ان يكون العضو المخصص قد سدد كامل قيمة المسكن .
جـ ـ ان يتعهد المتنازل له بتسديد ما يظهر من التزامات مالية على المسكن بعد اغلاق حسابات المشروع ويعتبر باطلا أي تصرف بالمسكن خلافا لأحكام هذه المادة .
فالقانون لا يجيز للجمعية التعاونية السكنية قبول تنازل العضو إلا بعد تحقق شروط معينة نص عليها القانون , و يعتبركل بيع لهذه الشقق بمواجهة الجمعية هو مخالفا للنظام العام و لا بعتد به و لا يمكن الاحتجاج بتنفيذه .
و إذا أخذنا بهذا النص على إطلاقه فإنه يترتب عليه جعل عقد البيع باطلاً و يترتب عليه أيضاً ضياع حق المشتري في استرداد ماله أو في الحصول على العقار المبيع و هو أقصى درجات الظلم التي يتعرض لها الانسان في ماله .
و بناء على ما سبق فإنني أوضح لكم ما يلي :
إن بيع شقق الجمعيات السكنية ليس باطلاً بحد ذاته و يبطل لو كانت الجمعية أحد أطراف هذه الدعوى و من حق الجمعية وحدها التمسك بالبطلان المنصوص عليه في قانون الجمعيات بمواجهة أطراف الدعوى , و الاجتهاد القضائي مستقر على أن تبقى العقود المبرمة بين المستفيدين من الجمعيات التعاونية السكنية و بين الغير سارية المفعول بين المتعاقدين .
و هذا ما أكدته محكمة النقض في العديد من قرارتها :
القاعدة 384 محامون : مسكن تعاوني – عقد تنازل عن الشقة للغير – ساري المفعول بين المتعاقدين :
(( إن العقود المبرمة بين المستفيدين من الجمعيات التعاونية السكنية و بين الغير سارية المفعول بين المتعاقدين , و أما بالنسبة للجمعية التعاونية التي ينتسب إليها المستفيد , فلا تسري بحقها إلا عند توافر الشروط المنصوص عنها بالنظام الداخلي للجمعيات التعاونية السكنية ))
(( القضية 1941 لعام 1983 قرار 2463 الصادر عن الغرفة المدنية الثانية بتاريخ 21/12/1983 المنشور في مجلة المحامون صفحة 661 – قضاء المحاكم ))
القاعدة 15 : جمعيات تعاونية سكنية – البيوع الجارية على الشقق السكنية :
(( 1- إن البيوع الجارية على الشقات السكنية العائدة للجمعيات التعاونية تسري بحق المتعاقدين , و لكنها لا تسري بحق الجمعية فيما إذا كانت الشقة مسجلة على اسمها ,ما لم تتوافر الشروط الواردة في المادة (43) من النظام الداخلي الموحد الصادر بالقرار 358 لعام 1975 .
2 – بعد تخصيص العضو بالشقة فإن عقد البيع يسري بين الطرفين و لا يؤثر إنشغال ذمة المتخصص تجاه الجمعية بتاريخ التعاقد ))
(( القضية 877 لعام 1982 قرار 1403 الصادر عن الغرفة المدنية الأولى بتاريخ 24/6/1982 المنشور في مجلة المحامون صفحة 33 – قضاء المحاكم ))
القاعدة 2027 – جمعية سكنية- العقود المبرمة بين المستفيدين والغير – سريانها على الجمعية :
((إن العقود المبرمة بين المستفيدين من الجمعيات التعاونية السكنية والغير سارية المفعول بين المتعاقدين ام بالنسبة للجمعية التي ينتسب إليها المستفيد فلا تسري هذه العقود بحقها إلا عند توفر الشروط المنصوص عنها بحكم المادة /43/ من القرار الوزاري رقم /358/ تاريخ 23/ 5/ 1975/ الصادر عن وزير الإسكان والمرافق والقرار / 1193/ تاريخ 18/ 10/ 1981/ والمتضمن النظام الداخلي الموحد للجمعيات التعاونية السكنية ))
(( غرفة رابعة – قرار / 1665/ أساس/ 5650 تاريخ 21/ 6/ 1993/ سجلات محكمة النقض المنشور في القاعدة 2027 من موسوعة القضاء المدني للأستاذ الحسيني .))
القاعدة 2031 – جمعية سكنية – بيوع الشقق السكنية العائدة لها – سريانها بحق المتعاقدين والجمعية :
((.استقر اجتهاد محكمةالنقض على أن البيوع الجارية على الشقق السكنية العائدة للجمعيات التعاونية تسري بحق المتعاقدين ولكنها لا تسري بحق الجمعية ما لم تتوفر الشروط الواردة في المادة43/ من النظام الداخلي الموحد الصادر بالقرار رقم / 358/ لعام 1975/ ))
((غرفة رابعة – قرار/ 311/ أساس/ 230/ تاريخ 17/2/ 1996/سجلات محكمة النقض المنشور في القاعدة 2031 من موسوعة القضاء المدني للأستاذ الحسيني . ))
”
إن اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض القرار 29 لعام 1991 استقر على أن التنازل عن شقة سكنية مخصصة لعضو بالجمعية على فرض أنه مخالف للقانون فإنه يسري ما بين المتعاقدين ولا يسري بحق الجمعية إلا عند توفر الشروط القانونية “.
(قرار الهيئة العامة لدى محكمة النقض رقم 33 أساس 98 تاريخ 3/4/1995 المنشور في مجلة القانون لعام 1995 صفحة 83) .
و الخلاصة :
إن البطلان شرع لمصلحة الجمعية السكنية وحدها فقط دون طرفي العقد في حال كانت أحد أطراف الدعوى إن البطلان الذي قصده المشرع هو البطلان الذي تتمسك فيه الجمعية السكنية في حال كانت الجمعية أحد أطراف دعوى تثبيت البيع أو تثبيت التنازل و للجمعية وحدها فقط دون الغير حق التمسك بالبطلان و لا يطال البطلان العلاقة العقدية بين أطرافها المتعاقدين وفقاً لقانون الجمعيات الخاص بها و تبقى تلك العقود قائمة و سارية المفعول بين المتعاقدين ليصار إلى التنازل في قيود الجمعية بعد أن تتوافر الشروط المنصوص عليها في المادة 24 من قانون الجمعيات التعاونية السكنية رقم 13 لعام 1981 .
اترك تعليقاً