بعد الانتهاء من عملية وضع اليد على العقار من قبل رئيس الدائرة المختص يقوم بتنظيم قائمة بمزايدة العقار وقائمة المزايدة(1) ، هي استمارة يدون فيها أوصاف العقار المثبتة في محضر وضع اليد وطرفا عقد الرهن وبدل الرهن وشروطه ومرتبته(2). ويبدو إن الحكمة من وضع هذه القائمة هو من اجل إعلام الغير بكل ما يتعلق بالعقار المرهون المعد للبيع لكي لا يدعي بالجهالة في المستقبل ويطلب فسخ البيع اذا رسا المزاد عليه. ونلاحظ بان قانون التسجيل العقاري وقانون التنفيذ في العراق لا يوجد فيهما نص يشير الى ضرورة تبيلغ المدين الراهن والدائنين الحاجزين بإجراءات التنفيذ ، وخاصة تبليغهم بقائمة المزايدة لكي يتسنى لهم الإطلاع على إجراءات التنفيذ والاعتراض على قائمة المزايدة والتي قد تتعارض مع مصالحهم ،وهذا بخلاف قانون المرافعات المصري إذ نص في المادة (417) منه على (( يجب على قلم الكتاب، خلال الخمسة عشر يوماً التالية لإيداع قائمة شروط البيع أن يخبر به المدين والحائز والكفيل العيني والدائنين الذين سجلوا تنبيهاتهم والدائنين أصحاب الحقوق المقيدة قبل تسجيل التنبيه…..)). كذلك فقد اشترطت المادة (388) من قانون أصول المحاكمات المدنية السوري إجراء التبليغ بعد الانتهاء من إعداد قائمة شروط البيع )). ولكن يلاحظ بان القضاء العراقي ذهب الى ضرورة قيام المنفذ العدل ، وذوي العلاقة بالتوقيع على قائمة المزايدة. فإذا لم يتم التوقيع عليها فلا يكون لها أي قيمة قانونية، وهذا ما أشارت إليه محكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية، إذ جاء في احد أحكامها ((إذا لم توقع قائمة المزايدة من قبل المنفذ العدل وبقية ذوي العلاقة وكذلك لم يصدر قرار من المنفذ العدل بإحالة العقار، بعهدة المزايد لذا تعتبر قائمة المزايدة كأن لم تكن من الناحية القانونية ولا ترتب أي حقوق للمزايد))(3) ويبدو من هذا القرار بان قائمة المزايدة تبلغ الى ذوي العلاقة ((المدين والدائنون الحاجزون )) لأنها يجب أن توقع من قبلهم.
ويلاحظ بان قانون التسجيل العقاري وقانون التنفيذ لم يحددا فترة زمنية معينة بعد معاملة وضع اليد لتنظيم قائمة المزايدة ، على خلاف قانون المرافعات المصري الذي نص في المادة ((414)) على (( يودع من يباشر الإجراءات قلم كتاب محكمة التنفيذ قائمة شروط البيع خلال تسعين يوماً من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية، و إلا اعتبر تسجيل التنبيه كأن لم يكن)) وكذلك الحال بالنسبة الى قانون أصول المحاكمات المدنية اللبناني حيث يقوم مأمور الإجراء بتنظيم دفتر الشروط خلال الأيام الثمانية التي تلي تسجيل محضر الحجز في السجل العقاري(4). ويبدو إن الغرض من تقديم قائمة شروط البيع ودفتر الشروط خلال المدة المحددة ، هو من اجل ألا تطول المدة على حجز العقار والتي تسبب ضرراً للمحجوز عليه سواء كان المدين أو الحائز. وبذلك فان عدم تحديد مدة معينة بعد وضع اليد على العقار لتنظيم قائمة المزايدة في القانون العراقي يعد نقصاً تشريعياً لابد من معالجته من قبل المشرع العراقي من خلال تحديد فترة زمنية بعد معاملة وضع اليد لتنظيم قائمة المزايدة ،فضلاً عن ذلك فان قانون التسجيل العقاري وقانون التنفيذ لم يشيرا الى ضرورة تبيلغ ذوي العلاقة ( المدين والدائنون ) بقائمة المزايدة بعد وضعها، ولأجل ذلك نقترح على المشرع العراقي تعديل صياغة المادة (171/1) من قانون التسجيل العقاري لتصبح بالشكل الآتي ((تنظم قائمة المزايدة خلال سبعة أيام من تاريخ وضع اليد ويدون فيها أوصاف العقار الثابتة عند وضع اليد وطرفا عقد الرهن وبدل الرهن وشروطه ومرتبة0ويجب تبليغ ذوي العلاقة بهذه القائمة خلال سبعة أيام من تاريخ وضعها)) وقد يكون هناك أكثر من عقار محجوز معد للبيع في المزاد العلني ففي هذه الحالة يتم تنظيم قائمة للمزايدة لكل عقار على حدة وهذا ما أشارت إليه المادة (171/1) من قانون التسجيل العقاري بقولها (تنظم بعد إتمام وضع اليد استمارة خاصة بمزايدة لكل عقار) ولكن هل يجوز تنظيم قائمة للمزايدة لبيع عدة عقارات محجوزة ؟ نلاحظ بان قانون التسجيل العقاري لم يشرْ الى حكم هذه الحالة. ومن خلال الرجوع الى أحكام قانون التنفيذ تبين إن الأصل هو أن يتم تنظيم قائمة للمزايدة لكل عقار على حدة.
واستثناءا من ذلك يجوز للمنفذ العدل بيع أكثر من عقار بقائمة مزايدة واحدة. هذا ما أشارت إليه المادة (93/ثانياً)من قانون التنفيذ بقولها ((ثانياً: إذا تعددت العقارات المحجوزة فتنظم قائمة مزايدة كل عقار على حدة إلا اذا قرر المنفذ العدل إن من المصلحة بيع أكثر من عقار بقائمة واحدة )) وبذلك يتضح من النص المتقدم بأنه يجوز بيع أكثر من عقار محجوز في قائمة واحدة. إذا كان هذا البيع يحقق مصلحة جميع الأطراف كما لو ادى بيع العقارات بقائمة واحدة الى زيادة بدل المزايدة ويجب على رئيس الدائرة أن يتحقق شخصياً من توفر المصلحة في حالة بيع أكثر من عقار في قائمة واحدة ويجب أن يثبت هذا الإجراء في إعلان المزايدة وان يستحصل 10% من مجموع قيم العقارات المراد بيعها بقائمة واحدة، فضلاً عن ذلك فانه يشترط أن يكون قرار الحجز يشمل كافة العقارات المراد بيعها بقائمة واحدة فإذا كان للمدين عقاران وطلب احد الدائنين حجز وبيع احدهما وطلب الدائن الآخر حجز وبيع العقار الثاني ففي هذه الحالة لا يجوز إصدار قرار لبيع العقارين بمزايدة واحدة ، وذلك لان قرار الحجز لم يشمل العقارين معاً(5) وبهذا الخصوص قضت محكمة التمييز بأنه ((…..وجد إن الفقرة الثانية من المادة 71 من قانون التنفيذ قد تطلبت تنظيم قائمة مزايدة لكل عقار على حده إلا إذا رأى رئيس التنفيذ إن من المصلحة بيع أكثر من عقار بقائمة مزايدة واحدة….))(6).
_______________________
– قائمة المزايدة في القانون العراقي تقابلها قائمة شروط البيع في القانون المصري والسوري ودفتر الشروط في القانون اللبناني . انظر المادة (417) مرافعات مصري والمادة (388) أصول محاكمات سوري والمادة (753) من قانون أصول المحاكمات المدنية اللبناني .
2- مدحت المحمود ، مصدر سابق ، ص252. انظر كذلك ، المادة (171/1) من قانون التسجيل العقاري ، والمادة (93) من قانون التنفيذ.
3- رقم القرار 80/ تنفيذ/1996، تاريخ القرار 7/2/1996 ، أشار إليه، هادي عزيز علي ، مصدر سابق ، ص164.
4- انظر ، المواد (746-748) من قانون أصول المحاكمات المدنية اللبناني . ولمزيد من التفصيل انظر، حسين عبد اللطيف حمدان ، مصدر سابق، ص527-528.
5- انظر، عامر خطاب عمر، بيع العقار عن طريق المزايدة، مطبعة الزهراء ، بغداد، 1973، ص49-51.
6- انظر، قرار رقم 325/958 في 9-6-1958. أشار إليه، المصدر نفسه ، ص51.
اعادة نشر بواسطة محاماة نت .
اترك تعليقاً