منازعة المستأجر في مقدار الأجرة أو في استحقاقها في دعوى الاخلاء – اجتهادات قضائية

الطعن 553 لسنة 52 ق جلسة 23 / 1 / 1984 مكتب فني 35 ج 1 ق 55 ص 267

برياسة السيد المستشار/ عبد الحميد المنفلوطي، نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين: فهمي عوض مسعد، محمد زغلول عبد الحميد، د. منصور وجيه وفهمي الخياط.
———-
– 1 دعوى “وقف الدعوى”. حكم “حجية الحكم”.
الحكم بوقف الدعوى لحين الفصل في مسألة أخرى ترى المحكمة ضرورة الفصل فيها . حكم قطعي . أثره . امتناع العودة لنظر الموضوع دون أن يقدم لها الدليل على تنفيذ ذلك الحكم .
تعليق أمر الفصل في الدعوى حتى يفصل في مسألة أخرى ترى المحكمة ضرورة الفصل فيها والحكم بوقف الدعوى لهذا السبب يجعل حكم الوقف حكماً قطعياً فيما تضمنه من عدم جواز الفصل في موضوع الدعوى قبل تنفيذ مقتضاه ، بحيث يمتنع على المحكمة معاودة النظر في الموضوع دون أن يقدم لها الدليل على تنفيذ ذلك الحكم .
– 2 إيجار “إيجار الأماكن” “الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة” تقادم.
منازعة المستأجر جديا في مقدار الأجرة أو في استحقاقها في دعوى الإخلاء . أثره . وجوب بحث هذه المسألة الأولية . الدفع بالتقادم الخمسي مسألة أولية لازمة في طلب الإخلاء لبيان مقدار الأجرة المتبقية في ذمة الطاعن وتخلفه عن الوفاء بها من عدمه .
يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها ، فإن كان متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في استحقاقها ، فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف لتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أوليه لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليها ، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد أطرح الدفع بالتقادم الخمسي بالنسبة للأجرة بمقولة ” أن هذا الدفع لا يكون إلا في مقام المطالبة بالأجرة دون الإخلاء للتأخير في الوفاء بها ” برغم أنه كان يتعين عليه أن يفصل في الدفع المذكور باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض حتى يتبين مقدار الأجرة المتبقية في ذمة الطاعن وتخلفه عن الوفاء بها من عدمه فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .
– 3 إيجار “الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة”. قانون. نظام عام.
الحكم بالإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة . جواز توقيه بسداد الأجرة والمصاريف والنفقات دون الفوائد . المادة 1/31 ق 49 لسنة 1977 ، 18/ب ق 136 . سريان هذا الحكم على مالم يفصل فيه نهائيا من دعاوى رفعت قبل صدور أولهما . علة ذلك . تعلقه بالنظام العام . عدم استبعاد الحكم المطعون فيه الفوائد . خطأ في القانون .
إن المشرع استحدث تعديلاً في نص المادة 31/أ من القانون رقم 49 لسنة 1977 يقضى بأن ما يلزم المستأجر بأدائه توقياً للحكم بالإخلاء هو الأجرة والمصاريف والنفقات وذلك دون الفوائد التي كان يشملها القانون السابق مما مفاده أن المشرع لم يجعل من أداء الفوائد شرطاً لتوقى الإخلاء بحيث لم يعد التخلف عن سدادها في هذه الحالة سبباً من أسباب الإخلاء ، وقد نهج لمشرع نفس المنهج في المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة1981 المعمول به اعتباراً من 1981/7/31 والتي حلت محل المادة 31/أ من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، ولما كان هذا النص المستحدث متعلق بالنظام العام فإنه يسرى بأثر فورى على المراكز والوقائع القانونية القائمة وقت نفاذه ولو كانت ناشئة قبله وبالتالي يكون هذا الواجب التطبيق على الواقعة موضوع التداعي ، لما كان ذلك وكان الثابت من تقرير الخبير المنتدب أن مبلغ الإيجار الذى طلب الإخلاء لعدم الوفاء به يتضمن الفوائد بواقع 7% وأن الحكم المطعون فيه لم يستبعد تلك الفوائد من هذا المبلغ حتى يتبين ما إذا كان الطاعن متخلفاً عن الوفاء بالأجرة من عدمه فإنه يكون قد خالف القانون .
———–
الوقائع
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام الدعوى رقم 3342 سنة 1971 مدني كلي جنوب القاهرة على الطاعن بطلب الحكم بتحديد أجرة الدكان المؤجر إليه والمبين بالصحيفة بمبلغ 960 مليم، 8 جنيه اعتباراً من تاريخ التأجير الثابت في العقد المؤرخ 15/11/1961، وقال بيانا لها أنه بموجب هذا العقد استأجر الطاعن ذلك الدكان لقاء أجرة شهرية قدرها 10 جنيه، ثم أعقب ذلك صدور القانون رقم 7 سنة 1965 فأصبحت الأجرة 500 مليم، 6 جنيه شهرياً، ثم توالت القوانين الخاصة بزيادة أجرة الأماكن غير المعدة للسكن بمقدار الضرائب والرسوم التي أضيفت على المباني بنسبة الأجرة وألزم القانون المالك بدفعها على أن يستردها من المستأجر وبالرغم من ذلك فإن الطاعن لم يذعن إلى سداد هذه الزيادة مما ألجأه إلى إقامة دعواه بطلباته، وبتاريخ 30/3/1972 ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى لبيان تاريخ إعداد العين للتأجير وتاريخ شغلها لتحديد الأجرة المستحقة قانوناً وبيان ما إذا كان قد ربط عليها ضرائب ونوعها ومقدارها وأساس ربطها إن وجدت، وبعد أن أودع الخبير تقريره، قدم المطعون ضده الأول طلبا عارضاً بإخلاء الطاعن من العين المذكورة للتأخير في سداد الأجرة المستحقة وفقاً لما جاء بتقرير الخبير المودع، وقال أنه أنذر الطاعن بخطاب مسجل بعلم الوصول بإخلاء العين في ظرف 15 يوما للتأخير في سداد مبلغ 509 مليم، 345 جنيه يضاف إليه الفوائد القانونية بواقع 7% من تاريخ عقد الإيجار لحين الفصل في الدعوى، وبتاريخ 6/1/1977 حكمت المحكمة بعدم جواز نظر طلب تحديد الأجرة لسابقة الفصل فيه بمقتضى الحكم الصادر في الدعوى رقم 334 سنة 1968 مدني باب الشعرية وبعدم قبول طلب الإخلاء، استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم 480 لسنة 94ق القاهرة، وطلبت المطعون ضدهن من الثانية إلى الخامسة قبول تدخلهن في الاستئناف منضمات للمطعون ضده الأول في طلباته تأسيسا على أن العقار الكائن به عين النزاع قد آل إليهم بالعقد المسجل رقم 2806 لسنة – مأمورية الظاهر، ودفع الطاعن بعدم قبول طلب الإخلاء لعدم تكليف المطعون ضده الأول له بالوفاء عملا بنص المادة 18 من القانون رقم 136 سنة 1981، كما دفع بتقادم الأجرة، وبتاريخ 5/12/1977 حكمت المحكمة في الطلب الأصلي بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها في الدعوى رقم 334 سنة 1968 مدني باب الشعرية وبتحديد أجرة العين الموضحة بالصحيفة وبعقد الإيجار المؤرخ 15/11/1963 بمبلغ 362 مليم، 7 جنيه منذ بداية التعاقد وحتى 30/6/1967 وبمبلغ 840 مليم، 7 جنيه من 1/7/1967 وحتى 30/6/1968 وبمبلغ 949 مليم، 7 جنيه من 1/7/1968 وفي الطلب العارض بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الدعوى، وقبل الفصل في موضوعها بندب خبير لبيان مقدار المتأخر في ذمة الطاعن من أجرة منذ بداية التعاقد حتى تاريخ التقرير بحسب التحديد الوارد بالحكم مضافا إليه الفوائد القانونية بواقع 7% وبعد أن أودع الخبير تقريره أعادت المحكمة المأمورية إليه لفحص المستندات المقدمة من الطاعن والمنسوبة للمتدخلات لبيان ما إذا كان المذكور ما يزال متأخراً لهم في أية مبالغ من الأجرة والمدة المستحقة عنها، وبعد أن أودع الخبير تقريره حكمت بتاريخ 4/1/1982 في موضوع الطلب العارض بإخلاء الطاعن من العين المؤجرة المبينة بصحيفة هذا الطلب وعقد الإيجار المؤرخ 15/11/1963 طعن الطاعن في هذا الحكم والحكم السابق عليه الصادر بتاريخ 5/12/1977 بطريق النقض وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
————-
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر … والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطاعن ينعي بالسبب الثالث من الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول أن الحكم في الدعوى رقم 334 سنة 1968 مدني باب الشعرية قد حاز حجية الأمر المقضي به في نزاع تردد الخصوم أنفسهم وقضى بتحديد الأجرة القانونية وصار نهائيا، ومن ثم فإن حجية هذا الحكم بالنسبة لطلب الإخلاء هي التي كان يتعين الاعتداد بها لأنه قضاء إيجابي صادر في موضوع المنازعة، أما الحكم رقم 164 سنة 1969 مدني باب الشعرية فحجيته قاصرة على وقف الدعوى فقط، وكان يتعين على الحكم المطعون فيه عدم تغليب هذه الحجية على حجية الحكم الصادر في الدعوى رقم 334 سنة 1968 مدني باب الشعرية والذي فصل في أصل الحق المتنازع فيه بين الخصوم وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك وقضى بإلغاء الحكم بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها في الدعوى 334 سنة 1968 مدني باب الشعرية فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن المقرر أن تعليق أمر الفصل في الدعوى حتى يفصل في مسألة أخرى ترى المحكمة ضرورة الفصل فيها والحكم بوقف الدعوى لهذا السبب يجعل حكم الوقف حكماً قطعياً فيما تضمنه من عدم جواز الفصل في موضوع الدعوى قبل تنفيذ مقتضاه، بحيث يمتنع على المحكمة معاودة النظر في الموضوع دون أن يقدم لها الدليل على تنفيذ ذلك الحكم، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه حدد أجرة عين النزاع على خلاف تحديدها بالحكم رقم 334 سنة 1968 مدني باب الشعرية، وكان الحكم رقم 164 سنة 1969 مدني باب الشعرية والذي قضى بوقف الدعوى حتى يستصدر المدعي فيها (المطعون ضده الأول) حكما من المحكمة الابتدائية المختصة بتحديد أجرة العين القانونية لا يقيد غير المحكمة التي أصدرته، فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بإلغاء الحكم بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها في الدعوى رقم 334 سنة 1968 مدني باب الشعرية استنادا إلى أن الحكم الصادر بعد ذلك بوقف الدعوى رقم 164 سنة 1969 مدني باب الشعرية يمنعه من إعمال أثر حجية الحكم الأول رقم 334 سنة 1968 مدني باب الشعرية بشأن تحديد الأجرة يكون قد أخطأ صحيح القانون، وقد جره هذا الخطأ إلى عدم بحث شروط حجية الحكم رقم 334 سنة 1968 مدني باب الشعرية في شأن تحديد الأجرة على النزاع المطروح.
وحيث إن الطاعن ينعي بالسبب الرابع على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول أنه يشترط في دعوى الإخلاء بيان حقيقة القيمة الإيجارية للعين المؤجرة والقدر الذي لم يوفه المستأجر منها للتحقق من تخلفه عن أدائها، ولما كان قد دفع بالتقادم الخمسي وكان تحقيق هذا الدفع أمرا لازما لمعرفة الأجرة المتبقية في ذمته كمستأجر والتي يلتزم بأدائها فإن الحكم المطعون فيه إذ رفض تحقيق هذا الدفع استنادا إلى أن مجاله ليس طلب الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك أنه – وعلى ما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بها، فإن كان متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء في مقدارها أو في استحقاقها، فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف لتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليها، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد أطرح الدفع بالتقادم الخمسي بالنسبة للأجرة بمقولة أن إبداء هذا الدفع يكون في مقام المطالبة بالأجرة دون طلب الإخلاء للتأخير في الوفاء بها برغم أنه كان يتعين عليه أن يفصل في الدفع المذكور باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض حتى يتبين مقدار الأجرة المتبقية في ذمة الطاعن وتخلفه عن الوفاء بها من عدمه فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
وحيث إن الطاعن ينعي بالوجه الأول من السبب الخامس على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول أن القانون رقم 136 سنة 1981 الذي صدر أثناء نظر الدعوى هو الواجب التطبيق، وقد ألغى في المادة 18 منه الفوائد من بين ما كان يجب أن يتحمله المستأجر لتفادي الحكم بالإخلاء، وإذ كانت الزيادات التي أوردها الخبير في تقريره هي نتيجة احتساب الفوائد بواقع 7% منذ سنة 1963، فإن الحكم المطعون فيه إذ أدخل في حسابه هذه الفوائد يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن المشرع استحدث تعديلاً في نص المادة 31/ أ من القانون رقم 49 سنة 1977 يقضي بأن ما يلتزم المستأجر بأدائه توقياً للحكم بالإخلاء هو الأجرة والمصاريف والنفقات وذلك دون الفوائد التي يشملها القانون السابق مما مفاده أن المشرع لم يجعل من أداء الفوائد شرطاً لتوقي الإخلاء بحيث لم يعد التخلف عن سدادها في هذه الحالة سبباً من أسباب الإخلاء، وقد نهج المشرع نفس النهج في المادة 18/ ب من القانون رقم 136 سنة 1981 المعمول به اعتبارا من 31/7/1981 والتي حلت محل المادة 31/ أ من القانون رقم 49 لسنة 1977، ولما كان هذا النص المستحدث متعلق بالنظام العام فإنه يسري لذلك بأثر فوري على المراكز والوقائع القانونية القائمة وقت نفاذه ولو كانت ناشئة قبله وبالتالي يكون هو الواجب التطبيق على الواقعة موضوع التداعي، لما كان ذلك وكان الثابت من تقرير الخبير المنتدب أن مبلغ الإيجار الذي طلب الإخلاء لعدم الوفاء به يتضمن الفوائد بواقع 7% وأن الحكم المطعون فيه لم يستبعد تلك الفوائد من هذا المبلغ حتى يتبين ما إذا كان الطاعن متخلفاً عن الوفاء بالأجرة من عدمه فإنه يكون قد خالف القانون. ولما تقدم يتعين نقض الحكم المطعون فيه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .