من له حق التملك والتصرف العقاري في دولة الإمارات؟

إعادة نشر بواسطة محاماة نت 

أصدر صاحب السمو الشيخ خليفة بن زايد آل نهيان، رئيس الدولة «حفظه الله»، بصفته حاكماً لإمارة أبوظبي، قانوناً بتعديل بعض أحكام القانون رقم 19 لسنة 2005 في الملكية العقارية.

ونص القانون على استبدال نصي المادتين 3 و 4 من القانون رقم 19 لسنة 2005 حيث تنص المادة 3 الجديدة على ما يلي:

1- يقتصر حق تملك العقارات على الفئات الآتية:

– المواطنين ومن في حكمهم من الأشخاص الطبيعية والاعتبارية.

– شركات المساهمة العامة التي لا تزيد نسبة مساهمة غير المواطنين فيها على 49%.

– كل من يصدر بشأنه قرار من ولي العهد أو رئيس المجلس التنفيذي.

2- لغير المواطنين من أشخاص طبيعية أو اعتبارية تملك واكتساب كافة الحقوق العينية الأصلية والتبعية على العقارات الواقعة داخل المناطق الاستثمارية، ولهم إجراء أي تصرف على هذه العقارات.

وتنص المادة 4 الجديدة على أن لمن له حق الانتفاع أو حق المساطحة لمدة تزيد على 10 سنوات وبغير إذن المالك التصرف في هذا الحق بما في ذلك رهنه، ولا يجوز لمالك العقار رهنه إلا بموافقة صاحب حق الانتفاع أو المساطحة، وفي الحالتين يجوز للطرفين الاتفاق على خلاف ذلك.

أفضل المعايير

وكان صاحب السمو الشيخ محمد بن زايد آل نهيان، ولي عهد أبوظبي نائب القائد الأعلى للقوات المسلحة، قد وجه سمو الشيخ خالد بن محمد بن زايد آل نهيان، رئيس اللجنة التنفيذية لحكومة أبوظبي، بدراسة سبل تطوير القطاع العقاري في أبوظبي بما يتلاءم مع أفضل التوجهات والمعايير الدولية ويعزز المناخ الاستثماري في الإمارة، وعليه رفعت اللجنة التنفيذية مقترح «تحديث قانون الملكية العقارية» إثر دراسة لاحتياجات القطاع العقاري وعقد سلسلة من اللقاءات مع المعنيين والمستثمرين والمطورين العقاريين بهدف التعرف على سبل تطوير القطاع العقاري وترسيخ مكانة أبوظبي وجهة استثمارية نوعية على مستوى المنطقة.

دفع النمو

وقال سمو الشيخ خالد بن محمد بن زايد آل نهيان، رئيس اللجنة التنفيذية ” إن تحديث قانون الملكية العقارية يجسد دعم القيادة الرشيدة للرؤى الحكومية الرامية إلى تطوير القطاع الاقتصادي في الإمارة بدعم من صاحب السمو الشيخ محمد بن زايد آل نهيان، ولي عهد أبوظبي نائب القائد الأعلى للقوات المسلحة، ومتابعة سمو الشيخ هزاع بن زايد آل نهيان نائب رئيس المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي، مؤكدا أن تحديث التشريعات والقوانين المتصلة بدفع عجلة النمو الاقتصادي هو أمر في غاية الأهمية لدعم تطور المشهد التنموي وممارسة الأعمال في أبوظبي بجانب تطوير خدمات المستثمرين وتسهيل الإجراءات.

تشجيع المستثمرين

وأشار سموه إلى أن للقانون الجديد آثاراً إيجابية على القطاع العقاري ومختلف القطاعات التنموية في الإمارة، حيث سيساهم في تشجيع المستثمرين للاستثمار في هذا القطاع الحيوي وتملك الأراضي في المناطق الاستثمارية في إمارة أبوظبي وتطويرها، بالإضافة إلى أن القانون الجديد سيلعب دوراً أساسياً في استقطاب المزيد من الاستثمارات العالمية في القطاع العقاري بالإمارة.

من جانبهم أشاد خبراء قانونيون وعقاريون بالقانون الجديد مؤكدين أنه يمثل نقلة نوعية كبيرة في القطاع العقاري، حيث يشجع على جذب الاستثمارات الأجنبية.

وقال عبد الرحمن العفيفي الرئيس التنفيذي لشركة «تمكن» إن التعديل يمكّن كل المستثمرين الأجانب من تملك الأراضي والعقارات في المناطق الاستثمارية والتصرف فيها للمرة الأولى، حيث إن حق التملك سابقاً كان مقصوراً فقط لمواطني الإمارات ودول التعاون كما تميز القانون الجديد بتأكيده على أنه سيتم تسجيل الوحدات العقارية في المناطق الاستثمارية المحددة بموجب قانون التملك الحر في أبوظبي، إلى جانب إصدار سندات ملكية العقارات للمستثمرين علماً بأنه كان يحق للمستثمرين الأجانب في أبوظبي سابقاً التملك بعقد انتفاع طويل الأمد حتى99 سنة.

وأوضح أن القانون جاء في وقته المناسب وحل مشكلات حقيقية كان يعاني منها القطاع العقاري ويمثل دفعة قوية للاستثمار الأجنبي، ولا شك بأن تعديل القانون يعزز النمو في العاصمة وهو ما يؤكد الرؤية الاستراتيجية لحكومة الإمارة الهادفة إلى تنمية القطاع العقاري من خلال تمكين المستثمرين الأجانب من التملك الحر في المناطق الاستثمارية.

تنويع الاقتصاد

وقال سامح مهتدي الرئيس التنفيذي لشركة بلوم العقارية القانون إن التعديل يقوي السوق العقارية عن طريق تشجيع المستثمرين غير المواطنين والخليجيين على الاستثمار في القطاع العقاري في أبوظبي، وأنه سينعكس بشكل إيجابي على أداء القطاع العقاري واقتصاد أبوظبي على المدى الطويل كما أنها ستساهم في تنويع الاقتصاد والحد من الاعتماد على الإيرادات النفطية.

وقال المستشار القانوني حسين غنايم على أن التعديل الجديد لقانون الملكية العقارية يزيل قيوداً حقيقية على غير المواطنين في أبوظبي سواء كانوا مستثمرين أو مستأجرين، حيث أعطى الحق للمستثمر والمنتفع التصرف في العقار، كما رسخ ملكية المستثمر عندما حال بين المالك وبين حرية التصرف في العقار الذي يملكه المنتفع أو صاحب المساطحة.

وأضاف «طبقاً للقانون القديم ليس من حق المنتفع (المستأجر) التنازل عن حقه في الإيجار لمستأجر آخر إلا إذا وافق المالك على ذلك وهذه المالك كانت تشكل قيداً خاصة على صعيد تنشيط الحياة الاقتصادية، وعلى سبيل المثال إذا كان أحد المستأجرين قد استأجر محلاً بعقد لمدة 5 أو 10سنوات، وبعد سنة واجه صعوبات تحول دون إتمامه للعقد، ففي ظل القانون القديم كان المستأجر يدفع أجرة كامل المدة لكن مع التعديل الجديد أتاح للمنتفع التصرف في العين التي استأجرها وقد يؤجرها لمسـتأجر آخر.

وأشار عمرو رضا مسلم الرئيس التنفيذي لشركة تروث للاستشارات الاقتصادية والإدارية في أبوظبي إلى أن أهمية التعديلات الجديدة تأتي كونها تتغلب على صعوبات حقيقية واجهها المستثمرون الأجانب وكذلك الشركات غير المملوكة ملكية تامة للمواطنين، حيث أعطى القانون للشركات المساهمة العامة التي لا تزيد نسبة مساهمة غير المواطنين فيها على 49% حق التملك وهناك شركات في أبوظبي حصلت على أراضٍ لتطوير مشاريع إلا أنها لم تنجح في تطويرها بسبب القيود التي وضعها القانون القديم عليها.

وأضاف أن القانون الجديد يشكل نقلة نوعية كبيرة في القطاع العقاري، حيث يساعد على جذب الاستثمارات الأجنبية للقطاع العقاري في أبوظبي وهو القطاع الذي مازال قطاعاً بكراً أمام الاستثمارات الأجنبية، خاصة وأن المناطق الاستثمارية المتاح فيها التملك للأجانب محدودة، وبلا شك فإن القانون الجديد سيساهم في تعزيز مشهد الاستثمار العقاري في أبوظبي فضلاً عن توفير مستويات أعلى من الشفافية والوضوح وتنمية رؤوس الأموال لملاك العقارات وهو ما سيعزز من فرص الاستثمار طويلة الأجل، بالإضافة إلى ضخ مزيد من السيولة في السوق وتشجيع الإقامة على المدى الطويل، كما أنه يوفر السيولة لأصحاب العقارات الأجانب بسهولة.

حل المشكلات

وأوضح نادر حسن الرئيس التنفيذي لشركة سكاي لاين للوساطة العقارية أن القانون الجديد يحل مشكلات وصعوبات حقيقية كان يواجهها المستثمر الأجنبي في أبوظبي، مشيراً إلى أن هؤلاء المستثمرين لم يكن لديهم الحق في رهن عقاراتهم في حالة احتياجهم للسيولة ولكن بالتعديل الجديد سوف تتغير الأوضاع إيجابياً وسنرى المزيد من الاستثمارات تنهال على القطاع العقاري.

ولفت إلى أن التعديل الجديد يأتي مكملاً لإجراءات إيجابية اتخذتها حكومة أبوظبي وحكومة الإمارات لتشجيع الاستثمارات الأجنبية منها قرار منح تأشيرات إقامة طويلة الأجل، وتمكين المستثمرين الأجانب من التملك بنسبة 100%، كما أطلقت حكومة أبوظبي برنامج «غداً 21» للمسرعات التنموية، وكل هذه القرارات وتهدف خلق بيئة استثمارية جاذبة ومشجعة على نمو ونجاح الأعمال للمستثمرين واستقطاب أكبر للاستثمارات الأجنبية، وتحفيز الإنتاج المحلي وتحسين بيئة الأعمال، وجعلها أكثر كفاءة وجاذبية.

وأوضح حمد العوضي عضو مجلس إدارة غرفة أبوظبي الأهمية الكبيرة للقانون الجديد، مشيراً إلى أنه سيعمل على زيادة تدفق الاستثمارات الأجنبية في القطاع العقاري بأبوظبي ويدفع عجلة النمو للأمام وسيرسخ مكانة أبوظبي واحدة من أبرز المدن العالمية للعيش والعمل والسياحة والاستثمار.