نصائح قانونية هامة لتجنب النصب في مجال العقارات

بيع وشراء العقارات في مصر اصبح له طبيعة خاصة وتطلب معامل قانونية خاصة يراعى فيها كل حالة على حدة فهناك اكثر من فرض يتم فيه بيع وشراء العقارات في مصر سنتناول بعضها على سبيل المثال

الحالة الاولى : ان العقار يكون مرخص :

أي أن صاحب العقار لديه ترخيص من الحي بالبناء وفي هذه الحالة لا توجد مشاكل كثيرة  لاننا نحصل على صورة من الترخيص ويتم التأكد منه عن طريق الجهة مصدرة الترخيص والتأكد من البيانات الواردة فيه وأيضاً  نبحث اذا كان هناك مشاكل على العقار بالنسبة للحي أي مخالفات او محاضر من الحي على العقار ، طبعا في حالة التاكد من سلامة الترخيص وموقف العقار من الحي بتبدأ ثاني خطوة وهي هل العقار مسجل ام لا ؟

اذا كان العقار مسجل نقوم باستخراج صورة من العقد المشهر للتأكد من تسلسل ملكية العقار وهل هناك رهون او حجز على على العقار

بذلك نكون قد تأكدنا من سلامة موقف العقار من الناحية القانونية يتبقى معرفة الالتزامات المالية على العقار وهي التأكد من سداد فواتير الكهرباء والمياه والضرائب العقارية ، البعض يستهين بها ولكنها في بعض العقارات قد تتعدى عشرات الالاف .

الحالة الثانية : وهي ان يكون البناء بدون ترخيص :

الان توجد مناطق بل احيانا مدن كاملة يتم البناء فيها بدون ترخيص مثال شارع الخميسن بجسر السويس عزبة الهجانة بمدينة نصر وبعض المناطق بزهراء مدينة نصر بعض المناطق بفيصل والهرم …..

وهنا تكون معظم المشاكل نظرا لصعوبة معرفة المالك الحقيقي للعقار على وجه اليقين لغياب الاوراق الرسمية وغياب الرقابة
وللاسف توجد صعوبة بالغة في الحفاظ على الحقوق لكن هنحاول بوضع حد ادني للتأكد من سلامة عملية البيع والشراء
غالبا ستجد ان هناك عقود بيع للارض ولن تجد اي اجراء رسمي نااادراً ما ستجد دعوى صحة توقيع على احد العقود الى ان تصل الى عقد مشاركة بين شخصين احدهما البائع لك يكون لكل منهم عدد معين من الوحدات يقوم ببيعها في العقار يجب هنا ان نتوخى الحذر جيدا هناك بعض النصائح نرجو اخذها في الاعتبار عند تعاملك في هذا الوضع

اولا :  لا تقم بالتعامل على اي عقار لم يتم اكتمال بناؤه بعد

ثانيا : لاتعتمد على علاقاتك ومعارفك لان غالبا البائع عليه احكام اكثر مما تتخيل وفي تلك المناطق يد الدولة غالبا لاتصل لها

ثالثا : لا تدفع اي مبالغ الا اذا قمت بإستلام الشقة

رابعا : اهم شئ الحيازة قبل التعامل على اي شقة تأكد ان البائع هو الحائز فعلا

خامسا : بعد كتابة العقد واستلامك للشقة يجب بقدر الامكان الاقامة فيها او البدء بالتشطيبات

سادسا : تاكد من تشطيبات العمارة وان دخول المرافق بها سواء مياه كهرباء وكذلك وجود الاسانسير خاصة اذا كانت الشقة بالادوار العليا وكلما زاد عدد الادوار وايضا واجهة العمارة ، ومهما قيل لك ومهما تمت كتابتة بنود في العقد لضمان اتمام ماسبق فهو والعدم سواء لاشيء يضمن ان يقوم البائع باتمام ماتم ذكره لانه غالبا بيختفي ولن تجد له اي اثر

اخيرا: مهما حدث لاتقم بالتوقيع على ايصالات امانة ، اكثر من حالة بيختفي البائع ويظهر شخص يحمل توكيل منه ويقوم بمطالبتك بايصالات قمت بدفعها وتم تمزيقها امامك

الحالة الثالثة : وهي حالة العقارات الموجودة بالمدن الجديدة والعقارات المبينة عن طريق بعض شركات الاسكان مثل شركة مدينة نصر للاسكان والتعمير غيرها :

ونحن هنا امام فرضين الاول شرات الاسكان وغالبا تلك الشركات لا تقوم بتسجيل الارض وانما فقط تكتفي بنقل التعامل او نقل الملكية كما يطلق عليه وتكون عملية البيع هنا اسهل نوعا ما نظرا لاحتفاظ الشركة بكافة العقود و المستندات لكن شخصيا افضل بالاضافة الى التنازل بالشركة قيام البائع بعمل توكيل بالبيع للنفس وللغير للمشتري

اولا :نبدأ مرحلة التعاقد

اولا : يفضل قيام البائع بعمل توكيل خاص بالبيع والتنازل للنفس والغير للمشتري وده لاننا هيسهل علينا حاجات كتير مثلا هيسهل عملية تسجيل العقار وكذلك نقل عداد الكهرباء والمياه باسم المشتري

ثانيا : عند كتابة العقد اذا كان الثمن سيتم دفعه على دفعة واحدة فلا مشكلة سيتم اثبات ذلك في العقد وانتهى الامر اما اذا كان سيتم دفع الثمن على دفعات لابد من كتابة الامر الثمن بدقة وكذلك ميعاد كل دفعة وما الجزاء المترتب على التاخر عن دفع قسط او اكثر

ثانيا : استلام العقار

في الاحوال العادية يتم دفع الثمن وكتابة العقد واستلام الشقة اما في بعض الاحوال يتم الاستلام بعد الانتهاء من دفع الاقساط اذا كان الثمن سيتم دفعه على اقساط متعددة وهنا مفيش فيه مشاكل اللهم الاحتفاظ بايصالات الاقساط لاثبات قيام المشتري بدفعها

وهناك فرض اخر :

هو ان البائع لم يكمل بناء العقار او يتم التعاقد على شقة في عقار لم يتم الانتهاء من بناؤه او لم يتم بناؤه بعد وهنا يجب مراعاة الاتي :

اولا معظم المشاكل تثور في هذا الفرض وهي مشاكل صعب حصرها لكن بنحاول بقدر الامكان ان نقوم بوضع بنود في العقد تحمي المشتري مثلا يجب تحديد بدقة مواعيد الانتهاء من بناء كامل العقار وتشطيبه ثم تحديد مراحل الانتهاء مثال بعد مرور … اشهر سيتم الانتهاء من استخراج التراخيص اللازمة ومن حق المشتري الاطلاع عليها الحصول على صورة منها ،بعد مرور ….. اشهر سيتم الانتهاء من الدور الاول او اكثر وهكذا وصولا لميعاد التسليم لكن في الواقع اكثر من 90% يقوم بتحديد ميعاد الاستلام فقط عموما العقد شريعة المتعاقدين .

ثانيا يتم التاكيد على مسئولية البائع عن اي مخالفة للتراخيص الصادرة سواء صدرت منه بقصد او بدون قصد ويفضل وضع شرط جزائي نظرا لقيام البعض بمخالفة اشتراطات التراخيص اثناء البناء وتجد نفسك عند الاستلام ان العقار اصبح بدون ترخيص
وغالبا ما يكون ميعاد الاستلام بعد اكثر من سنة اي ان استعادة اموالك فقط يعد خسارة نظرة لتقلب الاسعار والقوة الشرائية للنقود

ثالثا يجب ان تتابع تقدم العمل في العقار ويجب ان تكون متشدد اتجاه المواعيد المتفق عليها سواء في بناء العقار او التشطيب او التسليم

رابعا يجب الاتفاق في حالة وجود فروق اسعار عند الاستلام

خامسا :مراجعة عقود تسلسل الملكية ان في حالة بيع العقار اكثر من مرة ويجب عدم الوقوف على شكل العقود انما يجب قراءة كافة بنودها نظرا لوجود احيانا بعض البنود تقيد بعض الحقوق مثل الشفعة او استغلال الاسطح او الجراج او عدم وجود حة للشقة بالارض يجب اطلاع عليها وقراءتها جيدا

توثيق العقد

الملكية لاتنتقل الا بالتسجيل وعليه يجب تسجيل عقد البيع بالشهر العقاريسواء بالتراضي او اللجوء لدعوى صحة ونفاذ عقد البيع وسبق شرح كل منهم في موضوع مستقل وهي افضل واقوى وسيلة لضمان ملكيتك للعقار ولكنها لاتصلح في حالة عدم وجود ترخيص بناء او غالبا ما تكون تكلف اموال كثيرة ، فيتم اللجوء الى الحل الاخر وهو دعوى صحة التوقيع على العقد وقد سبق شرحها وتوضيح اجراءاتها بالتفصيل في موضوع سابق .

اخيرا كل ماسبق مجرد بعض الملحوظات التي يجب مراعاتها ولكن الامر ليس سهلا فكل حالة تختلف عن الاخرى فهنا بعض الحالات تحتاج لدقة اكثر في التعامل نظرا لظروف عملية البيع ولذا ما سبق ذكره ليس ثابت في كل الحالات انما يتغير من حالة لاخرى

اعادة نشر بواسطة محاماة نت .