وثيقة مسقط لقانون التسجيل العقاري الموحد

 

وثيقة مسقط للنظام (القانون) الموحد
للتسجيل العقاري العيني
لدول مجلس التعاون لدول الخليج العربية
الباب الأول
أحكام عامة

مادة رقم (1) :
يكون للمفردات والعبارات التالية المعنى الموضح قرين كل منها أينما وردت في هذا النظام (القانون) مالم يقض سياق النص بغير ذلك .
السجل العيني : هو مجموعة الصحائف المحررة أو المحفوظة بالحاسب الآلي التي تبين أوصاف كل عقار وحالته النظامية (القانونية) والحقوق المترتبة له أو عليه والمعاملات والتعديلات المتعلقة به .
الوزير المختص : وزير العدل ، أو الوزير الذي تتولى وزارته الإشراف على التسجيل العقاري والتوثيق.
الإدارة المختصة : هي الإدارة التي تتولى التسجيل العقاري العيني والتوثيق ، أو أي وظائف مشابهة وفقا للأنظمة والقوانين المتبعة في كل دولة .
القسم المساحي : هو المنطقة العقارية الشاملة لمجموعة من الوحدات العقارية .

مادة رقم (2) :
تتولى الإدارة المختصة وفروعها أعمال السجل العيني طبقاً لأحكام هذا النظام (القانون) ولوائحه التنفيذية .

مادة رقم (3) :
يخصص سجل عيني لكل قسم مساحي ، وتفرد في هذا السجل صحيفة خاصة بكل عقار ترقم وفقاً للقواعد الخاصة بكيفية إمساك السجل . ويصدر قرار من الوزير المختص بتعيين الأقسام المساحية . وتبين اللائحة التنفيذية كيفية إمساك السجل العيني وإجراءات القيد به وكذلك الوثائق المتعلقة به .

مادة رقم (4) :
ينشأ بالإدارة المختصة فهرس شخصي هجائي يكون فيه لكل مالك صحيفة خاصة يبين فيها الوحدات التي يملكها وتدون بيانات هذا الفهرس من واقع بيانات السجل العيني .

مادة رقم (5) :
لا يجوز بأي حال من الأحوال أن تنقل من الإدارة المختصة أو فروعها أصول المحررات التي تم قيدها ولا السجلات والدفاتر والوثائق المتعلقة بالقيد ، على أنه يجوز للسلطات القضائية أو من تندبه من الخبراء الإطلاع عليها .

مادة رقم (6) :
تخضع التصرفات والحقوق الواردة في هذا النظام (القانون) سواء فيما يتعلق بقيدها أو التأشير بها أو حفظها أو طلبات الإجراء فيها لقواعد الرسوم الخاصة بالتسجيل العقاري إن وجدت وفقا للأداة النظامية (القانونية) النافذة في كل دولة .

مادة رقم (7) :
مع عدم الإخلال بالأنظمة والقوانين السارية في الدول الأعضاء تعتبر وحدة عقارية في تطبيق أحكام هذا النظام (القانون) كل قطعة من الأرض وما عليها من بناء تقع في قسم مساحي واحد وتكون مملوكة لشخص واحد أو أشخاص على الشيوع أو للدولة دون أن يفصل جزءاً منها عن سائر الأجزاء فاصل من ملك عام أو خاص ودون أن يكون لجزء منها أو عليه من الحقوق ما ليس للأجزاء الأخرى أو عليها .

الباب الثاني
في قيد الحقوق في السجل العيني

الفصل الأول
في القيد الأول

مادة رقم (8) :
تسري الأحكام الواردة في مواد هذا الباب على الأوضاع الناشئة عن حالة انتقال الدولة إلى الأخذ بنظام التسجيل العقاري العيني.

مادة رقم (9) :
تحصر جميع الوحدات العقارية الكائنة بالقسم المساحي وتفرد لكل منها صحيفة تثبت بها الحقوق والحدود الطبيعية للعقار وكافة البيانات المتعلقة به .

مادة رقم (10) :
لا تقيد الحقوق في صحائف السجل العيني إلا إذا كانت ثابتة بإحدى المحررات أو الوثائق المنصوص عليها وفق النظام أو القانون المعمول به قبل العمل بهذا النظام (القانون) أو كانت قد نشأت أو تقررت بسبب من أسباب اكتساب الحقوق العينية ، وإذا كان هذا السبب تصرفاً أو حكماً قضائيا وجب أن يكون قد سبق تسجيله.

مادة رقم (11) :
تستخلص بيانات الصحائف من السجلات والمحررات والوثائق المسجلة بالإدارة المختصة ومن سجلات ومخططات الجهة المختصة .

مادة رقم (12) :
في حالة وجود التناقض بين المحررات والوثائق المسجلة عن وحدة عقارية واحدة تتولى الإدارة المختصة أو أي جهة أخرى مختصة إثبات القيد في صحيفة العقار باسم من تعتبره صاحب الحق مع إرفاق تقرير بها عن نتيجة فحصها للمحررات والوثائق المتناقضة ودراستها .

مادة رقم (13) :
في حالات التبادل على عقارات بعقود لم تسجل وفي حالات وضع اليد على عقارات مفرزة بمقتضى عقود قسمة لم تسجل ، وفي جميع الأحوال الأخرى التي لا يكون وضع اليد فيها ثابتاً في محررات أو وثائق مسجلة يجوز لأصحاب الشأن باتفاقهم واتفاق من يكون له حقوق عينية تبعية على هذه الأعيان أن يقوموا في ميعاد (………) من تاريخ صدور الأداة النظامية (القانونية) بإصدار هذا النظام (القانون) بإثبات اتفاقاتهم كتابة وتسليم المحررات والوثائق المتضمنة لذلك إلى الإدارة المختصة للنظر في إثبات الحقوق في صحائف الوحدات العقارية متى استوفت الشروط طبقاً للأوضاع والإجراءات المنصوص عليها قانوناً .

مادة رقم (14) :
تقوم الإدارة المختصة فور نشر الأداة النظامية (القانونية) المشار إليها في المادة السابقة بنشر إعلان في الجريدة الرسمية أو أي وسيلة من وسائل الإعلام الأخرى يتضمن تنبيه أصحاب الشأن من ملاك وأصحاب حقوق عينية إلى ميعاد سريان النظام (القانون) على كل قسـم مساحي ، وعند حلول ميعاد سريان النظام (القانون) تقوم الإدارة المذكورة بالإعلان في الجريدة الرسمية أو أي وسيلة من وسائل الإعلام الأخرى عن البيانات الخاصة بالوحدات العقارية الكائنة بكل قسم وترسل اخطارات إلى أصحاب الشأن الواردة أسماؤهم بكل صحيفة من صحائف الوحدات المذكورة يبين بها ما تم إثباته من حقوق بأسمائهم في هذه الصحائف وما يقع على هذه الوحدات من تكاليف وحقوق عينيه تبعية . وتبين اللائحة التنفيذية القواعد المتعلقة بالإعلان وكيفية إرسال الإخطارات .

الفصل الثاني
اللجنة القضائية المختصة بنظر الدعاوى والطلبات

مادة رقم (15) :
تنشأ في كل قسم مساحي لجنة قضائية تتولى دون غيرها النظر في جميع الدعاوى والطلبات التي ترفع خلال السنة الأولى من تاريخ العمل بهذا النظام (القانون) على القسم المساحي لإجراء تغيير في بيانات السجل العيني .
ويصدر بتشكيل اللجنة وتعيين رئيسها وأعضائها قرار من الوزير المختص، وتبين اللائحة التنفيذية نظام العمل في هذه اللجنة والإجراءات التي تتبع أمامها .

مادة رقم (16) :
يقفل جدول قيد الدعاوى والطلبات أمام اللجنة القضائية المنصوص عليها في المادة السابقة بعد انقضاء السنة الأولى مـن تاريخ العمل بهذا النظام (القانون) علـى القسم المساحي، وذلك ما لم يصدر قرار من الوزير المختص بمدها .

مادة رقم (17) :
تكون القرارات أو الأحكام الصادرة من اللجنة القضائية قابلة للطعن فيها وفقا للإجراءات والشروط التي تقررها كل دولة على حدة على أن يؤخذ في الاعتبار إن أمكن مراعاة المسائل المتعلقة بفرض الكفالة المالية واستردادها ومصادرتها.

الباب الثالث
القيد في السجل العيني
الفصل الأول
في التصرفات والحقوق الواجب قيدها
مادة رقم (18) :
جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب قيدها في السجل العيني بما في ذلك الوقف والوصية، ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المذكورة لا تنشأ ولا تنقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم، ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الآثار سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن .

مادة رقم (19) :
يجب قيد جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة لغيرهم ، ويسرى هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالاً موروثة .

مادة رقم (20) :
يجب قيد جميع التصرفات المنشئة أو المقررة أو الناقلة أو التي من شأنها زوال أي حق من الحقوق العينية العقارية التبعية ، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك . ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة لغيرهم .

مادة رقم (21) :
يجب قيد حق الإرث إذا اشتملت التركة على حقوق عينية عقارية ، وذلك بقيد السندات المثبتة لهذا الحق مع قوائم جرد التركة التي يجب أن تتضمن نصيب كل وارث ولا يجوز للوارث أن يتصرف في حق من هذه الحقوق قبل إتمام هذا القيد .

مادة رقم (22) :
يجب التأشير بالمحررات أو الوثائق المثبتة لدين من الديون العادية على المورث في صحف السجل العيني المخصصة لأعيان التركة أو حقوقها ، ويجب على الدائن إعلان كل ذي شأن بقيام الدين قبل التأشير به ، ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله ، ومع ذلك إذا تم التأشير خلال سنة من تاريخ قيد الإرث فللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقاً عينياً وقام بقيده قبل هذا التأشير .

مادة رقم (23) :
يجب قيد عقود الإيجار والسندات التي ترد على منفعة عقار إذا زادت مدتها على (………) سنوات ويترتب على عدم قيدها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على هذه المدة .

مادة رقم (24) :
يجب أن تتضمن الطلبات في الدعاوى التي تتعلق بالحقوق أو التصرفات الواجب قيدها طلب إجراء التغيير في بيانات السجل العيني ، ولا تقيد الدعوى إلا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير في السجل بمضمون هذه الطلبات .

مادة رقم (25) :
لا يجوز – بعد تاريخ العمل بهذا النظام (القانون) على القسم المساحي – الاستمرار في نظر الدعاوى المشار إليها في المادة السابقة والتي لم تسجل صحيفتها لدى الإدارة المختصة إلا إذا تضمنت الطلبات الختامية فيها إجراء التغيير في بيانات السجل وبعد التأشير في هذا السجل بمضمون تلك الطلبات ، وتقضي المحكمة بوقف الدعاوى إذا لم يباشر رافعوها باتخاذ الإجراءات المشار إليها خلال شهر من تاريخ العمل بهذا النظام (القانون) على القسم المساحي .

مادة رقم (26) :
يقيد في السجل العيني منطوق الحكم النهائي الصادر في الدعاوى المبينة في المادتين السابقتين ، ويجب أن يتم ذلك خلال (………) سنوات من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وإلا أعتبر التأشير بالصحيفة في السجل العيني كأن لم يكن ، وتبدأ المدة بالنسبة إلى الأحكام النهائية القائمة وقت العمل بهذا النظام (القانون) من تاريخ نفاذه.

مادة رقم (27) :
يترتب على التأشير بالدعاوى في السجل العيني أن حق المدعي إذا تقرر بحكم نهائي مؤشر به خلال الأجل المنصوص عليه بالمادة السابقة يكون حجة على من ترتبت له حقوق وأثبتت لمصلحته بيانات في السجل ابتداء من تاريخ التأشير بهذه الدعاوى في السجل .

مادة رقم (28) :
يجب التأشير بإعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة في صحف الوحدات العقارية ويترتب على ذلك أنه إذا تقرر حق الشفيع بحكم قيد في السجل وفقاً للمادة (26) أن يكون حجة على من ترتبت له حقوق عينية ابتداء من تاريخ التأشير المذكور .

الفصل الثاني
في التغيير والتصحيح في بيانات السجل

مادة رقم (29) :
يكون للسجل العيني قوة إثبات لصحة البيانات الواردة فيه – ولا يقبل في إثبات الملكية أو الحق العيني سوى صحيفة العقار أو الشهادات المستخرجة من السجل العيني ، كما لا يقبل إثبات التملك بالتقادم على خلاف ما هو ثابت بالسجل .

مادة رقم (30) :
استثناء من أحكام المادة السابقة يقبل قيد الحقوق استنادا إلى وضع اليد المكسب للملكية :
إذا رفعت الدعوى خلال (……..) سنوات من تاريخ العمل بنظام (قانون) السجل العيني على القسم المساحي الكائن فيه العقار .
وإذا صدر حكم نهائي في الدعوى المقامة أمام المحاكم قبل سريانه على أن يقدم الحكم لقيده في الميعاد المنصوص عليه في المادة (26) ولا تكون هذه الحقوق حجة على من تلقى حقه عينيا من المالك المقيد في السجل قبل حصول التأشير المنصوص عليه في المادة (24) من هذا النظام (القانون) .

مادة رقم (31) :
لا يجوز إجراء تغيير في البيانات الواردة في السجل العيني إلا بمقتضى محررات أو وثائق موثقة صادرة ممن يملك التصرف في الحقوق الثابتة في السجل أو بمقتضى حكم نهائي أو قـرار صادر مـن المحكمة أو من اللجنة القضائية المشار إليها في المادة (15) وللإدارة المختصة أن تصحح الأخطاء المادية (الكتابية) في السجل العيني من تلقاء نفسها أو بناء على طلب أصحاب الشأن طالما لم يتم القيد ، ولا يجوز في حالة إتمام القيد إجراء التصحيح إلا بعد إخطار ذوي الشأن بكتاب موصى عليه بعلم الوصول ، وتحرر الإدارة المختصة محضراً توضح فيه أسباب الخطأ وكيفية اكتشافه.

مادة رقم (32) :
تعدل بيانات السجل العيني وفقاً لما يتم من تغيير على الوحدة العقارية بسبب إضافة مبانٍ أو تعديلها أو إزالتها وذلك وفقاً للقواعد والإجراءات التي ينص عليها في اللائحة التنفيذية لهذا النظام (القانون) .

مادة رقم (33) :
لكل ذي شأن أن يطلب إلى المحكمة المختصة بصفة مستعجلة محو التأشير المشار إليه في المادة (22) ، وتأمر المحكمة بمحو التأشير متى كان سند الدين غير ثابت أو متى تبين لها أن الدعوى كيدية .

مادة رقم (34) :
إذا ألغي المحو عاد لقيد الحق التبعي مرتبته الأصلية في السجل العيني ، ومع ذلك لا يكون لإلغائه أثر رجعي بالنسبة للقيود التي أجريت في الفترة ما بين المحو والإلغاء .

مادة رقم (35) :
يخطر كل شخص تغيرت حقوقه أو زالت بكل قيد أو محو أو تأشير أو تصحيح وذلك بخطاب موصى عليه مع علم الوصول إلى محله المعين في السجل العيني ، ويدرج القيد أو المحو أو التأشير أو التصحيح بأكمله في سند الملكية وفي الشهادة المنصوص عليها في المادتين (43 ، 45) .

الفصل الثالث
إجراءات القيد
مادة رقم (36) :
تقدم طلبات القيد إلى مكتب السجل العيني الذي تقع الوحدة العقارية في دائرة اختصاصه وفقاً للإجراءات والأوضاع التي تحددها اللائحة التنفيذية .

مادة رقم (37) :
تتم إجراءات القيد والتغيير والتصحيح بناء على طلب ذوي الشأن أو من يقوم مقامهم وفقاً للشروط والأوضاع التي ينص عليها النظام (القانون) واللائحة التنفيذية ، وتدون الطلبات حسب تواريخ وساعة تقديمها في سجل يعد لذلك بالمكتب المختص بالإدارة المختصة ، وتعطى الطلبات أرقاماً مسلسلة وتبين في هذا السجل مراحل العمل في شأنها .

مادة رقم (38) :
إذا لم يتم قيد المحرر أو الوثيقة في السجل العيني خلال مدة (…..) من تاريخ قيد الطلب بسبب عدم استيفاء الطالب للأوراق والإجراءات المقررة أعتبر الطلب كأن لم يكن ومع ذلك يجوز أن تمتد المدة المشار إليها إذا قدم صاحب الشأن طلباً بمدها قبل انتهائها بمدة (…….) ويخطر الطالب بسقوط طلبه ، ولا يجوز لأحد أطراف الطلب العدول عنه قبل انتهاء المدة المحددة لسقوطه دون موافقة باقي الأطراف .

مادة رقم (39) :
إذا قدم أكثر من طلب في شأن وحدة عقارية واحدة وجب أن تبحث هذه الطلبات وفقاً لأسبقية قيدها في سجل الطلبات ، وإذا تعذر إتمام الإجراءات الخاصة بالطلب الأسبق بسبب نقص أو عيب في البيانات أو في الأوراق أخطر صاحب الشأن في محل إقامته المبين في الطلب بكتاب موصى عليه بعلم الوصول لتلافى هذا النقص أو العيب خلال مدة (………) يوما من تاريخ تسلمه الإخطار وإلا سقطت أسبقية طلبه ، ويكون إسقاط الأسبقية بقرار مسبب من الإدارة المختصة ، وتباشر الإدارة السير في إجراءات الطلب التالي في ترتيب الأسبقية .
مادة رقم (40) :
يجوز لمن أشر على طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجها له ، ولمن تقرر سقوط طلبه أو أسبقيته أن يتظلم من القرار الصادر في هذا الشأن أمام الجهة الإدارية المختصة خلال مدة (……) ، وفي حالة رفض تظلمه فله أن يطعن في القرار المذكور أمام الجهة القضائية المختصة وفقا للنظام (القانون) المعمول به في كل دولة ، وفي جميع الأحوال يوقف فحص الطلبات التالية في ترتيب الأسبقية حتى يتم الفصل في الطعن .

الباب الرابع
مستندات الملكية والشهادات
مادة رقم (41) :
لا يقبل في إثبات الملكية أو الحق العيني سوى صحيفة الوحدة العقارية أو الشهادات المستخرجة من السجل العيني .

مادة رقم (42) :
تسلم إلى كل مالك بناء على طلبه نسخة من أصل الصحيفة العقارية تسمى ” سند الملكية ” ، وفي حالة امتلاك شخصين أو أكثر لوحدة عقارية على الشيوع تسلم إلى كل منهم نسخة من سند الملكية بأسماء جميع المشتاعين ، مع عدم جواز التصرف فيها إلا بعد الرجوع إلى أصل الصحيفة .
مادة رقم (43) :
تسلم لغير الملاك من ذوي الشأن بناء على طلبهم شهادة بالبيانات الخاصة بهم المثبتة في السجل العيني .

مادة رقم (44) :
لا يجوز للإدارة المختصة تسليم نسخة ثانية من سند الملكية أو الشهادة المنصوص عليها في المادة (43) إلا في حالة تلف أو ضياع النسخة الأولى ، ويتم سحب النسخة التالفة وكتابة ما يفيد أن هذه النسخة بدل مفقود أو تالف .

مادة رقم (45) :
على الإدارة المختصة أن تعطى كل ذي مصلحة بناء على طلبه شهادة بمطابقة سند الملكية أو الشهادة المنصوص عليها في المادة (43) للسجل العيني ، وذلك بعد التأكد من جدية الطلب ووجاهته وسداد الرسوم (إن وجدت).
الباب الخامس
أحكام ختامية

مادة رقم (46) :
على السلطات المختصة أن تقدم البيانات والأوراق التي تطلبها الجهة القائمة على السجل العيني أو التي يوجب النظام (القانون) تقديمها والمتعلقة بإجراءات القيد خلال مدة (…….) من تاريخ طلبها .

مادة رقم (47) :
يصدر الوزير المختص اللائحة التنفيذية لهذا النظام (القانون)