نموذج قضية بيع عقار إتضح بعد ذلك أنه مستملك

نموذج قضية لتدريب الزملاء حديثي العهد بالمهنة

لما كان من حق الزملاء المتمرنين و الحديثي العهد بالمهنة علينا أن نأخذ بسواعدهم الطرية و نمد لهم يد العون بكل ما نستطيع .
فقد ابتغينا في هذا القسم مساعدتهم و إرشادهم بكيفية تأسيس الدعوى ، و السير بها من الباب للمحراب ، فأرجو من كافة الزملاء التفاعل مع الموضوع و إبداء آرائهم و ملاحظاتهم كافة لإغناء هذا الموضوع و الإحاطة به من كافة جوانبه .
كما أرجو المشاركة من الزملاء المتمرنين كونهم المستهدفين الرئيسيين من هذا الموضوع بدون أن يستحوا أو يهابوا الوقوع بالخطأ فمازلنا جميعاً نتعلم حتى الآن ، و أنا عن نفسي أقر بأنني عندما كنت متمرناً كان لي أخطاء ما أنزل الله بها من سلطان .

——————————————————

الدعوى التالية في طريقها الآن لمحكمة النقض ، و في الحقيقة هذه الدعوى سارت باتجاه مخالف لتوقعاتي و لم أكن أحسب له حساباً .

جاءني موكل و قدم لي عقد بيع اشترى بموجبه قطعة أرض منذ سنوات طويلة ، و البائع يتلكأ بفراغها لاسمه حتى الآن ، و هذا العقد منظم من قبل محامي و مطبوع على الآلة الكاتبة و هذا نصه :
————————————————

عقد بيع قطعي

فريق أول : ( البائع )
فريق ثاني : ( الشاري )

مقدمة العقد :
يملك الفريق الأول كامل العقار الموصوف بالمحضر …….. معضمية الشام و الذي هو عبارة عن أرض بعل سليخ تزرع حبوب مساحتها 14143م2 أربعة عشر ألف و مائة و ثلاث و أربعون متراً مربعاً .

و يرغب الفريق الأول ببيع العقار المذكور إلى الفريق الثاني وفقاً للأسس التالية :
أولاً : تعتبر مقدمة …….
ثانياً : باع الفريق الأول للفريق الثاني كامل العقار الموصوف بالمحضر ……… معضمية الشام ، بيعاً باتاً قطعياً لا رجوع و لا نكول فيه وذلك بثمن متفق عليه بين الفريقين .
ثالثاً : قبل الفريق الثاني شراء العقار المذكور من الفريق الأول و بالبدل المتفق عليه بين الفريقين و حسب الشروط الخاصة في هذا العقد .
رابعاً : قبض الفريق الأول كامل الثمن المتفق عليه ، , يبرئ ذمة الفريق الثاني إبراء عاما شاملا مسقطا لكل حق أو مطلب .
خامساً : لقد قام الفريق الأول بتسليم العقار موضوع عقد البيع للفريق الثاني خالياً من الشواغل ، و استلمه الفريق الثاني فعلاً ،
هنا عبارة مضافة بخط اليد و تم التوقيع بجانبها تقول : ( إن العقار موضوع عقد البيع مستملك للمؤسسة العامة للإسكان )
سادساً : يتعهد الفريق الأول بالإقرار أمام محكمة بداية ريف دمشق بتثبيت عقد البيع للعقار المذكور موضوع هذا العقد .
سابعاً : يتعهد الفريق الأول بتسجيل هذا العقار لاسم الفريق الثاني عندما تسمح القوانين و الأنظمة بذلك .
ثامناً : جميع الضرائب على الفريق الأول …
تاسعاً : الموطن المختار المدون بمقدمة العقد .
عاشراً : تم تنظيم العقد على نسختين ……
دمشق في 17/6/1993

—————————————————-

بعض الوقائع الهامة :
تاريخ مراجعة الموكل في شهر حزيران 2007 .
بالاستفسار منه عن المادة الخامسة من العقد التي تشير أن العقار مستملك ، قال الموكل أن الأمل معقود على رفع الاستملاك ، و إذا لم يتم رفعه فيقبض هو بدل الاستملاك .
————————————————-

بعد الحصول على قيد عقاري للعقار ، كانت محتوياته كما يلي :
المالك : المؤسسة العامة للإسكان .
الأوصاف : أرض بعل سليخ تزرع حبوب .
المساحة : 4653 م2 .
لا يوجد إشارات .
—————————————————
بعدما تبين أن العقار منقول لاسم المؤسسة العامة للإسكان استحصلنا على عقد نقل الملكية و تبين منه التالي :
تم نقل الملكية بتاريخ 20/4/1981 بناء على كتاب المدير العام للمؤسسة العامة للإسكان و مرفق طي الكتاب صورة عن إشعار وضع بدل الاستملاك لصالح مالك العقار بالبنك المركزي بتاريخ 22/12/1980 .

——————————————-
وقد نصت المادة /434/ من القانون المدني على أنه

1- إذا باع شخص شيئاً معيناً بالذات وهو لايملكه جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع

كما جاءت المادة رقم /133/ و نصها ( إذا كان محل الالتزام مستحيلاً في ذاته كان العقد باطلاً )

وأتبعها بالمادة /436/ التي تقول
إذا حكم للمشتري بإبطال البيع وكان يجهل أن المبيع غير مملوك للبائع فله أن يطالب بتعويض ولو كان البائع حسن النية .

وقد رسخ اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض ذلك بالقرار رقم 230 لعام 2006 أساس 1039 والمنشور في مجلة المحامون لعام 2007 رقم 441 بقوله

( من حق المشتري الذي حكم له بإبطال المبيع التعويض متى كان حسن النية ومناط حسن النية جهل المشتري بأن المبيع غير مملوك للبائع )

وجاءت المادة /143/ من القانون المدني لتنص على أنه

1- في حالتي إبطال العقد وبطلانه يعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد ، فإذا كان هذا مستحيلاً جاز الحكم بتعويض عادل

كما أن اجتهاد محكمة النقض قد نص عل أنه في معرض دعوى بيع ملك الغير فإن المشتري هو الذي يجوز له طلب إبطال البيع حتى قبل أن يتعرض له المالك الحقيقي وحتى لو كان يعرف وقت البيع أن العقار مقيد على اسم غير اسم البائع أو أن البائع لا يملك المبيع .. )

( قرار رقم 110 لعام 1984 تطبيقات استانبولي الجزء الثالث )

وعليه ولما كان البائع لا يملك المبيع وقت البيع فإن الدعوى التي ستقام هي بطلان عقد وإعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد .

تتلخص وقائع هذه الدعوى أنه بتاريخ 17 / 6 / 1993 قام المدعى عليه ببيع الموكل كامل العقار …….. منطقة معضمية الشام و الذي تبلغ مساحته 14143 م2 بمبلغ متفق عليه قبضه المدعى عليه كاملاً كما هو واضح من العقد المحفوظ أصله بصندوق المحكمة .

و قد زعم المدعى عليه حينها أنه يملك كامل هذا العقار ولكنه مثقل بإشارة استملاك للمؤسسة
العامة للإسكان , كما هو واضح من العقد المذكور .
و بعد أن دفع الموكل كامل الثمن للمدعى عليه تبين له أن العقار قد خرج من ملكية المدعى , و أصبح بملكية المؤسسة العامة للإسكان منذ تاريخ 20/4/1981 أي قبل إبرام العقد المذكور بأكثر من اثني عشر عاماً ، كما هو ثابت من محضر العقد العقاري رقم / …… / تاريخ 20/4/1981 المبرز بملف الدعوى و الذي تم بموجبه نقل ملكية هذا العقار من اسم المدعى عليه للمؤسسة العامة للإسكان منذ ذلك التاريخ في 20/4/1981 .

كما تبين للموكل من ناحية أخرى أن المدعى عليه باعه هذا العقار على أساس أن مساحته
14143 م2 كما هو مذكور بالعقد المبرم بينهما , في حين أن مساحة العقار الفعلية هي 4653 م2 , كما هو واضح من القيد العقاري المرفق للعقار 6355 معضمية , أي أن المدعى عليه باع الموكل مساحة تزيد عن مساحة للعقار بـ 9490 م2 , أي أكثر من ضعفي مساحة العقار الفعلية ، كما هو ثابت بالقيد العقاري للعقار ……… معضمية المبرز بالملف و المذكور فيه المساحة الحقيقية للعقار و التي تقل بكثير عن المساحة التي باعها المدعى عليه للموكل .

و حيث أن الموكل المدعي أبرز في ملف الدعوى من الوثائق و الأدلة القاطعة التي تثبت دعواه ضد المدعى عليه و التي تتجلى بما يلي :

آ – عقد بيع قطعي موقع من الموكل و المدعى عليه يدل أنه بتاريخ 17 / 6 / 1993 قام المدعى عليه ببيع الموكل كامل العقار ……… منطقة معضمية الشام و الذي تبلغ مساحته 14143 م2 بمبلغ متفق عليه قبضه المدعى عليه كاملاً .
ب – محضر العقد العقاري رقم / …… / تاريخ 20 / 4 / 1981 المبرز بملف الدعوى و الذي تم بموجبه نقل ملكية هذا العقار من اسم المدعى عليه للمؤسسة العامة للإسكان منذ ذلك التاريخ في 20 / 4/1981 .
جـ – قيد عقاري للعقار ………. معضمية المبرز بالملف و المذكور فيه المساحة الحقيقية للعقار و التي تقل بكثير عن المساحة التي باعها المدعى عليه للموكل .

و بالتالي
يتضح لمقامكم أنه ثابت من الوثائق المبرزة بالدعوى أن المدعى عليه خدع الموكل و غَشَهُ في مسألتين :

الأولى : أن المدعى عليه باع الموكل عقاراً لا يملكه عند إبرام العقد لأنه قد خرج من ملكيته
بالإستملاك منذ أكثر من اثني عشر عاماً قبل التوقيع على العقد وقبض كامل الثمن .
الثانية : أن المدعى عليه باع الموكلثلاثة أضعاف المساحة الفعلية للعقار وقبض ثمنها كامل
ثمنها .

– و بالنسبة للمسألة الأولى ، التي خدع المدعى عليه الموكل بها ، حيث قام ببيعه عقاراً خرج من ملكيته استملاكاً و تم تنفيذ هذا الاستملاك فإن الاجتهاد القضائي في مثل هذه الحالات استقر على ما يلي :

{{إن مالك العقار يفقد حرية التصرف بعقاره منذ نقل ملكيته إلى الدولة بمرسوم نزع الملكية ، ولو لم تتم الإجراءات من قِبَل رئيس المكتب العقاري بنقل العقار إلى اسم الجهة المستملِكة }}

نقض – أساس 2373 – تاريخ 31 / 8 / 1954
المدونة القضائية – أنس كيلاني – جـ 13- قاعدة 7418 – ص 90

و بالتالي يتضح من هذا الاجتهاد أن الموكل محق بدعواه بالرجوع على المدعى عليه بطلب التعويض كون المدعى عليه تصرف بعقاره و باعه للموكل بعد أن خرج من ملكيته و أضحى بملكية المؤسسة العامة للإسكان إستملاكاً .
هذا و إن العديد من الاجتهادات تؤكد حق الموكل بهذه الدعوى منها :

{{ عقود البيع العادية لا تنفذ بين المتعاقدين إلا من تاريخ التسجيل ، فإذا لم تسجل ، وكان العقار مُستملكاً ، ينفسخ العقد و لا ينتقل الحق إلا بدل الاستملاك }}

نقض – قرار/ 1 / أساس / 15 / – تاريخ 19 / 1 / 1967
المرجع السابق – قاعدة 7439 – ص 116

و حيث أنه لا يمكن تسجيل العقار الذي اشتراه الموكل من المدعى عليه في السجل العقاري كونه جارياً بملك مؤسسة الإسكان ، كما أنه لا يمكن أن ينتقل حق الموكل إلى بدل الإستملاك كون المدعى عليه قبضه سابقاً ، مما يقتضي فسخ العقد كما نص عليه هذا الاجتهاد ، و إلزام المدعى بالتعويض .

{{ إن من مستلزمات بيع العقار نقل ملكية المبيع إلى المشتري ، و نقل الحيازتين المادية و القانونية إليه ، فإن أخل البائع بذلك ، كان من حق المشتري أن يختار بين الفسخ أو التنفيذ ،
إذا استحال تنفيذ عقد البيع عيناً فإن من حق المشتري المطالبة بالفسخ مع التعويض .}}

نقض – قرار 338 – أساس 750 – تاريخ 14/3/1999
موسوعة القضاء المدني – أديب حسيني – جـ 3 – قاعدة 4401

و حيث أنه يتضح من وثائق الدعوى أنه يستحيل نقل ملكية المبيع للموكل ، و يستحيل نقل الحيازتين المادية و القانونية للعقار ……….. معضمية إليه بسبب انتقال ملكيته للمؤسسة العامة للإسكان قبل عقد البيع المبرم بين الموكل و المدعى عليه بأكثر من اثني عشر عاماً .
الأمر الذي يثبت وجود حق للموكل بذمة المدعى عليه كما هو ثابت من خلال الأوراق المبرزة بالدعوى .

{{ إن مجرد بيع العقار و هو عائد للغير يؤلف خطأً عقدياً يوجب المساءلة و يعطي الطرف الآخر الحق في المطالبة بالفسخ و التعويض .}}

نقض – قرار 3 – أساس 6 –تاريخ 19 / 2 / 1995
المحامون لعام 1995 – العددان 5-6 – ص 487

و حيث أنه من الثابت من خلال الوثائق المبرزة بملف الدعوى ، أن المدعى عليه باع الموكل عقاراً عائداً للمؤسسة العامة للإسكان ، و بالتالي يكون قد ارتكب خطأً عقدياً يوجب مساءلته و إلزامه بفسخ العقد مع التعويض ، كما نص عليه الاجتهاد السابق .

و بالنسبة للمسألة الثانية ، التي خدع المدعى عليه الموكل بها ، حيث قام ببيعه عقاراً مساحته 14143 م2 كما هو مذكور بالعقد المبرم بينهما , في حين أن مساحة العقار الفعلية هي 4653 م2 , كما هو واضح من القيد العقاري المرفق للعقار 6355 معضمية , فإن الاجتهاد القضائي في مثل هذه الحالات استقر على ما يلي :

{{ إذا كان بيع العقار على أساس المتر المربع ، فإن أي نقص في المساحة المبيعة يوجب تطبيق نص المادة / 401 / مدني }}

نقض – قرار 12 – أساس 63 – تاريخ 19/2/1995
المحامون لعام 1995 – العددان 11-12 – ص 1076

و حيث أن المادة 401 مدني تنص على مسؤولية البائع عن النقص في مقدار المبيع المذكور بالعقد .
و حيث أن هذا النقص في المساحة الفعلية للعقار من الجسامة بمكان مما يخرج عن أحكام الخطأ العقدي و يمكن إدخاله تحت أحكام الاحتيال .

وحيث أنه ثابت من الوثائق المبرزة من الموكل بالدعوى ، أنه دفع مبلغ من المال ثمن لعقار لا يملكه البائع ، أي أنه هناك استحالة تنفيذ ، وأن البائع يستحيل عليه أن يسجل هذا العقار على أسم الموكل ، وأن يمكنه من حيازة هذا العقار مادياً و قانونياً ، و مؤدى ذلك أن الموكل دائن للمدعى عليه بدين مستحق الأداء ، يتمثل بالمبلغ الذي دفعه ، و بالتعويض عن هذا الخطأ .

لـــــذلك

فإننا نتقدم لمقامكم بدعوانا هذه , التي نقدرها من أجل حساب الرسم بمبلغ أحد عشر ألف ليرة سورية , ملتمسين قيدها أصولاً و اتخاذ القرار بغرفة المذاكرة و قبل دعوة المدعى عليه بـ
– إلقاء الحجز الاحتياطي على العقار …………. شركسية الذي يملكه المدعى عليه ,
و ذلك ضماناً لحقوق الموكل في هذه الدعوى .
و من ثم دعوة المدعى عليه لأقرب جلسة ممكنة و إجراء الخبرة الفنية لحساب ثمن 14143 م2 بتاريخ رفع الدعوى في المنطقة التي يقع فيها العقار ………. معضمية , و

الحكم من حيث النتيجة بـ :

1 – إلزام المدعى عليه بدفع التعويض الذي تقدره محكمتكم بناء على الخبرة الفنية التي
طلبناها أعلاه .
2 – إلزام المدعى عليه بدفع فائدة قانونية تقدر بـ 4% على المبلغ المحكوم به تسري اعتباراً
من تاريخ صلاحية الحكم للتنفيذ و حتى الوفاء التام .
3 – قلب الحجز الاحتياطي على العقار ……….. شركسية إلى تنفيذي .
4 – تضمين المدعى عليه الرسوم و المصاريف و الأتعاب .