السؤال
مظلوم من المغرب
السلام عليكم و رحمة الله
اود الاستفسار عن المسطرة القانونية المغربية المتبعة في حالتي هاته
في بداية سنة 2010 عرض علي البيع احد ورثة المنزل الذي اكتريه ان اشتريه مدعيا بان لديه وكالة ممن طرف جميع الورثة وبما انه رجل امن و تجمعنا به صلة قرابة لم نشك في قوله و اكتفينا بكتابة وعد بالبيع عرفي دفع فيه كتسبيق 20000 درهم و تمت المصادقة على الامضاء بالمقاطعة القريبة من محل عمله.
ووضعنا كاجل مدة ستة اشهر
و في هده المدة قمت ببيع كل ما املك و اخذت قرضا بنكيا و قمت بالاتصال بالشخص الذي ابلغني بانه يريد زيادة 30000 درهم على المبلغ المذكورفي الوعد بالبيع قبلت مكرها و في انتظاره اتصل ليبلغني انه يتعذر عليه كتابة البيع الا بعد عودة اخيه من الخارج .المفاجئة بعد عودة اخيه من الخارج اتضح انه هو من يملك الوكالة و لم ارد عرقلة البيع ذهبت مع اخيه لاتمام البيع عند عدول فوجئت بان الاوراق غير كاملة و الوكالة ليست شاملة لكل الورثة عندها طلب مني تسليمه 20000 درهم لاتمام الاوراق الازمة فرفضت حتى اتاكد من صحة البيع
و منذ ذالك الحين و انا اتصل به مستعينا باولاد اعمامه و بعض المقربين من اجل تسوية الوضع و اتمام البيع خصوصا و اني قد بعث كل ما املك من اجل شراء هذه الدار
و بعد علمه الشديد برغبتي بشراء الدار صار يبتزني و يطلب زيادة قدرها 80000درهم من اجل اتمام البيع و عندما واجهته بالوعد بالبيع سخر مني و قال بانه صار لاغي بعد انقضاء مدة 6 اسهر ا و لا يضمن لي حقا بتاتا
المشكلة اني توقفت عن دفع السومة الكراءية بعدما طمئنني عند كتابة الوعدبالبيع بان الكراء صارلاغيا واعتبر مالكا للبيت الى حين اتمام البيع

و في هذه السنة هددني باخلاء البيت و التخلي عن البيع مدعيا اني لم اؤدي الكراء لمدة 3 سنوات

لذا اطلب من سيادتكم توجيهي و ارشادي جزاكم الله عني الف خير
خصوصا و اني غير متمدرس و اجهل تماما حقوقي و قد استعنت باحد اطفالي لكتابة هذه الشكاية
الرأى القانونى

فى اعتقادى أن الشخص الأول قد نصب عليك ويجب أن تشتكى عليه .

بين إتمام البيع و فسخ عقد الوعد بالبيع
مقال
تعرض على القاضي المدني منازعات متعددة ومتنوعة ومتشعبة، فيعمد القاضي الى استعمال النصوص المتوفرة، وعند عدمها يجتهد، وقد يصيب وقد يخطىء خاصة في مسائل واضحة مثل قضايا البيع والشراء المرتبطة بالعقار، كما هو الشأن في الملف المدني عدد 08/5/1/2744 الذي صدر فيه قرار رقم 4115 بتاريخ 09/11/16 عن المجلس الأعلى قضى: «بنقض القرار المطعون فيه وإحالة القضية على نفس المحكمة لتبت فيها بهيئة أخرى طبقاً للقانون وتحميل المطلوبين في النقض المصاريف.»
يستفاد من أوراق الملف والقرار المطعون فيه، الصادر عن محكمة الاستئناف بالبيضاء بتاريخ 08/5/26 في الملف المدني عدد 07/1/4422 ، أن الطاعنة تقدمت بمقال أمام المحكمة الابتدائية بالبيضاء عرضت من خلاله أنه بمقتضى وعد بالبيع مؤرخ في 2001/5/10 باعت للمطلوبين في النقض قطعة أرضية تقع ب ( ) موضوع الصك العقاري عدد ( ) مساحتها ( ) بمبلغ 437.000 درهم وحدد يوم 2002/08/30 لإبرام العقد النهائي. وأمام تماطلهما، طالبتهما بتاريخ 2003/08/08 بإتمام البيع وأداء باقي الثمن حسب الإنذار الموجه لهما والمتوصل به بتاريخ 2006/6/13 ، لكن دون جدوى، فطلبت فسخ عقد الوعد بالبيع بتاريخ 2006/11/16 وأرفقت مقالها بالوثائق التالية: ( ).
وأدلى المدعى عليهما بمقال طالبا فيه الحكم على المدعية بإتمام اجراءات البيع لامتناعها رغم إنذارها في 2006/11/27 بوثائق ( ).
المحكمة الابتدائية قضت بفسخ الوعد بالبيع ورفض طلب إتمامه، فاستأنفه المحكوم ضدهما، فاستجابت لهما محكمة الاستئناف بإلغائها الحكم الابتدائي وحكمت بإتمام البيع، وفي حالة الامتناع، اعتبار هذا القرار بمثابة عقد بيع قابل للتسجيل على الصك العقاري عدد ( ) والإذن للمحافظ العقاري ( ) بتسجيله. المجلس الأعلى بنى نقضه على ما يلي:
«إن محكمة الاستئناف أغفلت في تعليلها ذكر الوسائل القانونية التي سلكتها الطالبة قبل رفع دعواها، كما أن القرار لم يشر إلى الإنذارات التي وجهتها الى المشتريين مما يجعل قرارها غير معلل وعرضة للنقض.
إن محكمة الاستئناف اعتبرت أنه: حتى وإن كان المطل ثابت بمجرد حلول الأجل المحدد في الالتزام حسب الفصل 255 من ق. إ. ع، فإن مقتضيات الفصل 259 من نفس القانون الواجبة التطبيق، لا تجيز للدائن طلب الفسخ إلا إذا أصبح تنفيذ الالتزام غير ممكن، ورتبت على ذلك، إتمام البيع ،تكون قد أساءت تطبيق المقتضيات المحتج بها وعرضت قرارها للنقض.»