خطــة البحث
المبحث تمهيدي
المبحث الأول : دور المحافظ العقاري في الشهر و الرقابة .
المطلب الأول : دور المحافظ العقاري في الشهر.
المطلب الثاني : دور المحافظ العقاري في الفحص و الرقابة .
المبحث الثاني : دور المحافظ في مسح الأراضي .
المطلب الأول : دوره في تأسيس السجل العقاري .
المطلب الثاني : دوره في إعداد البطاقات و الدفاتر العقارية .
المبحث الثالث :مسؤولية المحافظ العقاري .
المطلب الأول : طبيعة المسؤولية .
المطلب الثاني : دعوى المسؤولية .
الخاتمة .
المبحث التمهيدي : تعريف المحافظة العقارية :
لغـــة :
المحافظة العقارية تسمية في أصل كلمتين :
– المحافظة : (la conservation) بمعنى حفظ صيانة – أمانة .
– عقارية : (foncière) أصل لكلمة عقار: وهو كل شيء يشغل حيز ثابتا لا يمكن نقله .
التعريف الاصطلاحي :
هي مصلحة عمومية وظيفتها الأساسية حفظ العقود و مختلف المحررات الخاضعة للشهر المتضمنة نقل أو إنشاء أو تعديل حق من حقوق الملكية , الحقوق العينية الأخرى وذلك بعد شهرها وقيدها في مجموعة البطاقات العقارية و تعرف كذلك باسم محافظة الرهن .
الطبيعة القانونية للمحافظة :
من خلال المادة 20 من مرسوم 75/74والمادة 1 من مرسوم 70/ 63 نلاحظ أن المشرع الجزائري لم يحدد الطبيعة القانونية للمحافظة العقارية و اقتصر على ذكر مختلف المهام المحددة لها غير انه من خلال المادتين : 10/13 من مرسوم 75/74 يمكن تحديد طبيعتها القانونية على أنها مصلحة مكلفة بمسك السجل العقاري .
ومن خلال نص المادة 2 من مرسوم تنفيذي 91/65 يتضح لنا أن المحافظة العقارية هي عبارة عن مصلحة عمومية موضوعة تحت وصاية وزارة المالية و يشرف عليها محافظ عقاري تتبع مديرية الحفظ العقاري على مستوى الولاية ينسق إعمالها مفتشون جهويون لأملاك الدولة و الحفظ العقاري , و أخر الإحصائيات فقد بلغ عدد المحافظات العقارية :183 على مستوى كل التراب الوطني – في ولاية الجلفــة 5 محافظــات –
التنظيم الهيكلي للمحافظة أقسامها ):
بناء على نص المادة الأولى من مرسوم 76/63 المتضمن تأسيس السجل العقاري والمادة 17من مرسوم 91/ 65 المتضمن المصالح الخارجية للدولة و الحفظ العقاري الذي جاء فيه « يبين التنظيم الداخلي للمتفشيات أملاك الدولة والمحافظات العقارية بشكل أقسام يسيرها بقرار متن وزير المكلف بالمالية»
أقسام المحافظة العقارية :
بالرجوع لنص المادة 4 من القرار المؤرخ في :4/6/1991 الخاص بالتنظيم الداخلي للمتفشيات لأملاك الدولة والمحافظة يتضح أن المحافظات العقارية تتكون من 3 أقسام ,يسير كل قسم من طرف رئيس معين من بين الموظفين الذين يشتغلون في هذه المصلحة.
أ
دور المحافظ العقاري في شهر العقود:
الإيداع القانوني :
عملا بأحكام المواد195,192 من الأمر 76/ 105 فانه يستوجب تسجيل العقود من قبل محررها قبل إيداعها لدى المحافظة العقارية وبعد تحقق هذا الشرط الجوهري الذي بموجبه تكسب الوثائق المحررة تاريخيا ثابتا في هذه الحالة يمكن أن تكون محلا للإيداع على مستوى المحافظة العقارية قصد شهرها مما يكسبها حجية في مواجهة الغير بما يحقق استقرار المعاملات العقارية .
-إيداع الوثائق بالمحافظة العقارية :
ويتم هذا الإجراء على المستوى المحافظة العقارية و بالضبط على مستوى قسم الإيداع و عمليات المحاسبة مع ضرورة مراعاة الآجال المحددة لذلك حيث تنص المادة 90 من مرسوم رقم 63/76 ما يلي :
« ينبغي على الموثقين و كتاب الضبط و السلطات الإدارية أن يعملوا على إشهار جميع العقود أو القرارات القضائية الخاضعة للإشهار و المحررة من قبلهم أو بمساعدتهم و ذلك ضمن الآجال المحددة في المادة 99 و بكيفية مستقلة عن إرادة الأطراف ».
من خلال هذه المادة يتضح أن القائمين بعملية الإيداع هم الأشخاص الذين تثبت لهم صفة تحريرا لوثائق و العقود الرسمية مثل كتاب الضبط و الموثقون و السلطات الإدارية غير أن الإيداع يمكن أن يتم كذلك من طرف احد المساعدين التابعين لهم و يكون تعينهم بوثيقة رسمية تثبت هذه الصفة يستظهرها عند عملية إيداع الوثائق أو سحبها تجنبا لظاهرة انتحال شخصية الغير .
ولابد من التأكد من أن هذا الإجراء تم لدى المحافظة العقارية المختصة إقليميا التي يقع العقار محل التصرف في لدائرة اختصاصاتها .
أما فيما يتعلق بأوقات المحددة الإيداع فانه يتم كل أيام الأسبوع طول اليوم مع مراعاة الأوقات الرسمية للعمل علما أن قبول الإيداع يتوقف ساعة واحدة قبل غلق المصلحة و ذلك لإتاحة مهلة للمحافظ العقاري لتسجيل الوثائق المسلمة له في يومها على سجل الإيداع .
وحسب المادة 92 من المرسوم رقم 76/63 تستدعي لزوم إيداع في آن واحد لصورتين رسميتين أو نسخ للعقود أو القرارات موضوع عملية الإشهار حيث ترجع واحدة من هذه الصور أو النسخ إلى القائم بالإيداع بعد أن يؤشر عليها المحافظ العقاري مما يدل على صلاحيتها و عدم وجود أي نقص بها و بالتالي ختمها بختم الإشهار .
أما الصورة الثانية يحتفظ بها لدى المحافظة العقارية العينية و ترتب ضمن الأرشيف بعد كتابة تاريخ شهرها, حجمه,و رقمه في الإطار المخصص لذلك.و يمكن أن يضم الإيداع عدة وثائق ملحقة حتى يتمكن المحافظ العقاري من مراقبة موضوع الإيداع بشكل جيد و دقيق و مطابقتها مع مختلف المعلومات و البيانات التي تتضمنها المحررات محل الإشهار.
-كما انه لابد من احترام آجال محددة قانونية و هي تختلف باختلاف طبيعة العقد و موضوعه هذا ما أكدته المادة 99 من المرسوم رقم 76/63.
بالنسبة الشهادة التوثيقية نقل الملكية عن طريق الوفاة لابد أن تودع خلال شهرين ابتداء من اليوم الذي قدم الالتماس إلى الموثق و يمدد هذا الأجل إلى أربعة أشهر إذا كان احد المعنيين مقيما بالخارج .
بالنسبة لأوامر نزع الملكية ثمانية أيام من تاريخها.
بالنسبة للقرارات القضائية شهرين من اليوم الذي أصبحت فيه نهائية .
غير أن هذه الآجال سرعان ما عدلت بموجب المادة31من قانون المالية لسنة 1999أصبحت على النحو التالي :
بالنسبة إلى الشهادات بعد الوفاة لابد أن تودع خلال 3 أشهر ابتداء من تاريخ المحرر وتمدده لآجل الخمسة أشهر إذا كان احد المعنيين مقيما في الخارج .
بالنسبة إلى إيداع الأحكام القضائية يكون خلال ثلاثة أشهر من اليوم الذي أصبحت فيه نهائية.
بالنسبة لعقود الأخرى و الوثائق ,إيداعها لابد أن يكون خلال مدة شهرين من تاريخ تحريرها و هذه الآجال تعتبر من النظام العام و أن عدم احترامها يعرض مودعي العقود إلى دفع غرامة مالية مدنية 100 دج .
حسب المادة 99 سابقة الذكر و أصبحت بعد التعديل 1000 دج . المادة 31 من قانون المالية لسنة 1999.
يبدأ حسابها من تاريخ التحرير إلى تاريخ الإيداع دون الأخذ بعين الاعتبار للمدة التي قضاها المحرر في مصلحة التسجيل.
التأشير على سجل الإيداع:
التشريع الجزائري ألزم المحافظ العقاري أن يمسك سجل الإيداع يقيد فيه يوم بيوم ذلك حسب الترتيب العددي التسليمات ,العقود و القرارات القضائية أن الغاية من هذا القيد وهو التحقق من الأسبقية في عملية الإيداع خاصة في وجود أكثر من تصرف على عقار واحد كالبيع و الهبة.
نظرا لأهمية هذا الإجراء وضعت له قواعد تحدد عملية مسكه و بهذه الإجراءات – ضرورة توقيفه كل يوم من طرف المحافظ العقاري –
ضرورة التأشير عليه فور إيداع الوثيقة دون ترك بياض أو كتابة بين الأسطر كما يجب أن يرقم و يوقع من طرف قاضي المحكمة التابعة لاختصاص المحافظة العقارية , وإعداده في نسختين حتى تودع في كل سنة النسخة المنتهية و المقفلة أمام قلم كتاب المجلس القضائي المختص إقليميا.ولكي يقبل المحافظ الإيداع لابد أن يتأكد أن الوثيقة المودعة تتضمن مراجع أصل الملكية السابقة عملا بقاعدة الشهر المسبق.
تنفيذ إجراء الشهر العقاري :
خلال 15 يوم من تاريخ الإيداع أن يبلغ للموقع على التصديق يرفض الإيداع في حالة عدم احترام شروطه و إجراءاته أو قبوله و بالتالي إجراء الشهر العقاري على الوثيقة المودعة الذي يأخذ تاريخه ابتداء من ذلك اليوم والآثار المترتبة على الشهر فان وجودها لا تتحقق إلا من يوم تمامه إما قبل ذلك فانه يظل الحق العيني على حاله و بدون شهر لا تنتقل الملكية البيع مثلا, و يظل البائع هو المالك للعقار و في حالة شهر عقد البيع تنتقل الملكية إلى المشتري و بعد كل ذلك تصرف صادر من البائع يعتبر باطلا عديم الأثر , والشهر لا يكفي وحده و إنما لابد من التأشير بالحقوق المكتسبة على مجموع البطاقات العقارية المخصصة لذلك.
دور المحافظ العقاري في الفحص و الرقابة :
لإيداع غير القانوني و رقابة المحافظ العقاري في ذلك , متى كان المحرر المراد شهره بالمحافظة العقارية المختصة إقليميا مستوفيا لكافة الشروط ,القواعد السابق ذكرها و مرفقا بالمستندات المطلوبة ,قام المحافظ العقاري بإجراء الشهر مراعي في ذلك مرتبة أسبقية الإيداع .
أما إذا كان المحرر غير مستوفي شروطه ,يتعين على المحافظ العقاري رفض إيداعه في حالة الرفض يقوم المحافظ بعد مدة 15 يوم من تاريخ الإيداع تبليغ الموقع على التصديق و هذا بعد قيامه بمراقبة سريعة و دقيقة للوثيقة المودعة .
إن رفض لإيداع إجراء فوري وكلي يخص الوثيقة المودعة غير أن للقاعدة استثناء حددته المادة 106 من المرسوم رقم 76/63 التي أوضحت كالحالات التي يكون فيها رفض الإيداع جزئي وهي حالة نزع الملكية من اجل المنفعة العامة لان الوثيقة المودعة في مثل هذه الحالة تتضمن إجراءات كثيرة ومتميزة عدد المالكين حيث يمكن أن يكون الرفض على بعضهم دون الآخر .
أسباب الرفض :
يرفض الإيداعات لأسباب منها ما هو متعلق بوجود غياب احد الوثائق أو البيانات المطلوبة في الوثائق المودعة و منها ما يتعلق بوجود نقص أو خلل في تعيين الأطراف و العقارات في المحرر المودع و هذا ما جاء في المادة 100 من المرسوم رقم 76/ 63 يمكن إجمالها في النقاط التالية:
*في حالة عدم تقديم للمحافظ العقاري الدفتر العقاري أو مستخرج مسح الأراضي إذا تعلق الأمر بعقارات واقعة في مناطق ممسوحة .
*عندما يكون التصديق على هوية الأطراف وعلى الشرط الشخصي مخالفا للشروط و الكيفيات السابقة.
*عند عدم تقديم أي وثيقة واجبة التسليم للمحافظ العقاري لأجل قبول الإيداع .
*عندما تظهر الصورة الرسمية أو النسخة المودعة بان العقد الذي قدم للإشهار و غير صحيح من حيث الشكل.
كيفية رفض الإيداع :
يجسد بواسطة رسالة مكتوبة توجه لمودعي العقود أو المحررات يحدد بموجبها تاريخ الرفض
و أسبابه و النص القانوني الذي يبرره مع توقيع المحافظ و شهادته بذلك و يبلغ قرار الرفض إلى الموقع على التصديق الذي يعتبر في نفس الوقت بمثابة تبليغ موجه للأطراف بطريقة غير مباشرة مع احترام مدة التبليغ وهي 15يوم بالرجوع إلى المادة 107 من المرسوم 76/63 من تاريخ الإيداع.
أما فيما يتعلق بإجراءات التبليغ فإنها تتم إما برسالة موصى عليها مع إشعار بالوصول أو بواسطة التسليم الشخصي للموقع على التصديق مقابل قرار بالاستلام .
رفض الإجراء :
على عكس رفض الإيداع الذي يستوجب فحصا شاملا و سريعا للوثيقة المودعة فان رفض الإجراء يتطلب مراقبة دقيقة فحصا معمقا للوثيقة التي تم قبول إيداعها مع ضرورة مقارنتها بالبيانات المقيدة على مجموعة البطاقات العقارية فإذا تبين من خلال ذلك وجود خلل أو نقص في الوثيقة المقبولة يمكن للمحافظ إصدار قرار يقضي برفض الإجراء يبلغه إلى الموقع على التصديق وفقا للإجراءات و الكيفيات المحددة في رفض الإيداع .
أسباب رفض الإجراء :
تعد من بين الضمانات القانونية التي سنها المشرع حماية للمتعاملين وقد أشار إليها في نص المادة 101 من المرسوم 76/63 ومن بينها :
* عندما تكون الوثائق غير متطابقة .
* عندما تكون صفة المتصرف أو الحائز الأخير و المحددة في الوثائق المودعة متناقضة مع البيانات الموجودة على البطاقات العقارية .
* عندما يكون التحقيق المنجز بموجب المادة 104من المرسوم رقم 76/ 63 يكشف بان الحق غير قابل للتصرف.
* عندما يظهر التأشير على الإجراء أن الإيداع كان من الواجب رفضه .
* عندما يكون مخالفا النظام العام.
المبحث الأول :دور المحافظ العقاري في مسح الأراضي .
المطلب الأول :دوره في تأسيس السجل العقاري
المشرع الجزائري لم يأت بتعريف للسجل العقاري و يعرفه المشرع المصري بأنه مجموعة من الصحائف التي تبين أوصاف كل عقار و تبين حالته القانونية و ينص على حقوقه المترتبة له و عليه و تبين المعاملات و التعديلات المتعلقة به.
اكتفى المشرع في نص ما 19من المرسوم رقم 76/ 63 على بيان كيفية مسك السجل العقاري بالإشارة إلى نص ما 13من الأمر رقم س75/74 التي تفيد بأنه يمسك مجموعة البطاقات العقارية تبين الوضعية القانونية للعقارات و يبين تداول الحقوق العينية و يجب أن يكون مطابقا للمخطط الفوتوغرافي و وثائق المسح بصورة مطلقة حتى يكون الناطق الطبيعي و الحقوقي فيما يتعلق بالحقوق العينية و الارتفاقات و تعديلات على حالة العقار.
دوره في إعداد البطاقات العقارية:
إجراء الشهر لا يكفي وحده لكي يرتب هذه الآثار و إنما لا بد من التأشير بالحقوق المكتسبة على مجموع البطاقات العقارية الخاصة هاته الأخيرة ليست تعبير عن السجل التجاري و إنما هي أداة مستحدثة تهدف إلى تنظيم عملية الحفظ العقاري للوصول إلى معرفة الحالة القانونية و المادية للعقار بسهولة .
وطبقا لنص المادة 27 في الامر75/74 : إن العقود و القرارات القضائية التي تكون موضوع إشهار بالمحافظة العقارية و التي تخص العقارات أو الحقوق العينية الريفية الموجودة في بلدية لم يعد فيها بعد مسح الأراضي تفهرس بصفة انتقالية في مجموعة بطاقات العقارية المؤقتة تمسك على شكل الفردي طبقا للكيفيات تحدد بموجب المرسوم, و من ثم فان المحافظ طبقا لهذه المادة فانه مكلف بمسك هاته البطاقات العقارية وفقا للترتيب الأبجدي لأصحاب الحقوق التي تتم شهرها و يشترط أن تشمل كل بطاقة على البيانات الكافية لتعيين أصحاب الحقوق
والعقارات محل التصرف عملا بالمادة : 44 من المرسوم 76/63 .
أما عن الشكل الخارجي للبطاقة وهي مقسمة إلى :
قسم علوي :
تقيد فيه كل البيانات الخاصة بهوية أصحاب الحقوق
قسم سفلي :
وهو عبارة عن جدول مخصص لتحديد عناصر العقار تحديدا دقيقا .
كيفية الترتيب و التأشير :
وهناك من البطاقات العقارية يفرض على المحافظ ضرورة مراعاة كل نوع في عملية الترتيب المادة : 20 من المرسوم 76/636 « إن بطاقات العقارات تتضمن بالنسبة لكل بلدية تابعة لاختصاص م ع بطاقة قطع الأراضي , بطاقة العقارات الحضارية » .
فبالنسبة إلى بطاقة قطع الأراضي ترتب ضمن مجموعة متميزة حسب كل بلدية و حسب الترتيب الأبجدي للأقسام و ترتيب كل قسم يتم الترتيب التصاعدي لأرقام مخطط مسح الأراضي .
أما بالنسبة إلى ترتيب بطاقات ع الحضارية فانه على المحافظ تميز بين نوعين :
1/ بطاقات عامة :
تنشأ لتشمل كافة البيانات و الإجراءات و التصرفات الواردة على مجموع أجزاء العقار .
2/بطاقات خاصة بالملكية المشتركة :
تنشأ لتشمل كل جزء منقسم من العقار الكلي أو الجماعي المملوك بهذه الصفة و في انتظار عملية المسح عبر كامل التراب الوطني أورد المشرع الجزائري حكما انتقاليا مفاده ضرورة مسك بطاقات عقارية مؤقتة تخص كل عقارات الريفية الغير الممسوحة .
أما فيما يتعلق بالتأشير و ضبط البطاقات العقارية حددتها المادتين : 33 , 34 من المرسوم 76/63 حيث اشترطت ضرورة أن تشمل كل عملية تأشير خاصة بهذا الإجراء البيانات التالية :
– تاريخ العقود و الوثائق أو القرارات التي تم شهرها .
– تاريخ الاتفاقيات أو الشروط أو التسجيلات التي لم يشهرها .
– اسم الموثق أو السلطة القضائية أو الإدارية الصادرة فيها الوثيقة .
– الثمن الأساسي أو التقديري المعدل .
– مبلغ الدين و مجموع الملحقات المضمونة .
بالإضافة إلى ذلك لا بد أن تحر بكيفية واضحة و مقررة بالحبر الأسود الذي لا يمحي مع ضرورة استعمال المختصرات الجارية في قيد المعلومات و استعمال الأختام و الأرقام المؤرخة و تفادي الكشط أو المحو .
ونذكر بأن التأشير طبقا للكيفيات السابقة تحتوي على أخطاء مادية التي تنسب لأعوان المحافظات غير انه يمكن تصحيحها إما بمبادرة المحافظ أو بناء على طلب الحائز للسجل العقاري الذي اكتشف الخطأ و يشترط أن يكون إلا خطة مادية يعيده عن تواطىء الأعوان و غشهم و العمليات التصحيحية تتم بتاريخها .
منقوول
اترك تعليقاً