حق المشتري في عدم التعرض الصادر من البائع حسب القانون المصري

إن دعوى عدم التعرض التي يرفعها المشتري علي البائع تختلف اختلافا تاما عن دعوى عدم التعرض التي يرفعها المالك أو المستأجر علي الغير .
حيث إن حق المشتري في عدم التعرض الصادر من البائع إنما هو حق قائم بذاته وبنص القانون , وهو الحق الذي يستمد مصدره مباشرة من عقد البيع ونص القانون , ومن التزام البائع بعدم التعرض والتزامه بتسليم المبيع إلي المشتري , ومن التزم بالضمان أمتنع عليه التعرض .
فهي تختلف عن دعوي الحيازة المرفوعة من المالك ضد الغير من حيث :
1- أطراف الدعوى , 2- والحق المطلوب حمايته , 3- ومصدر هذا الحق ,

فدعوى عدم التعرض المرفوعة من المشتري ضد البائع هي من دعاوى الإلزام فسندها العقد ومصدرها نص القانون , ولا يشترط فيها ركن مادي , وتحميها المواد 428 , 431 , 432 , 435 , 439 من التقنين المدني .
فمن المفترض أن المشتري لا يحوز المبيع قبل وقوع البيع في الغالب الأعم , وقد يكون المبيع عقارا مثقلا بعقود إيجار فتنتقل الحيازة بركنها المعنوي دون ركنها المادي .
أما دعاوي عدم التعرض ( الحيازة ) التي ترفع من المالك أو المستأجر ضد الغير , فتستمد سندها من الحيازة المادية التي يحميها القانون بنص المواد من 958 إلي 967 مدني ,
وذلك علي التفصيل التالي :

فالمادة 428 مدني تنص علي أنه
{ يلتزم البائع أن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري وأن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلا أو عسيرا } .

والمادة 431 مدني تنص علي أنه
{ يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع } .

والمادة 432 مدني تنص علي أنه
{ يشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء وذلك طبقا لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة قصد المتعاقدين }.

وتنص المادة 435 /1 مدني علي أنه
{ يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء ماديا } .

وتنص المادة 439 مدني علي أنه { يضمن البائع عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع أو بعضه سواء كان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشتري ويكون البائع ملزما بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد آل إليه من البائع نفسه } .
وطبقا لصريح نص المادة يكون للمشتري الحق في طلب إلزام البائع بعدم التعرض المادي الصادر منه استنادا إلي عقد البيع الابتدائي ,

أما عن أحقية المشتري بعقد ابتدائي في ريع وثمرات المبيع , وتسلم المبيع
فهو يستند إلي نص المادة 435/1 , والتي ألزمت البائع بعدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع
والمادة 458/2 مدني التي أعطـت المشتري الأحقيـة في ثمرات المبيع منـذ وقـت إبرام العقـد حيث نصت علي أنه { وللمشترى ثمر المبيع ونماؤه من وقت تمام المبيع } .

وتجري أحكام محكمة النقض في قضاء مستقر لها علي القول
{ إن كان البيع غير المسجل لا يترتب علية نقل ملكية العقار إلى المشترى إلا انه يولد في ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع مما مؤداه أن يصبح المبيع في حيازة المشترى ويكون له أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع }.

( المكتب الفني – الطعن رقم 2992 لسنة 72 ق جلسة 11/5/2005 )

{ …. وأشارت المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون المدني تعليقا علي هذا النص : أن البيع غير المسجل كالبيع المسجل من حيث استحقاق للثمرات ” وهو ما يدل جميعه علي أن عقد البيع ( ولو لم يكن مشهرا ) ينقل جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ….. كما ينقل إليه الدعاوى المرتبطة بها } .

” طعن برقم 680 لسنة 64 ق ( هيئة عامة ) “

والمشتري إذ يستند إلي أصل الحق فإنما ينبع ذلك من حماية القانون لحقه الثابت بعقد البيع بالنصوص القانونية المنوه عنها , علي خلاف دعاوى الحيازة والتي يمتنع فيها علي المالك الاستناد إلي سند الملكية إلا علي سبيل الاسترشاد .