اجتهاد قضائي في تقادم بدل الإيجار

اجتهادات عن تقادم بدل الايجار

بدل الايجار من الحقوق الدورية المتجددة يخضع للتقادم الخمسي.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
اسباب الطعن:
1 – ان الجهة الطاعنة دفعت الدعوى بالتقادم الخمسي.
2 – ان المحكمة المطعون بقرارها ضربت عرض الحائط باحكام المادة (373) من القانون المدني.
3 – اقرت الجهة المطعون ضدها بانها قبضت بدلات الايجار المطالب بها و هذا يؤكد على قرينة الوفاء.

في القضاء:
حيث ان دعوى الجهة المدعية (المطعون ضدها) التي تقدمت بها الى محكمة الصلح المدنية في اللاذقية تقوم على المطالبة بالزام الجهة المدعى عليها (الطاعنة) ببدلات الايجار المترتبة بذمتها.
و بنتيجة المحاكمة اصدرت المحكمة المذكورة قرارها المطعون فيه القاضي بالزام المدعى عليه بدفع بدلات ايجار مترتبة بذمته مع الفائدة القانونية بنسبة 4% من تاريخ الادعاء و حتى الوفاء التام و رد الدعوى بالنسبة لطلب نسبة زيادة 10% من المبلغ المذكور لعدم الثبوت.
و لعدم قناعة الجهة المدعى عليها بالقرار المذكور فقد طعنت به للاسباب المبينة في استدعاء الطعن.

و حيث من المقرر قانونا انه يتقادم بخمس سنوات كل حق دوري متجدد و لو اقر به المدين كاجرة المباني و الاراضي الزراعية و بدل الحكم و كالفوائد و الايرادات المترتبة و الرواتب و الاجور و المعاشات وفق ما تنص عليه الفقرة الاولى من المادة (373) من القانون المدني.
و حيث ان بدلات الايجار المطالب بها تعتبر من الحقوق الدورية المتجددة فهي تخضع للتقادم الخمسي المنصوص عليه قانونا.
و حيث ان الجهة المدعى عليها (الطاعنة) قد دفعت بالتقادم الخمسي امام المحكمة المطعون بقرارها الا ان المحكمة المذكورة لم تطبق احكام التقادم و لم ترد على الدفع المشار اليه الامر الذي يجعل السببين الاول و الثاني ينالان من القرار المطعون فيه و يعرضانه للنقض.
و ان النقض لهذين السببين يغني عن البحث في بقية الاسباب و يتيح للجهة الطاعنة اثارتها مجددا امام محكمة الموضوع.

لذلك تقرر بالاجماع:
– نقض الحكم موضوعا.
قرار 2024 / 2003 – أساس 2171 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 242 – م. المحامون 2004 – اصدار 09 و 10 – رقم مرجعية حمورابي: 52696

1- ان اثبات ملكية العقار في مجال تطبيق احكام قانون الايجار لا تقتصر على قيود السجل العقاري وحدها وانما تقبل بهذا الشان قيود اخرى لها قوة ثبوتية مطلقة كالاحكام القضائية المكتسبة الدرجة القطعية او قيود مؤسسة الاسكان او غير ذلك.
2- التقادم المسقط يؤدي الى زوال الحق اذا ما سكت صاحبه عن المطالبة به او استعماله مدة معينة وتمسك من له مصلحة في هذا الزوال. والتقادم يسري بحق المؤجر من وقت علمه بواقعة تملك المستاجر ثم سكوته عن المطالبة بحقه.
قرار 188 / 1995 – أساس 843 – محاكم الاستئاف – سورية
قاعدة 20 – اجتهادات الايجارات في المرسوم التشريعي 111/1952 – استانبولي – رقم مرجعية حمورابي: 34086

لا يوجد في القانون ما يمنع من المطالبة بالاجور المتراكمة عن سنوات سابقة للسنة الايجارية الحالية باعتبارها ديونا مترتبة بذمة المدعي عليه.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
اسباب الطعن الاصلي:
1- المحكمة خالفت احكام المادة 18 من قانون الايجار رقم /6/ لعام 2001 حيث حكمت بالاجور المتراكمة عن سنين سابقة للسنة الايجارية.
2- الدعوى اقيمت ابتداء على متوفى و هو مؤرث المدعى عليه و الحكم معدوم.

النظر في القانون:
تقوم دعوى دعوى المدعي (المطعون ضده) محمد… على مطالبة الجهة المدعى عليها (الطاعنة) بالاجور المتراكمة، فقضت لها المحكمة بطلباتها.
و لعد قناعة الجهة المدعى عليها بهذا القرار فقد طعنت به للاسباب المبينة اعلاه.

و حيث ان الجهة الطاعنة تعيب على القرار انعدامه لصدوره بدعوى اقيمت ابتداء على متوفى.
و حيث ان الخصومة قد صححت قبل انعقاد الخصومة و هو ما اجازه الاجتهاد القضائي و اخذ به القرار الطعين مما يستوجب رد هذا السبب.
و حيث انه لا يوجد في القانون ما يمنع من المطالبة بالاجور المتراكمة عن سنوات سابقة في السنة الايجارية الحالية باعتبارها ديون مترتبة بذمة المدعي عليه و لا يسقط الا بالتقادم الخماسي باعتبارها من الخصومة الدورية المتجددة و ذلك اذا دفع بذلك المدين لان التقادم هذا ليس من النظام العام. مما يستوجب رد هذا السبب.

لذلك و بعد المداولة و المناقشة تقرر بالاتفاق:
– رفض الطعن.
قرار 2287 / 2006 – أساس 1623 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 132 – م. المحامون 2009 – اصدار 03 و 04 – رقم مرجعية حمورابي: 66012

الحقوق الايجارية حقوق شخصية تنتقل الى الورثة و من حقهم ممارستها و لو لم يمارسها المؤرث و هي تتعلق باشخاص هؤلاء الورثة و ان ممارستهم لها لا تستلزم توجيه يمين الاستظهار اليهم.
– من حق المالك لاية حصة سهمية في العقار المؤجر المطالبة بالاخلاء لعلة تاجير الغير.
– لا يجوز للخصم اثارة دفوع تتعلق بغيره من الخصوم حول صحة تبليغهم
– دعوى الاخلاء لعلة تاجير الغير تقام دون اشتراط اي تنبيه او انذار مسبق و لا يشترط مخاصمة المستاجر الثانوي اصولا و يكفي مخاصمة المستاجر الاصلي
– مدة التقادم على تاجير الغير خمسة عشر عاما.

وقائع الدعوى
——————————————————————————–
اسباب الطعن:
1- ان تدخل الطاعن محمد خليل هو تدخل اصلي و هو لم ينضم الى الجهة المدعية.
2- اغفلت المحكمة في تطبيق القانون لناحية المستاجر الثانوي و المستاجر من فضولي.
3- اغفلت المحكمة يمين الاستظهار.
4- ليس من حق الجهة المدعية ان تقيم دعوى الاخلاء و هي لم تكن مؤجرة في الاساس.
5- ان اجراءات التبليغ مشوبة بالبطلان.
6- الادلة متوافرة على ان عبارة للسكن و الاسكان موجودة في العقد الاصلي.
7- خالفت المحكمة احكام المادة /572/ من القانون المدني التي اوجبت تنبيه المستاجر بالاخلاء في المواعيد المبينة في المادة /534/ من القانون المدني.
8- ان بدل الايجار المحدد في العقد المبرز و المزور من قبل الجهة المدعية يدل على اعطاء الاذن بالسكن و الاسكان.

في القضاء:
حيث ان دعوى الجهة المدعية (المطعون ضدها ) التي تقدمت بها محكمة الصلح المدنية في دمشق تقوم على المطالبة بالزام المدعى عليهما ابراهيم و هدى باخلاء الماجور موضوع الدعوى لعلة اساءة استعمال الماجور و تاجير الغير.
و اثناء سير الدعوى تقدم المتدخل الطاعن محمد خليل بطلب تدخل مدعيا انه مستاجر للعقار موضوع الدعوى و طالبا من حيث النتيجة رد الدعوى الاصلية كما تقدم المتدخلان احمد و مساعد بطلب تدخل منضم الى الجهة المدعية.
و بنتيجة المحاكمة اصدرت المحكمة المذكورة قرارها المطعون فيه القاضي بقبول طلب الجهة المتدخلة المنضمة للجهة المدعية شكلا و موضوعا و قبول طلب تدخل المتدخل محمد شكلا و رده موضوعا لعدم الثبوت و الزام الجهة المدعى عليها ابراهيم و هدى و الجهة المتدخلة محمد باخلاء العقار الماجور موضوع الدعوى لعلة تاجير الغير و تسليمه للجهة المدعية خاليا من الشواغل و الشاغلين خلال ثلاثة اشهر من تاريخ اكتساب الحكم الدرجة القطعية.
ورد دعوى الاخلاء لعلة اساءة استعمال الماجور لعدم الثبوت.
و لعدم قناعة المتدخل محمد بالقرار المذكور فقد طعن به للاسباب المبينة في استدعاء الطعن.

و حيث ان عقد الايجار المستند اليه من قبل الجهة المدعية انما ينص صراحة على ان العقار موضوع الدعوى مؤجر للسكن و هو لا يتضمن اطلاقا ما يسمح للمستاجر بتاجير الغير و ان مقدار بدل الايجار المبين فيه لا يؤلف اية قرينة على ان العقد مزور كما انه من غير الثابت باي دليل ان العقد مزور او انه عقد صوري.
و حيث انه لا يمكن اعتبار المستاجر الاصلي او الثانوي بمثابة المؤجر الفضولي فقد جاء في قرار لمحكمة النقض /621/ تاريخ 21/1/1955: ان اشغال المستاجر الثانوي العقار الماجور اكثر من سنة لا يجعله بحكم المستاجر ما لم يكن مستاجرا من فضولي (منشور في القاعدة /1021/ من ملحق الجزء الخامس للتقنين المدني السوري المقسم الثاني ) كما استقر الاجتهاد القضائي على ان علم المؤجر بوقوع الايجار الثانوي لا يغني عن اثبات اذنه و لا تستفاد موافقته من سكوته مع علمه بالتنازل و اثبات الاذن بتاجير الغير غير جائز الا بالاقرار او البينة الخطية ( قرار محكمة النقض رقم /1577/ تاريخ 31/7/1977 ).

و حيث ان الحقوق الايجارية انما هي حقوق شخصية تنتقل الى الورثة و من حقهم ممارستها و لو لم يمارسها المورث و هي تتعلق باشخاص هؤلاء الورثة و ان ممارستهم لا تستلزم توجيه يمين الاستظهار اليهم.

و حيث ان من حق المالك لاية حصة سهمية في العقار المؤجر بالمطالبة بالاخلاء لعلة تاجير الغير و هذا ما استقر عليه الاجتهاد القضائي فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم /2037/ تاريخ 17/10/1974 انه في دعاوى الاخلاء لعلة تاجير الماجور كلا او بعضا الى الغير بدون اذن خطي يجوز لكل شريك مهما قلت حصته في العقار ان يرفع الدعوى بطلب الاخلاء تاسيسا على انه كمالك لقسم من الماجور يستطيع و بمفرده ان يدرأ اي ضرر يلحق به و هذا ما استقر عليه اجتهاد هذه المحكمة ( منشور في القاعدة رقم /2409/ من المدونة القضائية ) و بذلك فان من حق المالك لاية حصة سهمية اقامة دعوى الاخلاء لعلة تاجير الغير و لو لم يكن هو المؤجر.

و حيث من المستقر عليه في الاجتهاد القضائي ايضا على انه لا يجوز للخصم اثارة دفوع تتعلق بغيره من الخصوم حول صحة تبليغهم فقد جاء في قرار للهيئة العامة لمحكمة النقض برقم /132/ تاريخ 26/9/1994 انه لا يجوز للمدعى عليه اثارة دفوع تتعلق بغيره من الخصوم حول صحة تبليغهم مذكرات الدعوى و سندات التبليغ ( منشور بالقاعدة رقم /121/ من الجزء الاول من المجموعة القضائية للاستاذ دركزللي ).

و حيث انه من قواعد التشريع الايجاري الاستثنائي فان دعوى الاخلاء لعلة تاجير الغير انما تقام دون اشتراط اي تنبيه او انذار مسبق و انه لا يشترط في هذه الدعوى مخاصمة المستاجر الثانوي اصولا و يكفي مخاصمة المستاجر الاصلي.
و حيث ان الدعوى اقيمت قبل انقضاء مدة التقادم على تاجير الغير و هي خمسة عشر عاما.
و حيث ان اسباب الطعن لا تنال من القرار المطعون فيه.

لذلك تقرر بالاجماع:
– رفض الطعن موضوعا.
قرار 3130 / 2003 – أساس 3803 – محكمة النقض – الدوائر المدنية – سورية
قاعدة 251 – م. المحامون 2004 – اصدار 09 و 10 – رقم مرجعية حمورابي: 52705